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虹口区、北外滩、中环旁
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海天豪园
Haitian Haoyuan
建面约156~282㎡精装大平层
The building area is approximately 156-282 square meters, with a finely decorated large flat floor
均约3.98万/㎡ 总价约623万起
Approximately 39800 yuan per square meter, with a total price of approximately 6.23 million yuan
不限购、不限贷、少量房源速减中
No purchase restrictions, no loan restrictions, and a small number of properties are rapidly decreasing
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项目基础信息
Basic information of the project
产权性质：商办、50年产权
Property nature: commercial, 50 year property rights
建筑总高：19层
Total building height: 19 floors
在售楼层：9、15、17、18层
On the sales floor: 9th, 15th, 17th, 18th floors
在售面积：156-282㎡3-5房
Area for sale: 156-282 square meters, 3-5 rooms
销售均价：39800/m²、总价623起
Average sales price: 39800/m ²、 Starting from a total price of 623
物 业 费：9.45元/㎡/月
Property fee: 9.45 yuan/square meter/month
交付标准：精装
Delivery standard: Hardbound
交房时间：款清交付
Delivery time: Payment and delivery
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销控表（以售楼处销售口径为准）
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户型图赏鉴
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客厅设计
走进客厅之中，仿佛步入一幅山水画作之中一般。组合式的大理石岩板背景墙，以屏风式的形制，赋予了空间一派悠然自得的气韵。
而新中式藤编沙发+墨色单人沙发的点缀，亦让整个客厅更显雅致。
整个客厅，犹如一滴墨汁滴入宣纸中一般，灵动飘逸之中，晕染一派中式诗意。而去除主灯式的设计，仅以灯带来采光，让整个客厅显得更为含蓄雅致。
放眼整个客厅空间，并没有繁杂的元素点缀，甚至就连客厅格局也以开阔为主，恰恰迎合了中式水墨画的恬淡素雅之美。
书房设计
书房空间被设置在了客厅的后方，二者并没有明确的界限和分隔，仅以沙发进行隔断。让空间更显宋式美学的清幽之感。
在小小的书房之中，挥毫泼墨，似乎能够忘却日常喧嚣，卸下疲惫感，独拥一室妙意。
书房靠窗的飘窗位置，还设置了一个小小的品茶区，坐在这里，看着暖阳微醺，喝一杯好茶，别提多惬意。
餐厅设计
餐厅空间则位于客厅一旁，开放式的格局，赋予了空间更多的开阔感。而餐厅设计之中，以圆形大理石岩板餐桌为主，整体显露简约之感，却也不失家的温馨。
餐厅一旁还设置了一组原木打造而成的博古架，既是展览柜，也是一个小小的餐边柜。
餐厅在整体设计上，沿袭了客厅的配色和风格，简约却又不失格调，尤其是山水墨画元素的融入，让用餐氛围更显温馨感。
主卧设计
走进主卧空间，更见一派清雅之美。石膏皮雕式的床头背景墙，将梅花以立体化的形式展现，赋予空间更多的画意感。
藤编式的大床，还有青色的灯具，都让整个主卧更有一派儒雅之美。
素雅的山石花瓶，还有嶙峋的中式挂画，以及香薰，都赋予了主卧满满的情调感。
女儿房设计
女儿房的空间设计，沿袭了主卧的藤编式大床，同时融合了粉色之调，更有属于少女的浪漫之感。
男孩房设计
而男孩房的设计更显得元气满满，不管是吊灯或是床头柜，还是书桌设计都更具一派属于少年的天真烂漫之感。
马术元素的挂画，还有皮革元素，都刻画了属于男孩的小骑士精神。
在娱乐空间的旁侧便是一处科技屏幕打造的高尔夫室，十分的现代化。
克制形态 感受至上
尽享时光声色
红色桌面被暖色的灯光调和成了爱马仕橙色，更显空间整体的品位和质感，网状的藤编座椅略带自然的气息，张扬之中有着内敛的氛围。
混乱的涂鸦打破了常规的束缚，让简约兼具了更多的力量感。
私密场域依旧保持静谧，黑白色基础上搭配了更多的色彩，例如深棕、浅紫等，艺术品的衬托深邃迷人，热络了家的氛围。
整个空间以静、雅、柔传达着家的精气神儿，黑白的交错，棱角的柔和，都是家的本色，都是极简的象征。
父母房设计
父母房的空间设计，色调更为素雅，靛青之色还有米白之色，都让空间更契合父母的审美，沉稳之余，更具一派生活的舒适感。
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购房时说的容积率、绿地率、得房率、套内面积究竟代表什么？
1、容积率
容积率=地上总建筑面积/用地面积
地上总建筑面积可以简单理解为各楼层面积求和；用地面积可以理解为经相关部门审批确定的建设用地土地面积。例如：有块100平米的地，盖了3层楼，每层面积50平米，那它的容积率即为1.5。
2、建筑密度（又称建筑物覆盖率）
建筑密度=建筑物的基地面积总和/用地面积
该项指标主要反映一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。可简单理解为该小区是不是房子间隙很紧密，建筑密度越大，说明小区越紧凑，舒适感会降低。
3、绿化率、绿地率、绿化覆盖率
绿化覆盖率=绿化垂直投影面积之和/用地面积
绿化率=小区范围内绿化面积/用地面积
绿地率=小区范围内各类绿地的总和/住宅小区总面积
大家一定要区分这3种说法，其实绿化率并不是被法律所认可的说法，法律上是按绿地率和绿化覆盖率来衡量一个小区的绿化水平的。绿化率只是开发商为了宣传所故意做出的噱头，因为并不是所有长草的地方都符合标准意义上的绿地。绿地率越高，居住舒适度越高。一般绿化覆盖率可以达到60%，但是绿地率就低很多。
4、套内面积和套型建筑面积
套内面积=使用面积+墙体面积+阳台面积
套型建筑面积=套内面积+分摊面积
一般购房合同上说的都是套型建筑面积；分摊面积是指每套商品房依法应当分摊的公用建筑面积，例如：电梯、消防通道等设施所占用的面积。
5、得房率
得房率=套内面积/套型建筑面积
得房率并不是越高越好的，因为如果公摊面积少了，会影响到生活的效率。例如：公摊少导致电梯面积不足，运力低下，上下楼经常要等电梯；或者公摊少导致消防通道修的窄，有安全隐患。
得房率并非越高越好？哪种房子得房率高？探寻得房率的正常区间！
得房率的概念及计算方法
得房率是指可供住户支配的建筑面积与每户建筑面积之比。简单来说，得房率反映了购房者实际可使用的房屋面积占购买总面积的比例。
计算方法为：得房率=套内建筑面积/套型建筑面积。其中，套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积；销售面积（套型建筑面积）=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积（公摊面积）。
例如，一套房屋的套内建筑面积为80平方米，公摊面积为20平方米，那么该房屋的销售面积为100平方米，得房率为80÷100×100%=80%。
不同类型住宅的正常得房率范围
1.多层住宅
得房率一般为88%－95%，公摊系数为5%－12%。多层住宅由于公共空间更少，如洋房产品一梯两户或一梯一户，有些别墅类产品甚至可以做到90%以上，整体85%左右是正常的。一般来说，多层住宅得房率较高是因为其结构相对简单，没有过多的公共设施占用面积。例如，不需要多部电梯、大型的消防通道等。同时，户数相对较少，分摊的公用建筑面积也就相应减少。
2.小高层板楼住宅
得房率一般为85%－88%，公摊系数为12%－15%。正常情况下，小高层的得房率在80%左右，但现在很多注重房屋品质的项目做了归家大堂等，得房率会有所降低，可能在75%左右。小高层板楼住宅在得房率方面处于中间水平。一方面，它比多层住宅层数稍高，可能会有一定的电梯等公共设施占用面积；另一方面，又不像高层住宅那样需要大量的公共空间来满足设计规范要求。
3.高层板楼住宅
得房率一般为78%－85%，公摊系数为15%－22%。楼层越高设计规范要求越高，公共空间最多，得房率普遍75%左右。高层板楼住宅的得房率相对较低，主要原因是为了满足高层建筑的安全要求，需要设置多部电梯、宽敞的楼梯间和消防通道等公共设施。此外，高层建筑的结构设计也更为复杂，需要更多的支撑结构和承重墙，这也会占用一定的室内面积。
4.高层台楼住宅
得房率一般为75%－78%，公摊系数为22%－25%。高层台楼住宅因结构特点，得房率相对较低。高层台楼住宅通常具有独特的结构设计，可能会导致公共空间的布局更加复杂，从而占用更多的建筑面积。例如，可能需要设置更多的转角区域、特殊的通风设施等，这些都会增加公摊面积，降低得房率。
影响得房率的因素
1.公摊面积
公摊面积包括电梯井、楼梯间等公用用房建筑面积以及套与公用建筑空间之间分隔墙等墙体水平投影面积的一半。公摊面积与得房率息息相关，公摊系数是公摊面积与套内建筑面积的比值，而得房率＝1－公摊系数。公摊系数越大，得房率越小。例如，一个小区的公摊面积较大，那么该小区房屋的得房率就会相对较低。
2.楼盘形态
一般来说，多层得房率较高，小高层次之，高层得房率相对较低。这是因为多层住宅公共空间更少，如洋房产品一梯两户或一梯一户，有些别墅类产品甚至可以做到90%以上，整体85%左右是正常的。而高层住宅由于需要设置多部电梯、宽敞的楼梯间和消防通道等公共设施，以及更复杂的结构设计，导致公摊面积增加，得房率降低。
3.物业类型
板式得房率较高，叠式次之，点式较低。这主要是因为板式物业的公共面积相对较少，而点式物业可能需要设置更多的转角区域、特殊的通风设施等，增加了公摊面积，降低了得房率。
4.公共活动区域大小
高品质物业的高挑大堂、宽敞电梯等会占用大量公摊面积，得房率相对较低。例如，一些高品质小区建有高挑大堂、宽敞电梯和室内车库等设施，这些设施会增加公摊面积，从而降低得房率。
5.房型结构
一梯多户与一梯二户等不同房型结构，分摊的公用面积不同，影响得房率。例如，一梯多户可能与一梯二户需要分摊的公用面积相差无几，但户数增加了，总套内建筑面积增加了，则每户需要分摊的公用面积就会减小。
得房率并非越高越好
得房率并非越高越好，得房率高是有限度的，超过正常值，公共空间会受到影响，居住体验感会下降。
如果得房率过高，相对的公共部分的配套面积就会越少。例如，可能会影响到楼梯的宽度、大堂的舒适度、电梯的数量等。公共空间的压缩会使门厅狭小、走道拥挤，公共楼梯又窄又陡，导致住宅品质下降，使用上不舒适，还可能会引发邻里之间的摩擦和纠纷。
同时，过度追求高得房率会使得开发商一味追求得房率而忽视户型的实用性和合理性。一个平衡的得房率才能保证居住的舒适度和品质，通常得房率在80％左右比较适中，公共部分既宽敞气派，公摊面积也不会很多，相对来说性价比较高。
什么样的房子得房率高
1.公摊面积小的房子
楼梯、公共走道、电梯所占面积算公摊面积，公摊面积小的房子得房率高。公摊面积受到楼层高度、楼层结构等因素影响，不同建筑类型的公摊面积存在差异。这些配套设施都需要占用面积，意味着公摊面积越大，得房率越低。例如，一些公摊面积小的住宅，由于楼梯、公共走道和电梯所占面积较小，住户实际可支配的建筑面积就相对较大，得房率也就更高。
2.总楼层低的房子
一般情况下，低楼层比高楼层得房率高。楼层越高，楼层结构越复杂，公摊比例也就越高，得房率也就越低。多层住宅比高层住宅省了电梯、供水设备间等公共部位，得房率更高。例如，多层住宅通常只有几层，结构相对简单，没有多部电梯和复杂的供水设备等公共设施，公摊面积较小，从而得房率较高。
3.板楼
板楼的得房率一般比塔楼高。户型方正的板楼通常有80%以上得房率，而塔楼一层多户设计形式导致得房率低。板楼一般由多个住宅单元组合而成，每个单元使用自己单独的楼梯、电梯等，公摊区域所占用的面积不会太大。例如，一梯两户的板楼，电梯数量少，楼体竖井、过道等公摊区域面积小，得房率相对较高。
4.户外使用面积大的房子
开发商通过建造半封闭阳台和大飘窗等增加使用面积，提高得房率。这些设计不会增加公摊面积，但却增加了住户的实际使用面积。例如，半封闭阳台和大飘窗可以作为休闲空间或储物空间，既实用又不影响得房率。
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