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1地段

汤臣君品（汤臣金桥花园）位于浦东传统富人区东郊别墅区，西南侧与同属汤臣集团旗下、140万㎡的汤臣上海高尔夫球场隔水相望，东侧紧邻东郊宾馆，往北则是碧云国别墅区。

板块内高端盘云集，合生东郊别墅、东郊花园、东郊壹号、华洲君庭......个个都是单价20万+的大佬级住宅！

不仅如此，周边环境资源也是堪称逆天！地块所处的张家浜楔形绿地，是未来几年里浦东最重大的公共规划建设用地，总面积超1450万㎡，相当于2000个足球场那么大

张家浜楔形绿地绿化率88.8%，景观湿地约45万㎡，融休闲游憩、赛事运动、商业商务、居住生活于一体，建成后将是浦东中心城区最大的公共开放式公园，成为周边居民休息、游览、锻炼、交往，以及举办各种集体文化活动的一站式场所。

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除此之外，汤臣君品紧邻14号线黄杨路站，直线距离仅约500m左右，周边生活配套也已经非常醇熟了：金桥购物中心、张江商业广场等大型商场，满足购物娱乐需求；上实东校、进才小学等优质教育资源，覆盖全龄教育。

2产品

「汤臣君品」北至锦绣东路，西至云山路，与上海市区内唯一的世界锦标级高尔夫球场--汤臣高尔夫球场仅一水之隔。

项目规划打造数幢精装修顶级别墅、会所及一系列公共建设配套等设施。

沿续汤臣一贯的“奢享”主义观念，追求顶级品质体验。

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在如今的上海市中心低密市场中，见到最多的就是风貌别墅，风貌产品有其地段和历史底蕴优势，但却缺少了别墅应有的气场。

汤臣君品·瑄廷的出现，是一种填补，容积率仅0.7，约10米楼间距，约15.6-17.6南向面宽，这些数字意味着什么？意味着更多的土地属于生活本身，属于树木的生长、孩子的奔跑、长辈的漫步，属于一个家族从容呼吸的尺度。

其次，院墅最重要的便是院子。在0.7容积率的画布上，汤臣君品·瑄廷将院子做到了极致，用绿篱围合出家族与家族间应有的私密和礼序，同时也围合出别墅应有的生活方式，你可以种下一棵树，看它逐年长成华盖如荫的未来；可以在一方庭院里，安放几代人的晨昏与节庆。

第三，是对于用材用料的挑剔。诚然，如今的豪宅市场开始盛行陶板、铝板等材质，风貌产品中红砖大行其道，但不可否认的是，石材仍然是最经得起时间洗礼的经典，它是承载家族基业长青的堡垒。汤臣君品·瑄廷以法式纯石材打造立面，每块石材开采自世界知名矿山，回应这份对永恒的追寻。

同时在附加值上，汤臣君品·瑄廷可以说做到了超配感。从公共绿化、层高、地下室、露台等，得房率甚至超过了200%。地上的一层和二层，不仅均做到了约3.6米的层高，还创新地将客餐厅部分上下打通，做了约7.2米的挑高处理。另一方面，瑄廷还向地下挖掘出了足足约6米的空间，让垂直生活进一步延展，即便做夹层也丝毫不会逼仄压抑。

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而在圈层生活配置上，汤臣君品再一次走在了行业前面，开创性打造Trinity会员制俱乐部，整合了汤臣君品东西会所和汤臣高尔夫大会馆的资源，其中东区是一个独立的亲子成长主题会所，而偏商务休闲型的西区会所，目前已经呈现泳池等部分功能，建面更是足有约13000平，为家族生活带来丰盛的奢享。更难能可贵的是把汤臣高尔夫大会馆纳入汤臣君品会所体系，构成一个Trinity会员制俱乐部，不仅是为汤臣君品业主，更为整个东郊碧云带来高端配套生活。

汤臣打造兼顾“商务休闲”与“亲子休闲”为主题的东、西双会员制俱乐部。

其中，西俱乐部以「商务休闲」为主题，总建面约13000㎡，汇聚健身房、会客大堂、恒温泳池等功能空间。

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东俱乐部以「亲子休闲」为主题，在家的半径里，找到兴趣“共童体”。

项目户型图如下：

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一期项目实景图呈现

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上期一房一价表

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买房是大多数人一生中最重要的消费决策之一，涉及金额大、流程复杂，且关联政策、法律、市场等多方面因素。不少人因缺乏专业知识，在购房过程中踩坑，轻则多花冤枉钱，重则面临产权纠纷、房屋质量问题等风险。本文将从购房全流程出发，梳理关键知识要点，帮助大家理性买房、避开陷阱。

一、买房前：明确需求与做好预算，避免盲目跟风

1.精准定位购房需求：自住与投资差异显著

买房前首先要明确核心需求——是自住还是投资，二者的选择逻辑截然不同。

自住需求：以“适配生活”为核心

需结合家庭结构、通勤半径、生活配套等实际需求决策。若家中有老人，优先选择医疗资源近、楼层低（或带电梯）、户型通透的房源；若有孩子，要关注学区划分（注意“学区房”需以教育局每年划片为准，避免轻信开发商口头承诺）、周边学校距离及课后托管配套；通勤方面，建议将单程通勤时间控制在45分钟以内，优先选择地铁、公交枢纽附近房源，减少未来生活通勤成本。

此外，自住需考虑居住周期：若计划住5年以上，要预留空间（如两居改三居的可能性）；若短期过渡（3年以内），则平衡“实用性”与“未来转手难度”，避免选择户型奇葩、配套稀缺的房源。

投资需求：以“资产保值增值”为核心

重点关注区域发展潜力、租金回报率、流通性三大指标。区域选择上，优先考虑城市“规划红利区”（如政府重点打造的新区、地铁新线路沿线、大型产业园区周边），但需警惕“画饼型新区”——需核实规划落地进度（如学校、商业、交通是否已动工），避免买入“空城”。

租金回报率可通过“月租金×12÷总房款”计算，一线城市优质房源回报率通常在1.5%-2.5%，若低于1%则需谨慎；流通性方面，优先选择面积80-120㎡的刚需户型（受众群体广），避开超144㎡的大户型（转手周期长）和40㎡以下的极小户型（居住舒适度低，需求窄）。

2.科学规划预算：不止首付，还要算清“隐性成本”

很多人误以为“凑够首付就能买房”，实则购房需承担多笔费用，预算规划需覆盖“全周期成本”：

核心成本：首付与月供

首付比例需结合当地政策：目前多数城市首套房首付比例为20%-30%，二套房为30%-50%（具体以城市政策为准，如一线城市二套首付可能达60%）。需注意“首套房认定标准”——通常以“家庭为单位（夫妻+未成年子女）的无房无贷记录”为准，部分城市认房又认贷（有房贷记录即使无房也算二套）。

月供压力需合理控制：建议月供金额不超过家庭月收入的30%，最高不超过50%，避免因月供过高影响生活质量。例如，家庭月收入2万元，月供最好控制在6000元以内，若选择30年等额本息贷款，按当前LPR（贷款市场报价利率）4.2%计算，可承受的贷款额度约120万元。

隐性成本：税费、装修、物业等不可忽视

①税费：新房主要有契税（首套90㎡以下1%，90-144㎡1.5%，144㎡以上3%；二套普遍3%）、维修基金（约80-120元/㎡，用于房屋公共部位维修）；二手房额外有个人所得税（满五唯一免征，不满五或非唯一按1%或差额20%缴纳）、增值税（满两年免征，不满两年按5.3%缴纳），且二手房税费常由买方承担，需提前与卖方协商明确。

②装修费：若买毛坯房，简装约800-1200元/㎡，精装约1500-2500元/㎡，100㎡房屋简装需8-12万元，需纳入预算。

③其他费用：物业费（每月2-5元/㎡）、取暖费（北方城市每年20-30元/㎡）、房产证办理费（约1000元）等，虽单月/单次金额不高，但长期需持续支出，需提前规划。