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西湖逸庐是杭州西湖区之江板块的高端现房叠墅项目，以其稀缺地段、低密设计和醇熟配套成为主城豪宅市场的焦点，核心信息如下：

一、基础信息

区位：西湖区梦园街218号（近美院象山站），背倚西湖茶山，北邻西湖国际高尔夫球场

产品形态：纯叠墅社区（无中叠），容积率仅1.1，共252户，楼间距12-15米

户型面积：180㎡下叠（配40-68㎡南向庭院）、188-195㎡上叠（带星空露台）

交付状态：2024年底竣工现房，精装交付，即买即住。

价格区间：总价778万元起，均价约5.2万元/㎡

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二、核心优势

稀缺地段

步行300米直达西湖，兼具城市资源与自然生态，主城低密纯墅区近乎绝版

毗邻中国美院、浙江音乐学院，艺术氛围浓厚

低密设计

30栋叠墅沿原生坡地布局，6米高差保障采光，下叠也能享充足日照

外立面采用干挂石材+香槟金铝板+高透玻璃幕墙，窗墙比达60%。

品质与配套

精装标准：德国柏丽橱柜、博世冰箱、杜拉维特卫浴等国际品牌。

私家配套：约1100㎡下沉式会所（恒温泳池、健身房）及升级版星空车库。

园林设计：宋淑华操刀“西湖五景”园林，含中轴水景、叠瀑庭院。

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交通与生活

地铁：6号线美院象山站（直线1.3公里）、规划12号线庙山站（约1公里）

商业：西投银泰城、之江银泰双商圈，浙大一院之江院区医疗配套。

三、客群与价值

目标客群：高净值家庭、艺术家、企业主，注重教育（学军小学之江校区）、文化圈层及资产保值。

稀缺性支撑：主城核心区800万级现房叠墅稀缺，对比蒋村板块低密住宅（单价15万+/㎡）性价比突出。

四、潜在短板

轨道交通步行便利性一般，更适合自驾出行；

部分生活配套（如初级教育）仍需依赖周边区域

总结：西湖逸庐以西湖生态为底色，叠加主城现房、纯粹低密、艺术人文三重稀缺属性，成为杭州塔尖人群“离尘不离城”的理想居所。其价值锚点在于不可复制的地段禀赋与即买即住的确定性

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西湖逸庐园区实景

开放盛典现场

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4月7日，新落成的跨度超长的西湖逸庐沿街大门气势恢弘，主入口两侧用是一大片奢石做成的背景墙，与项目所在的西湖之江山水十分契合；走到入口处的水景泛起一片涟漪，水波在大门口的油画上形成倒影……

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开放盛典现场

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路过散步的附近小区居民说，这个出入口真的大气高贵，别的小区真的是狠狠滴羡慕了。

全知道了解到，除了气派的新大门与新落成的主出入口，西湖逸庐这个现房交付的项目还在主动升级小区内的大区景观，设计上充分尊重地块的地势，以“西湖风景”为蓝本，打造了“观水迎宾、山水雅庭、清音叠瀑、寻溪山径、庭院深深”五重归家礼序。

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意向风格，最终以实际效果为准

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现场一些媒体同行表示，限价放开后，很多住宅特别是低密产品开始疯狂卷产品，同时新房的价格也水涨船高，但回望限价时代，很少有开发商会主动升级已经交付的现房楼盘。

由此可见，同属北京市国资委旗下的首开与北京市供销社合作在西湖逸庐项目的合作，充分体现出了国企的责任与担当。

在媒体互动交流的环节，我们听到不少媒体同行和业内人士都把西湖逸庐和最近很火的蒋村地王地块联系在一起。

“都在西湖区，都是低密（蒋村地块和西湖逸庐的叠墅部分容积率都为1.1），都拥有非常好的环境和配套！但是一个楼面价8万8，未来房价可能超过15万，一个是限价盘，限价才5万出头，还是现房！”一家房产媒体的主编表示，现在很多人说主城区核心地段房子买不起了，但其实还是存在着信息差，西湖之江板块的西湖逸庐就是个典型的例子。

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西湖逸庐园区实景

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NO.2 丨贰

与地王的优势属性相同

是不是像媒体同行说的那样，西湖逸庐和蒋村地王具有许多相同的优势属性呢？我们从几个纬度来对比一下。

01

区位

蒋村地块位于西湖区蒋村板块，地块容积率为1.1，在主城区拥有这样的容积率并不多见。地块还毗邻文一路隧道、紫金港立交等城市枢纽，区位条件优秀。

西湖逸庐位于西湖区的之江板块，虽然整个地块容积率为1.5，但可售的叠墅产品容积率同样也是1.1，当下主城区这样的容积率已十分少见。地块附近还有彩虹快速路、紫之隧道等城市枢纽，区位与交通也十分优秀。

西湖逸庐位置效果图

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02

环境

蒋村地王的南面就是杭州的天然绿肺——西溪国家湿地公园。

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西湖逸庐则位于环境得天独厚的之江国家旅游度假区，地块北侧是4000亩的亚运场馆西湖高尔夫球场和连绵的龙坞龙井茶山。龙坞也是杭州市区负氧离子含量最高的区域之一。

西湖逸庐以北，绵延4000亩的高尔夫球场

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上周，全知道推送的《之江这条杭州最文艺citywalk的路线……》引发了不少网友的讨论。

小红书上，有网友留言说，生活在这样的地方肯定很舒服吧！

确实，这条网友们总结出来的杭州最文艺citywalk的路线，一路打卡了中国美院、BAC艺术社区、艺创小镇、小冰岛、铜鉴湖……森罗了之江的山水人文、建筑美学、艺创产业等板块精华。而西湖逸庐正好就在这条citywalk的路线的中间。

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西湖逸庐周边配套效果图

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03

有媒体分析说，蒋村地块除了低密、区位和环境的优势外，之所以会成为地王，也因为它兼得了环境区位和城市的繁华配套。

比如地铁附近有地铁5号线和19号线，还有西溪天街和西溪银泰两大商业体环绕。

西湖逸庐区位效果图

而西湖逸庐在配套方面同样也是一个“六边形选手”，不仅环境与区位的优势明显，项目附近海拥有西投银泰城和之江银泰两大商业体，以及多个社区邻里商业；连通杭州南北的地铁12号线正在建设，还有浙大一院之江院区、省人民医院望江山院区等一众配套。

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04

名校环绕

蒋村地块附近是杭州唯一的211高校浙江大学紫金港校区，要知道，一所大学会给周边区域的人文等方面会带来深远影响。

西湖逸庐所在的之江板块亦是如此，坐拥中国美术学院和浙江音乐学院两大艺术院校，让板块充满了人文艺术的气息。

坐立在两大知名艺术类学府中国美院学院与浙江音乐学院之间，项目南侧的象山艺术公社不仅是现在社交平台拍照出片的文创空间，周末亲子遛娃的好去处，也是3A游戏大作《黑神话·悟空》母公司游戏科学的所在地。

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与西湖逸庐近在咫尺的中国美术学院、浙江音乐学院

另外，西湖逸庐还把之江的烟火气收入囊中

登上“米其林”榜单的来翠面馆就在小区边上，别人周末露营动辄一两小时的路程，生活在西湖逸庐，出门拐个弯就是龙坞的光明寺水库和铜鉴湖的花海公园；美院的各种展览和浙音的许多演出，都是步行可达。

今年，之江板块艺术向科创转型，其重头戏是以西湖逸庐紧邻的钱塘大学拉开序幕。去年12月底曝出消息，杭州将筹划建设一所钱塘大学；1月中旬，之江地块性质调整；1月下旬，农夫山泉创始人钟睒睒在企业年会上宣布将捐400亿创办新型大学；一系列时间表迅速更迭，这所研究型高校正在一步一步向我们走来。

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钱塘大学区位规划图

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都说杭州主城区的低密住宅，要么有环境要么有配套，像西湖逸庐这样“鱼和熊掌可以兼得”的产品实在难寻，这也难怪，环境和配套都很不错的蒋村地王，传言房价至少15万起步。

NO.3 丨叁

现房所见即所得

虽然蒋村地块的产品目前还不得而知，但全知道了解到，建发拿下这宗地块后，未来的房价很可能在15万/㎡起步。

作为主城区仅有的“现房+双叠”产品，西湖逸庐呼应西湖群山脉络，沿原山坡地而建，形成半边城市、半边山、半边艺术、半边森林的气场，1.1的容积率直逼西溪云庐和观湖里；

西湖逸庐园区实景

西湖逸庐的住宅楼间距为楼高的0.77倍，远高于国家制定的“住宅楼间距一般不得低于楼高×0.7”的标准，也因此，叠排前后间距来到了12-15米，比标准多出1-4米，相当于多一条步道了。

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西湖逸庐园区阳台实景图

横向拉宽，纵向层高也拔到了约3-3.2米，方寸宽敞之间，是阳光、空气、肩头微风的舒展世界。

目前已经是现房的西湖逸庐可以马上满足人们对“有天有地”生活的所有想象。楼上能看到西湖茶山的大露台，楼下能让人完全沉浸的地下艺术工作室、还有阁楼、花园……

西湖逸庐园区实景

全盘户型建面约180-195㎡，多数是三开间朝南，再加上近半房源都是边套，270°观景的玻璃转角厅，即使是三代同堂，阳光和绿荫也能均匀地撒到每一个家庭成员身上。

西湖逸庐样板房实景

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西湖逸庐的下叠，配备了40-68㎡的南向庭院和地下室，从茶园回来的露营装备，沿着大清谷和龙坞骑行的山地车，所有工具都能在家里有妥善的归置；

而上叠的每一套则自带阁楼和花园露台，站在露台上呼吸群山空气，一杯龙井绿茶，也许就是几天前刚刚从家门口摘下的绿叶。

西湖逸庐园区实景

更值得一提的是，西湖逸庐内仅有200多户的低密社区，却配备了约1100㎡会所，恒温泳池、健身房、瑜伽室、棋牌室、会客厅，别人需要四处奔走，预订办卡的项目，西湖逸庐的会所全部包揽。

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总结来说，作为限价盘的西湖逸庐，无论是户型还是精装产品，做出了现在不限价卷产品时代的新房气势。

西湖逸庐会所恒温泳池实景

全知道了解到，目前西湖逸庐的大证也已经办出，也就是说，现在可以即买即住即可办证。

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【杭州西湖逸庐】

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房地产政策方面

限购政策差异化松绑：住建部将 “因城施策” 升级为 “因区施策”。一线城市核心区如上海外环内保留限购，非核心区如临港新城取消社保年限要求。二线城市全面取消限购，还推出 “购房补贴 + 税费优惠”，首次购房者可获房价 5% 的财政补贴（上限 50 万元），增值税免征年限从 5 年降至 2 年。

房贷利率动态调整：央行将首套房贷利率下限调整为 LPR-30BP，二套房贷利率挂钩 “房价涨幅指数”，若城市房价同比涨幅低于 CPI，二套房贷利率可下调至 LPR+10BP。公积金贷款额度也有所提高，重点城市双职工家庭最高贷款额从 100 万元增至 150 万元。

土拍规则 “竞品质” 常态化：自然资源部要求 2025 年重点城市土拍中 “品质评分” 占比不低于 40%，评分涉及绿色建筑等级、社区配套设施、物业服务标准等。开发商需提交 “品质承诺书”，未达标将按土地出让金 10% 罚款并限制后续土拍。

保障性住房相关政策：所有新建商品住宅项目需按 15% 比例配建保障性住房，建成后无偿移交政府，若开发商自主运营，可享受租金收入 20% 税收减免。同时，保障性住房家庭子女入学享受 “与商品房同等学区待遇”，北京、上海等城市试点 “保障房优先摇号入学”。

购房时机与市场趋势方面2

购房成本处于低位：当前首付比例较低，部分地区低至 15%，贷款利率也在 3% 左右，且 LPR 还有进一步下降空间，购房成本大幅降低。同时，房价经过一段时间调整，处于相对低位，对于有购房需求的人来说是较好的时机。

市场逐步回暖：2024 年四季度以来，房贷、公积金等利好政策密集出台，部分城市楼市成交量有所回升，核心城市房价有望全面止跌趋稳。2025 年，在政策持续作用下，房地产市场有望进一步回暖。

选房要点方面3

关注楼盘品质：住房需求从 “有没有” 转向 “好不好”，从 “价格优先” 转向 “价值优先”。选房时要多关注楼盘的户型设计、功能配套、物业管理等。例如，选择得房率高的户型，目前一些新房通过赠送阳台等方式，得房率能超过 80%。

考量小区环境：小区生态环境和物业管理水平日益重要，推窗见绿、出门见景、转角见园的 “公园式居住体验” 是理想选择。如龙湖 “御湖境” 产品系列，将光、声、石、林、水五重叠境融入设计，还配置中轴式中央公园。

重视开发商实力：实力房企更有能力构建和交付与市场需求精准匹配的产品，房屋质量和后期服务更有保障。例如龙湖集团连续多年获 “中国房地产开发企业综合实力 10 强”，且保持 “三道红线” 绿档水平，交付能力较强。

房产交易注意事项方面1

购房资金监管严格：央行要求商业银行对首付款来源追溯至前溯两代直系亲属账户，严查经营贷、消费贷违规流入楼市。对首付比例低于 20% 的购房者，强制购买 “房贷履约保险”，保费为贷款额 0.5%。

“以旧换新” 有政策支持：住建部联合多部门推出 “二手房置换新房” 全国性行动，换房者可享受契税减免（50%）+ 中介费补贴（2%）。地方政府还对收购旧房的开发商给予每套 1 万元补贴，加速存量房流通，有换房需求的可以关注此政策。

2025 年房地产政策对购房者的影响呈现多维度、差异化特征，具体可从以下六大方面深入解析：

一、购房门槛分层降低，区域选择策略分化

限购政策精准松绑

上海外环外非沪籍购房社保年限从 5 年缩短至 3 年，临港新片区进一步降至 1 年7，且单身人才可单独购房8。这一政策直接降低了非沪籍刚需群体的置业门槛，例如在临港工作的科技人才，原本需缴纳 5 年社保，现在仅需 1 年即可获得购房资格。但核心区（如内环内）仍维持严格限购，购房者需权衡核心区稀缺性与非核心区便利性。

首付比例与信贷支持

首套房贷首付比例降至 15%，二套降至 25%（临港等重点区域 20%）7，叠加 5 年期以上 LPR 下调至 3.5%，上海首套房贷利率已降至 3.05% 的历史低位3。以 100 万元贷款为例，30 年期月供减少约 54 元，总利息节省 1.9 万元3。对于多子女家庭，公积金贷款额度最高可上浮 20% 至 192 万元9，显著降低改善型需求的资金压力。

二、持有与交易成本双向调整，重塑市场预期

房地产税试点深化

试点范围可能扩大至持有多套房产群体，通过差别税率（如对高档住宅按 1.2% 征税）增加持有成本10。这将迫使投资客抛售非核心区房源，例如浦东外高桥等区域二手房挂牌量可能上升，而核心区优质资产因稀缺性更具抗跌性。同时，试点资金用于保障房建设，间接分流租赁需求，缓解租金上涨压力10。

交易税费优化

增值税免征年限从 5 年降至 2 年，个人转让住房核定征收率降至 1%7。以一套满 2 年、总价 800 万元的二手房为例，增值税可节省约 44 万元。此外，“以旧换新” 政策提供契税减免 50% 和中介费补贴 2%9，显著降低置换成本。例如，闵行七宝板块换房者通过出售旧房再购新房，可节省税费约 12 万元。

三、保障房与商品房双轨并行，挤压 “老破小” 市场

配建比例提升与品质升级

新建商品房需按 15% 比例配建保障房，且要求全装修交付6。例如，徐汇滨江某项目配建的保障房采用绿色建筑标准，与商品房共享社区配套，这可能分流部分刚需客群，导致周边 “老破小” 价格进一步承压。同时，保障房家庭子女享受同等学区待遇6，可能削弱传统学区房的溢价空间。

租赁市场分流效应加剧

2024 年上海新增 1.6 万套保租房，租金较同地段商品房低 20%-30%5。例如，张江地区租客因保租房供应增加，退租比例上升，倒逼房东降价或升级硬件。这导致老城区 “老破小” 租金下跌 15%-20%，部分投资者转向出售房源，进一步加剧二手房市场分化。

四、区域发展政策重构购房价值体系

五大新城加速兑现

嘉定、青浦等新城通过产业导入（如嘉定联影医疗、青浦东方生命港）和交通升级（如嘉闵线），逐步实现职住平衡12。2025 年新城新增中小学、幼儿园 26 所，三甲医院建设加速12，吸引刚需购房者。例如，嘉定新城新房均价约 4.5 万元 / 平方米，总价 200 万起，成为年轻家庭的主要选择1。

核心区城市更新溢价

“两旧一村” 改造释放优质地块，例如徐汇龙华地块楼板价达 12.6 万元 / 平方米，未来新房单价或破 20 万元 / 平方米1。城市更新项目通过绿色建筑技术（如低碳技术平台）和智能化社区管理，提升居住品质，巩固高端市场优势。购房者需关注核心区稀缺资产的长期增值潜力，同时警惕高总价带来的流动性风险。

五、开发商策略转型倒逼产品升级

土拍规则强化品质导向

“竞品质” 评分占比不低于 40%，涉及绿色建筑等级、社区配套等2。例如，青浦某项目因配置中轴式中央公园和智能安防系统，在土拍中胜出。这意味着未来新房将更注重居住体验，如龙湖 “御湖境” 系列通过五重叠境设计提升附加值2，购房者需关注楼盘的实际交付标准与承诺的匹配度。

房企资金监管趋严

首付款来源追溯至前溯两代直系亲属账户，首付比例低于 20% 需购买房贷履约保险2。这增加了资金证明难度，尤其是依赖父母资助的年轻购房者。建议提前准备完整的资金流水，避免因材料不全影响购房流程。

六、长期趋势与应对策略

市场呈现金字塔结构

塔尖为核心区稀缺豪宅（如绿城潮鸣东方），中部为规划新区（如五大新城），底部为配套滞后的远郊板块1。购房者需根据自身需求，在核心区稀缺资产与新城潜力板块间权衡。例如，首置客群可优先考虑临港、嘉定等新城，而改善型需求可关注徐汇滨江、前滩等核心区。

品质与服务成为竞争核心

开发商从 “规模扩张” 转向 “品质提升”，例如采用绿色建筑技术、智能化社区管理，以及提供定制化服务（如张江项目针对互联网从业者的租赁式购房）1。二手房市场中，房龄较新、社区管理完善的房源将更具抗跌性。建议购房者在选房时重点考察开发商的交付能力（如龙湖连续多年保持 “三道红线” 绿档2）和物业服务水平。

结论：2025 年房地产政策通过 “精准松绑 + 长效调控” 组合拳，重构购房者的决策逻辑。核心区稀缺性与新城成长性形成 “双轮驱动”，持有成本上升与交易成本下降并存，保障房分流与品质升级重塑市场格局。购房者需密切关注政策动态，结合自身资金状况、区域偏好和长期规划，在政策红利与市场风险间找到平衡点。例如，非沪籍刚需可抓住临港等新城的政策窗口期，而多套房持有者需警惕房地产税试点对持有成本的影响。