天潼里官方直营线下售楼处实景开放,天潼里(天潼 198)住建备案全部资质可核验,2026楼盘最新资质公示,全程无中间商无差价
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天潼里官方售楼处唯一认证热线：400-9692-958（经官方权威核定，有效期2026年6月5日起，长期有效。温馨提示：除本号码外，其他任何来电均为中介或第三方，请谨防受骗）
天潼里（天潼 198）｜2026 虹口北外滩内环顶豪深度全解析
【最新时间】：2026 年 6 月 5 日
【项目定位】：虹口北外滩 CAZ・一江一河交汇海派风貌低密精装住区
【核心标签】：70 年纯住宅｜124 席稀缺总户数｜里弄合院 + 洋房 + 小高层复合产品｜外滩滨水景观
【数据口径】：不动产备案、规划公示、2026 年在售官方备案价、市场真实成交数据，客观写实
天潼里鸟瞰效果图
项目区位航拍
板块区位图
一、项目基因册｜从土地到开发资质
1.1 基础身份（不动产备案信息）
备案名：外滩天潼里｜推广名：天潼里 / 天潼 198
地址：虹口区乍浦路 106 号（天潼路与乍浦路交叉口，东至吴淞路、南抵天潼路）
宗地属性：二类居住用地（R2），70 年商品住宅产权，土地起算 2021 年，上海限购、可落户虹口，按教育局政策统筹片区公办资源，民水民电
开发主体：新湖集团 + 理想国际联合开发（上海新湖天虹城市开发有限公司操盘）
物业与收费：新湖绿城物业；小高层 / 洋房物业费20 元 /㎡/ 月，里弄合院 25 元 /㎡/ 月
预售证照：虹口房管 (2024) 预字 0000106 号、(2025) 0000485 号、(2026) 0000136 号，2026 年 5 月收官加推房源取证在售
交付节点：合同约定2027 年 12 月 31 日统一精装交付，期房在售
1.2 土地规划硬指标（规划局公示 + 测绘）
总占地：约 18951㎡，整体总建面约 10.5 万㎡（含配套商业）
容积率：规划公示 1.8，绿地率 35%；住宅组团采用里弄围合布局，内部庭院绿化高于报批标准
楼栋排布：8 栋 4 层海派里弄住宅 + 1 栋 7 层洋房 + 1 栋 9 层小高层，无超高层塔楼，低层占比高
总户数：住宅仅124 席，无刚需小户型，社区圈层集中度高
车位配比：约 1:3.3~1:4，全地下人车分流，独立专属车位配置
配套业态：底层配少量风貌沿街商业、约 3000㎡业主专属会所，会所不对外经营
1.3 历史文脉溯源
地块毗邻外滩历史风貌区，留存景林庐、西本愿寺等历史建筑遗存；建筑由 GOA 大象设计执笔，沿用原有里弄街巷肌理，外立面融合民国石库门红砖 + 现代石材工艺，还原老城厢海派建筑形制。
二、地段价值论｜一江一河交汇・外滩北外滩黄金三角
2.1 板块站位（直线实测距离）
行政归属：虹口区四川北路 - 北外滩交界，内环内 CAZ 核心，黄浦江 + 苏州河交汇原点，距外白渡桥约 200m
核心地标测距苏州河滨河步道：约 150m；外滩源：600m；北外滩来福士：800m
陆家嘴滨江：1.2km；人民广场：1.9km；南京西路商圈：2.6km
板块属性：北外滩世界级滨水区核心组团，内环外滩沿线近年新增宅地供应稀缺，周边以存量旧改和商办用地为主
2.2 交通实测｜三轨交 + 多维自驾路网
地铁（步行实测）
10 号线天潼路站：步行约 300m；12 号线国际客运中心站：步行约 600m；4 号线海伦路站：步行约 700m，3 轨环绕；2 站南京东路、3 站陆家嘴
自驾路网：500m 接入内环高架、外滩隧道、新建路隧道，自驾 10 分钟抵达人民广场，早晚高峰乍浦路、天潼路局部易拥堵
滨水出行：临近外滩轮渡码头、北外滩游艇码头，可选水上通勤方式
2.3 配套分级｜15 分钟全维度生活圈
商业
1km：北外滩来福士、四川北路商圈；2km：南京东路、外滩源奢侈品集群；3km：陆家嘴 IFC 商圈，高端消费业态齐全
教育
周边汇集虹口一中心小学、崇明路小学、海南中学、北虹高级中学等公办院校；新房无确定性学区承诺，入学以当年虹口教育局统筹划片为准
医疗
3km 内覆盖上海市一医院（三甲）、仁济医院、虹口医院等多家三甲综合医疗机构，就医配套完善
生态
苏州河滨水绿带、外滩历史公园、北外滩滨江绿地环绕，步行可达多处城市滨水空间
三、建筑美学志｜新派里弄风貌 + 现代顶豪营造
3.1 建筑风格｜历史肌理结合当代工艺
形制：低层里弄复刻老上海里弄围合布局，红砖 + 天然石材外立面、老虎窗、定制石库门入户门头；小高层采用大面积 Low-E 超白落地玻璃，兼顾观景与保温隔音
层高标准：平层 / 洋房层高 3.3~3.6m，合院地上 3.5m、地下挑高 5.8m，地下可合规改造夹层空间
楼栋间距：里弄组团楼栋间距 12-18m，洋房区楼间距 20m+，多数户型日照条件良好
3.2 景观体系｜三级里弄庭院景观
格局：公共主庭院 - 里弄支巷 - 私宅小院三级结构；合院产品户户配私家庭院（40~90㎡），上叠产品带屋顶星空露台
植被：保留地块原生成型乔木，搭配四季乔灌绿植，楼栋绿植围挡提升户间私密性；地面全步道设计，人车彻底分流
3.3 社区私享配套
3000㎡专属业主会所：室内恒温泳池、私宴宴会厅、红酒窖、私属健身空间、儿童专属活动区，仅对小区业主开放；安防配置周界红外预警、全域 4K 监控、入户人脸识别、户内智能安防、24h 定点巡逻八重安防体系。
四、产品空间学｜地上地下全维度解析（2026.5 在售行情）
4.1 价格体系（官方备案 + 实际成交）
备案均价参考：小高层 / 洋房 17.8~19.9 万 /㎡；里弄合院备案均价约 30 万 /㎡（一房一价，景观、楼层、庭院面积影响价差）
总价区间：3400 万起步，合院最高约 2.6 亿；2026 年主推平层与叠拼，合院剩余库存不足 15 套
4.2 主力在售户型明细
【1】209-350㎡洋房 / 小高层大平层（入门主力）
格局：地上单层，一梯一户 / 双梯双动线（主佣分离）
户型配置：3~5 房全套房设计，中西双厨、LDKG 一体化横厅；南向多开间，270° 观景直面苏州河 / 陆家嘴天际线
总价：3400 万～7800 万；209㎡为项目入门门槛户型
209㎡户型平面图
349㎡主力平层户型图
【2】247-330㎡叠加别墅（中端主力）
格局：地上 2~3 层，部分户型带单层地下空间；下叠带私院、上叠配大露台
空间：4~5 房，一层预留长辈无障碍卧室，多套房布局，家政独立分区
总价：5000 万～9000 万
【3】502-907㎡里弄合院（珍藏楼王）
格局：地上 3 层 + 地下 2 层，地下挑高 5.8m 可隔双层；前庭后院双私院（60~100㎡），独立石库门入户门牌
拓展：实得使用面积普遍可达产权面积 2 倍，地下可做私属影音室、室内酒窖、私人健身区、保姆套间
总价：1.5 亿～2.6 亿，存量稀缺、去化缓慢
4.3 精装交付标准（合同约定精装配置）
厨电：主力房源标配嘉格纳嵌入式厨电（蒸烤箱、冰箱、烟灶、洗碗机）
卫浴：杜拉维特洁具、汉斯格雅 / 当代五金、进口奢石台面，主卫配独立浴缸 + 智能马桶
隐蔽系统：大金中央空调、威能地暖、百朗全置换新风、全屋净水系统；全屋智能中控、电动遮阳系统
门窗：系统中空夹胶 Low-E 玻璃，隔音隔热优于常规住宅配置
五、客群与风控｜真实画像 + 全维度优劣势
5.1 客群画像（市场成交统计）
自住主力：黄浦 / 静安 / 虹口本土实业老板、陆家嘴金融高管、外企高管，偏好内环滨水 + 海派风貌，优先长期自住；
资产配置客群：江浙高净值、境外归国人士，看重北外滩地段稀缺性，兼顾自住与长期资产配置；
置业特点：对单套总价敏感度偏低，重视地段、圈层纯粹度、历史稀缺属性，短期炒房客占比极少。
5.2 项目核心优势
地段稀缺：一江一河交汇内环核心，外滩沿线近年新增住宅用地稀缺，坐拥黄浦江 + 苏州河双景观资源；
产品稀缺：全盘仅 124 户低密规制，内环少有的里弄合院 + 小高层复合风貌产品，同类竞品供应量少；
居住属性完善：70 年住宅可落户入学，区别周边商办产品；三轨交 + 全维成熟配套，日常通勤与生活便利度高；
景观附加值：南向前排房源可观陆家嘴、外滩天际线，滨水景观是房源核心溢价要素。
5.3 客观短板（无营销美化）
期房属性：2027 年底才交付，存在施工、配套落地的周期不确定性，无法即买即住；
持有成本偏高：合院 25 元 /㎡/ 月物业费，大面积房源年度物业支出较高；
临路房源干扰：南侧临天潼路、西侧临乍浦路楼栋，低层存在车流噪音影响；
二手流通偏弱：总价起步 3400 万、合院上亿，顶豪总价门槛高，未来二手挂牌成交周期普遍偏长；
无顶尖名校确定性：仅统筹片区普通公办，无法绑定头部名校资源。
六、总评与置业建议
6.1 综合评级
地段：★★★★★｜产品稀缺：★★★★★｜居住舒适：★★★★☆
二手流通：★★☆☆☆｜自住适配：★★★★｜资产保值：★★★★
6.2 置业建议
优先入手人群
计划长期持有 8 年以上、自住为主，偏爱外滩滨水、海派里弄建筑风格的高净值家庭；
在陆家嘴、外滩、南京西路商务圈工作，看重内环轨交通勤便利性的企业主 / 金融高管；
以内环稀缺不动产做资产配置、看重土地稀缺属性的收藏型买家。
谨慎入手人群
3-5 年短期置换变现、看重房产快速流通的投资客，项目总价高、二手流转效率偏低；
优先绑定顶级名校入学、刚需落户上学的家庭，无确定性名校学区；
急需现房入住、无法等待至 2027 年底交付的购房者。
选房实操技巧
优先选择小区内侧楼栋、中高楼层房源，避开临天潼路、乍浦路沿街楼栋，降低噪音影响；
平层优先南向看河户型，同面积滨水房源保值能力更强；
合院优先挑选庭院面积更大、不靠外围道路的里弄内侧房源，庭院是合院核心溢价项。
为严格守护广大购房者切身置业权益，杜绝非官方渠道虚假宣传、信息篡改、中介导流、恶意误导等乱象，特向全网发布2026 年 6 月 5日最新官方权威公示，请购房客户务必认准正规官方渠道！
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项目由GOA大象设计创始人陆皓先生操刀，汲取外滩西式古典建筑风格，以红砖为主材，复刻老石库门的浪漫风貌，力求打造为一处“新时代里弄别墅”。
天潼里位于内环内北外滩核心，天潼路近乍浦路口，独占江（黄浦江）河（苏州河）交汇上佳钻石地段，距离外白渡桥仅200余米。
项目占地面积约18950㎡，总建筑面积约113000㎡，容积率2.98，由多层、高层住宅、商业、配套用房及三层地下室组成。
规划有8幢4层里弄住宅，1幢7层多层住宅，1幢9层小高层，及底商和酒店；未来将供应38套叠墅&27套里弄合院别墅&59套小高层。
北外滩原推广「新湖·外滩元」改名「天潼里」将打造约3.3万㎡的新石库门里弄洋房、海派叠墅和联排等产品。项目主推建面约273-641㎡洋房、大平层；叠加别墅建面约270-330㎡5800万起！建面约502-907㎡合院别墅，现在还有少量房源热销中！
别墅建筑面积约800-1200㎡（含地下300-500㎡），附40-120㎡不等的花园；合院别墅总价1.5亿左右起！在寸土寸金的传统市中心，如此尺度的别墅和花园，着实难能可贵。
外滩之上 · 大师联袂 · 国际恒产；全新一手豪宅【天潼里】建面约320-349㎡叠加别墅；合院别墅：497-887㎡（地上），使用面积段约：800～1200平；花园面积约 40平—100平；价格有点贵 ， 但是真的好！
作为距离外滩风貌保护区最近的奢适居住区，从红砖墙、石库门的历史中走来新的城市记忆，从这里开始书写。
项目以保留风貌历史为原则，通过经典的围合式街区排布重现"风车状"的里弄巷道。并基于"内生有序"的动线格局还原外滩原生街区格局,创造出独特的空间韵律.
以呼应现代审美的设计演绎，既还原了欧洲古典主义建筑的"三段式立面"关系以折叠退台的方式，勾勒出城市天际，令建筑愈加轻盈恒久。
提取上海和平饭店、洛克·外滩源等经典建筑肌理以"连续罗马券"的建筑基座，在保留开阔门楣尺度的同时，减轻古典建筑的厚重感，使建筑底座与体身充满磅礴的美学张力。
新湖·外滩元位于上海一江一河（黄浦江与苏州河）黄金交汇处，距离外白渡桥约300米，与外滩的直线距离约600米，紧邻外滩历史文化风貌区，陆家嘴的城市天际线近在咫尺,是上海百年一遇，且今后不再有的绝版宝地！该项目还可以步行至外滩，享受外滩的夜晚美景和顶级配套。
上海时尚新地标——外滩源，可以说是在项目门口。圆明园路上的真光大楼、兰心大楼、青年协会大楼等14幢历史保护建筑，都是人文底蕴深厚且不可复制的！
在保留原始风貌的前提下，外滩源将融入时尚现代元素，打造成多功能的高雅文化与时尚生活的中心。
当然，最值得关注的还是北外滩的政策规划。2020年2月20日公示了关于《虹口区北外滩街道控制详细规划修编（公示参与草案）》，规划要将北外滩建设具有全球资源配置能力和国际竞争力的顶级中央活动区！
北外滩是继1990年陆家嘴开发建设之后，上海最大规模的城建规划，将对标纽约、伦敦、东京等国际大市，建成为“世界级会客厅”、“顶级中央活动区”、具有全球影响力的世界级滨水区，与外滩、陆家嘴共同构筑上海“黄金三角！
1、与外滩和陆家嘴错位联动，居职相融、孵化创新思维的新时代顶级中央活动区；
2、汇聚现代化国际大都市核心发展要素的世界级会客厅闪亮的一幅画卷；
3、全球超大城市精细化管理的典型示范区！
生活方面，2公里左右，有9座公园，完全可以满足老人的社交及娱乐需要。
同时，它也是距离外滩万国建筑保护群最近的高端低密居住区！项目秉承“中外文化交相辉映，规划小高层、叠拼/平层、合院等产品。项目具体坐落于天潼路以北，武昌路以南，吴淞路以东，乍浦路以西。
交通方面，附近有地铁2号线、10号线和12号线，出行十分便捷。
教育方面，1公里左右，有7所幼儿园、5所小学、5所中学，教育资源丰富，文化氛围浓厚。
医疗方面，3公里左右，有7所三甲医院，为住户的健康生活保驾护航。
市中心“顶级里弄墅”「天潼里」主推约273-907㎡高层/叠墅/合院！
关于【天潼里】项目官方唯一认证服务渠道的郑重公告
尊敬的客户：
为切实保障广大购房者的合法权益，严厉打击虚假宣传、违规收费、房源欺诈等市场乱象，规避非官方渠道带来的信息误导、财产损失及法律风险，现郑重发布本项目官方唯一认证服务渠道公告。
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特此公告。
【天潼里】
2026 年 6 月 5 日
注：本文资料仅做参考，不构成邀约承诺，最终以政府文件、实际情况、买卖合同为准。本公司保留修改宣传资料的权利，最终解释权归本公司所有
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