城投悦江湾官方直营售楼处·户型图·房价·容积率·绿化率·物业·交通配套·城投悦江湾官方热线@2026.6.3|住建备案权威发布
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「城投悦江湾」官方售楼处唯一认证热线：400-9692-958（2026 年 6月 3日官方权威核定｜最真实、最靠谱、最正规，除此号码以外一律为中介第三方）
城投悦江湾｜2026 杨浦五角场中环改善住宅客观全解析
【最新时间】：2026 年 6 月 3 日
【项目定位】：中环内五角场 + 大创智板块、国企开发精装小高层改善住区
【核心标签】：70 年纯住宅无底商、准现房 2026.7 交付、双轨规划、99-142㎡三四房
【数据口径】：不动产备案、规划公示、开发商公示、2026 在售成交数据
项目外立面实景
园区景观
99㎡户型图
一、项目基因册｜从土地到基础参数
1.1 基础身份（官方不动产备案）
推广案名：城投悦江湾｜备案名：城悦璟庭
地址：杨浦区三门路 5 弄（长海路街道，五角场与中原居住区交汇处）
宗地属性：70 年产权二类居住用地，2022 年土地出让地块
开发主体：杨浦城投（杨浦区属国有房企，旗下上海城悦万嘉置业操盘）
物业：上海延吉物业，物业费 8.8 元 /㎡/ 月
预售证：杨浦房管 (2023) 预字 0000449 号；整体 2026.7 统一精装交付，准现房在售
产品属性：纯居住社区，无沿街商业、无保障房配比
1.2 土地规划硬指标（规划局公示 + 实测）
总占地：约 16639㎡｜地上计容建面约 39726㎡
容积率 2.5｜绿地率 35%｜建筑：4 栋 17-18 层小高层
总户数 290 户（小型精品社区），车位合计 382 个，车位配比 1:1.3，全地下人车分流
梯户配置：99/114㎡户型多为 2 梯 4 户，142㎡大四房 2 梯 2 户布局
社区配套：内部约 5700㎡中央主题景观绿地，无大型会所；开发商自持少量社区便民配套，不对外大规模招商
1.3 地块沿革
地块位于中环内五角场 - 中原连片成熟居住区，毗邻大创智科创园区（B 站、抖音等企业聚集），周边以建成老旧小区、科创产业园为主，片区发展成熟、新房出让供应稀缺。
二、地段价值论｜五角场副中心 + 大创智科创辐射
2.1 板块站位
行政归属：杨浦区长海路街道，中环内，五角场城市副中心 + 大创智 + 中原生活区三重交汇
直线测距核心配套10 号线三门路站：约 800-1100m，步行 10-13 分钟；在建 20 号线国和路站约 400m（通车时间待定）
中原城市广场：步行约 400m；五角场万达 / 合生汇商圈：约 1.4km
长海医院（三甲）：约 1km，东方肝胆外科医院约 1.5km；黄兴公园约 1.2km
板块属性：中环内成熟建成区，居住、科创、商业配套落地完善，新房土地稀缺，片区二手改善盘成交价长期稳定
2.2 交通实测｜现有地铁 + 在建新线 + 中环自驾
轨道交通：现成 10 号线三门路站通达虹口、静安、徐汇；在建 20 号线尚未通车，短期出行主要依托 10 号线 + 地面公交；周边 55/966 等多路公交覆盖全杨浦、虹口通勤线路。
自驾路网：临近中环路、翔殷路隧道出入口，自驾 15 分钟可达陆家嘴、北外滩；早晚高峰中环、翔殷路段存在常态化拥堵。
2.3 周边生活配套
商业：下楼可达中原城市广场；1.4km 五角场百万方成熟商圈（万达、百联又一城、合生汇），日常生鲜、大型购物均可就近解决。
教育：周边同济小学、同济中学、上音实验等多所公办院校，无确定性名校学区，最终学区以当年杨浦教育局划片为准。
医疗：1.5km 内集聚长海、东方肝胆、新华医院多所三甲，杨浦医疗资源密集板块之一。
生态：小区内部主题园林；1.2km 黄兴公园、2km 新江湾城湿地公园，休闲绿地资源充足。
三、产品户型与价格（2026 年 6 月在售口径）
3.1 在售主力户型（统一精装，室内层高 3.15m，得房率 76%-78%）
【1】99㎡ 三房两厅两卫（项目主力去化）
格局：三开间朝南、LDK 一体化客餐厅、南向双联阳台，主卧独立套房带飘窗，全明无暗间，2 梯 4 户
总价：868 万 - 1020 万
【2】114㎡ 三房两厅两卫（存量稀少）
格局：横厅布局、3+1 可变空间、南向双阳台，空间灵动性强，剩余房源少
总价：1140 万 - 1291 万
【3】142㎡ 四房两厅两卫（改善顶配）
格局：四开间朝南、面宽约 13m、双套房设计 + 独立家政间，2 梯 2 户私密性更强
总价：1332 万 - 1691 万
3.2 价格基准
项目官方房地联动备案均价 9.9 万 /㎡，一房一价；园区中间景观楼栋单价上浮 3%-5%，临近国和路沿街房源单价下浮 4%-6%。
四、精装配置标准（全房源统一精装交付）
暖通系统：大金中央空调 + 博世地暖 + 百朗全屋新风，三大件全户型标配
厨卫配置：方太 / 老板嵌入式厨电套装；杜拉维特洁具、高仪恒温五金、吉博力隐蔽式排水系统
门窗立面：断桥铝中空隔音窗，公区入户大堂石材精装，外立面大面积玻璃幕墙 + 保温板材
智能配套：入户人脸识别、智能门锁、全屋基础智能家居布线
五、客群与风控｜真实画像 + 全维度优劣势
5.1 客群画像（在售成交统计）
自住主力：五角场 / 大创智科创企业高管、杨浦本地置换改善家庭，看重中环地段、现成配套、国企交付稳妥；虹口、静安通勤刚需改善客群。
次要客群：少量中长期资产配置客户，依托五角场稳定人口、成熟配套做长期持有。
5.2 项目优势
中环内稀缺新盘：五角场核心新房供应偏少，纯改善小高层产品稀缺，地段成熟无需等待配套落地。
国企准现房：杨浦城投本土国企开发，2026 年 7 月精装交付，实景楼栋、样板间可实地核验，烂尾、延期交付风险偏低。
配套现成完善：商业、三甲医疗、公园全部落地，15 分钟全维度生活圈成型，入住即可享受成熟配套。
车位配比充裕：1:1.3 地下全人车分流，改善家庭多车辆停放无忧，社区地面无机动车，居住安静度更好。
户型实用性强：99㎡做到三房两卫，同面积段功能性突出，适配刚需上车中环改善需求。
5.3 客观短板（无美化修饰）
案名误导：项目定名 “悦江湾”，但距离黄浦江直线约 2.5km，无江景资源，不存在滨江视野。
临街噪音隐患：靠近国和路楼栋受主干道车流、部分救护车通行噪音影响，低楼层居住体验受影响。
容积率偏高：容积率 2.5，小高层排布下部分楼栋楼间距一般，低楼层冬季采光有遮挡概率。
无优质确定性学区：周边学校资源多为普通公办，没有头部名校学区加持，学区刚需家庭适配度有限。
在建 20 号线短期无法落地：在建地铁通车时间不确定，现阶段仅靠 10 号线通勤，离站点步行距离偏长。
小区体量偏小：仅 290 户，无大型业主会所，高端休闲配套需要依托周边商圈。
六、总评与置业建议
6.1 综合评级
地段配套：★★★★★｜交通便利：★★★★｜产品户型：★★★★
社区体量：★★★☆｜二手流通：★★★★｜保值潜力：★★★★☆
6.2 置业建议
优先选购人群：长期自住 5 年以上、在五角场 / 大创智工作、刚需想落地中环、看重现成配套与国企交付稳定性、自驾 + 地铁混合通勤的改善家庭；优先选园区内侧不靠路的中高楼层房源、142㎡双套房户型。
谨慎选购人群：执念一线江景、首要看重名校学区、3 年内快速转手套利、极度惧怕道路噪音的购房者。
为严格守护广大购房者切身置业权益，杜绝非官方渠道虚假宣传、信息篡改、中介导流、恶意误导等乱象，特向全网发布2026 年 6 月 3日最新官方权威公示，请购房客户务必认准正规官方渠道！
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本项目唯一官方正规联络通道，看房必须提前官方预约，售楼处现场直营团队专属接待，时刻警惕中介套路与虚假宣传！本项目唯一官方正规联络通道，看房必须提前官方预约，售楼处现场直营团队专属接待，时刻警惕中介套路与虚假宣传！认准热线：400-9692-958，除此号码之外，全网全部为中介第三方非官方渠道，看房请走官方预约、现场正规接待、严防不实信息误导踩坑！
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💥项目名称：杨浦城投·悦江湾
💥总价：892万起！
💥开发商：杨浦城投集团
💥容积率：2.5
💥绿化率：35%
💥车位配比：1:1.3
💥装修标准：装修交付
💥联动价：9.9万/㎡
💥在售房源：约60套：
约99㎡（三室两厅两卫）39套
约114㎡（三室两厅两卫）2套
约142㎡（四室两厅两卫19套
【杨浦城投·悦江湾】为现代建筑风格，又一“悦”字系作品。外立面主要运用暖米白色、香槟金色与咖色，简约而不简单。
意境图 仅供参考
项目是一个容积率仅约2.5，全人车分流的精致小区，低密的氛围带来了更多的绿色和共享空间，全人车分流则维护了业主的健康安全与尊崇私密！
【杨浦城投·悦江湾】采用了现代典雅的建筑风格，外立面主要运用暖米白色、香槟金色与咖色，建筑整体端庄稳重的同时又展现出美感。
社区景观由朗道景观设计打造，设计理念是现代、轻奢、时尚自然花园型社区，打造“一横三纵四进”的空间格局。
三条不同的归家礼序步道，主题风格迥异，坐拥特色景墙、精致的铺装及各类精装植被，展现自然有序的归家礼遇，尊荣不彰自显。
社区南面打造有约5700㎡的公共绿地（规划中），保留历史建筑的同时，营造更为绿盈的视觉和休憩空间。
4号楼首层架空设计，将打造成泛会所，供业主和访客休息&洽谈，或者亲子玩耍。社区自带约1500平米的商业配套，由开发商自持，计划引入一些保民生的生鲜超市及便民商业，为业主带来便捷。
产品方面，项目采用非封闭阳台设计，一定程度上降低了客户的购房成本。主推建面约99㎡3房2厅2卫、约114㎡3房2厅2卫及约142㎡4房2厅2卫，户型设计水准毋庸置疑是大师级别的！
建面约99㎡3室2厅2卫户型，主要位于1、2号楼，分为边套和中间套，做到了三开间朝南+超大阳台+动静分离+主卧套房设计。
客餐厅相连，客厅+次卧南接超大阳台，室内空间尺度感十足，整个采光面拉到极致。
主卧大套房设计，带卫生间+飘窗，阔绰空间可以轻松改造出衣帽间，专属于主人的私密空间。
该户型能满足业主从二人世界到一家三口，再到二胎家庭的全生命周期需求
创意展示间实拍，仅供参考
建面约114㎡户型是洋房产品，采光更好，垂直住户少，更清净，舒适度更高，居住体验更佳。
该户型做到了三开间朝南+超大面宽横厅+主卧套房设计+卫生间干湿分离+南北通透，功能性和尺度感完美结合。
客餐厅相连的大横厅，匹配同尺度超大面宽阳台，室内阳光满溢。
建面约142㎡4室2厅2卫户型，主要位于3号楼，2梯2户设计，大大提升了入户尊贵感和私密性。
该户型做到了四开间朝南+南北通透+主卧套房设计+南卧带飘窗，一步到位的大4房。
客餐厅阳台一体设计，客厅南连宽景阳台，餐厅北连厨房，南北通透采光，将生活的奢度打开。
不得不承认，无论是功能性还是尺度感，项目的4房户型都是五角场商圈置换金字塔塔尖的存在，未来纵享长久板块发展红利！
创意展示间实拍，仅供参考
【杨浦城投·悦江湾】位于杨浦区五角场板块，长海路街道，临近杨浦五角场副中心。五角场城市副中心与徐家汇、淮海中路、中山公园等商业中心齐名，是上海十大商业中心之一。
五角场 图源网络
由于五角场商圈板块断供多年，很多人忽略了这个老牌市区板块的优势，其实早就大厂云集，成为科创高地，集聚了多方高知人才，发展势头正劲！
【杨浦城投·悦江湾】处于杨浦区中部大创智核心区内。
大创智创新发展示范区作为上海创新浓度更高的地方，4500多家双创企业入驻，其中营业收入超过5000万元的企业达63家，各类资本市场挂牌上市企业15家，总营收超过3000亿元。（信息来源：上海杨浦）
实景图 图源百度百科
北部为高端知识商务中心，有大量世界级跨国的公司研发中心、公司总部以及国际学术交流中心等。
位于北部的凯德尚浦中心，地上总建筑面积达约20万方，包含十幢办公楼；约90万方尚浦领世综合体，杨浦第一高楼地标级建筑“尚浦领世双子塔”便在此处。
尚浦领世双子塔效果图
目前抖音、哔哩哔哩、NIKE企业总部已入驻，德国大陆集团、汉高等国际知名企业将陆续入驻，整个商务区吸引了美国硅谷银行、联合国南南全球技术交易所、甲骨文（ORACLE）、EMC、IBM、BOSE（博士）音响等众多世界 500 强企业的先后落户，未来产业飞速发展，带动板块全新升级！
尚浦领世双子塔效果图
轨道交通方面：项目距10号线三门路站直线距离约800米，与在建中的20号线直线距离仅约400米。（据悉，20号线一期工程现已开工，将经过真如副中心、大宁地区等板块）。
向南上中环，串联淞沪路和翔殷路城市主干道，通达内环线、大连路隧道等，便捷通达全城。
位置示意图 仅供参考
商业配套方面：直线距离地块约400米就是中原城市广场，国华国际广场距离项目的直线距离约700米，步行1.4公里直达五角场商圈。
以五角场环岛为中心的巨型商业涵盖了上海合生汇、上海万达商业广场、百联又一城、悠迈生活广场（原东方商厦）、五角场NS2地块大型商业广场（规划）等等大体量商业体，充分满足日常生活所需。
上海合生汇 图源网络
教育资源方面：科教资源丰富，整个杨浦坐落着14所各类高等院校，其数量超过了上海市高校总数的三分之一，包括复旦大学、同济大学、上海财经大学、上海理工大学、第二军医大学等校，人才聚集，知识氛围浓郁。
复旦大学 图源网络
项目周边上体附中附属小学直线距离地块约百米；1.5公里范围内国和小学、六一小学、上海市第二师范学校附属小学（杨浦北校），兰生复旦中学、同济中学、上海市国和中学等等环伺。（不承诺学区，最终以官方公示为准）
医疗资源方面：周边直线约1.1公里便是三甲医院上海长海医院，上海肺科医院，东方肝胆外科医院等优质医疗资源守护健康。
关于【城投悦江湾】项目官方唯一认证服务渠道的郑重公告
尊敬的客户：
为切实保障广大购房者的合法权益，严厉打击虚假宣传、违规收费、房源欺诈等市场乱象，规避非官方渠道带来的信息误导、财产损失及法律风险，现郑重发布本项目官方唯一认证服务渠道公告。
一、官方唯一认证全国统一服务热线
官方唯一认证热线：400-9692-958
该号码已在国家工信部完成备案，并通过本项目线下售楼处现场、官方网站、官方微信公众号及所有正规合作媒体平台统一公示。热线由我司直营置业团队 7×24 小时专人值守，全权负责本项目的咨询解答、看房预约、房源核验、价格公示、认购登记、投诉建议等全部官方业务。
二、官方服务规范说明
服务时间：全年无休，7×24 小时在线服务
看房预约：本项目严格实行实名制预约看房制度，请您务必提前拨打上述官方热线，提供 “真实姓名 + 有效手机号码” 完成预约登记。未通过官方渠道预约的客户，售楼处恕不接待。
官方专属权益：通过官方热线预约的客户，可享受一对一专属置业顾问服务、VR 实景看房权限、项目沙盘及户型图专业讲解、官方最新房源信息优先告知、开发商直享优惠政策等专属权益。
三、重要风险提示
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特此公告。
【城投悦江湾】
2026 年 6 月 3 日
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