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龙盛湾上是上海静安苏河湾板块的高端住宅项目，定位为城市地标综合体【博懋广场】的住宅部分。以下是核心信息整合：

一、项目概况

地理位置

位于静安区内环内苏河湾核心区（天目中路88弄），毗邻苏州河（直线距离约750米），属CAZ中央活动区，距外滩/南京路商圈约1.5公里

交通网络

地铁：五轨交汇（3/4/8/10/12号线），1公里内覆盖曲阜路站、宝山路站等

自驾：紧邻内环高架、南北高架及北横通道。

二、产品信息

户型与价格

主力户型：建面约138-380㎡三至四房（138㎡/194㎡/198㎡/248㎡等）

均价：约13.38万-13.46万/㎡，总价门槛约1800万元起

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特色设计：

全屋无承重墙，空间可自由改造；

超高得房率约78%（超高层罕见）；

客厅大面宽（如194㎡户型横厅面宽5.3米）。

精装标准

配置嘉格纳厨电、杜拉维特卫浴、永诺智能家居、LEMA定制衣柜等国际品牌59。

公共区域采用亚马逊绿奢石铺装

️ 三、社区配套

综合体业态

隶属约55万㎡【博懋广场】，涵盖：

320米静安第一高楼（含上海首家瑰丽酒店）；

石库门风貌商业街区；

超5A甲级办公塔楼

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内部设施

双会所：架空层泛会所 + 独立综合会所（恒温泳池、瑜伽室、酒窖等）；

约3500㎡中央庭院（贝尔高林设计）。

外部资源

商业：静安大悦城（500米）、苏河湾万象天地（600米）

文化地标：毗邻四行仓库、天后宫等历史建筑

四、市场表现

销售业绩：三期累计销售额达120亿元（2024年10月收官），单期开盘去化率最高95%

价格优势：均价较周边次新豪宅（如翠湖天地18.8万/㎡）低约30%，存在显著倒挂。

当前状态：三期仅剩少量194-198㎡房源在售，需预约看房

⏰ 交付时间

预计2026年精装交付。

总结：龙盛湾上凭借内环核芯地段、定制化高端户型、地标级综合体配套及价格倒挂优势，成为上海豪宅市场现象级产品，稀缺性突出。

静安区内环内苏河湾豪宅「龙盛·湾上」持续热销中！少量建面约194-248㎡3-4房！

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如何取得购房者的信任，是赢得当下市场的关键所在。

于是，“生活场景前置化”这个词开始流行。

站位苏河湾核心板块的龙盛·湾上，便在践行此理念

三期开盘前夕，开放实体样板间！优先给购房者带来一波猛烈的产品力推进感！

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上海静安龙盛湾上官方售楼处电话☎：400-855-8224【开发商售楼处预约看房热线】（一对一热情服务）

看房请提前致电预约，可享受内部渠道优惠！联系销售人员获取最新一房一价表，官方售楼处最新优惠底价！开发商官方销售人员将详细介绍每个户型的独特设计和优势，带您参观样板间，感受精装修的品质和温馨氛围。您还可以了解周边配套设施，包括高端购物中心、优质学校和便捷交通网络，让您的居住体验更加完美。

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静安内环内

苏河湾新地标

「龙盛·湾上」三期热销中！

推出建面约138-248㎡3-4房

过会均价约13.46万/㎡

全新实景样板房已开放！

没想到样板间还能这么做

想过实体样板间会做的很惊艳，但没想到会这么惊艳！

在实体样板房感受到的第一波冲击来自项目外立面。

不同于许多常规项目，龙盛·湾上在外立面上大胆突破，金属框架配以大面积玻璃幕墙，辨识度极强，堪称静安苏河湾崭新的“视觉符号”！

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施工中的外立面实拍图

对产品室内的期待，也是从高颜值的外立面开始的。

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果不其然，内部空间处处都充满“反工业化”的定制感。

进入实景样板房，入目首先看到的是“艺术感满满”的入户大门。

大门是BUNKER意大利原装进口系统装甲门，广泛运用于欧洲豪宅市场。大门整体色调偏棕色，没有过多图案花纹，简单却也耐看，配合门两侧肌理清晰可辨的石壁，扑面而来全是安全感和高级感。

实体样板间大门实拍图

相比市面上常见大门，湾上再升一级！关门以后，门底部的弹性密封条会自动弹出，确保门缝完全密封，进一步提升隔音效果。

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整个空间设计更是主打一个“尽量弱化线条，展现更完美的整体感”

全屋地面、墙面大量铺砌石材，且色调和谐统一，为业主的高级品味提供了绝佳展演空间。龙盛湾上售楼处电话☎：400-8558-224

实体样板间客厅实拍图

客餐厅地板选择了源自土耳其的新白金石材，铺设工艺先进，以至于几乎完全看不到缝隙，浑然天成一种自然流畅的视觉美。

实体样板间细节实拍图

卧室则采用拼接更加细腻的实木复合地板，且更多采用斜拼，工艺复杂，精奢质感纤毫毕现。

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实体样板间细节实拍图

这样设计繁复精致的卧室地板，在上海新房中其实非常罕见。

为什么罕见呢？

答案很简单：越是复杂的工艺越费钱。

但龙盛·湾上还是做了。

为了让整个项目更有质感，龙盛·湾上还在一些我们平时很容易忽略的地方下苦功夫。

比如，门把手。

细致到掌心。

湾上把它做成了金属圆形带花纹的，更美观的同时，握感也更好，真的

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实体样板间细节实拍图

比如，皮革包裹的收纳衣柜。

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皮革，在湾上的样板间，出境频率很高。

当然，这也很容易理解。

皮革自然纹理的美感能够轻松融入整个家装，提升各种家居色彩搭配，营造出一种高端而温馨的生活氛围。

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实体样板间细节实拍图

再比如，定制化开关。

面板采用优质纯金属材质和先进的激光镂空雕刻技术，能够清晰显示每个按键的功能的同时，又展现一种高科技感。

实体样板间细节实拍图

实体样板间细节实拍图

有人说：好的厨卫，能减少你买房之后80％的烦恼。

这两个部分，当然要压轴介绍。

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上海静安龙盛湾上官方售楼处电话☎：400-855-8224【开发商售楼处预约看房热线】（一对一热情服务）走访过上海大大小小的新房项目，单看厨卫，只有湾上给我的感觉是：真的很舍得花钱。

厨房配备了

嘉格纳品牌

的嵌入式全套高端厨电系列——

全方位满足了现代厨房的多样化需求。

油烟机、灶具、蒸烤一体机、自动化洗碗机以及高品质冰箱，

实体样板间细节实拍图

实体样板间细节实拍图

实体样板间细节实拍图

实体样板间细节实拍图

橱柜采用的是意大利顶级品牌

威乃达

，美观又耐用。

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德国高端品牌巴托普，这个品牌也被广泛运用于全球各大豪宅！

另外，笔者这里还需要跟大家强调一点，在约248㎡户型中，装标再次升级，采用了被业内称之

“橱柜中的劳斯莱斯”

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实体样板间细节实拍图

整个样板间一圈看下来，惊讶之余，我脑子只盘旋了一句话：

“不考虑成本吗？经费在燃烧啊！”

对居住空间的思考同样令人惊喜

194㎡和198㎡的两个实体样板房，毫不夸张的说，看的我眼前一亮又一亮。

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198㎡三房两厅三卫

这个户型的出现，简直像一场居住方式革命

因为当下，有太多豪宅忽略了对生活方式的追求，一味追求住房的实用性，拼命缩减客厅和卧室尺度，只为了增加房间数量和功能区，100㎡出头的户型，恨不得做到四房。

而龙盛·湾上反其道而行之，舍得“浪费”。客厅尺度非凡，极大提高了生活的舒适感。

实体样板间实拍图

两卧朝南，阳光满溢。配合大飘窗让生活的尺度感进一步“膨胀”，飘窗均由石材包边，线条柔软，增加视觉和触觉舒适感。

实体样板间实拍图

客餐厅区域，厨房、餐厅、客厅一体化打造。厨房和餐厅间设置了移门，炒菜时可闭合空间，打开时又与餐厅动线完美交互，打破了厨房的“孤独感”，赋予家庭更多情感交流。

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实体样板间实拍图

更别出心裁的是，它的主卫洗手间还设计了半面收纳柜，能秒变“多功能mini吧”

三卫设计，也避免了家人早高峰抢厕所的尴尬。

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实体样板间实拍图

194㎡三房两厅三卫

这个户型别出心裁，做了两个南向开间，采光通风效果都很不错。两个卧室均采用套间设计，可以很好的保护业主的隐私，居住舒适度高。

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实体样板间实拍图

实体样板间实拍图

同时，充分利用东边户资源，客厅朝东开大窗，南北完全通透。

实体样板间实拍图

窗餐厅为明厅设计，带一个北向小飘窗，光线充足的同时，尺度感不凡。

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实体样板间实拍图

这两个样板间，最难能可贵之处在于，每个场景都不是悬浮的想象，而是一条条具体的线索，指向充满情调和高级感的生活方式。

而它们的底色，是流水线之外，开发商龙盛置地对生活态度的缩影。

更多户型图抢鲜看！

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今年上半年，中央高层会议曾指出，地产业“要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待……抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展”。

而龙盛湾上每寸空间，都基于对中国高净值家庭生活方式的全新洞察，完美回应高端改善群体“对优质住房的新期待”

这一点，从户型上也能看出一二。

03

更懂生活的开发商

更有价值的生活场

斯蒂芬·霍尔曾说过：“居住的价值，隐藏于其中最核心的是其与城市之间的关系，只有那些既能享受稀缺自然资源，又有俯瞰城市繁华背景的区域，才是最有价值的居所。”

在全球地产界，有条通行的“豪宅6要素”和斯蒂芬·霍尔的观点不谋而合。

所谓“豪宅6要素”，即：城市经济、地段价值、山水资源、人文教育、大师精著、高端品质。

龙盛·湾上竟能一一对号入座！

它的“地段价值”毋庸多疑，静安是上海老“顶流”，已经长红几十年。

至于“城市经济”静安区蝉联八年中心城区榜首的一般公共预算收入足以说明一二。

数据来源：上海统计公众号《2023年上海市国民经济和社会发展统计公报》

上观新闻《解析2023年上海中心城区经济数据》

至于“山水资源”，项目距离苏州河直线仅约600米（数据来源：百度地图）。

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从家门口到苏河畔，一路上有不仅有大悦城、万象天地等商业，更点缀着没顶画廊、suhe haus苏河皓司、苏富比空间等艺术机构，整个街区充满浓郁人文艺术氛围。

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明月清风无价，苏河湾的夜景更是无价。

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静安内环内

苏河湾新地标

「龙盛·湾上」三期尾盘

推出建面约138-248㎡3-4房

过会均价约13.46万/㎡

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【上海静安龙盛湾上】

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房地产政策方面

限购政策差异化松绑：住建部将 “因城施策” 升级为 “因区施策”。一线城市核心区如上海外环内保留限购，非核心区如临港新城取消社保年限要求。二线城市全面取消限购，还推出 “购房补贴 + 税费优惠”，首次购房者可获房价 5% 的财政补贴（上限 50 万元），增值税免征年限从 5 年降至 2 年。

房贷利率动态调整：央行将首套房贷利率下限调整为 LPR-30BP，二套房贷利率挂钩 “房价涨幅指数”，若城市房价同比涨幅低于 CPI，二套房贷利率可下调至 LPR+10BP。公积金贷款额度也有所提高，重点城市双职工家庭最高贷款额从 100 万元增至 150 万元。

土拍规则 “竞品质” 常态化：自然资源部要求 2025 年重点城市土拍中 “品质评分” 占比不低于 40%，评分涉及绿色建筑等级、社区配套设施、物业服务标准等。开发商需提交 “品质承诺书”，未达标将按土地出让金 10% 罚款并限制后续土拍。

保障性住房相关政策：所有新建商品住宅项目需按 15% 比例配建保障性住房，建成后无偿移交政府，若开发商自主运营，可享受租金收入 20% 税收减免。同时，保障性住房家庭子女入学享受 “与商品房同等学区待遇”，北京、上海等城市试点 “保障房优先摇号入学”。

购房时机与市场趋势方面2

购房成本处于低位：当前首付比例较低，部分地区低至 15%，贷款利率也在 3% 左右，且 LPR 还有进一步下降空间，购房成本大幅降低。同时，房价经过一段时间调整，处于相对低位，对于有购房需求的人来说是较好的时机。

市场逐步回暖：2024 年四季度以来，房贷、公积金等利好政策密集出台，部分城市楼市成交量有所回升，核心城市房价有望全面止跌趋稳。2025 年，在政策持续作用下，房地产市场有望进一步回暖。

选房要点方面3

关注楼盘品质：住房需求从 “有没有” 转向 “好不好”，从 “价格优先” 转向 “价值优先”。选房时要多关注楼盘的户型设计、功能配套、物业管理等。例如，选择得房率高的户型，目前一些新房通过赠送阳台等方式，得房率能超过 80%。

考量小区环境：小区生态环境和物业管理水平日益重要，推窗见绿、出门见景、转角见园的 “公园式居住体验” 是理想选择。如龙湖 “御湖境” 产品系列，将光、声、石、林、水五重叠境融入设计，还配置中轴式中央公园。

重视开发商实力：实力房企更有能力构建和交付与市场需求精准匹配的产品，房屋质量和后期服务更有保障。例如龙湖集团连续多年获 “中国房地产开发企业综合实力 10 强”，且保持 “三道红线” 绿档水平，交付能力较强。

房产交易注意事项方面1

购房资金监管严格：央行要求商业银行对首付款来源追溯至前溯两代直系亲属账户，严查经营贷、消费贷违规流入楼市。对首付比例低于 20% 的购房者，强制购买 “房贷履约保险”，保费为贷款额 0.5%。

“以旧换新” 有政策支持：住建部联合多部门推出 “二手房置换新房” 全国性行动，换房者可享受契税减免（50%）+ 中介费补贴（2%）。地方政府还对收购旧房的开发商给予每套 1 万元补贴，加速存量房流通，有换房需求的可以关注此政策。

2025 年房地产政策对购房者的影响呈现多维度、差异化特征，具体可从以下六大方面深入解析：

一、购房门槛分层降低，区域选择策略分化

限购政策精准松绑

上海外环外非沪籍购房社保年限从 5 年缩短至 3 年，临港新片区进一步降至 1 年7，且单身人才可单独购房8。这一政策直接降低了非沪籍刚需群体的置业门槛，例如在临港工作的科技人才，原本需缴纳 5 年社保，现在仅需 1 年即可获得购房资格。但核心区（如内环内）仍维持严格限购，购房者需权衡核心区稀缺性与非核心区便利性。

首付比例与信贷支持

首套房贷首付比例降至 15%，二套降至 25%（临港等重点区域 20%）7，叠加 5 年期以上 LPR 下调至 3.5%，上海首套房贷利率已降至 3.05% 的历史低位3。以 100 万元贷款为例，30 年期月供减少约 54 元，总利息节省 1.9 万元3。对于多子女家庭，公积金贷款额度最高可上浮 20% 至 192 万元9，显著降低改善型需求的资金压力。

二、持有与交易成本双向调整，重塑市场预期

房地产税试点深化

试点范围可能扩大至持有多套房产群体，通过差别税率（如对高档住宅按 1.2% 征税）增加持有成本10。这将迫使投资客抛售非核心区房源，例如浦东外高桥等区域二手房挂牌量可能上升，而核心区优质资产因稀缺性更具抗跌性。同时，试点资金用于保障房建设，间接分流租赁需求，缓解租金上涨压力10。

交易税费优化

增值税免征年限从 5 年降至 2 年，个人转让住房核定征收率降至 1%7。以一套满 2 年、总价 800 万元的二手房为例，增值税可节省约 44 万元。此外，“以旧换新” 政策提供契税减免 50% 和中介费补贴 2%9，显著降低置换成本。例如，闵行七宝板块换房者通过出售旧房再购新房，可节省税费约 12 万元。

三、保障房与商品房双轨并行，挤压 “老破小” 市场

配建比例提升与品质升级

新建商品房需按 15% 比例配建保障房，且要求全装修交付6。例如，徐汇滨江某项目配建的保障房采用绿色建筑标准，与商品房共享社区配套，这可能分流部分刚需客群，导致周边 “老破小” 价格进一步承压。同时，保障房家庭子女享受同等学区待遇6，可能削弱传统学区房的溢价空间。

租赁市场分流效应加剧

2024 年上海新增 1.6 万套保租房，租金较同地段商品房低 20%-30%5。例如，张江地区租客因保租房供应增加，退租比例上升，倒逼房东降价或升级硬件。这导致老城区 “老破小” 租金下跌 15%-20%，部分投资者转向出售房源，进一步加剧二手房市场分化。

四、区域发展政策重构购房价值体系

五大新城加速兑现

嘉定、青浦等新城通过产业导入（如嘉定联影医疗、青浦东方生命港）和交通升级（如嘉闵线），逐步实现职住平衡12。2025 年新城新增中小学、幼儿园 26 所，三甲医院建设加速12，吸引刚需购房者。例如，嘉定新城新房均价约 4.5 万元 / 平方米，总价 200 万起，成为年轻家庭的主要选择1。

核心区城市更新溢价

“两旧一村” 改造释放优质地块，例如徐汇龙华地块楼板价达 12.6 万元 / 平方米，未来新房单价或破 20 万元 / 平方米1。城市更新项目通过绿色建筑技术（如低碳技术平台）和智能化社区管理，提升居住品质，巩固高端市场优势。购房者需关注核心区稀缺资产的长期增值潜力，同时警惕高总价带来的流动性风险。

五、开发商策略转型倒逼产品升级

土拍规则强化品质导向

“竞品质” 评分占比不低于 40%，涉及绿色建筑等级、社区配套等2。例如，青浦某项目因配置中轴式中央公园和智能安防系统，在土拍中胜出。这意味着未来新房将更注重居住体验，如龙湖 “御湖境” 系列通过五重叠境设计提升附加值2，购房者需关注楼盘的实际交付标准与承诺的匹配度。

房企资金监管趋严

首付款来源追溯至前溯两代直系亲属账户，首付比例低于 20% 需购买房贷履约保险2。这增加了资金证明难度，尤其是依赖父母资助的年轻购房者。建议提前准备完整的资金流水，避免因材料不全影响购房流程。

六、长期趋势与应对策略

市场呈现金字塔结构

塔尖为核心区稀缺豪宅（如绿城潮鸣东方），中部为规划新区（如五大新城），底部为配套滞后的远郊板块1。购房者需根据自身需求，在核心区稀缺资产与新城潜力板块间权衡。例如，首置客群可优先考虑临港、嘉定等新城，而改善型需求可关注徐汇滨江、前滩等核心区。

品质与服务成为竞争核心

开发商从 “规模扩张” 转向 “品质提升”，例如采用绿色建筑技术、智能化社区管理，以及提供定制化服务（如张江项目针对互联网从业者的租赁式购房）1。二手房市场中，房龄较新、社区管理完善的房源将更具抗跌性。建议购房者在选房时重点考察开发商的交付能力（如龙湖连续多年保持 “三道红线” 绿档2）和物业服务水平。

结论：2025 年房地产政策通过 “精准松绑 + 长效调控” 组合拳，重构购房者的决策逻辑。核心区稀缺性与新城成长性形成 “双轮驱动”，持有成本上升与交易成本下降并存，保障房分流与品质升级重塑市场格局。购房者需密切关注政策动态，结合自身资金状况、区域偏好和长期规划，在政策红利与市场风险间找到平衡点。例如，非沪籍刚需可抓住临港等新城的政策窗口期，而多套房持有者需警惕房地产税试点对持有成本的影响。