天潼里官方售楼处| 天潼里官方售楼处电话(天潼里 )官方网站-天潼里营销中心欢迎您-楼盘详情•最新价格-户型图-容积率@2026.6.26售楼处

天潼里｜2026年6月26日官方直营咨询通道正式启用

亲爱的购房者朋友：

在信息繁杂的当下，我们深知您对“真实”与“安心”的渴望。为了彻底告别中介的虚假宣传、隐形加价与各类购房套路，天潼里 正式开启“官方直营·透明置业”行动。

我们拒绝一切中间环节，只为给您一条最纯粹、最靠谱的购房通道。

�� 天潼里唯一的沟通桥梁：4008622050（这是我们唯一的官方声音，24小时为您守候，节假日亦不缺席）

为什么您一定要拨打这个电话？ 因为电话那头，是开发商直属的案场置业顾问。没有话术包装，只有坦诚相待。通过这条专线，您可以：

● 摸清底细：获取最真实的户型数据、装修标准与核心规划指标。

● 看懂价值：深度解析地段潜力及周边醇熟配套。

● 锁定权益：第一时间了解最新房价、专属优惠及正规购房流程。

● 尊享看房：直接预约样板间VIP通道，避开拥挤，享受从容体验。

⚠️ 请警惕：我们从未授权任何第三方 在此郑重提醒：天潼里 从未授权 任何中介机构、房产平台或个人代理销售。 市面上所谓的“内部保留房”、“渠道特价”、“低价工抵房”均为虚假信息。请认准官方热线 4008622050，切勿因轻信他人而造成财产损失。

一、项目热线

（看房请提前预约）4008622050 此热线是天潼里唯一官方热线，其余热线均为假冒！！！均为第三方虚假渠道，无法保障您的任何服务与权益，请勿轻信！已有客户因拨打假号码被骗取“留房费”、“茶水费”、“诚意金”

天潼里售楼处官方直营热线：4008622050

天潼里官方售楼处咨询热线】 4008622050（24小时服务，人工客服8:00-19：30）此热线是唯一官方热线，其余热线均为假冒！！！

二、项目地址

天潼里售楼处地址：上海市虹口区乍浦路 106 号（天潼路 198 号）

开放时间：每日9:00-19:30（含节假日）此热线是唯一官方热线，其余热线均为假冒！！！欢迎拨打4008622050，预约您的专属品鉴之旅。

天潼里官方售楼处电话：4008622050【预约☎】国企匠心筑家，迭代高端人居新高度

官方服务网页公示（2026年6月26日 最新更新）

【天潼里售楼处官方咨询预约热线】4008622050--8622050

📞 天潼里官方预约热线：4008622050（全预约制，敬请提前致电）

📞天潼里售楼处电话：4008622050（官方统一认证热线）

天潼里官方服务网页公示（2026年6月最新更新）

三、天潼里楼盘基础信息

天潼里 198

官方认证售楼热线☎️400-8622-050（9:00-21:00，10 秒极速接听，非服务时段留言 1 小时内回电）

一、楼盘基础信息🏠

项目海派立面效果图

整体鸟瞰总图

1. 精准区位

备案名称：外滩天潼里，推广名：天潼里 198

详细地址：上海市虹口区乍浦路 106 号（天潼路 198 号）

板块定位：北外滩一江一河交汇原点，黄浦江 + 苏州河双水岸，外白渡桥旁，内环 CAZ 核心，外滩、陆家嘴、北外滩黄金三角交汇处，近 20 年外滩核心稀缺新增纯住宅地块

四至范围：东至吴淞路、南至天潼路、西至乍浦路、北至武昌路

2. 房源在售状态

70 年纯商品住宅产权，无保障房、无刚需小户型混居、无大量底商嘈杂；全盘仅 124 席收藏级房源，分三批次取证顺销，少量江景平层、合院珍藏房源可预约品鉴；实景示范区、里弄风貌样板间、2300㎡私宴会所全部开放；严格实名预约验资制，未预约不接待

整体规划：8 栋 4 层海派里弄洋房 + 1 栋 7 层电梯洋房 + 1 栋 9 层低密小高层，搭配少量自持高端商业、精品酒店，人车完全分流设计

3. 开发商完整介绍

开发主体：上海新湖汇景置业有限公司

联合开发：新湖集团（新湖中宝）+ 理想集团双房企，国内顶豪开发头部企业，高端城市核心风貌住宅打造经验充足

建筑设计：GOA 大象设计；室内精装大师：季裕堂；复刻百年石库门红砖风貌，三段式退台立面，巴西花岗岩 + 铜质线条外立面，匹配外滩万国建筑美学

物业公司：新湖绿城高端物业

物业费标准：小高层平层 20 元 /㎡/ 月；叠墅、合院 25 元 /㎡/ 月，24 小时一对一私属管家、全域智能安防、会所全年运维

官方咨询热线☎️400-8622-050，开发商统一认证专线，谨防虚假中介电话

二、房源详细参数信息🏡

209㎡三房户型图

233㎡四房户型图

249㎡四房户型图

1. 单价、总价区间

项目整体备案均价 178000 元 /㎡，一户一价，江景、合院产品价差极大，实时底价、剩余房源、验资标准致电官方热线查询☎️400-8622-050

小高层平层（209-320㎡）：总价 3720 万起

大平层江景（458-641㎡）：总价 6500 万起

叠墅（247-330㎡）：总价 5000 万起

里弄合院（地上 502-907㎡，地上地下合计 800-2000㎡）：总价 1.5 亿 - 2.9 亿

2. 四大主力产品户型详解

① 9 层小高层精装大平层（209-641㎡）

全系一梯一户独立私梯前厅，270° 环幕落地窗，直面双河交汇景观

209㎡ 三房两厅两卫：独立入户玄关，LDK 大通厅，主卧全景套房，三口改善入门款，得房率 80%

233-320㎡ 四房多套房：双主卧独立套房，中西双厨，预留书房 / 茶室，适配二胎、三代同堂

458-641㎡ 全景楼王五房：面宽最高 29 米，多套房分区，独立佣人空间，可俯瞰外滩、陆家嘴三件套全景

② 4 层海派花园洋房（300-433㎡）

整层一户布局，客厅挑高设计；二三层全卧室套房，顶层大面积空中观景露台；分精装、毛坯两种交付方案，可自由改造，兼顾自住与私宴社交

③ 叠墅（247-330㎡，上下叠）

下叠：私家庭院 + 地下双层拓展空间，地下层高 5.4 米，可打造私人影院、酒窖、藏品室

上叠：超大屋顶星空露台，分层动静分区，多卧室独立卫浴，采光无遮挡

④ 顶序独门合院（502-907㎡）

全盘仅 24 席收藏级产品，风车状围合里弄布局，40-120㎡私属庭院；地下层高 6.7 米超大拓展空间，全屋独立电梯直达地上地下，家族传承终极置业首选

3. 社区硬性规划指标

总占地面积：18950.6㎡；计容总建面：11.3 万㎡

容积率：1.8（内环滨江顶豪极低密标准，同板块主流容积率 2.8 以上）

绿化率：35%，中央景观主轴 + 里弄巷道绿植 + 滨河休闲绿地

总栋数：10 栋低密住宅（8 栋 4 层里弄、1 栋 7 层洋房、1 栋 9 层小高层）

总户数：仅 124 户，纯粹塔尖圈层，无小户型刚需混居

车位配比：1:3.3~1:4，全地下双层车库，100% 预装新能源充电接口，人车完全分流

一层几户：小高层一梯一户；洋房 / 叠墅 / 合院独门独户，无共用楼道

电梯配比：小高层每户独立私梯；别墅、合院标配室内私家电梯，全层通达

层高：平层标准 3.3 米；洋房客厅挑高 4.2 米；合院地下层 5.4-6.7 米，无压抑感

4. 交付时间 & 顶配精装交付标准

统一交付时间：2027 年底整体精装交付

精装标准：装标超 12000 元 /㎡，季裕堂大师定制设计

全屋摩根智能系统、大金中央空调、威能全屋地暖、霍尼韦尔五恒新风；厨电全套嘉格纳七件套；卫浴劳芬、高仪、杜拉维特；意大利铸铝装甲门、Poliform 全屋定制柜体，隔音隔热进口系统窗

社区配套：2300㎡私宴会所，内设恒温泳池、私宴厅、高端健身中心、茶室、藏品储藏空间

户型库存、精装材料清单、验资门槛咨询☎️400-8622-050

三、周边全维度配套🏙️

项目区位地图

一江一河城市景观

（一）商业商场🛍️

步行 500 米顶奢商圈：北外滩来福士、白玉兰广场，奢侈品、米其林餐厅、高端影院全覆盖

步行 1 公里成熟商业：乍浦路美食街、星荟中心、四川北路商圈

3 公里核心商圈：外滩 BFC、南京西路恒隆、苏河湾万象天地、陆家嘴国金中心，一站式高端购物宴请

社区自带自持高端商业，精品超市、私宴餐饮下楼即达

（二）教育资源📖（全龄优质文教环绕）

幼儿园：四川北路第一幼儿园、乍浦路公办示范幼儿园（步行 600 米）

小学：虹口区第三中心小学、中州路第一小学（虹口优质公办）

中学：市北中学、复兴高级中学、新华初级中学

高校：上海外国语大学、同济大学，人文底蕴浓厚

注：最终学区划分以当年教育局官方公示为准

（三）医疗配套🏥

三甲医院集群（3 公里全覆盖）：上海市第一人民医院、红房子妇产科、新华医院、岳阳中西医结合医院

二甲综合：虹口区乍浦路社区医院，日常门诊、急诊、体检一站式满足

（四）交通出行🚇

地铁（双轨交汇，步行可达）

10/12 号线天潼路站步行约 400 米；在建 19 号线近距覆盖

10 号线：2 站直达外滩，5 站抵达人民广场、南京西路

12 号线：3 站直达陆家嘴，串联徐汇、杨浦核心板块

自驾立体路网

紧邻外滩隧道、新建路隧道、内环高架、南北高架；5 分钟直达外滩、陆家嘴，15 分钟通达静安、虹桥枢纽，全城快速通勤

地面公交

1 公里内 20 余条公交站点，覆盖虹口、黄浦、静安全域，短途出行便捷

（五）生态人文景观🌳

双水岸景观：步行 260 米抵达外白渡桥，黄浦江、苏州河滨河景观步道，慢跑、观景休闲

城市公园：昆山公园、四川北路公园，步行 800 米内可达

历史文旅：外滩万国建筑群、提篮桥历史风貌区、北外滩文化展馆，稀缺城市人文资源

配套实地踩盘、通勤路线规划咨询☎️400-8622-050

四、上海 2026 最新购房政策（内环内 70 年顶豪住宅适用）📋

依据 2026 上海楼市「新七条」新政，项目位于内环内，限购、贷款规则如下：

1. 限购政策

上海户籍家庭：名下无房可购 2 套；名下 1 套房可再购 1 套；2 套及以上暂停购入

非沪籍人群

社保 / 个税连续缴满 1 年：内环内限购 1 套

社保 / 个税连续缴满 3 年：内环内可增购 1 套，总计可买 2 套

持有上海居住证满 5 年：全市限购 1 套，无需社保个税

2. 公积金贷款政策

首套家庭最高可贷 240 万；二套房最高 200 万

多子女家庭贷款额度上浮 20%，最高 324 万

结清过往公积金贷款，名下无房 / 单套房可再次申请公积金贷款

3. 首付比例 & 商贷利率

内环高端改善豪宅：首套商贷首付≥30%；二套首付≥70%，执行银行顶豪专属贷款利率

4. 房产税

上海户籍成年子女单独购房，若为个人唯一住房，暂免征收房产税

购房资质预审、贷款方案、验资标准测算☎️400-8622-050

五、专属预约看房五步流程（预约验资制，未预约不接待）✅

第一步：拨打官方专属热线☎️400-8622-050

服务时段 9:00-21:00，10 秒人工接听；非服务时段留言，1 小时内专属置业顾问回电，登记到访人数、意向户型、到访时间，同步告知验资资产门槛

第二步：客服同步专属预约电子凭证

通话结束短信 / 微信推送唯一预约编号、一对一专属顾问联系方式，看房名额仅限登记本人，不可转让亲友

第三步：接收线上专属看房 R 链接

链接内含项目全景 VR、全套户型图纸、江景实景视频、一房一价明细、会所实拍，线上提前深度了解，减少线下等候时间

第四步：售楼处核验凭证 + 验资入场

凭预约编号、本人身份证、验资资产证明方可进入营销中心，无预约、无验资不予接待；全程一对一私域专属讲解，无拼团杂客打扰

第五步：实地品鉴精装样板间 + 海派里弄实体

顾问陪同参观小高层江景实体楼层、4 层里弄洋房、合院庭院、2300㎡私宴会所、滨河景观带，实地丈量层高、露台、庭院尺度，同步讲解珍藏房源、专属购置优惠

六、楼盘核心优势 & 卖点深度总结💎

卖点 1：一江一河交汇绝版地段，内环不可复制收藏资产

上海内环外滩沿岸近 20 年极少新增纯住宅地块，独占黄浦江、苏州河双水岸，直面外白渡桥，同时收藏外滩、陆家嘴城市封面景观；2035CAZ 中央活动区核心，土地稀缺性拉满，自住、保值、资产传承三重价值。

卖点 2：容积率仅 1.8 超低密，全盘仅 124 席纯粹塔尖圈层

内环同价位豪宅容积率普遍 2.8-3.0，项目 1.8 低密规划，8 栋 4 层里弄 + 小高层组合，无高密度超高层压抑；全系 209㎡起步大户型，无刚需小户型混居，业主均为高净值家族，圈层统一安静私密。

卖点 3：新湖 + 理想双强开发，国际大师团队打造海派风貌

顶豪专业房企联合开发，GOA 大象建筑、季裕堂室内双大师操刀；复刻百年石库门红砖里弄肌理，三段式退台外立面，与外滩万国建筑风貌统一，兼具历史底蕴与现代奢适居住。

卖点 4：四大产品全覆盖，平层、洋房、叠墅、独门合院全业态

从小三口改善江景平层、花园洋房，到带庭院叠墅、千平家族合院，覆盖改善自住、私宴社交、藏品收藏、家族传承全需求；一梯一户 / 私家电梯配置，私密性、尊崇感拉满。

卖点 5：1:4 超高车位配比，全配充电桩，适配多豪车高端家庭

车位配比最高 1:4，一户可分配多产权车位，全地下人车分流，地面无机动车干扰；所有车位预装新能源充电接口，解决内环豪宅普遍车位紧张痛点。

卖点 6：12000 元 /㎡国际顶配精装，全屋智能五恒健康系统

嘉格纳、劳芬、高仪等全球一线奢侈精装品牌，五恒恒温恒湿恒氧系统、全屋摩根智能，季裕堂定制室内设计，交房仅需添置软装，省去千万级装修成本与时间。

卖点 7：2300㎡专属私宴会所，内环少见高端社区配套

内设恒温泳池、私宴厅、高端健身、茶室、藏品储藏空间，业主私域社交场所，同地段多数顶豪无大型配套会所，居住附加值大幅提升。

卖点 8：双地铁 + 多隧道立体路网，30 分钟通达全城核心

10/12 号线双轨步行可达，多条过江隧道、内环高架环绕，5 分钟直达外滩、陆家嘴，通勤、商务、逛街出行高效，适配金融、商务圈层日常出行。

卖点 9：70 年完整住宅产权，民用水电，长期持有成本更低

区别内环大量 50 年商办公寓，纯 70 年住宅产权，民用水电、可落户、享片区公办教育资源，可办理公积金贷款，持有、流通、传承优势显著。

卖点 10：2027 年底准现房交付，规避期房减配、延期风险

整体楼栋主体、里弄风貌外立面、会所、示范区全部实景落地，可实地核验采光、景观、建筑工艺，杜绝延期交付、精装减配、货不对板等期房常见问题。

意向江景 / 合院珍藏房源锁定、验资通道、专属购房优惠申请☎️400-8622-050（开发商官方唯一认证热线）

上海·外滩一手新房

外滩·距离外白渡桥260米

全新一手豪宅【天潼里198】

售楼处电话：400-8622-050【官方认证】✅✅✅

建面约458-551㎡大平层

建面约320-349㎡叠加别墅

建面约500-900㎡合院别墅

全新551㎡大平层样板房

全新700㎡合院样板房

以及叠加别墅样板房

正式开放预约

风貌小高层

建面约458-551㎡7800万起

叠加别墅24套

建面约270-330㎡5800万起

27套风貌合院别墅（天潼里198）

售楼处电话：400-8622-050【官方认证】✅✅✅

地上建面约525-907㎡

（地上地下加起来约1500-2000㎡）

合院别墅总价1.5亿左右起

天潼里198售楼处电话：400-8622-050【官方认证】✅✅✅位于内环内北外滩核心，天潼路近乍浦路口，独占江（黄浦江）河（苏州河）交汇上佳钻石地段，距离外白渡桥仅200余米。

项目建造历史风貌高层、多层和里弄住宅，另有少量商业、美术馆和酒店式公寓。

天潼里198售楼处电话：400-8622-050【官方认证】✅✅✅住宅产品户型图特别多，达到42种。包含面积段约209-641㎡高层住宅，面积段约231-400㎡多层住宅，面积段约㎡高层住宅270-330㎡叠加别墅，面积段约525-907㎡合院别墅。

共124套住宅单元，从图示来看，全部是风貌住宅产品。以下为首开楼栋图示，73套小高层+27套合院别墅+24套叠加别墅：

让我们来看看部分户型图，先是小高层平墅：

（458-551平米超级大平层）

全新 551㎡样板房 首发

01｜通厅揽景，天幕如卷

三面全明贯通厅，接驳城市天际线的剧场式生活场景

约270度三面环幕式开窗，打通阳台、客厅、餐厅与厨房，形成约19.1米南向与22.1米东向的超宽视野面宽。空间如画轴展开，面朝陆家嘴天际线，营造如剧场般的奢阔视觉感受。

02｜奢阔阳台，南得尺度

南向巨幕级双阳台布局，生活场景随光线延展

户型配置约10.8米客厅阳台与约8.3米主卧阳台，南向布局让自然光与景观最大化融入日常生活，在起居与私密空间中形成连续的舒展界面，真正实现自然与生活的双重联动。

03｜套房满配，空间超凡

四卧三套房设计，约78㎡主卧套间奢享独立世界

配备四卧三套房与双公卫配置，主卧套房达约78㎡，配置殿堂级衣帽间与双台盆卫浴。三间套房均设独立衣帽间，其中两间配有阳台，全方位满足居者的尊贵私密与生活仪式感。

04｜礼序归线，出入有界

主佣动线分流，服务与生活各循其道

采用主佣分线的专业布局，家政专属通道与主人动线分离，避免交叉与干扰，保障居住私密性与空间秩序，体现高端住宅应有的生活礼仪与尊崇体验。

05｜双梯尊配，归家从容

8户2梯，远高于常规梯户比，提升进出效率

户型配置双梯双户门设计，形成4:1的低密梯户比，远优于市场平均，极大缩短候梯时间，让归家成为从容尊崇的第一步。

06｜得房高标，实用领先

实得率达81%，在同类产品中处于领先水平

科学布局提升空间利用率，实现约81%的超高得房率，相比市场平均高出一截，为居者带来更多可使用空间与布局弹性，在同等总价下真正实现“多得多用”的使用价值。

叠加别墅介绍：（下叠和上叠）

下叠别墅，是城市别墅生活的隐奢表达。沿街独立门牌，不仅昭示归家仪式，更在迎宾会客之间，展露门第的从容与尊贵。

01｜独立门牌，尽显门第风范

沿街独立门牌，构筑家族化的身份标识。归家有序，待客有仪，于出入之间尽呈居者品味。

02｜南北双入户，兼顾礼仪与私密

南向礼仪门迎宾，北向私密入户，动静有序，便捷自如，彰显居者从容气度。

03｜近30㎡私家庭院，阳光与私密兼得

约2.2m围墙设计，既保留私密，又引光入室，于内外之间构建生活的层次感。

04｜约10.5米南向面宽，开阔横向尺度

南向宽幕引光入室，赋予居住以通透的仪式感。

05｜单层超160㎡，空间奢阔有度

客餐厅约60㎡，配有约60㎡超大贯通式主卧，生活场景自成体系，优雅而张弛有度。

全套房布局，让家人各得其所，舒适与私密兼得。

06｜郎阔格局，空间随心定义

约3.5m与3.6m层高递进延展，纵深之中蕴含尊崇尺度。

基本无承重墙设计，空间可自由定义，生活随心铺陈。

超1:1实得赠送比，让空间更丰盈、体验更进阶。

07｜地下空间，功能无限延展

地下层均配采光井，舒适度保障；约6.7m层高可容纳酒窖、会所等多元功能，承载生活的更多想象。

上叠别墅，是一种生活姿态。居于更高一隅，揽尽城市的光影流转。在喧嚣之上，自成一方私域天地。

01｜双露台·一阳台，延展自然的呼吸

南北双向开阔布局，北向露台近10米，城市景观与自然相融。

休闲露台对话城市天际线，于阳光与风景之间，重拾生活的轻盈。

02｜约10.5米南向面宽，采光极佳

横向展开的空间尺度，让阳光洒满每一处生活场景，晨昏之间皆是风景。

03｜单层约160㎡，全套房设计

以约160㎡单层空间承载家庭生活的仪式感，约60㎡客餐厅贯通休闲阳台，空间通透、气度非凡。全套房设计，保证每位居者的私密与舒适，礼序有致、功能齐备。

04｜自由改动，基本无承重

内部结构灵动，可根据家庭需求自由规划，空间使用无界。

赠送约3.2米层高地下室，生活可能由此倍增。

05｜奢阔层高，演绎空间的尊崇感

三层约3.5m、四层约3.6m层高，纵向空间感更显阔绰，舒居尺度跃然呈现。

外滩之上 · 大师联袂 · 国际恒产

叠墅 建面约 320-349㎡

大平层 建面约 458-551m²

全新作品 敬请期待

项目样板间开放中

|外滩正核板块唯一在售新房

| 苏州河黄浦江「一江一河」交汇原点

| 距外白渡桥约200米，步行约5分钟至外滩万国建筑群

| 与陆家嘴三件套隔江对望，坐享丰盈配套

接下来介绍 525平合院别墅：

近年来，上海在城市更新方面既注重保护原有城市肌理，又着重发展历史风貌建筑。这一方式虽然创造了一个多元且尊重历史的城市景观，但这些新开发的风貌住宅项目也代表着一种有别于中国传统房地产市场的新方向。

Lilong Living

里弄生活

江南绞圈房与西式联排住宅

Jiangnan Courtyard House & Western Townhouse

里弄房屋，也称为石库门，是中国传统四合院与西方联排住宅的独特融合，体现了海派建筑的跨文化特色传统。中国传统四合院强调内向的水平空间，而西方联排住宅则以外向的垂直空间为特色。这种建筑设计的融合反映了十九世纪至二十世纪初上海开放进取的国际精神。

Return to the Courtyard

栖息院落

1层设计平面

1F Floor plan

入户体验始于私家庭院。在高密度的城市环境中，庭院为住宅提供了一处解压之地，一缕新鲜空气。因此，在平面布局上，我们将所有重要空间布置在庭院周边，以充分利用庭院空间。

庭院

Courtyard

从庭院地面层，可以看到客厅和餐厅的内部空间。客厅在立面上向内凹陷，形成了一条有遮盖的走廊，通向房屋定制的深铜色入户大门。

入户门

Entry Door

入户空间由一个简约的门厅和楼梯厅组成，门厅配有控制台和嵌入式衣柜。以多功能圆桌为中心的楼梯厅连接着楼梯、电梯、客用卫生间和客厅。空间采用白色洞石搭配特制染色的胡桃木，其浅色调与洞石和谐呼应，同时保留了胡桃木独特的纹理特征。

楼梯厅

Stair Hall

在客厅中，两个展示架巧妙地将空间分隔成主客厅区和休闲室，营造出一个与建筑尺度交相辉映的层次空间。

这样的布局提供了多样的就座选择——主客厅区保持其开阔大气，与庭院浑然一体；而配备了吧台并可俯瞰北侧小庭院的休闲室，则营造出温馨私密的氛围。

正式客厅

Formal Living Room

餐厅四角以高光烤漆板为基准，营造出庄重感。空间一侧临近中庭，另一侧毗邻西侧小庭院。

餐厅

Dining Room

一面贯穿地下室至阁楼七层的整体白色洞石墙体构成建筑主轴。楼梯采用纯净简约的设计，作为连接整个住宅的核心元素，与每层的风格相得益彰。

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1-4层楼梯间

1-4F Staircase

深铜色的栏杆和扶手融合传统与现代语汇，演变出一种当代型态，与现代白色洞石相映成趣，营造出优雅纯粹的意境。

Master of the Courtyard

大隐隐于市

整个三层都属于主卧套间。我们非常重视这一层空间的秩序感和流线，并尝试了多种方案。最终我们没有将主卧室空间直接紧贴面向庭院的窗户，而是借鉴上海老洋房的做法，在中间增加了一个过渡空间——‘阳光房’。

这个空间不仅解决了整层的交通动线，更重要的是，考虑到里弄建筑之间的紧密距离，通过将最私密的卧室区域与大窗户分开来确保居住者的隐私。同时为了确保主卧室区域能获得充足的自然光，我们使用折叠百叶门来分隔主空间和阳光房。

3层设计平面

3F Floor plan

主卧入口

Master Bedroom Entrance

主卧室空间

Main Bedroom Space

床边的读书角落

Reading Corner

“Sunroom“

深色烟熏橡木搭配Eric Morris定制的黄铜五金件，将上海石库门的韵味和气质在精致的细节中得到完美诠释。

主卫

Master Bathroom

Courtyard Living

庭院生活

2&4层设计平面

2&4F Floor plan

二层设有儿童区和父母房间。所有房间都围绕庭院布置，以充分利用景观视野。我们还将楼梯厅空间改造成家庭图书馆——在这个原本私密的楼层创造了一个公共空间。这为家庭成员增加了除客厅和地下室之外的又一互动空间，强化了我们对现代上海家庭——更多交通和爱的理念。

家庭书房

Family Library

父母卧房&儿童卧房

Parents’and Kid’s Bedrooms

儿童卫生间

Kid’s Bathroom

四层阁楼是大女儿的卧室。这里的斜顶启发我们在空间内打造了一个木质小屋；配备私人浴室和衣帽间，还有一个露天阳台，仿佛这充满阳光的一层就是个独立公寓。

Endless Interior

室内的"室内"

地下室层是娱乐和家庭聚会的主要空间，因此，我们将空间设计得更现代和随意。也正是在这里，我们突破了室内空间中跨文化对话的界限。

Basement Floor plan

尽管有明确的结构分区和限制，我们还是将地下室视为一个整体空间。我们的方法是在空间中植入一个“町屋”（日本传统商住建筑）。

“Machiya” Concept Diagram

Wooden House

这个木质建筑统一了地下室空间，同时分隔出不同的功能区域。在木质建筑内部，夹层设有榻榻米茶室，下层则是影音娱乐室。大型推拉门让空间在举办派对和接待客人时能够自由流动。

茶室

Tea Room

在“木屋”的南侧还有一个无固定方向的休闲接待空间，其中布置多组座椅区域，满足不同使用需求。一面蓝色烤漆墙锚定角落，简约现代的空间与木质建筑结构形成鲜明对比。

地下客厅

Basement Living Room

在对角，我们开辟了一面落地窗展示酒窖，展现主人的收藏。温暖的酒窖灯光和壁炉光线映照在白橡木酒架上，为客厅带来温暖舒适的氛围。

在“木屋”后方，是一个墙面和天花板都覆盖金箔的“水吧”。在这里，我们重新引入了一些当代西方设计语言——大理石地面图案、蛋形吧台和墙面护板细节。这些元素与醒目的红色高光烤漆柜相互平衡。

水吧

Gold Bar

项目风格复古、隽永，典型的海派风味建造。

天潼里198售楼处电话：400-8622-050【官方认证】✅✅✅打造约3.3万㎡的新石库门里弄洋房、海派叠墅和联排等产品。在寸土寸金的传统市中心，大尺度的别墅和花园，着实难能可贵。

项目由GOA大象设计创始人陆皓先生操刀，汲取外滩西式古典建筑风格，以红砖为主材，复刻老石库门的浪漫风貌，力求打造为一处“新时代里弄住宅”。

项目效果图

天潼198位于内环内北外滩核心，天潼路近乍浦路口，独占江（黄浦江）河（苏州河）交汇上佳钻石地段。

项目建造历史风貌高层、多层和里弄住宅，另有少量商业、美术馆和酒店式公寓。

汲取外滩风貌建筑精髓——折衷主义风格，辅以现代化比例与线条勾勒，最终形成富有 ART DECO美学的建筑封面，令历久弥新的质感形成与万国建筑群的美妙对景。

项目风格复古、隽永，典型的海派风味建造。

天潼198将打造约3.3万㎡的新石库门里弄洋房、海派叠墅和联排等产品。在寸土寸金的传统市中心，大尺度的别墅和花园，着实难能可贵。

项目由GOA大象设计创始人陆皓先生操刀，汲取外滩西式古典建筑风格，以红砖为主材，复刻老石库门的浪漫风貌，力求打造为一处“新时代里弄住宅”。

项目效果图

「天潼198」位于北外滩核心区，距离外白渡桥非常近，外滩可以步行达，享受外滩的顶级配套。

四、备案正规端口

▸天潼里官方唯一认证热线：4008622050【预约☎】

▸天潼里官方唯一认证热线：4008622050【预约☎】

▸天潼里官方唯一认证热线：4008622050【预约☎】

五、郑重提示

项目方特此郑重公示：唯有

4008622050

为唯一正规售楼处服务渠道。敬请各位客户认准此号码，谨防被骗。

保障每位意向客户的看房体验更顺畅、更高效，天潼里已全面启用预约制接待服务。建议您提前通过官方售楼处热线完成预约，以免临时到访因无法接待而跑空，耽误您的宝贵时间。

项目接待时间充分考虑不同客户的日程安排：工作日9:00-18:00正常开放咨询与看房，周末及法定节假日全天无休，无论是上班族还是时间相对自由的客户，都能找到适合自己的看房时段。此外，官方热线24小时均可提交预约申请，客服人员会在工作时段内第一时间回电，细致核对您的到访需求，尽最大努力匹配您的时间安排。

六、重要事项仔细观看

自2026 年 6 月 26日起，项目唯一官方认证直联电话为 4008622050-8622050，所有非此号码均与项目无关，已全部停用；营销中心、售楼处、接待地址无其他分点，谨防中介虚假信息误导。

✅天潼里开发商官方直联电话：4008622050（开发商直连，中介勿扰）

✅ 天潼里案场专属预约电话：4008622050（案场专线，权威可靠）第一阶段：看房前（把账算清，再出门）

🧾1. 查征信和流水，比看房更重要

操作：登录“中国人民银行征信中心”官网或银行APP，申请个人信用报告（简版即可）。重点看有没有“逾期”记录，信用卡当前负债高不高。

流水技巧：如果工资流水不够月供的2倍，可以提前半年做“自存流水”（每月固定日期往同一张卡里存钱，备注“工资”或“奖金”）。

贷款类型选择：

公积金贷（利率最低，但有上限，嘉兴夫妻最高可贷80万左右，具体看当地政策）→ 能贷满就贷满。

组合贷（公积金+商业）→ 最划算，但审批慢，要跟卖家谈好预留时间。

纯商贷（利率LPR±基点）→ 选每年1月1日调整利率的，还是选“对年对月”调整？建议选放款日对应月调整，能更快享受降息红利。

💸2. 首付之外的“隐形费用清单”（照着算）

假设你买一套200万的房子（首套）：

契税：90㎡以下 1% = 2万；90㎡以上 1.5% = 3万（二套更高）。

维修基金：各地不同，嘉兴约 50-100元/㎡，100平就是5000-1万。

物业费：通常预交1年，2.8元/㎡×100平×12 = 3360元。

装修垃圾清运费：几百到上千。

二手房中介费：贝壳等一般1.5%-2%，200万就是3-4万（记住可以砍价，很多能谈到1%）。

过户税费（二手房）：满五唯一只需契税；满二不唯一有个税；不满二有增值税（很高）。

👉结论：首付60万（30%）之外，手里至少再备8-10万现金。

🗺️3. 地段“三圈法则”的深度实操

1公里生活圈：不要只看地图，用腿走一次。从小区大门走到最近的生鲜超市和药店，计时。如果超过15分钟，老人住不方便。

3公里通勤圈：用高德地图设置“未来出发时间”（比如早上8:30），看真实路况下的驾车/地铁耗时，而不是直线距离。

学区预警：如果你为了孩子上学，务必去区教育局官网查“学位预警”公告。很多热门学校要提前落户满3-5年，买早了或买晚了都白搭。

不利因素排查：打开“嘉兴生态环境局”官网或地图APP，查看小区周边1公里内有无垃圾中转站、高压线、高架桥、工厂。尤其注意正南方有无高层遮挡（影响冬至日采光）。

第二阶段：看房中（带道具，挑毛病）

🏗️4. 选楼层和户型的“黄金法则”

楼层避坑（总高30层左右）：

腰线层（楼体外立面凸起的装饰带）：容易积灰、积水、挡光，问销售哪几层是腰线。

槽钢层（搭脚手架时打洞的楼层）：有理论上的渗水风险，可以问工程部具体是哪几层。

黄金楼层：总高1/3到2/3之间（如30层选10-20楼），视野、采光、等电梯时间均衡。

户型硬指标：

进深开间比：开间（宽）÷ 进深（深）≈ 1:1.2 最好。太深了中间暗，太宽了保温差。

南北通透：不只是客厅南北有窗，要开门窗后能不能形成对流（中间有没有墙挡着）。

全明户型：所有房间（包括卫生间、厨房）都有窗户，避免暗卫（潮湿发霉）。

🌞5. 一天跑三趟，专挑“缺陷时刻”

上午9:00：看东边套的晨光，观察阳光能晒到沙发还是电视机（避免屏幕反光）。

下午3:00：看西边套的“西晒”严不严重（夏天会不会热炸），以及北面房间是不是终年无光。

晚上8:00-9:30（重点！）：关掉房间所有灯，听楼上冲水声（隔音差的话）、电梯运行嗡嗡声（挨着电梯井的卧室）、楼下广场舞神曲。

下雨天（一定要去）：专门看墙角、窗户四周、天花板有没有水渍、发霉、起皮。这是检验防水最好的时机。

🔊6. 二手房的“灵魂三问”

问邻居（不是问中介）：敲对门，问“这小区停水停电频繁吗？物业管事吗？楼上住的是业主还是群租房？”

查户口占用：去辖区派出所户籍科，要求卖家陪同查询，合同里要写清楚“户口迁出截止日”，并留5-10万尾款作为迁出押金。

查学区占用：如果是学区房，要卖家提供孩子当年的入学记录，或者去学校教务处核实（5年内是否用过名额）。

第三阶段：签约谈价（动脑子，别上头）

🤝7. 砍价筹码和时机

筹码清单（带上这些去谈）：

“我可以全款/首付50%” → 砍2-3万。

“我配合你满五唯一避税” → 砍1万。

“我不需要你留家具家电（折现）” → 砍5000。

“我征信已查，贷款肯定能批” → 让房东放心，砍5000。

时机：月底最后两天、季度末、年底12月，中介和房东为了冲业绩或回款，最容易松口。

参考价锚定：打开贝壳/安居客，找到同户型近期成交价（不是挂牌价），告诉中介“我只出比这个低2万的价格”。

📜8. 签《商品房买卖合同》时，盯死“补充协议”

主合同是制式的改不了，但补充协议（附件）是自己写的，必须加上这4条：

①贷款未批免责：若因银行政策变动导致贷款额度不足或拒贷，买方有权解除合同，定金全退（避免被没收）。

②交付标准明细：精装房必须写清瓷砖、地板、油烟机、马桶的品牌和型号（不能只写“科勒或同等档次”，要具体到“科勒K-12345型号”）。

③面积误差处理：明确约定“实测面积与合同面积误差超过3%，买方有权退房”，如果不退房，超出3%的部分由开发商承担（白送），不足3%的部分开发商双倍赔偿。

④延期交付违约金：每日赔付标准不能低于总房款的万分之三（很多开发商只写万分之一，太低没压力）。

💳9. 分清“定金”和“订金”

定金（宝盖头的“定”）：法律上的担保金，交了几万，如果你反悔，一分不退；开发商反悔，双倍返还。大额定金不要急着交，先拉征信、查档案。

订金/诚意金：可退。在没下定决心之前，只交“意向金”并注明“可无理由退款”，拿回执单。

第四阶段：贷款与过户（抠细节）

📑10. 房贷“等额本息 vs 等额本金”到底怎么选？

等额本息（每月固定金额）：适合收入稳定、不想前期压力大的上班族。总利息多，但通货膨胀下，钱越来越不值钱。

等额本金（逐月递减）：适合收入高、前期能扛住的。总利息少，但前5年月供可能多出1000-2000块。

终极建议：如果你打算5-8年内换房，选等额本息（前期还本金少，但利息抵扣划算）；如果打算住一辈子，选等额本金。

提前还款：签贷款合同时，一定要问清楚“提前还款有没有违约金”“每年可以还几次”“有没有最低金额限制”，把这些写进合同备注。

🧾11. 过户当天“三带三核”

带齐：身份证、户口本、结婚证/离婚证（带协议书）、收入证明、首付款凭证。

核对：房产证上的房屋性质（是出让还是划拨？划拨地要补土地出让金）、房屋坐落（与合同一字不差）、共有情况（必须是所有共有人到场签字，少一个都不行）。

第五阶段：收房验房（较真模式）

🔧12. 请验房师，但自己也要会看

花300-500元请专业验房师（带红外线水平仪、空鼓锤），但你也要盯住这几点：

空鼓：用硬币敲击墙面，声音“咚咚”响的地方，标记出来，面积超过20cm×20cm必须整改。

阴阳角垂直度：拿一本厚的书贴在墙角，看有没有缝隙，歪了的话后面装柜子会留大缝。

地漏倒坡：带一瓶矿泉水倒在地上，看水是不是流向地漏。如果往门口流，必须砸了重做。

门窗密封：夹一张A4纸在窗户关好的缝隙里，抽不出来才合格，否则漏风漏灰。

📦13. 面积补差（能退钱的地方）

收房时会拿到《房屋面积实测表》，对比合同面积：

如果多了0.5㎡，你要补钱（按单价）。

如果少了0.5㎡，开发商退你钱。

关键：让对方先出具有资质的测绘机构的报告，别信开发商自己量的。

最后送你三个“灵魂拷问”和一张行动卡

🧠签合同前夜，问自己：

① 如果明天失业，我的存款+家里支援，能扛住6个月月供吗？（扛不住就降低总价）

② 这个房子如果5年后卖掉，周边的规划（地铁、产业、学校）能支撑它涨价吗？（查城市“十四五”规划）

③ 我现在心跳加速是因为“真的喜欢”，还是因为“中介说再不买就没了”？（制造焦虑是销售基本功，你的节奏不能乱）

📋一张图总结行动顺序：

查征信 → 算首付+税费 → 选3个小区 → 白天看+晚上看+雨天看 → 查五证/查户口 → 谈价压中介费 → 补充协议写清楚 → 贷款选对方式 → 验房再签字 → 留尾款押户口。