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4009665004

上海住宅价格的上限在哪里？

今年5月27日，新华路一幢535㎡花园别墅法拍，以2.7亿元成交，成交单价达到50.46万元/㎡。

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阿里资产网页截图

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这还不算最贵。在2024年4月，巨鹿路一栋307㎡的花园别墅以3.1亿元总价成交，单价突破100万元/㎡，创造全国住宅单价纪录。

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3.1亿别墅（红圈中）实景，来自极目新闻

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这些老洋房房龄已达百年之久，未必完全符合现代人居习惯，为什么能卖出如此天价？

其实，这些老洋房的估值逻辑，早已超越单纯的居住属性，而演变出三重价值内核：

空间的权力：对精华地段不可再生资源的独占；

时间的叙事：将历史文脉转化为可感知的生活场景；

圈层的密钥：通过空间符号实现阶层识别与聚合。

百年前的风云际会，为上海留下了万国建筑群、老洋房，里弄住宅等历史瑰宝。如今的老洋房已成为孤品，全市可交易的老洋房不足50套。

即便对塔尖人物而言，在市中心攫取一席纯粹别墅，亦近乎奢望。

而在这次史诗级的市中心城市更新下，由历史文化风貌区/街坊的百年里弄住宅更新而来的风貌别墅，成为当下新房市场更优之选。

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静安里风貌别墅效果图，仅供参考

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而在苏河风貌区，由风貌专家招商蛇口与城市更新巨匠华发集团联袂钜献的【静安里】风貌别墅，正以现代语言重释老洋房的价值基因：

接续"空间权力"：雄踞苏河湾北外滩江河交汇之处，上海内环稀有的成片低密风貌区核芯；

再造"时间叙事"：修缮唐绍仪故居为海派会客厅，打造武进路风貌商业街区，重现百年“南市北里”的空间格局；

升华"圈层密钥"：222席纯别墅群落，并以"向下约10米地下室、向外庭院露台"的空间哲学，在百年里弄肌理中，缔造内环稀贵纯粹圈层。

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【静安里】推售建面约185-200-262-301-370m²风貌别墅。

即将首推建面约262-301-370㎡风貌别墅。

联动价21万/m²，首开28席，总价约4800万起

实景藏品大宅现已开放预约，诚邀亲临品读，启幕塔尖生活真境。

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展厅、样板间已持续开放！

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户型图赏鉴

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土拍回顾及规划

2024年，静安区发布了一则关于历史风貌保护项目实施主体遴选的公告，即静安04-05、05-01北站新城地块。

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来源：静安区规划资源局

根据评分遴选相关事项，本次遴选报价以房地联动价21万元/㎡为基准。

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就在2023年7月21日，华发招商联合体官宣拿下静安天目社区04-05、05-01历史风貌保护项目。

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仅从图上看，该地块直线距苏州河约1公里，直线距外滩约1.4公里，直线距北外滩约1.7公里，直线距3/4号线宝山路站约300米，直线距10号线四川北路站约560米，区位优势明显。

项目共由两幅地块组成，住宅并无中小套型限制，根据限高和容积率推测，

该地块位于静安内环内，旁边就是的弘安里。武进路正是虹口静安交界，来安里地块属于静安，弘安里属于虹口。

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静安区天目社区C070102单元04-05、05-01地块，四至范围：南至武进路，西至宝山路、河南北路，北至规划04-03、04-04地块。

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北站新城地块普适图则

根据设计方案，项目总建面14.9万方，综合容积率1.44。项目将打造3层风貌别墅产品。

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来源：静安区规划资源局

【静安里】以约4.3万平方米土地精铸222席风貌大宅，成就上海少有的大规模风貌别墅群落。

当多数项目以"超高层+别墅"高低配稀释价值，【静安里】坚持100%纯别墅住区——规避高层俯瞰的私密困扰，以更低密度、更纯圈层，定义塔尖生活本真。

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效果示意图，仅供参考

如此大规模且纯粹的风貌别墅社区，使得【静安里】有了更大的设计空间，从建筑风格、归家动线及景观层次上都更为丰富，而其他迷你地块社区难免会有形态单一、景观缺失等弊端。

01、风格共存的风貌新风潮

【静安里】的里弄组团建筑年代多分布于1920-1940黄金年代，以典型里弄石库门为主要特征，囊括上海百年历史上多种经典建筑范式，成为一座上海的里弄博物馆。

【静安里】对老建筑采用保留改造、更新改建和风貌新织多重手法，重新昔日里弄的风貌肌理，形成尺度各异、风格纷呈的藏品级别墅群。

应用8大定制级的产品设计手法，通过定制级手工砖、定制级山花造型、定制级铁艺栏杆、定制级入户壁灯、定制级的风帽雨水斗等部品部件，每一处细节都是匠心打磨的痕迹。

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效果示意图，仅供参考

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无论钟情何种美学，总有一栋与您共鸣。

02、高定公区，重塑海派归家史诗

隐奢门庭：社区大门以古琦黑奢石手工锻造弧形幕墙，将珠宝镶嵌工艺融入建筑肌理；

巷弄仪式：以"七坊三十二弄"为脉络，八大石库门坊门串联七大组团，复刻百年归家礼序。

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静安里实景图

世界花园巡礼：六大主题花园凝练凡尔赛宫轴线、英伦自然主义等精髓，让百年海派情怀在当代庭院中流转新生。

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景观规划示意图

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英国花园效果示意图，仅供参考

一方会所空间的礼遇，跨越百年时间的上海名流生活方式的尊荣呈现。上海静安里匠造地下建面约1000 ㎡生活方式合集空间，提供星级高端服务接待休息区，还配备了健身房、瑜伽室、泳池等，集萃一站式高阶生活服务空间礼遇。

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03、超高附赠，现代手法重构空间哲学

静安里风貌别墅建面约185-369㎡不等，但在空间魔法下，可实现可使用面积成倍增加。

向下拓展自由：约10米层高地下室分为两层，地下2层入户门庭直连停车场；地下1层约4.2-6米层高，可释放改造潜能，化身私人收藏馆、酒窖、茶室、家庭影院或健身体验舱。

向外融入自然：庭院及露台，让居者实现栖居诗意。

另外，【静安里】在户型上也突破传统里弄“窄开间”桎梏，以大开间+高窗墙比提高空间感与通透性，赋予风貌建筑现代生命力。

总结来说，静安里以"向下约10米地下室、向外庭院露台"的立体空间策略，结合大开间现代户型，将风貌别墅的空间价值推向全新高度，在历史肌理中缔造当代塔尖生活范式。

生活配套

交通方面：永不落幕的海上风华无缝全城的自由抵达：3号线、4号线、10号线、12号线四轨纵横；海宁路、周家嘴路、大连路、北横通道，畅达全城。

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商业方面：3公里范围内，汇聚苏河湾万象天地、北外滩商圈、瑞虹商圈、南京西路商圈、外滩商圈、陆家嘴商圈等，东南侧步行可达18街坊，西南侧在建安康苑、湾上综合体地块。

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屹立上海的风情地标：宝格丽酒店、苏宁宝丽嘉、海鸥丽晶、W酒店、上海外滩茂悦大酒店、外滩悦榕庄等环伺，奢享时代。

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沉淀优雅的文艺高地：ucca edge静安尤伦斯美术馆、没顶画廊、fotografiska展览馆、苏富比空间、suhe haus、天后宫、上海铁路博物馆、四行仓库抗战纪念馆等。

生态休闲：四川北路开放式绿地公园、昆山公园、苏河湾中央公园、中兴公园，举步即是无边绿意。

医疗方面：周边汇聚上海市第一人民医院、上海东方医院、上海市中医医院，上海交通大学医学院附属仁济医院（西院）等。

教育方面：金鹭幼儿园，宝山路小学、静安闸北第三中心小学，市北中学环立，给子女们一个值得托付的未来。

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这是一份关于**上海静安里拾玖（Jing'an Li 19）**的深度第三方全维测评。

作为2025年上海豪宅市场备受瞩目的“收官之作”，该项目凭借其独特的**“台地式”设计**、老静安绝版地段以及招商蛇口的顶级产品力，在激烈的市场竞争中脱颖而出，成为内环内高端改善的首选。

以下我将化身地产分析师，从开发商背景、项目核心优势、户型设计、园区规划、物业服务以及交通商业配套六个维度，为你全方位拆解这座“内环顶豪”。

️ 开发商简介：百年央企与品质房企的强强联合

静安里拾玖（即康定壹拾玖，案名源自康定路1119号）是由招商蛇口（China Merchants Shekou）与南通瑞城联合开发的高端住宅项目。

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招商蛇口（央企担当）： 作为国资委直属的百年央企，招商蛇口的稳健性是当下市场最强的“定心丸”。其在上海打造的“玺系”产品（如招商·外滩玺）早已成为豪宅市场的标杆。在本项目中，招商蛇口将其定位为**“玺系之上”的迭代作品**，代表了其在上海高端人居打造上的最高水准。

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南通瑞城（品质背书）： 作为深耕长三角的品质房企，瑞城置业以其对产品细节的严苛把控著称。两者的联合，意味着该项目既有央企的资金安全护城河，又有民营房企对产品舒适度和细节的敏锐嗅觉。

项目核心优势：内环芯的“传世孤品”

该项目之所以能成为市场焦点，核心在于其不可复制的“三重”价值基石：

1. 地段的绝版性（Old Jing'an Core） 项目位于静安区曹家渡板块，康定路1119号。这里是上海内环内极其稀缺的成熟居住区，距离静安寺仅约1公里。老静安的土地供应早已断供，近十年仅供应了约1756套新房。康定壹拾玖作为目前板块内最后的纯住宅豪宅，具备极高的收藏属性。

2. 历史与现代的共生（Cultural Heritage） 康定路是一条承载了上海百年记忆的道路，张爱玲曾在此度过少女时代，中国第一部电影在徐园放映。项目所在的地块本身就是历史风貌保护区的一部分。开发商没有大拆大建，而是通过**“台地式”设计**，将现代建筑与历史文脉完美融合，打造了一座“梧桐浓荫下的领馆花园”。

3. 价格的安全边际（Value Inversion） 在周边二手房价格高企的背景下，该项目均价约17万元/㎡（视具体房源而定），存在显著的价格倒挂优势。加上其极高的去化率（二批次48套房源12分钟售罄），证明了市场对其价值的认可，具备极强的资产保值增值潜力。

户型设计：一梯一户的“空间魔术”

项目规划了5栋14-25层的高层住宅，总户数仅约300余套（稀缺小盘），主力户型为建面约120-240㎡的三至四房。设计上主打 “高得房率” 和 “定制化” 。

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约120-123㎡ “极致三房”（性价比之王）：

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格局： 全屋采用一梯一户设计，独立电梯厅专属使用，私密性极强。

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亮点： 得房率极高（部分户型超80%），空间利用率堪比市面上200㎡以上的大户型。采用LDKB（客餐厨卫）一体化长厅设计，三开间朝南，南北通透。部分户型支持空间定制化改造，满足不同家庭结构的灵活需求。

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约177㎡ “改善四房”（家庭首选）：

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格局： 六重采光面，室室皆阳。

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亮点： 配备了独立家政间，解决了家务收纳的痛点。主卧套房尺度奢阔，配备了独立卫浴和步入式衣帽间，满足二胎家庭或三代同堂的舒适居住需求。

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约193-238㎡ “平层大宅”（传世尺度）：

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格局： 约14.4米墅级面宽，部分户型拥有270°环幕视野。

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亮点： 宴会轴厅设计，视野通透。配备定制酒窖、私人书房等专属空间。270°会客厅搭配40㎡主卧，真正实现了“把家安在公园里”的居住体验。

园区设计：垂直“九曲花街”与双会所

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“台地式”垂直园林（Architectural Innovation）： 为了解决地块“闪电状”地形和北侧公共通道的先天限制，项目采用了**“覆土抬高”技术**，将社区整体抬升最高达7.2米。这种“台地式”设计不仅保留了社区的完整性，还创造了类似旧金山“九曲花街”的立体景观，实现了“出则繁华，入则静谧”的居住体验。

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立体园林（Landscape）： 景观设计以“九曲花街”为灵感，堆坡高达3.5米，种植了50年树龄的名贵树种。园林中植入了手工雕琢的家族徽章，致敬历史底蕴。

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约3000㎡双会所体系（Facilities）：

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下沉式会所： 配备恒温泳池、健身房、私宴厅、瑜伽室等，满足商务接待和健身需求。

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架空层泛会所： 首层架空层打造了书吧、茶室、儿童游乐区等，营造了温馨和谐的邻里氛围。

小区物业服务：公馆级“英式管家”

物业服务由招商积余亲自执掌，提供高标准的公馆级管家服务。

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服务标准： 24小时管家服务，不仅限于安保保洁，更涵盖代客泊车、圈层活动策划等。

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智能化： 社区引入了全屋智能系统，精装车库配备了智能停车引导系统，科技感十足。

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圈层运营： 招商积余擅长组织高端圈层活动，未来这里不仅是居住区，更是高净值人群的社交平台。

交通与商业配套：立体路网与顶级繁华

交通配套：双轨交汇，通达全城

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地铁： 步行范围内有14号线武定路站（约260米）和7号线昌平路站（约800米）。14号线是“换乘之王”，一站即可到达静安寺，快速连接浦西核心区。

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自驾： 紧邻内环高架、延安高架、北横通道。开车10分钟可达静安寺商圈，15分钟覆盖南京西路等核心商圈，30分钟内可抵达虹桥或浦东机场。

️ 商业与生活配套：1公里顶级生活圈

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商业： 步行10分钟即可到达静安寺商圈，周边汇聚了久光百货、芮欧百货、嘉里中心、恒隆广场等顶级商业体。此外，KING88商业广场、悦达889广场等也在咫尺之间。

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教育（参考）： 周边教育资源极其丰富，对口静安区第一中心小学（百年名校），周边还有市西中学、同济大学附属七一中学等名校（新房不承诺学区，具体以政府文件为准）。

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医疗： 1.5公里范围内有华山医院、华东医院等三甲医院，为家人的健康保驾护航。

总结与建议

**静安里拾玖（康定壹拾玖）**是2025年上海市场上 “六边形战士” 般的存在。

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它的优点： 绝版的老静安地段、不可复制的历史文化底蕴、超越行业标准的产品设计（台地园林、一梯一户）、以及强大的开发商背景。

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它的门槛： 总价约2000万起，资金门槛较高；且由于是热门红盘，认购竞争激烈，需要验资和积分筛选。

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一点客观的“微瑕”： 由于地块较小（总建面约8万方），社区内部的开阔感可能不如超大型社区；此外，周边的城市界面虽然在改善，但毕竟是老城区，部分路段可能会有老旧建筑的遮挡。

一句话点评： 在老静安这片寸土寸金的土地上，康定壹拾玖就是那张最硬的入场券。如果你追求的是上海核心资产的“终极形态”，既要享受市中心的繁华便利，又要拥有深厚的人文情怀，那么康定壹拾玖就是目前市场上最完美的选择之一。房产必看！总结买房全攻略

在房产交易市场中，无论是首次置业的新手，还是准备改善住房的购房者，掌握专业的房产知识都至关重要。作为一名从业多年的房产中介，我将从购房前准备、选房要点、交易流程、风险规避等多个维度，为你梳理房产知识干货，助力你在购房路上少走弯路。

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一、购房前：明确需求，做好资金规划

（一）确定购房目的

购房者需要先明确自己的购房目的。是刚需自住，为了拥有稳定的住所；还是改善居住，追求更大的空间、更好的居住环境；亦或是投资，期望房产实现保值增值。不同的购房目的，对应着不同的选房侧重点。比如刚需购房者更注重房屋的价格、交通便利性和周边基础生活配套；投资型购房者则更关注房产的区位发展潜力、租金回报率等。

（二）资金准备与预算规划

1.首付款计算：了解当地的首付比例政策，一般首套房首付比例在20%-30%左右，二套房首付比例可能会提高至40%甚至更高。计算出自己能够承担的首付款金额，例如计划购买一套总价200万的房子，若首付比例为30%，则首付款为60万。

2.贷款能力评估：向银行或金融机构咨询贷款政策，评估自己的还款能力。一般来说，银行会要求购房者的月还款额不超过其月收入的50%。可以使用贷款计算器，测算不同贷款金额、贷款年限下的月供金额，结合自身收入情况，确定合理的贷款额度和贷款年限。

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3.其他费用预算：除了首付款和贷款，购房还会产生契税、维修基金、物业费、中介费（如果通过中介购房）等费用。契税根据房屋面积和购房套数不同，税率在1%-3%不等；维修基金通常按照房屋总价的一定比例缴纳。提前了解这些费用，做好资金预算，避免出现资金缺口。

二、选房：多维度考量，选出心仪好房

（一）区位选择

1.地段价值：地段是决定房产价值的关键因素之一。核心地段的房产，通常交通便利、配套完善、发展成熟，具有较强的保值增值能力。例如城市的中心商务区、政务区，以及新兴的重点发展区域，都是比较优质的地段选择。

2.交通配套：优先选择靠近地铁、公交枢纽的楼盘，方便日常出行。对于有私家车的购房者，要关注周边道路的规划和交通拥堵情况，以及小区的停车位配比是否充足。

3.生活配套：考察楼盘周边的商业、教育、医疗、休闲等配套设施。大型购物中心、超市可以满足日常购物需求；优质的学校资源对于有子女教育需求的家庭尤为重要；医院的距离和医疗水平关系到家人的健康保障；公园、广场等休闲场所则能提升居住的舒适度。

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（二）楼盘与户型分析

1.开发商品牌与口碑：选择知名且信誉良好的开发商，其开发的楼盘在房屋质量、施工进度、物业服务等方面更有保障。可以通过网络搜索、业主论坛、实地考察等方式，了解开发商过往项目的评价和口碑。

2.楼盘规划与环境：关注楼盘的容积率、绿化率、楼间距等指标。容积率低、绿化率高的小区，居住密度小，环境优美；楼间距大则能保证充足的采光和通风。此外，还要了解小区的内部配套设施，如幼儿园、健身设施、社区活动中心等是否完善。

3.户型选择：根据家庭人口数量和居住需求，选择合适的户型。户型方正、南北通透、布局合理的房子更受欢迎。要注意房间的功能分区是否科学，动静分区是否明确，卧室、客厅、厨房等空间的尺寸是否合理，是否有浪费面积等问题。

三、房产交易：规范流程，保障权益

（一）签订购房合同

1.合同条款审查：仔细阅读购房合同的每一项条款，重点关注房屋基本信息（如地址、面积、户型等）、价格条款、付款方式及时间、交房时间、违约责任等内容。对于不理解或有疑问的条款，及时向开发商或中介咨询，必要时可以寻求律师的帮助。

2.补充协议：如果开发商有补充协议，同样要认真审查。补充协议中的条款可能会对双方的权利义务产生重要影响，避免出现不合理的附加条件或加重购房者责任的条款。

（二）贷款办理

1.准备贷款资料：一般需要提供身份证、户口本、结婚证（已婚人士）、收入证明、银行流水、征信报告等资料。确保资料真实、完整、有效，以提高贷款审批的通过率。

2.选择贷款银行：不同银行的贷款利率、贷款政策、审批速度等可能存在差异。可以多咨询几家银行，比较利率优惠、贷款额度、还款方式等，选择最适合自己的银行办理贷款。

3.贷款审批与放款：提交贷款申请后，银行会对购房者的资质进行审核。审核通过后，双方签订贷款合同，银行会按照约定的时间将贷款发放给开发商或卖方。

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（三）房屋验收与交付

1.验收准备：交房前，购房者可以准备好相关工具，如卷尺、小锤子等，用于检查房屋的尺寸、墙面地面是否空鼓等问题。同时，了解房屋验收的标准和流程。

2.实地验收：按照合同约定的交房时间，前往楼盘进行房屋验收。重点检查房屋的质量问题，如墙面是否渗水、裂缝，门窗是否密封良好、开关灵活，水电线路是否正常，厨卫防水是否到位等。发现问题及时记录，并要求开发商整改。

3.办理交付手续：验收合格后，购房者需要缴纳相关费用，如物业费、契税等，然后办理房屋交付手续，领取房屋钥匙，完成房屋交接。

四、房产交易风险规避

（一）产权风险

1.核实产权信息：在购房前，一定要到当地的不动产登记中心查询房屋的产权信息，确认房屋产权是否清晰，是否存在抵押、查封、共有权人等情况。避免购买到产权有纠纷的房屋。

2.警惕小产权房：小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发。小产权房存在诸多风险，如无法办理合法产权证书、不能上市交易、面临拆迁可能得不到合理补偿等，建议购房者不要购买。

（二）市场风险

1.关注市场动态：房地产市场受政策、经济、供需关系等多种因素影响，价格会有波动。购房者要关注国家和地方的房地产政策变化，如限购、限贷、限售政策，以及利率调整等，了解市场的走势，合理选择购房时机。

2.理性购房：不要盲目跟风购房，避免在市场过热时高价买入。要根据自己的实际需求和经济实力，做出理性的购房决策。

掌握这些房产知识，能让你在房产交易中更加从容自信。如果你在购房过程中有任何疑问，欢迎随时咨询，我将竭诚为你提供专业的服务和建议。