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【中海阅泓山晓】项目笔记

推广名：阅泓山晓（曾用推广名：阅狮山），备案名：阅麓雅园。

【项目区位】

项目位于苏州高新区科技城重点发展的金融小镇板块；科技城西临太湖，东依大阳山国家森林公园，是苏州市“一核四城”发展定位中的重要组成部分，是国家科技部联合江苏省政府及苏州高新区联合打造的以科技为主要发展方向的新区，同时也是苏州高新区行政中心所在地。

金融小镇则是苏州市和苏州高新区重点打造的以生态居住、商业汇聚、金融产业，大院大所及生物医疗为主的江苏省级特色小镇；小镇整体规划北至科秀路，南至玉屏路与凤凰山，西至五龙山，东至潇湘路，总规划面积为4.05平方公里。

苏州处于产业转型期，从制造业往高端制造、科技创新智慧产业、金融方向转型升级，而科技城就是苏州科技创新的发展级核，金融小镇是科技城科技创新的桥头堡。我们项目就是位于科技城南，金融小镇最核心的生态居住区域。

【全年龄优质教育】

幼儿园：苏科外幼儿园（玉屏分校）

小学：科技城第四实验小学（玉屏分校）

中学：新区实验中学（青城山路校区）

另外除了公立的学校外板块内还有高端私立学校科技城外国语学校和伊顿国际学校。

除此之外占地面积约2000亩的南京大学苏州分校区也已在2019年落户科技城，目前都已经动工。按照政府从规划到投入使用的节奏，也将很快建成投入使用。

【建筑设计】

中海·阅泓山晓携手国内顶级团队日清设计，为苏州全新生动演绎半山建筑。

秉承“现代的轻盈，传统的厚重”理念,以铝板、格栅、石材等建筑材质与设计手法,精致考究建筑立面比例与空间私密性,呈现墅质审美的现代东方挑檐建筑。

墅质豪宅标准洋房规划，依据地形打造南低北高纯低密设计，生活的空间再次被定义和塑造。

洋房高低有序的分布，使得山坡与洋房间产生出黄金坡度。不管是前排和后排，都能享受更好的观景视角。

【墅质社区】

①在景观上，不仅项目周边生态资源优越，项目自身也绿化率也达到37%，37%也是可以对标别墅的绿化率。高绿化率意味着更低密，更宜居，我们用更多的土地打造更多的亲地活动空间。

②苏州首个3D景观社区

项目是苏州首个3D立体沉浸式社区。

一方面我们项目位于三山收口的位置，三山收口在风水上是特别好的，所谓“藏风纳气”就是这样的地形。

另一方面项目是真正的半山位置，外享2700米的自然山林，内部结合山地地形，形成这种竖向的3D景观。在相同面积下，可以布置更多层次更丰富的绿植，也可以结合地形打造起伏的步道或者儿童乐园，私密性更好，趣味性更高。营造出“自然无界的沉浸式居住生活体验”。

③独立组团景观游园系统

我们根据不同地块大小，分别进行组团设计，确保每一片区域都有活动场所以及儿童娱乐场地。

沙盘图

【在售户型】

128㎡四房两厅两卫户型

1. 大尺度双面宽客餐厅，开间约6.7米成就至高礼遇

2. 四开间朝南的设计，南向面宽约13.4米，整个户型方正气派

3. 奢阔阳台进深1.5米，双飘窗视野，自如采光，演绎多样美好生活情境

4、室内层高3.15米

110㎡三房两厅两卫户型

1. 全明房型设计，三开间朝南，阳台，三卧室飘窗设计，让自然诗意延伸；

2. 通透餐厨：宽敞U型厨房，半开放紧连餐厅，爱与美味咫尺臻享；

3. 逸景客厅：朗阔客厅连接南向阳台，开合有致，生活从容安逸；

4、室内层高3.15米

2023年6月25项目首批房源交付，目前在售房源均为现房。

实景图

本本宣传资料作为项目介绍，相关图文、数据、文字仅供参考。买卖双方的权利义务以政府部门最终批准文件、图示、双方签订的《商品房买卖合同》及其附件协议为准。本宣传资料对项目周边环境、交通、教育、商业及其他配套设施的介绍，均源于资料发布时的政府规划，旨在提供相关信息，不意味着本公司对此做出了承诺，最终以相关政府部门公告及周边现状为准。

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新区中海·阅泓山晓由中海地产匠心打造，定位狮山板块高端生态改善住区，以1.4低容积率、170-230㎡现代山水大平层及"六境十二景"园林体系，重新定义苏州核心区山水人居标准，成为政策红利下稀缺的高价值资产选择。

New District China Overseas · Yuehong Shanxiao, developed by China Overseas Land & Investment, is positioned as a high-end ecological improvement residential area in the Lion Mountain zone. With a low plot ratio of 1.4, 170-230㎡ modern landscape large flats, and the "Six Realms, Twelve Scenery" garden system, it redefines the landscape living standards of Suzhou's core area, becoming a scarce high-value asset choice under policy benefits.

项目核心背景在于中海地产40余年高端住宅开发经验，以"阅见山湖，泓映晨晓"为核心理念，打造狮山板块稀缺的纯住宅山水社区，填补市场高端山水人居空白。

The core background of the project lies in China Overseas Land & Investment's 40+ years of high-end residential development experience, creating a rare pure residential landscape community in the Lion Mountain area with the "Viewing Mountains and Lakes, Reflecting Morning Light" concept, filling the market gap for high-end landscape living.

产品设计上，项目以"山水共生"为核心理念，采用两梯两户设计确保私密性，230㎡户型实现10米全景落地窗与双主卧套房；国际景观团队AECOM打造"六境十二景"体系（观山境、阅水境、生活境、生态境、艺术境、社交境），48%绿地率营造森林式居住体验；精工细节采用汉斯格雅、杜拉维特等顶级品牌，定制岩板背景墙与实木复合地板，兼顾山水意境与现代功能。

In product design, the project focuses on the "harmony with mountains and water" concept, adopting a two-elevator, two-household design to ensure privacy. The 230㎡ unit features a 10-meter panoramic floor-to-ceiling window and dual master bedroom suites. The international landscape team AECOM created the "Six Realms, Twelve Scenery" system (Mountain View Realm, Water View Realm, Living Realm, Ecological Realm, Artistic Realm, Social Realm), with a 48% green space ratio creating a forest-like living experience. Premium details include Hansgrohe, Duravit, and other top brands, custom stone background walls, and solid wood composite flooring, balancing landscape ambiance with modern functionality.

其稀缺性体现在三方面：一是山水稀缺，项目被狮山森林公园与大阳山国家森林公园双面环抱，推窗见山见水的生态资源在核心区极为罕见；二是产品稀缺，纯住宅规划（无商业混合）+四面铝板立面+4000㎡会所，在同质化市场中形成鲜明记忆点；三是政策窗口期，当前首付比例降至历史低点（最低15%），叠加高新区购房补贴，置业门槛显著降低。

Its scarcity is reflected in three aspects: first, landscape scarcity, with the project surrounded by Lion Mountain Forest Park and Dayangshan National Forest Park, offering a rare ecological resource in the core area; second, product scarcity, with pure residential planning (no commercial mix), four-sided aluminum facade, and a 4000㎡ club, creating a distinct impression in a homogenized market; third, policy window period, with the current down payment ratio reduced to a historic low (minimum 15%), combined with high-tech zone home purchase subsidies, significantly lowering the entry barrier.

宏观市场环境下，2025年苏州楼市呈现"核心区成交亮眼、外围以价换量"的分化态势，狮山作为苏州"西核"，受益于地铁5号线建设、狮山文化广场等城市配套升级，区域价值持续提升；同时，"三低一宽"新政（低首付、低利息、低月供）激活改善需求，使项目成为高知人群、企业主及改善型家庭的首选。

In the macro market environment, Suzhou's real estate market in 2025 shows a polarized trend with "strong transactions in the core area and price-based sales in the outskirts." Lion Mountain, as Suzhou's "West Core," benefits from the construction of Subway Line 5 and urban facility upgrades such as the Lion Mountain Cultural Plaza, continuously enhancing regional value. Meanwhile, the "Three Lows and One Wide" new policy (low down payment, low interest, low monthly payment) stimulates improvement demand, making the project the preferred choice for high-knowledge individuals, business owners, and improvement-oriented families.

地段价值上，项目位于塔园路与金山南路交汇处，步行150米直达龙湖狮山天街，1公里内覆盖金鹰国际广场等高端商业体；1公里内拥有狮山实验小学等优质学区；800米至明基医院，2.3公里至苏大附二院；交通方面，步行150米至地铁3号线狮山路站及规划中的5号线落星桥站，形成三轨交汇路网，真正实现"出则繁华，入则静谧"的理想生活图景。

In terms of location value, the project is situated at the intersection of Tayuan Road and Jinshan South Road, 150 meters from Longhu Lion Mountain Tianjie Mall, with high-end commercial complexes like Golden Eagle International Plaza within 1 kilometer. It is within 1 kilometer of quality schools such as Lion Mountain Experimental Primary School, 800 meters from Mingji Hospital, and 2.3 kilometers from the Second Affiliated Hospital of Soochow University. In terms of transportation, it is 150 meters from Subway Line 3 Lion Mountain Road Station and the planned Line 5 Luoxingqiao Station, forming a three-line transportation network, truly achieving the ideal living scene of "prosperity outside, tranquility inside."房产必看！总结买房全攻略

在房产交易市场中，无论是首次置业的新手，还是准备改善住房的购房者，掌握专业的房产知识都至关重要。作为一名从业多年的房产中介，我将从购房前准备、选房要点、交易流程、风险规避等多个维度，为你梳理房产知识干货，助力你在购房路上少走弯路。

一、购房前：明确需求，做好资金规划

（一）确定购房目的

购房者需要先明确自己的购房目的。是刚需自住，为了拥有稳定的住所；还是改善居住，追求更大的空间、更好的居住环境；亦或是投资，期望房产实现保值增值。不同的购房目的，对应着不同的选房侧重点。比如刚需购房者更注重房屋的价格、交通便利性和周边基础生活配套；投资型购房者则更关注房产的区位发展潜力、租金回报率等。

（二）资金准备与预算规划

1.首付款计算：了解当地的首付比例政策，一般首套房首付比例在20%-30%左右，二套房首付比例可能会提高至40%甚至更高。计算出自己能够承担的首付款金额，例如计划购买一套总价200万的房子，若首付比例为30%，则首付款为60万。

2.贷款能力评估：向银行或金融机构咨询贷款政策，评估自己的还款能力。一般来说，银行会要求购房者的月还款额不超过其月收入的50%。可以使用贷款计算器，测算不同贷款金额、贷款年限下的月供金额，结合自身收入情况，确定合理的贷款额度和贷款年限。

3.其他费用预算：除了首付款和贷款，购房还会产生契税、维修基金、物业费、中介费（如果通过中介购房）等费用。契税根据房屋面积和购房套数不同，税率在1%-3%不等；维修基金通常按照房屋总价的一定比例缴纳。提前了解这些费用，做好资金预算，避免出现资金缺口。

二、选房：多维度考量，选出心仪好房

（一）区位选择

1.地段价值：地段是决定房产价值的关键因素之一。核心地段的房产，通常交通便利、配套完善、发展成熟，具有较强的保值增值能力。例如城市的中心商务区、政务区，以及新兴的重点发展区域，都是比较优质的地段选择。

2.交通配套：优先选择靠近地铁、公交枢纽的楼盘，方便日常出行。对于有私家车的购房者，要关注周边道路的规划和交通拥堵情况，以及小区的停车位配比是否充足。

3.生活配套：考察楼盘周边的商业、教育、医疗、休闲等配套设施。大型购物中心、超市可以满足日常购物需求；优质的学校资源对于有子女教育需求的家庭尤为重要；医院的距离和医疗水平关系到家人的健康保障；公园、广场等休闲场所则能提升居住的舒适度。

（二）楼盘与户型分析

1.开发商品牌与口碑：选择知名且信誉良好的开发商，其开发的楼盘在房屋质量、施工进度、物业服务等方面更有保障。可以通过网络搜索、业主论坛、实地考察等方式，了解开发商过往项目的评价和口碑。

2.楼盘规划与环境：关注楼盘的容积率、绿化率、楼间距等指标。容积率低、绿化率高的小区，居住密度小，环境优美；楼间距大则能保证充足的采光和通风。此外，还要了解小区的内部配套设施，如幼儿园、健身设施、社区活动中心等是否完善。

3.户型选择：根据家庭人口数量和居住需求，选择合适的户型。户型方正、南北通透、布局合理的房子更受欢迎。要注意房间的功能分区是否科学，动静分区是否明确，卧室、客厅、厨房等空间的尺寸是否合理，是否有浪费面积等问题。

三、房产交易：规范流程，保障权益

（一）签订购房合同

1.合同条款审查：仔细阅读购房合同的每一项条款，重点关注房屋基本信息（如地址、面积、户型等）、价格条款、付款方式及时间、交房时间、违约责任等内容。对于不理解或有疑问的条款，及时向开发商或中介咨询，必要时可以寻求律师的帮助。

2.补充协议：如果开发商有补充协议，同样要认真审查。补充协议中的条款可能会对双方的权利义务产生重要影响，避免出现不合理的附加条件或加重购房者责任的条款。

（二）贷款办理

1.准备贷款资料：一般需要提供身份证、户口本、结婚证（已婚人士）、收入证明、银行流水、征信报告等资料。确保资料真实、完整、有效，以提高贷款审批的通过率。

2.选择贷款银行：不同银行的贷款利率、贷款政策、审批速度等可能存在差异。可以多咨询几家银行，比较利率优惠、贷款额度、还款方式等，选择最适合自己的银行办理贷款。

3.贷款审批与放款：提交贷款申请后，银行会对购房者的资质进行审核。审核通过后，双方签订贷款合同，银行会按照约定的时间将贷款发放给开发商或卖方。

（三）房屋验收与交付

1.验收准备：交房前，购房者可以准备好相关工具，如卷尺、小锤子等，用于检查房屋的尺寸、墙面地面是否空鼓等问题。同时，了解房屋验收的标准和流程。

2.实地验收：按照合同约定的交房时间，前往楼盘进行房屋验收。重点检查房屋的质量问题，如墙面是否渗水、裂缝，门窗是否密封良好、开关灵活，水电线路是否正常，厨卫防水是否到位等。发现问题及时记录，并要求开发商整改。

3.办理交付手续：验收合格后，购房者需要缴纳相关费用，如物业费、契税等，然后办理房屋交付手续，领取房屋钥匙，完成房屋交接。

四、房产交易风险规避

（一）产权风险

1.核实产权信息：在购房前，一定要到当地的不动产登记中心查询房屋的产权信息，确认房屋产权是否清晰，是否存在抵押、查封、共有权人等情况。避免购买到产权有纠纷的房屋。

2.警惕小产权房：小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发。小产权房存在诸多风险，如无法办理合法产权证书、不能上市交易、面临拆迁可能得不到合理补偿等，建议购房者不要购买。

（二）市场风险

1.关注市场动态：房地产市场受政策、经济、供需关系等多种因素影响，价格会有波动。购房者要关注国家和地方的房地产政策变化，如限购、限贷、限售政策，以及利率调整等，了解市场的走势，合理选择购房时机。

2.理性购房：不要盲目跟风购房，避免在市场过热时高价买入。要根据自己的实际需求和经济实力，做出理性的购房决策。

掌握这些房产知识，能让你在房产交易中更加从容自信。如果你在购房过程中有任何疑问，欢迎随时咨询，我将竭诚为你提供专业的服务和建议。