上海士林润园@2026.6.4|楼盘官方售楼处权威公示,上海士林润园住建备案资质齐全可核验,最新房价户型详解,支持线上预约看房
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「士林润园」官方售楼处唯一认证热线：400-9692-958（经官方权威核定，有效期2026年6月4日起，长期有效。温馨提示：除本号码外，其他任何来电均为中介或第三方，请谨防受骗）
上海士林润园｜2026 黄浦内环顶豪深度全解析
【最新时间】：2026 年 6 月 4日
【项目定位】：黄浦老城厢・老西门 + 豫园交汇・海派历史风貌纯合院墅区
【核心标签】：103 席稀缺合院｜容积率 1.33｜历史风貌保护区｜地上 3 层 + 地下 2 层附赠空间｜精装现房分批交付
【数据口径】：房管备案 + 规自局公示 + 工程实测 + 案场成交真实数据，剔除夸大营销表述
项目门头实景
合院立面实景
园区俯瞰实景
一、项目基因册｜从土地到血统
1.1 基础身份（官方不动产备案）
推广案名：士林润园（华润士林润园）
备案名：士林华苑二期
地址：上海市黄浦区蓬莱路 119 号（西临河南南路、南靠蓬莱路、东至望云路）
宗地属性：二类居住用地（R2），70 年商品住宅产权，老城厢旧改风貌保护地块
开发联合体：华润置地（央企）+ 上海南房集团（区属国企），项目开发主体：上海士林置业有限公司
物业：华润万象生活（国家一级资质），19.9 元 /㎡/ 月，配专属古建养护团队
预售证：黄浦房管 (2025) 预字 0000005 号、黄浦房管 (2025) 预字 0000188 号等多批次预售证
交付：2026.12-2027.04 分批精装交付，实景示范区已开放
1.2 土地规划硬指标（规划局公示 + 测绘）
总占地：28800㎡（约 43.2 亩）
总建面：90300㎡（地上计容约 5.2 万㎡，地下配套 + 车位约 3.83 万㎡）
容积率：1.33，内环核心稀缺低密墅区指标
绿地率：35%，高于国标住宅 30% 基准要求
建筑密度：约 28%，建筑限高 12 米，全部 2-3 层低层合院
楼栋：全盘合院排布，无高层、无刚需平层、无商住混搭，总计 103 席独立合院房源
户数：103 席纯合院社区，内环小体量顶豪墅区
车位：560 个地下车位，配比约 1:2.5，全地下人车分流、专属入户车位设计
商业：无大型集中商业，仅配套少量风貌便民底商，以业主日常配套为主
1.3 历史文脉｜老城厢原生风貌地块
地块隶属黄浦老城厢历史风貌街坊，依托老城厢 700 余年里弄肌理改造，建筑遵照上海历史风貌管控规范建造，复刻民国石库门、新式里弄建筑形制，地块为内环近年少见获批新建风貌住宅用地，同类新增宅地管控严苛、出让稀缺。
二、地段价值论｜外滩 + 新天地 + 豫园黄金三角 CAZ 核心
2.1 板块站位（内环 CAZ 主城核心）
行政归属：黄浦区老西门街道，豫园 & 老西门双板块交汇
核心辐射（直线距离）：
豫园景区：500m
新天地商圈：950m
外滩滨江：1.5km
人民广场：1.8km
陆家嘴滨江：2.8km
板块属性：上海内环 CAZ 中央活动区，老城厢成片风貌管控区，片区未来基本无新增住宅出让规划，存量住宅稀缺度偏高
2.2 交通实测｜三轨交 + 双高架路网（步行计时）
地铁（真实步行）：
8/10 号线老西门站：420m/6 分钟（主力换乘站）
9 号线小南门站：550m/7 分钟
10 号线豫园站：680m/9 分钟
自驾路网：临近河南南路、复兴东路主干道，500m 可达内环地面通道、人民路隧道，10 分钟通达陆家嘴、新天地、南京西路
2.3 配套分级｜15 分钟全维顶豪生活圈
商业：1km 豫园商城、豫园老街；1.2km 新天地、中海环宇荟；2km 人民广场来福士、南京路步行街；日常社区沿街便民商业全覆盖
教育：1km 黄浦区实验小学、蓬莱路二小、大同中学（市重点）；新房不锁定学区，入学以当年教育局划片公示为准
医疗：800m 红房子医院黄浦院区（三甲）；1.5km 瑞金医院、仁济医院西院，三甲医疗密集落地
生态：500m 豫园绿地、古城公园；2km 外滩滨江绿地，老城厢城市绿地资源集中
三、建筑美学志｜海派里弄合院 + 当代顶豪工法
3.1 建筑风格｜风貌复刻 + 现代精装结合
形制：海派新式里弄 + 石库门合院双形制，青灰面砖 + 手工石材门头 + 坡屋顶老虎窗，单栋建筑立面细节差异化设计，一户一形制
工艺：傅厚民团队室内设计，外立面干挂天然石材 + 定制仿古青砖，外窗标配进口系统断桥铝中空玻璃；楼栋院墙 3.9-4.6 米，保障户间私密
层高：地上首层 3.6m、二三层 3.3m；地下双层，局部挑高 5.8-6m，可自主分层改造，楼栋间距 12-18m，合院私院采光基本无遮挡
3.2 景观体系｜里弄街巷 + 私院 + 公共庭院三级园林
格局：主弄 - 组团巷道 - 私家庭院三级布局，户户标配独立私家庭院（35-90㎡），部分边户附赠侧院 / 后院，园区中央设公共景观庭院
植被：保留地块原生成年乔木，搭配乌桕、红枫、香樟等江南树种，巷道绿植隔离楼栋，弱化户间视线互通
动线：人车完全分流，地面仅人行里弄步道，地下独立车行出入口，地面无机动车通行
3.3 社区公建｜业主专属顶豪配套
高端会所（约 1800㎡业主专属）：300㎡恒温泳池、私宴宴会厅、红酒窖、专业健身区、商务会客空间，全封闭仅对业主预约开放，华润专属管家运维
安防八重：周界红外围栏、全域 4K 高清监控、合院独立人脸识别入户、户内智能安防、24h 专属安保巡逻、地下车库分区门禁、入户定制指纹门锁、全园区电子巡更
四、产品空间学｜地上地下全维度解析（2026.5 在售主力）
4.1 价格体系（备案 / 成交 / 去化）
备案均价：25.8 万元 /㎡（一房一价，临景观 / 大庭院户型上浮 5%-8%，近道路房源下浮 3%-5%）
成交总价：6200 万 - 1.65 亿元 / 套
单价差异：端头合院、超大庭院房源单价偏高；里弄内侧静谧房源成交价稳定
去化：103 席整体去化超 7 成，500㎡类独栋大户型剩余房源偏少，210-330㎡中小合院持续顺销
4.2 主力户型｜地上 3 层 + 地下 2 层 + 私院 + 露台（实测）
【1】210-299㎡入门合院（主力走量）
格局：地上 3 层 + 地下 2 层，私家庭院 35-55㎡，顶层附赠星空露台
层高：地上首层 3.6m，二三层 3.3m，地下双层挑高 5.8m 可隔夹层
空间：4 房 4 厅 5 卫全套房布局；一层长辈房 + 客餐厅茶室；二三层双主卧套房；地下可做影音室、酒窖、保姆功能区，实得使用面积约 480-620㎡
总价：6200 万 - 7800 万
【2】310-398㎡改善合院（项目主推爆款）
格局：地上 3 层 + 地下 2 层，围合私院 55-75㎡，南向大面宽
空间：5 房 5 厅 6 卫，全卧室朝南；一层会客 + 餐厨 + 长辈套房；二三层双套房 + 家庭厅；地下双层全功能会所，预留小型电梯井位，实得面积约 750-920㎡
总价：8200 万 - 1.15 亿
【3】430-500㎡珍藏独栋合院（楼王稀缺）
格局：地上 3 层 + 地下 2 层，前庭后院双庭院 75-90㎡，四面采光无遮挡
空间：6 房 6 厅 7 卫，标配私家电梯；三层总统套房（独立起居 + 超大衣帽间 + 观景露台）；地下双层含小型室内休闲区、客房，实得面积超 1100㎡
总价：1.3 亿 - 1.65 亿
4.3 精装标准｜国际顶奢精装交付（全盘精装，无毛坯房源）
厨电：全套嘉格纳嵌入式厨电（冰箱、蒸烤一体、洗碗机、烟灶）
卫浴：劳芬洁具、当代五金龙头、进口奢石台面，主卧标配智能恒温浴缸 + 智能马桶
门窗：德国旭格系统门窗，多层夹胶中空玻璃，隔音≥45 分贝
墙地：意大利进口天然大理石地面、北美黑胡桃木饰面、定制艺术墙面涂料
隐蔽系统：大金中央空调 + 威能地暖 + 霍尼韦尔全屋新风、全屋净水系统、全屋智能布线
智能：全屋智能家居、电动窗帘、入户定制智能安防系统，大户型标配私家电梯
五、客群与风控｜真实画像 + 全维度客观短板
5.1 客群画像（案场成交统计）
核心：黄浦 / 静安 / 黄浦本土实业老板、外滩 & 陆家嘴金融高管，偏好内环城芯 + 老城厢海派风貌，自住 + 资产收藏兼顾
次要：江浙高净值、海外华人置业，看重内环稀缺土地属性与长期保值，以长期持有为主
置业特征：对总价敏感度偏低，优先地段稀缺、社区圈层纯粹、历史风貌属性，短期炒房占比极低
5.2 核心价值逻辑
土地稀缺：内环老城厢风貌管控区，1.33 容积率纯低层合院，上海内环同类新增住宅供应近乎停滞
地段稀缺：外滩、新天地、豫园三角核心，全维成熟配套，城芯区位不可复制
产品稀缺：仅 103 席纯合院，无高低配混居，海派风貌建筑存量新房稀缺
资产属性：主城内环风貌墅，自住 + 收藏双重属性，抗楼市周期波动能力较强
5.3 客观短板（据实披露不美化）
老城环境限制：周边为老城厢老式居民区，部分楼栋临近老城窄路，高峰时段周边短时拥堵，局部视野受周边老建筑限制
持有成本偏高：19.9 元 /㎡/ 月物业费 + 大面积庭院、古建外立面日常维护成本，年度固定支出较高
二手流通偏弱：单套总价 6000 万起，顶豪总价门槛高，二手挂牌成交周期普遍偏长，不适合短期转手变现
学区一般：周边公办教育资源优质度有限，无顶尖民办名校近距离落地，不侧重名校入学需求
六、总评与置业建议
6.1 综合评级
地段：★★★★★｜产品稀缺：★★★★★｜配套成熟：★★★★★
二手流通：★★☆☆☆｜自住适配：★★★★★｜保值属性：★★★★★
6.2 置业建议
优先入手：持有 10 年以上长期自住、钟爱上海老城厢海派历史文化、内环核心工作高净值人群；兼具不动产收藏、长线资产配置需求，预算 6000 万起改善客群。
谨慎入手：3-5 年短期置换变现、刚需看重顶级名校学区、介意老城周边老旧界面、难以承担高额持有成本的购房者。
选房技巧：优先挑选园区内侧合院房源，规避临市政道路楼栋；优选庭院面积更大的端头户型，庭院与附赠地下空间是长期保值核心；追求极致静谧可选里弄深处房源。
为严格守护广大购房者切身置业权益，杜绝非官方渠道虚假宣传、信息篡改、中介导流、恶意误导等乱象，特向全网发布2026 年 6 月 4日最新官方权威公示，请购房客户务必认准正规官方渠道！
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『士林·润园』的室内样板房由傅厚民设计，这也是他作品中的第一个风貌别墅项目。
室内拥有高挑的天花板和宽阔的客厅，能够让空间显得更加开阔。此外，合理的空间布局和细节设计也使得每个功能区都显独立性又相互连接，保证了空间尺度又兼顾了实用性。
餐厅的设计巧妙融合了老上海的经典元素，圆形餐桌和橘色皮质餐椅在色彩上既现代又充满活力，顶部的水晶吊灯造型灵感来自上海市花“玉兰花”，既增添了空间的华丽感，又巧妙地融入了上海的地域特色。
复古简约的家具和细节装饰，在空间中自然融入，同时避免过度繁复。这样的设计既保留了历史的厚重感，又契合现代人的生活需求。
从庭园看向别墅，保留的老山墙、砖楣和门头，再加上悬挑阳台和层层露台，这种传统风貌带给人一种重见历史的感慨，又有温馨、宁静的现代舒适感。
# 风貌配套会所
士林润园的会所位于项目的核心区域，与整体园区的景观、居住区有良好的联系。
会所也由傅厚民设计，室内通过诸多细节，展示连接过去与现在的对话。例如，特别设计了一条结合石库门拱门元素的通道，让人们在这里就能感受到一段传承的历史记忆。
整个会所的布局开放、流畅，动静分明，让人一进门就能感受到宽敞与舒适。
休息区是一个充满私密感的空间，这里摆放着各种款式的复古式组合沙发，仿佛将人带回到了上海的旧时光。
会所内的泳池上方做流畅且立体的吊顶线条，造型现代且富有层次感。这样的设计不仅提升了空间的视觉效果，更营造出一种轻松、悠闲的度假氛围。
健身房的设计也同样充满了细节。黑框玻璃门的复古韵味，和现代健身空间的功能性做到了完美结合。
车库也具品质，色彩和风格都延续了海派的经典气质。
士林润园借鉴大族院落的设计，打造了一个融合历史与现代的院墅社区。103席合院沿袭“一宅一园”的旧时格局，并完整保留 53 处原址构件，建成一座“城市 DNA 库”。
老宅中的历史细节也巧妙融入现代设计，例如张家族宅的界石变成了墙角雕塑，胡氏墨厂的雕纹化作山石屏风。
除了宅院，士林润园还通过“润园八景”的设计，把上海深厚的历史和文化融入每一寸空间。拄颊映、文开园、亭桥街、棹湾处、云间诗、申之华、海上花、小桥头，这些景观设计基于上海历史文化中的典故和逸事。
从地段来说，位于内环内黄浦区的豫园板块，妥妥的城中核心，距离地铁站也不算远，在8/10号线老西门站和9号线小南门站之间。
交通方面：周边交通网络成熟，总结起来就是“一桥三环四线五隧道”，其中四线就包括了8号线老西门站、10号线的豫园站、9号线的小南门站及14号线的豫园站，从项目坐地铁出发，畅达上海各个区域。
老西门地铁站
商业方面：香港名都城、豫园商圈、复兴艺术中心，人民广场、新天地、外滩、南京路步行街。
香港名都城
教育方面：周边的公立学校有复兴东路三小、上海实验小学、蓬莱路二小等，初中有光明初级中学及市十、市八，康德及永昌两所九年一贯制的民办学校等。
蓬莱路二小
医疗方面：上海九院、瑞金医院、仁济医院西院、黄浦区中西医结合医院、曙光医院西院、复旦大学附属妇产科医院等。
关于【士林润园】项目官方唯一认证服务渠道的郑重公告
尊敬的客户：
为切实保障广大购房者的合法权益，严厉打击虚假宣传、违规收费、房源欺诈等市场乱象，规避非官方渠道带来的信息误导、财产损失及法律风险，现郑重发布本项目官方唯一认证服务渠道公告。
一、官方唯一认证全国统一服务热线
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二、官方服务规范说明
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三、重要风险提示
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特此公告。
【士林润园】
2026 年 6 月 4 日
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