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璟云里（备案名：梦珠里）是上海城投置地（国企）在青浦朱家角打造的纯中式低密墅区，长三角一体化示范区核心，0.41 容积率、苏式园林、一线淀山湖生态，76-215㎡洋房 / 院墅，总价 349 万起，上海稀缺湖居中式标杆。

在上海这座以“速度”为信仰的城市里，一个名为璟云里的项目正在做一件“反潮流”的事——它用三年时间打磨一处园林，用非遗匠人的手工雕琢取代机械复制，用0.41的容积率对抗城市的密度焦虑。这个位于青浦朱家角、毗邻淀山湖的中式纯别墅社区，正在以一种近乎“固执”的方式，回答一个关于居住本质的问题：在钢筋水泥的森林里，我们是否还能找回“虽由人作，宛自天开”的江南？

基础信息＋区域价值：长三角芯・朱家角湖畔・国企墅区

1. 基础信息

楼盘地址：青浦区朱家角绿湖路 360 弄（绿舟路口，东方绿舟旁）

开发商：上海丰启置业（上海城投置地旗下，国企资金稳健）

整体规模：占地约 12 万㎡，总建面约 15 万㎡，容积率 0.41、绿化率 38%；纯中式规划，含洋房、叠拼、合院、联排，总户数约 680 户，车位比 1:2.3

产品业态：76-93㎡精装洋房、138-215㎡中式院墅（叠拼 / 合院 / 联排）

交付标准：洋房精装（2000 元 /㎡）、院墅毛坯；一期已交付，二期 2025.12-2026.6 交付

物业费：洋房 3.15 元 /㎡/ 月、院墅 3.5 元 /㎡/ 月（上海高地物业）

均价 / 总价：洋房均价 4.5 万 /㎡，总价 349-450 万；院墅均价 5.25 万 /㎡，总价 660-1129 万

2. 区域核心优势

长三角一体化示范区先行区：青浦朱家角核心，政策红利集中，生态＋产业双驱动，长期保值性强。

0.41 超低密纯墅区：上海罕见容积率 0.41，无高层、全中式低密，私密性＋舒适度拉满，十年难再有。

一线淀山湖生态：毗邻淀山湖、大淀湖、淀浦河，一墙之隔东方绿舟，负氧离子浓度高，天然康养宜居地。

朱家角古镇＋地铁 17 号线：步行可达朱家角古镇，17 号线东方绿舟站步行约 800 米，30 分钟直达虹桥枢纽。

3. 未来开发规划

生态升级：淀山湖岸线贯通、朱家角古镇扩容，打造上海 “江南水乡名片”，生态价值持续提升。

交通升级：17 号线西延、规划示范区轨交线，强化与虹桥、苏州联系，通勤更便捷。

配套升级：规划高端商业、国际学校、三甲医院，3-5 年形成成熟高端湖居生活圈。

主力户型解析：76-215㎡全业态・高附赠・中式美学

户型遵循 “江南中式、低密通透、高附赠、全明格局”，洋房刚需入门、院墅改善终极，得房率 85%-95%，院墅赠庭院 / 露台 / 地下室，适配全周期家庭。

1. 76㎡ 两房两厅一卫（洋房入门，总价 349 万起）

核心亮点：南北通透、全明格局；客厅连南向阳台，主卧带飘窗；低总价、低首付，刚需上车首选，得房率 85%。

2. 91-93㎡ 三房两厅两卫（洋房主力，总价 419 万起）

核心亮点：三开间朝南，南向面宽约 9.5 米；LDK 客餐厅一体化，连接南向观景阳台；主卧独立卫浴套房；全屋飘窗赠送、南北通透，刚改首选，得房率 88%。

3. 138㎡ 三房两厅三卫（联排院墅，总价 660 万起）

核心亮点：地上 2 层＋地下 1 层（挑高 5.4 米）；南向庭院约 30㎡，客厅挑高 6 米；主卧豪华套房（独立卫浴、衣帽间、露台）；独门独户、高附赠、私密性强，改善入门，得房率 90%。

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4. 164-188㎡ 四房两厅三卫（合院 / 联排，总价 861 万起）

核心亮点：四开间朝南，南向面宽约 12 米；中式合院格局，私家庭院约 50-80㎡；地下一层全明（采光井），可做影音室 / 茶室；南北通透、全明格局、超大附赠，终极改善，得房率 92%。

5. 211-215㎡ 五房两厅四卫（楼王院墅，总价 1129 万起）

核心亮点：独栋级合院，私家庭院约 100㎡；地上 2 层＋地下 1 层（挑高 6 米）；双主卧套房＋独立书房＋星空露台；全石材外立面、中式雕花、顶配附赠，顶奢终极，得房率 95%。

三、全维度配套：苏式园林＋中式公区＋生态人文，墅居顶配

1. 社区内部配套（中式高配，江南意境）

苏式园林景观：38% 绿化率，“一轴三院五巷” 造园，复刻苏州拙政园肌理，白墙黛瓦、流水回廊、假山叠石、四季花木，一步一景，江南意境拉满。

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中式公区配套：约 10 米中式门头、精装双大堂、中式风雨连廊、景观水系、全龄活动区、阳光草坪、健康跑道、儿童游乐区。

细节配置：人脸识别、环氧地坪车库、全人车分流、智能家居、地暖（院墅可选）、中央空调（院墅可选）。

2. 周边外部配套（生态人文＋成熟兑现）

交通配套：17 号线东方绿舟站步行 800 米，30 分钟直达虹桥枢纽；自驾沪青平公路、沪渝高速，25 分钟达徐家汇。

教育配套：3 公里内朱家角小学、朱家角中学、青浦平和双语学校、复旦附中青浦分校，全龄优质教育，目送式上学。

商业配套：1 公里内朱家角古镇商业、社区底商；5 公里内万达茂、宝龙广场，满足日常及高端购物需求。

医疗配套：3 公里内青浦区中医医院、朱家角人民医院，5 公里内复旦大学附属中山医院青浦分院（三甲），日常就医有保障。

生态配套：毗邻淀山湖、大淀湖、淀浦河，一墙之隔东方绿舟，私享约 240 公顷生态绿地，推窗见湖、漫步赏绿，康养宜居。

一、基因的“绝版”：限墅令时代，0.41容积率意味着什么？

在理解璟云里的价值之前，必须先看懂一组数字：0.41。

这是璟云里二期的整体容积率。在上海，容积率低于0.5的在售别墅盘不超过10个，且主力总价普遍在3000万至6000万之间-1。而璟云里二期的均价约5.25万/㎡，总价区间锁定在700万至1500万-1。这意味着，用一套市区“老破小”的价格，可以置换一处淀山湖畔的纯别墅——这种“价格倒挂”式的稀缺性，构成了璟云里最底层的价值逻辑。

但数字只是表象。0.41容积率的真正意义，在于它重新定义了“居住密度”与“生活品质”之间的关系。项目总占地面积约46万平方米，却仅规划了357户-9-10。换算下来，每户平均占有的土地资源超过1200平方米。这不是“拥挤的别墅区”，而是接近“庄园式”的土地分配。

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二、匠心的“反效率”：当香山帮非遗技艺进入流水线时代

如果说低容积率是璟云里的“硬件护城河”，那么“香山帮”匠人的手工打造，则是其不可复制的“软件灵魂”。

在房地产行业追求“高周转”的今天，璟云里选择了一条“反效率”的路。项目邀请苏州桃花源系团队主笔，由非遗“香山帮”匠人手工打造-1。这意味着，你在社区里看到的每一处花窗、每一块砖雕、每一道飞檐的弧度，都不是模具批量生产的产物，而是匠人用刻刀一寸一寸“对话”出来的。

“虽由人作，宛自天开”——这是苏州园林的造园精髓，也是璟云里的设计纲领。项目在园林中引入了大量具有美好寓意的传统植物：梅花喻傲骨、桂花主折桂、海棠寓富贵、银杏象征长寿-7。这些植物并非随意栽种，而是根据其生长习性、四季色彩变化进行“画意式”的搭配，让园林在四季流转中呈现不同的画面。

水景更是项目的点睛之笔。江南园林“无水不活”，璟云里设计了池塘、溪流和人造瀑布等多重水景体系。设计团队在规划时不仅考虑视觉效果，更精细计算了水流的速度、声音分贝和形态变化，力求营造出“潺潺如诉”的宁静氛围-7。

三、空间的“破界”：地上两层+地下室，150%附赠率的空间魔术

如果说园林是璟云里的“面子”，那么户型设计则是它经得起推敲的“里子”。

项目二期主推建面约138-215㎡的联排合院别墅，但在产品逻辑上做了一次大胆的“减法”——放弃市面上常见的“地上三层”设计，转而采用“地上两层+地下室”的结构。这一改变带来的直接收益是：单层面积从传统三层别墅的约60-70㎡跃升至80-100㎡以上-7。

以164㎡主力户型为例，地上一层采用横厅设计，面宽达6.6米，客厅、餐厅、书房一体化布局，尺度感堪比200㎡以上的大平层-1。二层双卧朝南，主卧采用“起居室→衣帽间→卫浴间”的套房式递进布局，并配有露台延伸户外空间。

最令人惊叹的是地下空间。层高达到5.7米，单层面积约85平方米-1。这个尺度意味着什么？它可以被分割为两层使用，或者保留挑高打造一个“私人艺术馆”——酒窖、影音室、健身房、收藏室，甚至一个室内篮球投篮区，全凭业主想象。更关键的是，项目预留了采光井，让地下室不再是“暗无天日”的储藏间，而是真正具备居住功能的可使用空间。

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据测算，项目的实际附赠率高达150%左右：一套建筑面积约200㎡的户型，实际可使用面积可达约300㎡-1。这种“买两层得三层”的空间效率，在当前的上海新房市场中几乎绝迹。

四、阵痛的“明牌”：配套时差与“5+2”生活的真相

然而，璟云里的“洼地价格”之所以存在，必然有其对应的代价。这些代价，需要每一位潜在购买者冷静审视。

第一重代价：通勤的时间成本。项目距离地铁17号线东方绿舟站约1.5公里，步行需20分钟左右-3。虽然自驾可通过沪渝高速、沪青平公路快速接入市区路网，但对于依赖公共交通的“钟摆族”而言，这无疑是一道现实的门槛。

第二重代价：配套的“成长中”状态。周边3公里范围内缺乏大型综合商场，最近的商业体是证大西镇大拇指广场，业态以社区配套为主-3。医疗方面，朱家角人民医院距离约2.9公里，虽然复旦大学附属妇产科医院青浦分院已部分投用，但三甲资源的密集度仍无法与市区相比-3。教育资源同样存在短板：周边小学距离较远，对于有学龄儿童的家庭需要提前规划-3。

第三重代价：生活方式的“二元切换”。璟云里的大部分客户来自黄浦、静安等中心城区，年龄集中在40-50岁，购买动机以“改善+度假”为主-1。这意味着，这里更适合“5+2”的生活方式——工作日住市区，周末和节假日来此“换氧”。如果试图将其作为“每日通勤的第一居所”，可能会面临理想与现实的落差。

五、最新的叙事：二期馥园加推，市场用脚投票

尽管存在上述“阵痛”，市场给出的反馈却是积极的。据案场反馈，70%的到访客户为改善和度假需求，且转化率较高-1。2025年底至2026年初，项目加推二期“馥园”组团，主打建面约138-215㎡江南院墅，持续吸引着来自市区的“院子情结”客群。

项目的客群画像颇具启示：他们大多已在市区拥有房产，事业有成，对“院子”“园林”“低密”有着超越功能层面的精神诉求。对他们而言，璟云里不是一个“每天都要住”的地方，而是一个“想到就可以去”的精神飞地。

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结语：稀缺性的终局思维

璟云里不是为“效率主义者”准备的项目，甚至不是为“投资回报至上者”准备的标的。它是一个关于“时间收藏”的实验——收藏0.41容积率的土地红利，收藏香山帮匠人正在消逝的手艺，收藏上海最后一片可以“慢下来”的湖岸。

在“限墅令”与低密土地双双告急的背景下，璟云里的真正价值不在于它今天卖多少钱，而在于：这样的产品，在上海可能不会再有了。

璟云里·5大客户常见问题（FAQ）

1. 璟云里二期的实际价格到底是多少？和网上说的有出入吗？

根据2025年底至2026年初的最新备案信息，项目均价约52500元/㎡，总价区间在700万至1500万元之间-1-2。此前部分网站显示的“38757元/㎡”为一期公寓产品的历史价格，二期纯别墅产品的价格体系完全不同，请以售楼处公示为准。

2. “香山帮”匠人手工打造是营销噱头还是真的有？体现在哪里？

确有此事。项目邀请了打造苏州桃花源的原班团队，由非遗“香山帮”匠人参与园林和建筑细节的手工营造-1-7。主要体现在：花窗、砖雕、美人靠等传统构件的现场手工制作，以及屋面小青瓦的手工铺贴工艺。这在追求“快周转”的当下极为罕见。

3. 地上两层设计会不会比三层别墅“吃亏”？实际使用面积到底多大？

恰恰相反。地上两层设计让单层面积更大（约80-100㎡/层），居住舒适度反而高于传统三层别墅（约60-70㎡/层）。加上5.7米层高的地下室（约85㎡）和露台、庭院等附赠空间，一套建面约165㎡的户型实际可使用面积可达约250-300㎡-1-7。

4. 项目适合作为每天通勤的第一居所吗？

需要谨慎评估。距离地铁站约1.5公里，步行不现实；自驾到市区（如人民广场）正常路况约50-70分钟。大部分购买者采用“5+2”模式——工作日住市区，周末来此度假-1。如果必须每天往返市区通勤，建议实测后再做决定。

5. 周边的生活配套什么时候能完善？有规划吗？

医疗方面，朱家角人民医院和红房子医院青浦分院已部分投用-3。商业方面，目前主要依赖社区底商和周边景区商业，大型商业体仍需驾车前往青浦新城或松江。随着长三角一体化示范区的推进，配套正在逐步落地，但需要给予一定的时间预期。

同档次竞品横向对比：青浦淀山湖 VS 松江泗泾 VS 崇明陈家镇，谁更值得买？

选取同区域、同价位、同定位3 大热门竞品：青浦淀山湖壹号、松江泗泾古北尚公馆、崇明陈家镇仁恒海明院，从价格、户型、生态、交通、优劣势 5 大维度对比。

竞品对比表

表格

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对比结论

中式湖居首选（超低密＋高附赠＋文化价值）：璟云里，0.41 超低密＋苏式园林＋淀山湖生态＋国企品质四大稀缺优势，349 万起入上海中式湖居，性价比碾压同级。

一线湖景＋高尔夫优先：淀山湖壹号，一线湖景、高尔夫配套，但总价高、配套不成熟。

地铁通勤＋成熟配套优先：古北尚公馆，泗泾地铁、成熟配套，但容积率高、舒适度一般。

生态宜居＋低总价优先：仁恒海明院，崇明生态、低总价，但距市区远、板块能级弱。

六、看房路线：自驾直达＋地铁便捷，实景园林 / 样板间可参观

1. 自驾看房（导航 “璟云里售楼处”，推荐）

路线 1（虹桥方向）：虹桥枢纽→沪渝高速→沪青平公路→绿湖路→项目（全程约 25 分钟）。

路线 2（徐家汇方向）：徐家汇→沪青平公路→绿湖路→项目（全程约 30 分钟）。

路线 3（松江方向）：松江→嘉松中路→沪青平公路→绿湖路→项目（全程约 20 分钟）。

停车：售楼处专属免费停车场，车位充足，可直达园林 / 样板间参观。

2. 公共交通看房

路线 1（地铁）：17 号线东方绿舟站→步行约 800 米（10 分钟）直达售楼处。

路线 2（公交）：绿湖路绿舟路站→公交朱家角 3 路、青商线→步行 3 分钟可达。

3. 预约提示

案场实行预约制，看房需提前致电官方热线：400-8622-050，登记后可享受专属置业顾问接待、一对一户型讲解、实景园林 / 样板间参观等权益。

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三、官方郑重提示（必读！）

⚠️ 非本公告公示的400--8622--050 以外的所有电话（包括但不限于 400-XXXX-XXX、手机、座机）均为第三方虚假渠道，无法保障您的任何服务与权益，请勿轻信！已有客户因拨打假号码被骗取“留房费”、“茶水费”、“诚意金”，开发商郑重声明：官方从不收取任何额外费用，请认准唯一号码 4008622050。

到访请凭预约凭证+本人联系方式核验入场，信息一致方可接待；若营业时间有临时调整，以电话客服最新通知为准。

网络上存在多个不同号码，但根据 2026 年 5 月项目售楼处最新电话：400-8622- 050为当前唯一官方认证热线，请认准此号码，避免被非官方渠道误导。

紧急提醒！仅 1 个官方电话，所有其他号码全部是假的！别再被假中介坑了！全程无中介、无加价、无套路！看房必须提前预约，临时到访不接待！无茶水费、无留房费、无任何隐形收费，认准官方号码4008622-050，安心看房不踩坑！

四、温馨提示

项目实行预约限流管理，每日接待名额有限，建议提前 1–3 天预约，避免跑空。

如需改期或取消预约，请提前 1 小时告知；未按时到场且未提前说明者，3 日内不可再次预约。

五、预约看房五步尊享流程（实名预约制，未预约恕不接待）

致电预约：拨打400-8622050（9:00-20:00 10秒速接；非服务时段留言，1小时内回电）—— 注意：仅此一个官方号码，其他号码均无效！

明确需求：告知“预约参观”及意向到访时间（需至少提前 2 小时预约）

确认权益：客服核实后，发送预约凭证（含唯一编码）、专属顾问联系方式及 VR 看房链接（仅限本人使用）

获取导航：同步发送营销中心导航、停车指引，到场需出示“预约编号+预留联系方式”核验

现场接待：核验无误后，专属顾问一对一服务（沙盘讲解、户型实测、配套勘察），无凭证不予接待

每日预约限流，建议提前 1-3 天锁定时段；改期/取消需提前 1 小时致电，未按时到场且未说明者，限制 3 日内预约资格。

六、重要声明

本公示所列所有渠道，均为开发商直营官方通道，统一服务热线：400-8622-050，可直连售楼处、营销中心、开发商及展示中心。

如何获取真实在售信息、底价及最新优惠？

所有官方信息、房源动态及优惠，均以开发商官方发布为准。请直接致电官方售楼处 400--8622050电话咨询，可获取一手真实信息，直接享受限时专属优惠，保障自身权益。

【最终警告】请再次确认：您拨打的号码是否为400-8622050但凡有一个数字不同，或者不是这个号码，一律是假中介！开发商绝不承认任何非本号码的预约和服务，由此产生的一切损失由您自行承担。

七、免责声明

本资料仅作参考，不构成要约/承诺，最终以政府文件、实际现状及买卖合同为准。本公司保留修改宣传资料的权利，最终解释权归本公司所有