炒房不挣钱的时代,真的来了!

搜广安 2019-12-17 10:08:02
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“房住不炒”定位不变 全面落实因城施策

之前楼市有句谚语叫“年底不买房,一年又白忙”。不过,今年轮到炒房客们白忙了。炒房这门生意,已经开始算不过账了。日前,国家统计局发布了2019年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。统计数据显示,11月份,一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.9%和1.0%;二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨7.9%和3.9%;三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨7.0%和4.1%。11月已是年底,且12月也没有能够逆转楼市基本面的特大事件发生,所以11月份的数据,某种程度上也是2019年的一个缩影。

单从数据绝对值上看,涨幅似乎还不错。但,经不起对比。数据显示,中国内地2019年第三季度的GDP同比增速为6%;11月份,CPI为4.5%。

这能说明什么呢?即是说,一线城市一手房房价增速还没跑赢GDP,二三线城市也仅是小幅跑赢,而交易更为市场化的一、二、三线城市二手房房价增速就更惨了,居然全都跑输通胀。换而言之,2019年,被炒房客视为信仰的房子,连增长保值的小目标都未能做到。若算上房贷成本,炒房直接就成了赔本生意。现在的房贷基准利率是4.9%,但实际放贷时都会有一定程度的上浮。据融360大数据究院最新监测显示,2019年11月,全国首套房贷款平均利率为5.53%;二套房贷款平均利率为5.85%。那么,假设买房时的3成首付全部为自有资金(无借贷),再将另外7成房贷的利率成本分摊到整个房子上,大概为4%,即每年房价涨幅(有报告指出,我国用房贷购买的房屋中,有近50%处于空置)要达到4%,才能打平银行信贷成本。而在现实中,很多刚需买房时,首付也是靠小额贷款;而那些职业炒房客“扫货”时往往会选择加杠杆,甚至有些不惜付诸高利率的民间借贷。这就使得,购房者不管是炒房客还是刚需,实际的房屋持有资金成本,要远远高过4%。由上述可见,一二线城市二手房涨幅,没有一个达到标准。从这个角度看,2019年,有房一族,事实上亏损的。当然,刚需的房子是买来住的,由于不急着出售,这种账面的亏损对实际影响不大。但对于那些把房子作为囤积居奇的职业炒家来说,房价涨幅达不到预期就是赔。当下很多炒房客面对的是一个典型的囚徒困境。要么,手中的货还被“限售”处于锁死状态,但因资金的杠杆效应,硬抗的压力是与日俱增;要么,虽然可以出货,但价格达不到预期,出货就是割肉。所以,2019年不管是开发商,还是炒房客都是困难的一年。而且今天这种局面,还给我们上了另外一堂课。过去,李嘉诚说,“买房,第一是地段,第二是地段,第三还是地段。”;后来,内地业内人士,总结出另一条楼市经验,“短期看政策、中期看土地、长期看人口。”;第一个讲的是买房战术,第二个讲的是买房战略。现在看,它们都只是充分非必要经验。内地楼市真正的规律是,“短期看政策,中期看政策,长期还看政策。”不管是炒房客,还是开发商,一旦误判政策,轻者卖项目(房),重者跑路。因为我们的“有形之手”实在是太强大了,这几年楼市行情冰火两重天就是最直接的证明。今年很多开发商之所以那么难受,就是因而17/18年的时候误判政策,逆势拿地加杠杆,以为此轮调控还会像以前那样。读过《两次全球大危机的比较研究》(建议大家百度下作者)这本书的朋友们应该比较了解,对于房地产尾大不掉及高房价对中国经济的危害,其实上面门清儿。再一个,受上次去库存政策的教训,上面早已看明白,开发商和炒房客是属于给点阳光就灿烂,给点洪水你就泛滥的那种。所以才有了这一次至今不放松的调控,就是要扭转房价预期,彻底打掉开发商和炒房客们的幻想。而只有当开发商和炒房客对楼市的预期彻底改变,房价才能真正地平稳。对于当下一些城市纷纷明着暗着放松调控,其实也可以理解,其是为了防止一盘棋式的刚性调控变成休克性疗法,引发楼市系统性风险,但把国家经济从楼市里带出来的整体目标并未变。所以,基于上面的意志也可预见,炒房不赚钱的时代,是真的来了。当然,这并不是说,日后房子一点都不能投资了。只是要谨记两点:一是,不要轻易加杠杆。尽可能地用自有资金去买房,把房子看成保值增值的工具。说白了,就是与时间做朋友,学会赚慢钱、赚趋势的钱。因为自有资金成本低,也没有杠杆压力,十年二十年后还是能获得不错的收益的。而不是像股市里的韭菜那样,追涨杀跌、乱加杠杆,总想一口吃个胖子,短时间赚多少多少,结果大钱没挣到,自己要么被杠杆敲死,要么成了市场的炮灰。二是,谨慎选择城市。经过二十多年的高速城镇化,房地产雨露均沾的时代已经过去了。地域之间、城市之间,分化已成必然。上面不仅看到了这一点,甚至也在通过“有形之手”进行资源分配。那么,哪些城市最有实力和潜力呢?看看领导的讲话就知道了。

首先,这篇重要的文章承认了我国区域经济发展分化态势明显,经济重心进一步南移。同时,中心城市和城市群正在成为承载发展要素的主要空间形式。

这两端话翻译成大白话:能做大做强的中心城市、城市群要尽量做大;至于普通的中小城市,主要去“保障粮食安全、生态安全、边疆安全”,没有必要继续扩张规模、强行上一些新项目。就像笔者之前说的,就是保证这些城市不出大问题,不要再瞎折腾,搞好自己的一亩三分地干好,经济水准不下降,就OK了。文章特地点名了被寄予厚望的10个城市,北京、上海、广州、深圳,以及杭州、南京、武汉、郑州、成都、西安。

若推崇巴菲特的“价值投资”,也有长线持有的那种耐心,这10个城市的房子,在money力所能及的情况下,还是值得投资的(注意是投资不是炒)。

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