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静安内环内C位低密墅区

【保利·永兴里】热销中

建面约180-216㎡风貌别墅

总价段约2790-4500万

看房请提前预约

2023年10月11日，在上海市第三轮土拍首轮活动中，保利发展以总价154612万元成功竞得静安区中兴社区C070202单元280-06地块。溢价率为9.7%。楼板价为81375元/平方米，高层房地联动价12.5万/m²，风貌别墅房地联动价18万//m²。

地块四至范围：东至公兴路，南至永兴路，西至静安区闸北第三中心小学，北至象山小区。

该地块的出让面积为7616.5平方米，容积率为2.5，计容面积约19041.25平方米，装修标准为4000元/平方米。

根据设计规划方案已经公示。地块拟建1栋17层高层、以及10栋3层的别墅类产品以及一栋保障房。

地块北侧象山小区、西侧是静安区闸北第三中心小学。

作为保利发展2024年城市更新及风貌项目的壹号作品，保利·永兴里一开始就赢在了起跑线了在开发强度不断加码的内环内，如永兴里一样容积率≤2.5的地块非常少。有研究数据表明：每降低0.1的容积率，各项居住体验都会有明显提升！低容积率才能带来更高阶的产品。

所以，保利·永兴里才能摆脱超高层+别墅的组合，打造出市中心难得的17F小高层+双拼的王炸低密社区。

而且，保利确实更懂城市更新和市场的需求项目复刻了沪上海派风情，骑楼设计摩登艺术，在街角之上打造了经典城央双拼谧境风貌如此难得的市中心墅境居住氛围，价值再难复制！

复刻经典海派归家之路，仪式感拉满！

社区复刻和平饭店酒店式门庭，引入酒店式双线归家仪序，五进入户礼序+四重车仪之道，重现海派隐奢归家之路。

过程稿效果图，非最终成果，仅供参考

定制酒店式落客区、入口，参考了华尔道夫安曼的设计理念；在挑高约6米的入户大堂里有保利物业的24h双管家服务，时刻为业主的品质生活保驾护航！

过程稿效果图，非最终成果，仅供参考

东园西邸布局，兼顾繁华与静谧的花园之境！

项目以新旧共融的设计理念为核心，规制东园西邸，赋新十字街角，一个转角就是一个风貌墅区，重现伦敦斯毕塔菲尔德繁华与优雅。

过程稿效果图，非最终成果，仅供参考

社区景观设计上，保利·永兴里借鉴巴黎乔治五世四季酒店玻璃廊架设计灵感，与荣宅中经典而雅致小花园设计，转角处的端景景墙，精致的园林小品，营造古典与现代，繁华与静谧共融的花园之境。

中心叠景水景花园巧妙搭配多品类植被，勾勒出一个富有层次感的“都会桃源”，精致，优雅的生活氛围随之铺展开来，漫步其间，仿佛置身于一幅流动的画卷，时光似乎也随之放慢了脚步。

过程稿效果图，非最终成果，仅供参考

21席城央藏品级双拼风貌别墅

西邸就是小高层住宅，而东园则是保利·永兴里的精华所在-藏品级双拼风貌别墅。整个东园沿袭新天地海派街巷里弄格局，复建了行列式街坊，并通过优化巷弄高宽尺度提升了别墅的空间品质。

过程稿效果图，非最终成果，仅供参考

双拼别墅不仅采光更佳、院子更大的边套，私密感也无限接近于独栋，这20多套别墅，就像一个个“独立王国”，巷道形成了“纵横交错”的布局，有了很强的透气感。

拱形门坊及雕花复刻湖州会馆、菱形山花元素还原老建筑印记、巷道风貌铺装叠加红砖清水墙赓续衡复风貌，这不仅是对历史的尊重，更是对海派文脉的延续不同于市面上常见的联排风貌别墅，保利·永兴里打造的是更为臻稀的双拼别墅。

过程稿效果图，非最终成果，仅供参考

真正做到了独门独院规制，有天有地、有星空露台、有私家内园和约5.55米层高地下空间等，超大的使用空间为业主提供了更为私密和个性化的居住体验。

突破风貌别墅立面限制，打造超大采光面

很多风貌别墅的窗户是“硬伤”，因为出于保护要求会限制窗户的设计，很多项目复刻当年的建筑，采用了“高窗”，一定程度上影响了采光。

但保利永兴里不同于一级保护风貌，在设计中可以一定程度图破限制，挖掘出更优的方案，让开窗面积最大化。

（效果图，创意样板间展示，以实际交付为准）

保利永兴里作为保利发展2024年的重点城市更新与风貌项目，无疑是城市历史街道风貌塑造的点睛之笔。

区域配置上，直线距离3公里内涵盖南京西路、人民广场、外滩、外白渡桥等顶级商圈与地标，尽享城市繁华。周边交通便捷，距8号线中兴路站约450米，3/4号线宝山路站约400米，三轨环绕，通勤极为便利。1公里内汇聚华润苏河湾中心、中粮大悦中心、万象天地等高端商业，同时坐拥约17.5万㎡城市公园绿地（规划中）、苏河湾公园体系、中兴公园等生态资源，居住环境舒适宜居。医疗资源丰富，3公里内有上海市中医医院、上海长征医院、上海市第一人民医院、上海第十人民医院等多家三甲医院，全方位满足生活需求。

*示意图

项目精心复刻了上海经典的海派风情，融合了摩登艺术的骑楼设计，在街角之上勾勒出城央双拼谧境的经典风貌。这样的藏品级风貌墅区，不仅承载着家族的荣耀与传奇，更成为城市文化传承与现代生活融合的典范之作。

*过程稿效果图，非最终成果，仅供参考

项目打造21套双拼别墅，真正做到了独门独院规制，居于此，有天有地、有星空露台+私家内园+约5.55米层高地下空间等，实现生活跨层联动。

保利项目五层立体墅境，将多重生活场景安放在上下多层空间，实现人居从平面到立体的进阶，实现理想的N次叠加。从空间的优裕有度，到墅居的情感温度，每一个空间细节，都承载着对文化、品味的态度，和对美好生活的追求。

空间的奢侈，连接着生活的深度与广度。在这里，会客厅的前厅与后院以自然为幕布，开启一场与世界的会晤，尽显大家风范。

奢适套房为每一位家人安放惬意生活。星空露台上，天地之境尽收眼底，浪漫而莹然。五层墅居，自在划分主人的志趣空间：藏酒室、健身房、瑜伽室、影音室……每一处都承载着生活的意趣与光景，让每一种审美志趣都能在专属空间中得以安放。

*

交通方面：项目四轨环绕，最近8号线中兴路站，3/4号线宝山路站稍稍远一些，还有1号线环伺，串联人民广场、陆家嘴，静安寺等中芯区域。

自驾上，约500m直通南北高架，纵向穿越上海市区，转内环、中环、外环以及延安路高架。还有北横通道，新建路隧道、人民路隧道、大连路隧道、延安东路隧道等加持，交通便捷，通达全城。

商业方面：项目约1km内享主城繁华静安大悦城、万象天地、凯德虹口商业中心等；百万中兴城商业、珠江安康苑的商业合生汇。约4km内黄金商圈腹地距离人民广场商圈约2km、南京西路商圈约2km、陆家嘴商圈约3km、静安寺商圈约4km。

教育方面：项目周边有育婴堂幼儿园（直线距离约150m）、金鹭幼儿园、吉的堡永盛双语幼儿园，静安区永兴路第二小学（直线距离约400m）、静安区闸北第三中心小学、民办杨波外国语小学 ，市北初级中学、市北中学高中（直线距离约200m）（学校对口情况须在本小区交付后以政府教育主管部门及校方的最新政策为准）

医疗方面：项目约3km范围内有上海市中医医院（三甲） 、上海长征医院（三甲） 、上海市第一人民医院（三甲）、闸北区中心医院、上海第十人民医院 （三甲） 、同济大学附属口腔医院（三甲）等丰富的医疗资源，为您及家人的身体健康保驾护航。

生态休闲：项目与约3.5万㎡中兴公园仅一条马路之隔，闸北公园、爱思儿童公园、鲁迅公园绿意葳蕤。

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静安内环内C位低密墅区

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静安保利永兴里作为上海内环核心的稀缺低密墅区，凭借其独特的历史文化价值与现代居住功能的完美融合，已成为高净值人群资产配置的"硬通货"，在当前房地产市场分化格局下展现出强劲的保值增值潜力。

Jing'an Poly Yongxingli, as arare low-density villa communityin Shanghai's inner-ring core, has become a "hard currency" for high-net-worth individuals' asset allocation due to its perfect integration of unique historical and cultural value with modern living functions, demonstrating strong preservation and appreciation potential in the current fragmented real estate market.

一、核心定位与历史背景

1. 城市更新的典范之作

静安保利永兴里是上海"留改拆"背景下的重点城市更新项目，位于静安区宝山路街道永兴路173号，东至公兴路，南接永兴路，西临闸北第三中心小学，北靠象山小区，属内环内"黄金三角"地带（外滩、陆家嘴、人民广场均3公里范围内）。项目总占地面积约7616.5平方米，容积率仅2.5，规划有1栋17层高层住宅和10栋3层双拼别墅，共138套房源，是静安内环近年罕见的低密度住宅项目。

1. A Model of Urban Renewal

Jing'an Poly Yongxingli is akey urban renewal projectunder Shanghai's "retain, renovate, demolish" policy, located at 173 Yongxing Road, Baoshan Street, Jing'an District, bounded by Gongxing Road to the east, Yongxing Road to the south, Jingbei No. 3 Primary School to the west, and Xiangshan Community to the north, within the "golden triangle" of the inner-ring (within 3 kilometers of the Bund, Lujiazui, and People's Square). With a total land area of approximately 7,616.5 square meters and a plot ratio of only 2.5, it plans for 138 units across 1 high-rise building of 17 floors and 10 three-story twin villas, making it arare low-density residential project in Jing'an's inner-ring in recent years.

2. 海派文化的当代传承

项目地处苏河湾商圈与北外滩交汇处，直线距离人民广场约2公里，周边有闸北第三中心小学、市北中学等优质教育资源，3公里内云集上海市中医医院、上海市第一人民医院等三甲医院。项目复刻海派建筑风貌，采用红砖清水墙、坡屋顶设计，复刻老静安石库门弄堂肌理，同时融入现代建筑语言，形成"东园西邸"布局，重现伦敦斯毕塔菲尔德繁华与优雅。

2. Contemporary Inheritance of Haipai Culture

Located at the intersection of Suhewan Business District and North Bund, the project is approximately 2 kilometers from People's Square, with quality educational resources such as Jingbei No. 3 Primary School and Shibei Middle School nearby, and within 3 kilometers of tertiary hospitals like Shanghai Traditional Chinese Medicine Hospital and Shanghai First People's Hospital. The projectreplicates Haipai architectural style, using red brick walls and sloped roofs to recreate the texture of old Jing'an Shikumen alleyways, while incorporating modern architectural elements to form an "East Garden West Mansion" layout, reviving the elegance of London's Spitalfields.

二、产品设计与稀缺性

1. 低密纯墅的稀缺价值

保利永兴里是内环内罕见的低密墅区，容积率仅2.5，远低于内环内普遍4-6的容积率。项目规划21套建面约180-220㎡的双拼风貌别墅，采用独门独院设计，附赠星空露台、私家内园及5.55米层高地下室，附赠率约60%。这种低密纯墅规划从根本上解决了传统"高低配"项目中高层住宅对别墅私密性的影响问题，为业主提供真正的"有天有地"生活体验。

1. Scarcity Value of Low-Density Pure Villas

Poly Yongxingli is arare low-density villa community within the inner-ring, with a plot ratio of only 2.5, far below the typical 4-6 plot ratio in the inner-ring area. The project plans for 21 twin villas with an area of approximately 180-220㎡, featuring private courtyards, starry sky terraces, and 5.55-meter high basements, with a 60% bonus area ratio. Thislow-density pure villa planningfundamentally solves the privacy issues caused by high-rise buildings in traditional "mixed high-low" projects, providing residents with a true "sky and earth" living experience.

2. 创新空间的极致利用

项目突破风貌别墅传统限制，巧妙提升采光效果，采用大面积玻璃窗墙比设计，让室内光线充足，视野开阔。别墅内部打造"五层立体墅境"，地上两层+地下一层（含夹层），挑空客厅达6.8米，配备独立电梯入户，每层设置独立卫生间，满足多代同堂的奢居需求。地下室配备采光天井，有效解决传统地下空间压抑感，可灵活改造为影音室、健身房、酒窖等多功能空间。

2. Optimal Utilization of Innovative Space

Breaking through traditional limitations of style villas, the projectskillfully enhances lighting effectswith large glass window-to-wall ratios, ensuring ample indoor light and expansive views. The villas feature a "five-level立体 villa environment," with two floors above ground and one basement level (including a mezzanine), a 6.8-meter high atrium, private elevators, and independent bathrooms on each floor, catering to multi-generational living needs. The basement includes skylights to effectively alleviate the oppressive feeling of traditional underground spaces, and can be flexibly converted into multi-functional areas such as home theaters, gyms, and wine cellars.

三、宏观市场环境与地段价值

1. 核心区域的抗跌属性

根据2026年上海房价预测，内环内新房价格将稳中有升，而外环外区域因高库存和配套滞后，价格仍面临调整压力。静安区作为上海核心区域，土地供应极度稀缺，叠加顶级商业、教育、医疗资源，成为高净值人群资产配置的"硬通货"。保利永兴里所在的苏河湾板块，作为上海2035规划中的CAZ（中央活动区）重点板块，融合"一江一河"战略，已吸引多国商务代表考察，定位为国际级滨水商务文化带。

1. Resilience of Core Area Properties

According to 2026 Shanghai housing price forecasts, new property prices within the inner-ring willremain stable with slight increases, while areas outside the outer-ring face price adjustment pressures due to high inventory and lagging infrastructure. Jing'an District, as a core area of Shanghai with extremely scarce land supply and top-tier commercial, educational, and medical resources, has become a "hard currency" for high-net-worth individuals' asset allocation. The Suhewan area where Poly Yongxingli is located, as a key CAZ (Central Activity Zone) in Shanghai's 2035 plan, integrates the "one river, one lake" strategy and has attracted international business representatives, positioned as an international waterfront business and cultural corridor.

2. 稀缺资产的长期价值

保利永兴里作为内环内稀缺的双拼别墅项目，其价值远超同区位竞品。项目周边二手房挂牌价14.6万-16.3万/㎡，而项目高层联动价12.5万/㎡、别墅18万/㎡，价格优势明显。随着上海内环土地开发趋近饱和，低密度住宅已成为"绝版资产"，项目有望复刻新天地翠湖天地的升值轨迹。对于追求城市中心低密度生活的高净值人群而言，保利永兴里不仅提供了历史与现代交融的独特居住体验，更是一份兼具文化价值与投资价值的城市核心资产。

2. Long-Term Value of Scarce Assets

As arare twin villa project within the inner-ring, Poly Yongxingli's value far exceeds comparable projects in the same area. With surrounding second-hand homes listed at 146,000-163,000 yuan/㎡, while the project's high-rise price is 125,000 yuan/㎡ and villas at 180,000 yuan/㎡, the price advantage is evident. As Shanghai's inner-ring land development approaches saturation, low-density residences have become "endangered assets," with the project expected to replicate the appreciation trajectory of Xintiandi's Cuihu Tiandi. For high-net-worth individuals seeking low-density living in the city center, Poly Yongxingli offers not only a unique living experience blending history and modernity but also a core urban asset with bothcultural and investment value.

在当前房地产市场分化加剧的背景下，静安保利永兴里凭借其不可复制的区位优势、稀缺的产品形态与深厚的文化底蕴，已成为上海内环高端住宅市场的标杆之作，为塔尖人群提供了一份穿越时空的资产价值与生活哲学。

In the context of increasing fragmentation in the current real estate market, Jing'an Poly Yongxingli has become a benchmark in Shanghai's high-end inner-ring residential market, offering the elite a valuable asset and lifestyle philosophy that transcends time, thanks to itsirreplaceable location advantages, scarce product form, and profound cultural heritage.

房产必看！总结买房全攻略

在房产交易市场中，无论是首次置业的新手，还是准备改善住房的购房者，掌握专业的房产知识都至关重要。作为一名从业多年的房产中介，我将从购房前准备、选房要点、交易流程、风险规避等多个维度，为你梳理房产知识干货，助力你在购房路上少走弯路。

一、购房前：明确需求，做好资金规划

（一）确定购房目的

购房者需要先明确自己的购房目的。是刚需自住，为了拥有稳定的住所；还是改善居住，追求更大的空间、更好的居住环境；亦或是投资，期望房产实现保值增值。不同的购房目的，对应着不同的选房侧重点。比如刚需购房者更注重房屋的价格、交通便利性和周边基础生活配套；投资型购房者则更关注房产的区位发展潜力、租金回报率等。

（二）资金准备与预算规划

1.首付款计算：了解当地的首付比例政策，一般首套房首付比例在20%-30%左右，二套房首付比例可能会提高至40%甚至更高。计算出自己能够承担的首付款金额，例如计划购买一套总价200万的房子，若首付比例为30%，则首付款为60万。

2.贷款能力评估：向银行或金融机构咨询贷款政策，评估自己的还款能力。一般来说，银行会要求购房者的月还款额不超过其月收入的50%。可以使用贷款计算器，测算不同贷款金额、贷款年限下的月供金额，结合自身收入情况，确定合理的贷款额度和贷款年限。

3.其他费用预算：除了首付款和贷款，购房还会产生契税、维修基金、物业费、中介费（如果通过中介购房）等费用。契税根据房屋面积和购房套数不同，税率在1%-3%不等；维修基金通常按照房屋总价的一定比例缴纳。提前了解这些费用，做好资金预算，避免出现资金缺口。

二、选房：多维度考量，选出心仪好房

（一）区位选择

1.地段价值：地段是决定房产价值的关键因素之一。核心地段的房产，通常交通便利、配套完善、发展成熟，具有较强的保值增值能力。例如城市的中心商务区、政务区，以及新兴的重点发展区域，都是比较优质的地段选择。

2.交通配套：优先选择靠近地铁、公交枢纽的楼盘，方便日常出行。对于有私家车的购房者，要关注周边道路的规划和交通拥堵情况，以及小区的停车位配比是否充足。

3.生活配套：考察楼盘周边的商业、教育、医疗、休闲等配套设施。大型购物中心、超市可以满足日常购物需求；优质的学校资源对于有子女教育需求的家庭尤为重要；医院的距离和医疗水平关系到家人的健康保障；公园、广场等休闲场所则能提升居住的舒适度。

（二）楼盘与户型分析

1.开发商品牌与口碑：选择知名且信誉良好的开发商，其开发的楼盘在房屋质量、施工进度、物业服务等方面更有保障。可以通过网络搜索、业主论坛、实地考察等方式，了解开发商过往项目的评价和口碑。

2.楼盘规划与环境：关注楼盘的容积率、绿化率、楼间距等指标。容积率低、绿化率高的小区，居住密度小，环境优美；楼间距大则能保证充足的采光和通风。此外，还要了解小区的内部配套设施，如幼儿园、健身设施、社区活动中心等是否完善。

3.户型选择：根据家庭人口数量和居住需求，选择合适的户型。户型方正、南北通透、布局合理的房子更受欢迎。要注意房间的功能分区是否科学，动静分区是否明确，卧室、客厅、厨房等空间的尺寸是否合理，是否有浪费面积等问题。

三、房产交易：规范流程，保障权益

（一）签订购房合同

1.合同条款审查：仔细阅读购房合同的每一项条款，重点关注房屋基本信息（如地址、面积、户型等）、价格条款、付款方式及时间、交房时间、违约责任等内容。对于不理解或有疑问的条款，及时向开发商或中介咨询，必要时可以寻求律师的帮助。

2.补充协议：如果开发商有补充协议，同样要认真审查。补充协议中的条款可能会对双方的权利义务产生重要影响，避免出现不合理的附加条件或加重购房者责任的条款。

（二）贷款办理

1.准备贷款资料：一般需要提供身份证、户口本、结婚证（已婚人士）、收入证明、银行流水、征信报告等资料。确保资料真实、完整、有效，以提高贷款审批的通过率。

2.选择贷款银行：不同银行的贷款利率、贷款政策、审批速度等可能存在差异。可以多咨询几家银行，比较利率优惠、贷款额度、还款方式等，选择最适合自己的银行办理贷款。

3.贷款审批与放款：提交贷款申请后，银行会对购房者的资质进行审核。审核通过后，双方签订贷款合同，银行会按照约定的时间将贷款发放给开发商或卖方。

（三）房屋验收与交付

1.验收准备：交房前，购房者可以准备好相关工具，如卷尺、小锤子等，用于检查房屋的尺寸、墙面地面是否空鼓等问题。同时，了解房屋验收的标准和流程。

2.实地验收：按照合同约定的交房时间，前往楼盘进行房屋验收。重点检查房屋的质量问题，如墙面是否渗水、裂缝，门窗是否密封良好、开关灵活，水电线路是否正常，厨卫防水是否到位等。发现问题及时记录，并要求开发商整改。

3.办理交付手续：验收合格后，购房者需要缴纳相关费用，如物业费、契税等，然后办理房屋交付手续，领取房屋钥匙，完成房屋交接。

四、房产交易风险规避

（一）产权风险

1.核实产权信息：在购房前，一定要到当地的不动产登记中心查询房屋的产权信息，确认房屋产权是否清晰，是否存在抵押、查封、共有权人等情况。避免购买到产权有纠纷的房屋。

2.警惕小产权房：小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发。小产权房存在诸多风险，如无法办理合法产权证书、不能上市交易、面临拆迁可能得不到合理补偿等，建议购房者不要购买。

（二）市场风险

1.关注市场动态：房地产市场受政策、经济、供需关系等多种因素影响，价格会有波动。购房者要关注国家和地方的房地产政策变化，如限购、限贷、限售政策，以及利率调整等，了解市场的走势，合理选择购房时机。

2.理性购房：不要盲目跟风购房，避免在市场过热时高价买入。要根据自己的实际需求和经济实力，做出理性的购房决策。

掌握这些房产知识，能让你在房产交易中更加从容自信。如果你在购房过程中有任何疑问，欢迎随时咨询，我将竭诚为你提供专业的服务和建议。