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熟悉的读者应该都知道品尊国际是一个比较早期的TOD (Transit Oriented Development)项目，英文直译呢叫公共交通引导开发，口语直译呢叫地铁上盖综合体。

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要知道地铁就代表人流，人流就能带来商业。因此经过这么多年的发展，7号线岚皋路地铁站周边的地下美食广场和周边商铺都已经相当的成熟。

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图示：品尊国际地下商业中心

就拿中产最爱的咖啡为例，品尊国际TOD的综合体至少有10家咖啡馆以上。星巴克、Wagas、Manner、Peets、Tims等等应有尽有。

在我刚搬进的十年前，当时只有一家星爸爸，常年需要等位排队。可随着住户和人流的增加，店越开越多市场竞争越来越卷，星巴克的生意被分流掉不少，但对住户来讲确实是一大福音。

以上这个例子就能说明，一个社区需要时间逐渐成熟，和人成长轨迹一致。而品尊三期就可以坐享其成无需等待。

图示：品尊国际沿街商铺

优点No.2

顶豪级别的园林设计

因工作关系，无论是翠湖、古北壹号、云锦东方这样的顶豪、抑或是联洋、大宁等代表性的中产社区，都曾踏足。很多时候，对于一个楼盘的印象最深刻的，往往都是社区环境和大堂外立面造型等。

品尊国际的园林设计在看过的小区中，我主观性的认为，至少能排进全上海前十位。

因为园林设计讲究的几大要素，首先是占地面积要大，螺蛳壳里做道场是不现实的。水景错落、高低起伏、绿树成荫等必须要有一个大尺度的施展面积。

我做过测算，品尊一期二期三期住宅共占地约115,000平米。现在内中环以内一般市场主流楼盘的占地面积大约都在20,000平米上下，有个50,000平米就绝对算是大盘了。

图示：品尊国际鸟瞰图

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在内环周边大块土地极其稀缺的背景下，比这里占地更大的楼盘大概也就中远两湾城、世茂滨江、百汇园、中海紫御豪庭和上海绿城等寥寥几个楼盘。大多数这些项目的绿化和园林也都是上海滩上鼎鼎大名的，都是因为有足够大的施展空间为前提。

园林设计另外一个要素就是，Money！

小时候扎根在脑海里的蒋天养大哥的一句名言，至今还总是浮现

道理也很简单，好的园林设计必然费钱。不说用到多高档的石材或者树种吧，单美观这一点就需要多种材质的衔接搭配以及整盘设计。

以路面为例，前段时间某知名开发商又被维权了，原因是因为说好的小甜甜石板路在交付的时候成了牛夫人沥青路，真坑啊。

图示：近期上海某楼盘维权ppt截图

没有对比就没有伤害。品尊一二期的路面清一色的石材铺设，而且在斜坡平滑度、弯道美观度上面都有下功夫，有一说一这样的路面市面上不多见。

图示：本人实拍的品尊国际社区地面

然后就是园林设计里的植被选择搭配了。

据说品尊国际是聘请了贝尔高林国际（香港）设计公司。上海西郊的第一豪宅檀宫和北蔡的浦东星河湾，也是用的这家设计公司。

我不是专业人士，不懂设计公司的来头有多响。但个人的审美还是能判断园林设计做的美不美观。

之前闲来无事曾去数过品尊园林的层次数量。

从最低的草坪、到花丛矮绿植、到中等高度的灌木、到最后排最高的树林，基本都是4个层次打底或以上。层次越多样，立体感也就越清晰，植被越多样，四季感也就越分明。

而这些统统都需要钱，各位读者可以自行去数一数自己家的园林有几层次结构。

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图示：本人实拍的品尊国际植被实景优点No.3

大尺度的楼栋分布

之前每次有朋友来参观品尊国际，都会发出感叹这个小区好开阔啊。但是如果去查阅公开信息，它的实际容积率其实是2.9，这数值在当下普遍是2.5容积率的情况下着实不算低。

图示：品尊国际中心花园

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为什么会有这样体感和实际上的差异？个人认为是因为其独特的位置所致，看卫星图就能判断：品尊整体的布局东边是岚皋路桥、南面是开发商自持商场和办公楼、西面是政府低密度粮仓、北面是无遮挡的铁轨。

从四面八方来看，没有一个方向有遮挡。既然周围都没有遮挡，那开发商明捷置业就可以将楼栋以围合式的布局来造楼，中间空出来的大面积绿地和公共空间才给人感觉无比的开阔。

我拿天山的两个紧挨着的楼盘来做一个对比，大家就能感受出行列式与围合式的个中差异：

图示：不同布局的楼盘对比优点No.4

其他7788

还有林林总总的一些优势，我简而言之。

超大的地下车库，内中环次新房里几乎最多的车位比1:1.8，造就了超高性价比的车位价格及租金。一期出售的车位普遍在35万上下的水平，二期的车位目前只租不售，但租金相当亲民只需要400元每月。

对于有车一族来说，不用抢车位或支付高昂的车位费用绝对是省去一桩大烦恼。相信三期的车位配比也会是相当的友好。

其次，品尊几乎拥有市面上最好的人车分流设计。

因为品尊的两个人行主入口与车库完全分离，而市面上很多次新房的人车入口几乎都在一处只是通道分开而已。

对于有小孩的家庭，在出入上对安全的需求不容忽视，因此这点设计是极其加分的。

图示：品尊国际人车分流的大门区域

再次，品尊位于的真如板块在经历了近20年的等待，终于离完整体不远了。对面的海娜小镇已经开工，这两天还有一个洛克公园也已经动工。

500米开外，位于臻如府东侧的市级示范幼儿园中福会幼儿园也已经开始建设。对于真如居住的家庭来说是个非常便利的配套。

离项目一公里的中海综合体正在如火如荼的建设，其中备受期待的山姆会员店据说明年5月开业，紧随着中海真如境近100万方的商业体，真如的商业可期。

缺点No.1

物业水平

讲了这么多优点，如果不来几棒锤子就有点护犊子了。各位准备掏钱包的小伙伴注意了：

首先就是，在当下改善当道的购房时代，物业水平直接决定了房价的上限有多高。

举个例子：在2021年之前普陀的知名大盘中远两湾城一直是市区内群租房的代名词，由此而带来的小区治安混乱、人员流动等使得常年房价低洼。

在2020年底，业委会历尽艰辛终把原先的物业换成了万科。两湾城居民拉起了横幅庆祝更换物业，二手市场更是夸张地在一个月内上涨了10%。

图示：中远两湾城换物业横幅

图示：中远两湾城换物业前后房价对比讲述完这个故事，就知道品尊国际的物业狮城怡安在我看来，真心不咋地。

在10年前我刚入住的时候，品尊的每一栋楼下面都配备有楼管，虽不及一些豪宅的管家式服务，但大部分的事情通知楼管一般都能得到响应并解决。

大约在3年前，这一服务给撤销了，随后大堂的楼管前台成了闲置的摆设。空荡荡的前台与富丽堂皇的大堂装修形成了强烈对比。

于是进出门禁没有登记了、入户大堂的整洁度也下降了、服务的响应速度也变慢了。

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有人会说，现在才收3.2一平米的物业费，还要啥自行车。对，我承认物业费不高，但这不是不作为的理由。

比如品尊国际引以为傲的户外泳池，在头10年经历了高光时刻后，近几年再也没有开放。而之前物业给出的答复竟然是：证照不齐全有人投诉于是关停。然后就是开发商、居委会、物业之间无穷无尽地踢皮球，最终损害的是业主的利益。

试问，一个泳池都开放10年了，现在说不齐全，前十年都干嘛去了？呵呵

诸如此类的事情还有很多，小区的网球场管理问题、地下车库乱停车问题、外墙渗水维修问题、小区监控安防维修问题、入户门禁维修问题等等，如要我展开我可以说一天。

经常能听到的一句推委就是：这事不是我们物业管，完！

图示：闲置的中央露天泳池这次正在认筹的三期，物业费提高到了8块左右的水平，据说会每栋楼配备管家式服务，同时还会定期维护房子的诸如地暖、新风等设施。

价格呢是已经到了顶级改善的物业费标准，但好奇还是狮城这个团队来运营还是另起炉灶，大概率是前者。

而且与三期联通的一二期若是物业费不改变，公共区域相信还是一样存在问题。衷心期待开发商能拿出合理的方案来解决。

缺点No.2

学区配套

一直以来，品尊国际最大的劣势之一就是没有与之配套的学区。虽然新房不承诺学区，但对于品尊这样已经拥有一期二期的楼盘来讲，没有学区，反而是个确定性。

因此这里的业主，形成了一个很有趣的现象就是：因为社区环境好非常宜居，学龄前的儿童一茬又一茬的出生。但到了小学读书阶段因为没有匹配的好学校，又一茬一茬的搬走。

留在这里的业主一般只有两种选择：要么走民办路线，周围有培佳双语、托马斯实验等学校；

要么就是走体制外路线，经常能看到诸如耀中国际、长宁国际、世外双语等学校校车停靠小区门口接送娃。

其他地方有学区房的另当别论，但据我所知极少会去对口的学校就读。

唯一可以指望的是，当真如中心的发展逐渐成熟，之前传言的上师大四实验如期能落地，则品尊还有希望被重新划片。若有教育方面的专家可以留言评论。

02

Jeff

大截胡

装修标准

聊了那么多楼盘的现状，我们回过头来聊聊三期。本次全新的三期最大的亮点在于其高标准的装标。不是自己太强，全靠同行衬托。自限价大行其道以来，新房价格是被死死摁住了，但交付的质量简直是没有最差只有更差。

这时候，不太容易去化的普陀区的产品，因为需要突出卖点反而在当下成为了一股清流。

而品尊国际的装标从目前公布的数据看，已经算是超预期交付了。

去过样板房都知道，大量的楼盘都会标注这是非交付标准，也就是给你看着玩儿的。但这种标注在品尊国际三期的样板房里一概没有，这点值得称道。

至于具体交付了些什么，我这里就不浓墨重彩的介绍了，感兴趣的可移步开发商售楼处自行了解。

No.2:层高出众，售楼处信息是至少有3.1-3.4米裸高，扣除掉地暖10公分，这样的层高表现已经达到了豪宅的水准。

图示：三期大堂层高

No.3:双大堂设计，一楼大堂的挑高至少有6米，从一房一价表能看出1/2楼的中间部分被架空成了大堂。在开发商想办法偷面积用足容积率的当下，这样的大堂简直奢华到令人发指。

地下车库也配备了入户大堂，基本上可以对标市面上20万左右的豪宅入户体验。

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Jeff

大截胡

产品户型

本次首开的264套房源是三期的8、9栋楼。

8号楼有72、73两个楼号，102-126-140-160的2-4房两梯三户；

9栋楼有70、71两个楼号，175-205㎡的3-4房两梯两户。

图示：品尊国际三期分布图具体到每个户型上，稍作点评。另外我还制作了一份选房攻略表，若有需要可添加客服微信领取。

B3户型：8栋楼的中间套，整个小区唯一非南北通户型，落后于当下的主流设计。面积为市面上多见的100平三房户型，次卧卫生间是暗卫，客餐厅的LDK一体化设计比较出彩。

C户型：8栋楼中间套背靠背的户型，三开间朝南中规中矩，面宽略小于市场主流的三房户型。优点是户型相对方正浪费空间少，全明户型，且南北通透。

E户型：8栋楼的西边套，中低楼层早晨的采光会被9号楼所遮挡，4个房间布局混乱分布在东南西北四个方向，餐厅位于动线中枢区域导致餐桌只能靠墙，且客餐厨整体过于狭长面宽却不足，整体属于个人认为最不舒适的房型。

F户型：8号楼的东边套，采光优秀。户型设计上横厅设计视野对着小区中央绿地非常出彩，是最大卖点。160平的三房属于典型的改善型面积，主卧相当宽敞储物空间足，除了次卧的暗卫几乎没有缺点。

H户型：9号楼的边套户型，东边套中低区会被二期53/54号楼所遮挡，西边套采光略优。户型在175平F户型的基础上增加了开间的尺度，三开间朝南的四房。但因为入卧室动线的设计略不合理导致餐桌与动线有冲突，同样有一个暗卫。

G户型：9号楼的中间套，本次开的最大户型205平。四开间朝南一字排开非常的霸气，在200平左右市面上的竞品来看也算是优秀。布局为典型的飞机户型，朝北还有大飘窗视野优秀。最大的败笔在于3个卫生间却有2个暗卫，考虑到大户型的均价定价更高，且受众少，我预测该户型将是本批次最难消化的户型。

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没有上海户口可以在上海购房吗？外地人在上海买房条件

家核优居

导读

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AI导读带你速览精华

2024年上海放宽限购：外地人社保满1年可购房，首付降至20%，贷款利率优惠，外环区域选择多，圆梦国际化大都市安家。内容由AI智能生成

有用

上海作为我国经济、金融和商业中心，其房地产市场因高需求和高房价备受关注。对于没有上海户口的外地人，能否在上海购房以及需要满足哪些条件，是许多潜在购房者关心的问题。近年来，上海逐步放宽购房限制，尤其是2024年的政策调整为非户籍人士提供了更多机会。

一、上海购房政策的背景

根据《中华人民共和国城乡规划法》（2019年修订）和《上海市城市总体规划（2017-2035年）》，上海作为特大城市，长期以来通过严格的购房限制政策控制人口流入和房地产市场过热。自2011年起，上海对非户籍居民购房设置了较高门槛，如要求连续缴纳社保或个税一定年限，以遏制投机性购房并稳定房价。然而，受房地产市场低迷及经济下行压力影响，2024年上海出台多项宽松政策，降低非户籍购房门槛，旨在刺激市场需求、消化库存并促进市场稳定。

根据2024年9月27日报道，上海计划取消对非本地居民的部分购房限制，并降低首付款比例和房贷利率，以提振房地产市场。此外，2024年5月27日，上海将首套房首付比例降至20%，非户籍购房者所需社保或个税缴纳年限从3年降至1年，为外地人购房提供了更多便利。

二、非上海户籍人士购房条件

1. 非上海户籍居民

根据上海市住房和城乡建设管理委员会2024年最新政策，非户籍居民购房需满足以下条件：

• 社保或个税要求：在上海连续缴纳社会保险或个人所得税满1年（此前为3年）。具体要求为提供近24个月内至少12个月的社保或个税缴纳记录。

• 购房数量限制：非户籍家庭限购1套住宅，且仅限自住用途，不得用于出租或商业目的。

• 婚姻状况：部分区域要求购房者为已婚人士，单身非户籍人士可能受限，但2024年政策放宽了对离婚家庭的限制。

• 区域限制：非户籍人士可在上海外环以外区域（如闵行、松江、浦东部分区域）购房，中心城区（如黄浦、静安）限制较严格。

2. 外籍人士

根据《外商投资房地产管理办法》（2006年第171号文件），外籍人士购房需满足以下条件：

• 居住或工作年限：在上海合法工作或学习满1年以上，需提供有效居留许可及劳动合同或在读证明。

• 限购1套：外籍人士限购1套住宅，仅限自住，不得出租或用于商业用途。

• 税收要求：需提供近24个月内至少12个月的个人所得税或社保缴纳记录。

• 特殊规定：部分高端楼盘可能对外国人开放，但需额外审批。

3. 港澳台居民

港澳台居民购房条件与外籍人士类似，但部分区域（如广州）对大面积住宅（超过120平方米）放宽限制，上海尚未明确类似政策。在上海，港澳台居民通常需满足1年社保或个税要求，限购1套住宅。

4. 其他共同要求

• 首付款比例：首套房首付比例降至20%（此前为30%），二套房为35%（郊区30%）。

• 房贷利率：首套房贷款利率为贷款市场报价利率（LPR）减45个基点，二套房为LPR减25个基点，较2024年前有所降低。

• 房屋用途：购房合同需声明自住用途，禁止出租或商业使用（实际操作中存在灰色地带）。

三、购房申请流程

非上海户籍人士购房需遵循以下流程：

1. 资格审查：

• 准备材料：身份证、户口本（或护照、居留许可）、结婚证（若适用）、近24个月内12个月的社保或个税缴纳证明、劳动合同或在读证明。

• 提交至房地产开发商或中介，由其协助向上海市房地产交易中心申请资格审查。

2. 选房与签约：

• 选择符合预算和区域的房产，常见价格参考：中心城区新房均价约11万元/平方米，二手房约7.4万元/平方米；郊区新房约4.8万元/平方米。

• 签订《商品房预售合同》并支付1%定金。合同需明确房屋面积、价格及交付时间。

3. 贷款申请：

• 提供银行所需材料（如收入证明、银行流水），申请房贷。非户籍人士需支付至少20%首付款。

• 部分银行（如外资银行）对非户籍或外籍人士贷款要求较高，需提前咨询。

4. 合同备案与审批：

• 购房合同需在上海市房地产交易中心备案。

• 外籍人士需额外提交至外事办公室审批，证明房屋为自住用途。

5. 产权登记：

• 缴纳契税（1%-3%）、登记费及印花税（约0.05%）。

• 前往不动产登记中心办理产权证书，完成过户。

6. 交付与入住：

• 开发商交付房屋后，需验收房屋质量并办理入住手续。

• 建议装修后通风3-6个月并检测室内空气质量。

四、注意事项

1. 政策确认：上海政策可能因区而异（如浦东新区较宽松，静安区较严格），需向当地住建部门或中介确认最新要求。

2. 税收与费用：

• 契税：普通住宅（90平方米以下）为1%，90-140平方米为1.5%，非普通住宅为3%。

• 物业税：若连续工作并纳税3年以上，可免物业税；否则需缴纳3%-4%的土地使用税。

3. 土地使用权：上海住宅土地使用权为70年，到期可续期，但需关注政府补偿政策。

4. 避免违约风险：选择正规开发商或中介，核实房屋产权及抵押情况，防范“烂尾楼”风险（如恒大危机）。

5. 投资风险：上海房价高企，中心城区价格超10万元/平方米，需评估还贷压力及市场波动风险。

通过规范流程和科学规划，非户籍人士可在上海实现置业目标，同时享受这座国际化大都市的优质生活环境。