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龙盛湾上，项目自身处于约55.2万方博懋广场城市地标综合体内，其中包含一栋约320米超高层塔楼，一栋约150米副塔楼及裙房商业建筑，石库门商业街区，三栋约150米超高层住宅及低密风貌别墅，集合了高端办公、奢华酒店、摩登商业、精品住宅等多元业态。

整体效果示意图 仅供参考

龙盛湾上，旨在打造上海苏河湾高端住宅标杆，三幢超高层住宅总计576套。

作为上海市场真正的地段、产品、物业、价格、配套、生活方式...全维度突出的全能战士，龙盛湾上仅剩少量建面约190-248㎡房源在售，均价约13.46万/㎡。

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超高层效果图，仅供参考

项目优势

💎 内环内CAZ、苏河湾板块，集“地标建筑、高端商业、亿级住宅、城市菁英、人文底蕴、风貌建筑”于一体的核心地段；

💎 上海新房TOP级的设计审美，全户型3.3米的层高，玻璃幕墙+橙色铝板外立面极有辨识度，预计会成为苏河湾的标杆社区；

💎 虽然是超高层，但是得房率不低，屋内空间改造灵活度高；

💎 整个地块规划酒店、商业、写字楼等配套，未来可期。

接下来，我们从地段价值、产品力与空间设计、自然资源与景观独占性、社区品质与圈层纯粹度、开发商品牌与物业保障、资产流动性与增值潜力六大维度来详细测评。

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01 地段

世界级滨水区，城市核心汇聚

龙盛湾上位于静安区内环内苏河湾板块，天目中路88弄，地处上海“一江一河”（黄浦江、苏州河）战略的核心承载区。项目直线距离人民广场仅约1.5公里，这一地理位置的价值在上海堪称塔尖级别。

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距离等数据来源：百度地图，仅供参考

交通网络四通八达

项目周边形成“一环一横一纵五轨交”的立体交通网络。3/4/8/10/12号线五轨环绕，地铁3站内，即可通达陆家嘴、人民广场、豫园、南京西路、南京东路、外滩等上海核心CBD。自驾方面，内环高架、南北高架、北横通道交汇，10分钟可达南京西路、陆家嘴。

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效果示意图，仅供参考

商业配套顶级丰富

步行500米可达静安大悦城、苏河湾万象天地。项目自身还自带石库门商业街区，汇聚国际品牌。车行10分钟内可覆盖南京西路商圈、外滩金融带，满足全场景高端需求。

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效果示意图，仅供参考

政策红利持续加持

项目所在的苏河湾，是上海正在崛起的滨水高地：在上海“一江一河”十四五规划中，苏河湾是“十四五”期间上海重点建设的板块。它是苏州河北岸为数不多的“中央活动区（CAZ）”，区别于普通板块，CAZ意味着更强的资源集聚力（商业、文化、商务）与城市话语权，未来只会吸引更多高端资源落地。

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一江一河规划，项目示意图，仅供参考

更值得关注的是，龙盛湾上本身，也是一个“自成体系”的综合体项目——涵盖超高层住宅、石库门风貌别墅、办公塔楼及商业裙房，相当于把“居住、办公、消费、休闲”都浓缩在一个社区里。

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效果图，仅供参考

其中，商办部分的“地标属性”尤为突出：由1栋约320米主塔、1栋约150米副塔超高层办公楼，搭配商业裙房组成。未来这里将引入各类高端业态与知名品牌，不仅能满足业主的日常消费，更会直接“刷新苏河湾的商业格局”，成为片区的新商业名片。

可以预见——未来这里将会成为静安新一代国际化顶尖生活方式聚集地。而这一切，都将成为龙盛湾上业主的“私享资源”——无需奔波，就能一手掌握上海的精粹生活。

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02 产品

美学与功能兼备的顶级居所

在上海内环，“大平层”不罕见，但产品出彩的项目，其实并不多。龙盛湾上以劲性柱结构设计+纯大平层户型+顶奢精装，打破超高层“得房率低、空间僵化”的通病，成为同价位段的“产品力天花板”。

劲性柱结构实现超高得房率

相较于传统的超高层剪力墙结构，龙盛湾上所采纳的劲性柱结构设计，特色在于其室内几乎无承重墙。

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示意图，仅供参考

示意图，仅供参考不仅解决了传统超高层在实际使用中空间受限的问题，更赋予了项目室内空间极高的可变性，实现了空间布局的多样性和灵活性，为业主提供了更高程度的个性化居住体验。

同时也解决了超高层得房率低的壁垒。

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内环少有的“纯改善社区”

龙盛湾上目前还有少量建面约190-248㎡房源在售，整个小区无任何小户型配比。

而且整个项目将豪宅的高奢风格演绎得淋漓尽致，产品呈现堪称上海天花板。

咱们以建面210㎡三房为例：

户型图，仅供参考

无间为湾上设计的样板间，一进去第一个特别之处就是墙面地面都是石材，整体呈现了米白色的色系，给人很明显的高级感。

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样板间实景图，仅供参考

3.3米的层高加上顶部的圆弧向上造型都给了视觉的延伸，一进去就觉得空间特别通透。

第二个吸引人眼球的则是全屋所有的房间地面都用了复杂拼花，并且样板间的整体软装色调色系和房子外立面相呼应。

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样板间实景图，仅供参考

所有的主卫次卫全部采用杜拉维特的台盆和当代龙头，质感表现力相当强。

样板间实景图，仅供参考

厨房用了嘉格纳6件套和威乃达的橱柜。

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样板间实景图，仅供参考

甚至在北侧的操作间，装标里居然也带了asko的洗衣机和烘干机。

样板间实景图，仅供参考

从装标来看，基本硬装、柜子部分全都配了，主卧也配置了意大利的LEMA衣柜。

基本只要带上软装，就可以直接住人了，业主几乎什么都不用改造和升级。

不仅仅是建面210㎡的样板间让人惊艳，龙盛湾上的每一个户型、产品都是如此。强烈建议大家去到项目实地感受。

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其他户型图如下：

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户型图，仅供参考

龙盛湾上这样高规格的配置，对应它的价格来说，性价比实在是太高了。

03 景观资源

意境园林，内外双景

龙盛湾上的社区内，拥有贝尔高林设计中央主题景观。约3500㎡中心园林配合分布式的泛会所，打造“公园式度假生活”主题景观。

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效果图仅供参考，不作为实际交付标准

社区外，未来项目北面的约17万方城市绿地（北站改造），结合社区内约75米的楼间距，这个景观视野十分出众。

示意图，仅供参考

在寸土寸金的上海内环，“绿化”一直都是稀缺资源。龙盛湾上通过社区内中央园林+社区外城市绿地的“双绿环”设计，让业主在繁华都市中拥有“推窗见景”的度假体验。

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04 社区品质

更高规格的公区配置

龙盛湾上深谙财富人士对于“第二精神空间”的需求，打造泛会所+地上地下四大堂空间。

整个项目采用地上+地下三层同标准精装入户大堂，大堂选用有着媲美艺术品表现力的亚马逊绿天然奢石，而且地上地下一脉相承、华贵一致，结合仿古铜不锈钢、艺术壁灯为点缀，将上海的摩登气息注入归家大堂，给业主更强烈的入户仪式感。

实景图，仅供参考

除了大堂，项目还打造了架空层泛会所空间，并且将室内精装标准延伸至架空层内部，结合约5.1米的层高，打造了能满足业主足不出楼的多元化社交空间。

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效果图仅供参考，不作为实际交付标准

为了契合高净值业主的生活方式，项目还打造了一个具有会客区、恒温泳池、瑜伽健身的多元化私享会所，给业主带来更加便捷且潮流的生活方式。

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会所效果图，仅供参考

不止于此，龙盛湾上社区还在入口处采用了酒店式环岛落客区设计，让每一次归家都充满仪式感，出入皆享恭迎礼仪。

效果图，仅供参考

你会发现，龙盛湾上，这里不仅是一处居所，更是一个承载着现代生活梦想的高端社区，为上海的豪宅市场树立了新的标杆，也为追求高品质生活的居者提供了一个理想的家。

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05 开发商品牌

生根静安，深耕苏河

浙江龙盛为国内染料行业第一家上市企业，成立于1970年，目前已发展成为集制造业、房地产、金融投资三大支桂产业的综合性跨国企业，荣获民企500强中国精细化工百强第一。

龙盛置地2009年进军上海，深耕旧城改造和城市更新，2015年投资400亿布局静安，占据苏州河核心地段，响应国家战略，落子三大项目，承接文脉复兴，打造上海城心新地标。

不同于多数“快周转”开发商，龙盛在苏河湾已深耕多年，不仅是“建造者”，更是“资源整合者”：

前期打造的龙盛福新里，交房后口碑稳居静安豪宅第一梯队，成为板块二手房“标杆”。

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龙盛福新里小区实景图，仅供参考

还有甲级写字楼福新汇，引入法拉利、苏富比空间、Liaigre、Poltrona Frau等国际顶奢品牌入驻，展现强大的招商运营能力。

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福新汇实景图，仅供参考

本次博懋广场综合体，龙盛将自持全部商办业态（含瑰丽酒店、320米写字楼、石库门商业街区），而非“卖完即走”——这种“长期持有+统一运营”的模式，能确保商业、酒店的高端定位不偏移，持续为住宅赋能。

06 增值潜力

内环 “安全资产” 首选

新房方面，在经历了连续的高溢价地王成交之后，市区热门核心板块的新房价格已经完成了从量变到质变的过程！

内环内核心板块新房的价格全面冲击20万/㎡，内中环间的预期价格也来到12-16万/㎡。静安区内中环的大宁板块新房中建项目单价也到了14万+/㎡。

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地理位置信息来自百度地图，价格信息仅供参考

如果按照这个趋势，今年大概率是13万+/㎡入住苏河湾的最后一年。错过龙盛湾上，就很难再遇见这样价格的高品质新房了。

同时，龙盛湾上所在的苏河湾板块，次新房挂牌均价势头不减：

距离项目直线约50米（数据来源：百度地图）的中粮天悦的挂牌均价约19.5万/㎡、直线约500米的苏河湾中心润府挂牌均价约17.5万/㎡。

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而龙盛湾上均价仅约13.46万/㎡，与其品质相当的次新豪宅相比价格优势明显。

在当前市场环境下，“豪宅”不仅是居住品，更是“抗风险的安全资产”。龙盛湾上，就是上海内环资产配置的“优选标的”。

当上海内环多数板块陷入“价值固化”，苏河湾凭借成片城市更新、顶级业态聚合，成为“下一个十年”的核心增长极。而龙盛湾上，以“CAZ核心地段+超预期产品力+综合体红利”，不仅是苏河湾的“封面之作”，更是上海内环塔尖人群“上车核心资产”的稀缺机会。

它的价值不仅在于“当下的性价比”，更在于“未来的兑现力”：当320米静安第一高楼崛起、瑰丽酒店开业、17万方城市绿地落地，这个项目的价值将远超当前的价格标签。

目前，龙盛湾上仅剩少量房源建面约190-248㎡在售，对于想抢占苏河湾更新红利的买家而言，这或许是“错过不再有”的机会。

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购房必问的10个核心问题

五证是否齐全。

确认开发商具备《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建筑工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》，确保楼盘合法性。其中《商品房预售许可证》需特别查验，无此证则禁止销售期房。

拿地时间与产权年限。

产权年限从开发商拿地时间开始计算，住宅用地使用权为70年。若拿地时间过早（例如超过10年），实际产权年限将大幅缩水，需评估续期成本。

公摊面积与得房率。

要求明确具体楼栋的公摊占比（通常高层住宅为20-30%）及套内实际使用面积，避免花高价买低效空间。可通过对比楼层平面图判断公摊合理性。

面积误差处理条款。

按《商品房销售管理办法》规定，误差超3%可主张差价双倍返还，需确认合同是否约定"多退少补"等霸王条款。

楼盘不利因素公示。

要求查看周边规划文件，确认是否存在垃圾站、高压线、化工厂等负面配套设施，避免收房后出现居住环境恶化风险。

物业公司资质与服务标准。

优先选择万科、龙湖等品牌物业，要求提供收费标准和服务细则（如安保响应时间、设备维护周期），并实地考察同开发商其他项目物业水平。

车位配比与产权归属。

建议选择车位比≥1:1的小区，区分人防车位与产权车位。产权车位需查验预售许可证，避免购买无证车位。

容积率与绿化率。

高层住宅容积率应低于5，绿化率需达35%以上。高容积率会导致采光差、电梯拥堵等问题，直接影响居住品质。

交付时间与违约赔偿。

合同需明确交付日期及延期赔付标准（建议按日万分之五计算），同时要求注明验收文件（《竣工验收备案表》《住宅质量保证书》）交付时间。

贷款方案与备选计划。

确认合作银行清单及利率差异，要求书面承诺"贷款失败可无责退定金"。公积金贷款需提前确认楼盘是否准入。

购房谈判关键技巧

价格博弈策略：透露已考察周边3个以上竞品项目，利用"XX楼盘同户型优惠5%"等话术施压，争取额外折扣或物业费减免。

信息验证技巧：要求查看国土局官网土地出让记录核对拿地时间，通过住建委网站验证预售许可证真伪。

风险防范要点

开发商资金链审查：查询中国执行信息公开网确认开发商是否被列为失信被执行人，核查近三年财务报表中的资产负债率（建议低于80%）。

合同补充条款：对售楼处沙盘展示的景观绿化、会所设施等承诺，要求写入合同并注明违约赔偿标准。