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建发・海宸（杨浦新江湾城｜建发国企灯塔系低密洋房 + 叠墅顶改｜期房）

📍地址：杨浦区江湾城路 566 弄（江湾城路与殷高东路交汇处，新江湾生态核心）

📞售楼处电话：400-9692-958（官方唯一预约热线，一对一专属接待）

📌定位：建发上海首座灯塔标杆作品｜三面原生湿地环绕｜1.55 超低密墅质社区｜4200㎡全功能高端会所｜2027 年底北区交付、2028 年南区整体精装交付

项目鸟瞰沙盘

新江湾湿地实景

一、基础概况（更新至 2026.6.14）

开发商：上海新闳湾企业发展有限公司，建发房产（世界 500 强千亿国企）全资操盘，中式顶豪营造体系成熟，资金、工程品控双重兜底无暴雷风险

规模：占地约 10.29 万㎡，总建面约 15.95 万㎡；规划 11-13 层小高层、6 层电梯洋房、4-6 层叠加别墅，全盘合计 1156 户纯改善房源，无保障房配建、无大型沿街底商

产权 / 性质：70 年纯商品住宅，民用水电通燃气、可落户，执行上海限购政策，二套首付可 2.5 成

容积率 / 绿化率：容积率仅 1.55、整体绿化率 35%-60%，三面环 11.4 公顷原生湿地；全人车分流，车位配比 1:2.2，一户多车位充足

层高 / 梯户比：小高层、洋房标准层高 3.05-3.1m；全盘一梯两户私梯前厅；整体得房率 82%-90%，多阳台 + 全景飘窗双重拓展面积

交付时间：北区 2027 年底精装交付，南区 2028 年统一精装交付

物业 / 费用：建发自持高端顶豪物业，24 小时智能安防 + 一对一专属管家，物业费 12.8 元 /㎡/ 月

核心亮点：新江湾城近三年稀缺大体量低密宅地、三面原生湿地生态、建发灯塔顶豪产品力、4200㎡恒温泳池会所、曲面铝板公建化立面、10 号线地铁步行可达、复旦同济名校圈、纯粹高净值改善圈层、国企交付零风险

二、户型 & 价格（更新至 2026.6.14）

整体备案均价 117343 元 /㎡，总价 1060 万起，主力建面 105-235㎡三至四房，一房一价

105㎡ 三房两厅两卫（入门改善洋房 / 小高层）

总价：1060 万 - 1220 万

格局：三开间朝南，LDKG 客餐大通厅，南向宽景阳台，主卧步入衣帽间套房，全明通透格局

特点：新江湾低门槛改善户型，科创精英、三口之家自住首选，社区流通主力

125㎡ 四房两厅两卫（主力爆款洋房）

总价：1465 万 - 1780 万

格局：四开间朝南，南向面宽超 13.5 米，南北双阳台，双卧朝南，独立家政间，动静完全分区

特点：全盘成交主力，二胎家庭一步到位，高区可俯瞰湿地水系景观

161㎡ 四房两厅三卫（进阶改善小高层）

总价：1920 万 - 2250 万

格局：四面宽环幕采光，超大横厅，双总统套房设计，中西厨预留空间，多观景露台

特点：多人口大家庭改善，空间尺度奢阔，私密性大幅升级

228-235㎡ 叠加四房两厅四卫（藏品墅居）

总价：2380 万 - 2500 万

格局：上下分层独立入户，下叠带南北私家庭院、上叠配超大星空露台，全屋套房布局，预留电梯井拓展空间

特点：终改收藏级叠墅，有天有地墅居质感，湿地首排视野无遮挡

精装标准（更新至 2026.6.14）

顶奢精装配置，搭载华为鸿蒙全屋智能系统；日立高端中央空调 + 威能全屋水地暖 + 深度净化新风三大件；厨电国际一线顶配系列；卫浴骊住、杜拉维特、高仪定制五金；系统窗采用 YKK 三玻两腔隔音玻璃；室内大面积石材通铺、整屋实木定制收纳柜体；外立面曲面香槟金铝板 + 双层 Low-E 玻璃 + 局部石材，海派东方极简公建化封面质感

三、核心配套（更新至 2026.6.14）

区位

杨浦新江湾城核心，上海第三代国际低密住区，三面原生湿地包裹，板块集聚高校教师、互联网高管、企业主等高净值人群，居住氛围纯粹高端

交通

地铁：10 号线殷高东路站直线约 500 米，步行可达；3 站直达五角场商圈，一站换乘 12 号线；远期叠加规划轨交联络线

自驾：紧邻江湾城路、淞沪路、中环快速路，10 分钟上中环，20 分钟通达五角场、人民广场、静安寺核心商圈

商业 / 生态 / 医疗 / 教育

商业：自带 4200㎡业主私享会所（恒温泳池、健身中心、私宴厅、亲子社交空间）；3 公里内五角场万达、合生汇、百联又一城大型商圈，购物、影院、餐饮一站式顶配；无社区底商，杜绝嘈杂干扰

生态：社区西侧、北侧、东侧三面环绕 11.4 公顷原生湿地；内部打造建发海派东方五重立体园林、中央水景步道；1.5 公里新江湾城大型城市公园，慢行骑行空间充沛

医疗：3 公里内长海医院（三甲）、杨浦中心医院、五角场社区卫生服务中心，综合大病、基础诊疗全覆盖

教育：北侧直线约 50 米在建交大附中杨浦实验九年一贯制学校；周边复旦二附中、同济附中、上音杨浦学校等名校环绕；新房无固定学区，以当年教育局官方划片为准

四、核心价值（更新至 2026.6.14）

1.55 超低密湿地地块绝版稀缺：上海主城内环附近容积率 1.55 的成片纯改善宅地极其稀少，三面原生湿地生态资源不可复制，长期二手溢价、租金水平稳居新江湾第一梯队；

千亿国企建发灯塔品质全程兜底：建发顶豪营造经验深厚，灯塔系列为集团最高标准产品线，施工、精装管控严苛，无资金烂尾、延期、减配风险；

洋房 + 叠墅梯度纯改善圈层：全盘 105㎡起步大户型，无刚需小户型混居，业主以高校教职工、互联网高管、企业主、资产配置客群为主，社区安静私密纯粹；

地铁 + 名校 + 成熟商圈全兑现配套：10 号线、五角场商业、三甲医院均已运营多年，九年制公办学校在建落地，无需等待规划兑现，交房即享完整高端生活配套；

产品力壁垒突出宜居度拉满：曲面铝板公建立面、4200㎡全地上会所、82%-90% 超高得房、鸿蒙全屋智能、三玻两腔静音系统，居住舒适度碾压同价位常规改善楼盘。

新江湾正芯生态公园畔

建面约125-230㎡洋房&别墅

1.55超低容积率 得房率80%+

6批次房源预计6月份认购

样板房提前线上预约

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仅限预约客户可进入售楼处

报名等销售电话确认后，请再前往现场

5批次一房一价表

小区实景开放

乘坐拱形电梯而下，建面约4200㎡高定摩登会所呈于眼前，此次二展囊括 恒温度假泳池、健身房、瑜伽室等主题空间，共同构建一处围绕身体与精神，徐徐展开的日常场域。

恒温度假泳池，增设儿童泳池及泡池，标配男女更衣室、汗蒸房、淋浴间等，让身与心在碧波中自在游曳，共鸣内心的愉悦与松弛；建面约70㎡瑜伽室则通过石材、木材等天然材料的质感，演绎沉浸但又有温度的宁谧氛围；充盈活力的建面超 200㎡健身房，规划多种专业器材，打造不出家门的专业健身场地，持续收获生活的美好力量。

据悉，项目未来还将陆续呈现 红酒雪茄室、双私宴厅、影音室等功能区，通过流线布局、层次空间与美学，让丰盛日常触手可达。

纵观本次热销，完全是在意料之中的：

第一，建发海宸展现出产品力，在当下市场卷的情况下，建发海宸，玉兰门庭、繁花立面，美出新天际！高实得率的户型配置大牌装标，内外双园，配备摩登双会所

项目效果示意图，仅供参考

第二，建发海宸择址新江湾低密住区，生态宜居，坐拥三条高能级轨交（20号线在建），毗邻百万方五角场商圈，周边学校资源不断落地。

项目区位示意图，仅供参考

第三，首开诚意十足！总价千万级，在地价冲涨，同区楼盘准入门槛全面达到1200万的情况下，建发海宸非常友好！

项目汲取了“玉兰花开”为意象勾勒轮廓，表现出了繁花盛开的景致：

项目效果示意图，仅供参考

比如说，总长约65米的大门，玉兰花形制，整个花冠部分宽度达到了约40米，高约13.7米，向上生长，形态优雅。

项目效果示意图，仅供参考

细节之处， 飞翼祥纹铜雕府门镶嵌 非遗掐丝珐琅门钹——“飞翼祥纹”自带吉祥寓意，古朴门钹，承启门第之仪。古人言“宅以门户为冠带”，入必由之，出必由之，大门不仅是划分建筑空间内外的标志，门第之显，更昭一家兴达！

穿过玉兰门庭，高定铝板、石材和大面宽玻璃打造的繁花立面映入眼帘，繁花冠顶同源玉兰门庭，步步生花，同时，项目摒弃传统直角，采用曲面柱廊与弧形玻璃幕墙，新奢与设计感扑面而来：

项目效果示意图，仅供参考

未来所有路过的行人，都将被门头和外立面，光看门面，就知道，居于此处的业主，必定不凡！

项目效果示意图，仅供参

因此，社区配套，尤其是会所，已经成为了当下市面上新房的标配。

但建发海宸的“摩登双会所”，无论是从功能性，还是审美力，都将在新江湾形成降维打击！

项目效果示意图，仅供参考

项目规划约4200㎡高定摩登会所与约1370㎡架空层泛会所，且自持运营，服务品质稳定有保障。

功能性方面，专业级健身房、两大私宴厅、恒温度假式泳池、下午茶室、影音室等齐备，度假级的享受，甚至很多高端五星级酒店，还没有这样的设施！

项目效果示意图，仅供参考

此外，项目还有约1370㎡架空层泛会所，将打造会客休闲、健身、童梦童享等空间。未来，下楼就可以拥有亲子空间，享受阅读的静谧时刻，喝一杯咖啡，闲看花开花落……

得益于得天独厚的自然生态条件，新江湾新房往往拥有很高的宜居属性。建发海宸自然不能错过这种先天优势，约1.55的容积率，赋予了项目大量景观空间。

比如说，市面上的常规项目会在小区中心位置预留楼王位置，最大化货值。但是，建发海宸却选择了将这一块空间，打造成公共景观。

项目效果示意图，仅供参考

在约200米中轴中，建发海宸融入了黄浦秋涛、夜月涟漪、凤亭问泉、华亭烟雨、海天华堂，构筑了高定园林空间。

项目效果示意图，仅供参考

一方面，传统优质户型的核心优势需被继承并深化——从基础的通风与采光，到进阶的空间互动性，均不容忽视。

另一方面，在改善型需求成为主流的当下，户型设计愈发聚焦于居住体验本身。动线安排、功能分区与整体格局，都需经过更科学的规划。此外，高附加值空间已成为标配，且关键在于：不仅要“有用”，更要“好用”。

建面约125㎡小高层225、230㎡别墅户型，符合这两条定义。

户型图如下：

①建面约228㎡下叠户型详细分析：

项目建面约228㎡下叠地上2层，其中1层南向私家花园入户，进门后就是大餐客厅，层高约3.4米（远超好房子3米的标准），开间约7米，整体面积超60㎡，世家大宅的不凡气度一下子扑面而来！

卧室一共4个，全部朝南，让全家人起居都沐浴充足阳光！其中一层卧室可以做老人房，二层3个卧室尺度都较为阔绰，尤其主卧整体面积超50㎡，还有270°转角飘窗，豪宅主卫，步入式衣帽间全部安排上没问题。

下叠户型地下单层面积约120㎡，层高达约6.3米，可以做双层使用，增加夹层后，地下空间可拓展至超200㎡，丰富的灵动空间足以满足业主的各类喜好！

这个下叠户型涵盖三阳台七飘窗，再加上地下空间，整体实际得房率可超190%！

②建面约235㎡上叠户型详细分析：

首先，上叠是北向私享入户花园，独门独户，室内私家电梯，尊崇感与私密性都有保障。而且上叠也有地下空间，下单层面积约55㎡，层高达约6.3米，完全做可以做双层使用。

上叠功能性与下叠看齐，也是四个朝南的全明卧室，主卧豪华套房配置，外接南向超大露台，观星品茗无比惬意；

最后上叠还有一个私家阁楼，阁楼总面积约50㎡，方正通透。这里可以是孩子自由探索、搭建专属城堡的“秘密基地”，也可以打造成一个静谧的家庭图书馆或手作工坊，让每份热爱都有安放之处。

整个上叠户型附赠阳台、飘窗、露台、地下空间，整体实际得房率可超160%！

除了户型本身的创新，项目叠墅还是精装交付（包括私家电梯也是交付标准），省时省力省心。

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建面约125㎡洋房为例：

如果大家实地去看过样板间，就会发现，该户型的“体感”，几乎跟市面上140㎡左右的户型相类似。

项目样板间实拍，非最终交付标准，仅供参考

三开间朝南，阔绰的客餐厅空间，带来超大南向采光面，约4.1米的客厅面宽+约3.05米的层高，空间通透敞亮。

项目样板间实拍，非最终交付标准，仅供参考

全屋三阳台+四飘窗的高附赠空间，带来高实得率，根据模拟测量，该户型的实得率，可以达到88%！

项目设计了当下非常流行的三阳台产品，景观阳台衔接客厅，直面园林景观，成为家庭的呼吸之所，承载日常的诗意与远方。

卧室阳台可随心变为书房、花房、茶室或儿童游戏区，为家庭每个成员的个性化需求留白。

另外独立设置工作阳台，科学处理家政需求，维护主要活动区的整洁与美观。

同时，三个阳台也完全可以视业主自身需求，将阳台扩进卧室，得到最舒适的居住体验。

除了户型的优势设计之外，项目更配备有鲸吞级的收纳和奢装：

标配大金（或同档品牌）中央空调+地暖两联供、霍尼韦尔全热交换新风（或同档品牌），厨房配备博世（或同档品牌）厨电三件套，并选用骊住原装进口多功能超大单槽，卫生间配置杜拉维特（或同档品牌）智能马桶、台盆等，配置豪华！

项目样板间实拍，非最终交付标准，仅供参考

项目更配置华为鸿蒙智家系统，指令一触即达，轻松管控灯光、空调、地暖、新风等。一键联动归家模式、离家模式，还可自定义设置等等个性化需求。

项目样板间实拍，非最终交付标准，仅供参考

入户交付玄关柜+整墙收纳柜，餐边柜、抽拉的薄柜同样为交付标准：

项目样板间实拍，非最终交付标准，仅供参考

卫生间镜柜配备美妆冰箱、倒置抽纸等等定制分隔。

项目样板间实拍，非最终交付标准，仅供参考

三轨交汇，畅达全城

交通方面，建发海宸周边10、18、20（在建）号线交汇， 中环、内环在侧，轻松畅达全城，最近的10号线殷高东路站，三站五角场，贯穿南京东路、新天地、淮海路等城市各核心商圈并可直达虹桥机场和火车站！

生态绿地，畅享富氧生活

在生态上，整个区域的绿化覆盖率高达60%，新江湾公园、共青森林公园（4A级景区）、安徒生童话乐园等荟萃。

新江湾公建配套实景图

走在新江湾的街道中，放眼望去都是连绵成片的绿意，颇有几分大隐隐于市的感觉。

新江湾城公园实景

头部教育资源齐聚

教育资源是新江湾的一大王牌，目前，新江湾城相继引入了复旦系、同济系、上音系、上财系等基础教育资源，解决了业主的后顾之忧。就在建发海宸门口，交大附中也已经在建中！*教育配套信息仅供参考。学校的名称、建成时间、开学时间、招生条件、收费标准及招生区域划定等均存在未确定或者调整的可能，出卖人对此不作任何承诺，须以政府教育主管部门及校方的最新政策为准。

交大附中规划效果图

卡位五角场，商圈环伺

在商业上，建发海宸门口就是年轻潮派的MEET678。

此外，项目两站直达五角场，在五角场核心商业圈，包括上海合生汇、上海万达商业广场、百联又一城、五角场NS2地块大型商业广场（规划）、苏宁电器广场醇熟商业。

产业方面，新江湾位于大杨浦科创带之上，如今，进驻企业已有字节跳动、IBM、戴尔等人工智能领军企业；脉策、AECOM、鲁班等数字孪生企业；区块链、人机交互、网络及运算、电子游戏等领域头部企业，还聚集哔哩哔哩、NIKE等企业总部。

未来，德国大陆集团、汉高等国际知名企业将陆续入驻。其中，作为上海创新浓度更高的大创智创新发展示范区，4500+家双创企业入驻，营业收入超5000万元的企业达63家，各类上市企业15家，总营收超3000亿元。信息来源：上海杨浦官微https://mp.weixin.qq.com/s/-Akd_mVxPLeZPBTFXlpmXg

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