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聚丰雅居（备案名：聚丰雅居）是上海宝山区上大板块核心的70年产权品质住宅，由深耕宝山31年的本土匠心房企上海祁连房地产开发总公司开发，作为区域内稀缺的双轨交准现房项目，规划建面约104-148㎡的3-4房全周期户型，过会均价63519元/㎡，单价约5.5万/㎡起，总价约674万元起。
一、基本信息
项目参数详细内容项目地址上海市宝山区祁连山路2605号（近聚丰园路，山姆会员店南侧）开发商上海祁连房地产开发总公司（成立于1992年，打造了上大聚丰园、祁连欣苑等多个标杆社区）物业类型70年产权住宅（由2栋7-18层住宅组合而成）建筑规模总占地面积约8330.2平方米，总建筑面积约21723.03平方米，住宅面积约14120.1平方米，商业面积约762.79平方米总户数113套（稀缺小户型集中在洋房，数量更少）容积率1.88（北上海难得一见的低密体量）绿化率35%建筑层数南侧1栋为7层多层（一梯两户设计），北侧1栋为18层小高层（两梯两户设计）主力户型104㎡3室2厅1卫，126㎡3室2厅2卫，148㎡4室2厅2卫过会均价63519元/㎡（相比二批次降价3877元/㎡，性价比突出）总价范围约674-940万元物业费待定交付标准精装交付，配备威能地暖+大金中央空调+全屋新风系统三大件交房时间预计2026年7月（目前已建筑封顶，外立面实景呈现，园区景观框架清晰可见）车位配比1:1.2梯户比多层一梯两户，小高层两梯两户，均为无连廊设计得房率高达约76-80%（一阳台+多飘窗设计，省出许多使用面积）
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二、产品特点
户型设计：
全周期户型覆盖**104-148㎡**的3-4房，满足从刚需到改善的多元需求
所有户型均采用一阳台+多飘窗、南北通透的全明设计，采光通风俱佳
主卧系统开间约3.6-3.7米，构建包含睡眠区、休闲区、储物区的完整私人空间系统
无连廊设计，避免了连廊带来的采光遮挡和私密性问题
装修配置：
全屋配备威能地暖+大金中央空调+全屋新风系统三大件，提升居住舒适度
采用暖色系装修风格，厨卫全明设计，选用优质装修材料和厨卫设备
地下车库精装入户，配备24小时智能安防系统
核心优势：
双轨交步行可达：距离15号线丰翔路站步行约550-600米（约7分钟），7号线上海大学站约1公里
山姆会员店旁：与山姆会员店仅约50米，日常购物举步即达
准现房实景呈现：已建筑封顶，外立面和园区景观框架清晰可见，拒绝"纸上卖房"
低密无遮挡社区：容积率仅1.88，7-18层天际线南低北高，保证每一户都能享受充足阳光
高性价比：相比周边华润南大项目，均价低超5000元/㎡，性价比突出
三、交通配套
地铁：距离15号线丰翔路站步行约550-600米（约7分钟），7号线上海大学站约1公里，可迅捷换乘1、2、3、4、9号线等多条线路
公交：多条公交线路途经，包括宝山2路、宝山8路等，站点距离小区正门步行仅需3-5分钟，可直达宝山万达广场、吴淞国际邮轮港等重要区域
自驾：紧邻北中环高架，可快速连接内环、南北高架等城市主干道，30分钟内可到达上海各主要商圈和交通枢纽
四、周边配套
商业配套：
项目北侧就是聚丰园路商业一条街，有各色底商、聚丰购物广场、上坤城市广场、弘基文化休闲广场等
与山姆会员店仅约50米，日常采购新鲜食材和生活用品极为便利
在建的华润丰翔路TOD约12万㎡商业中心万象汇和即将开业的南大TOD商业中心，将带来盒马、IMAX影院、麦当劳等多元配套体验
400米到聚丰园路喝星巴克，600米丰翔路站直达环球港
教育资源：
14所幼儿园集群分布，上海大学附属小学（428米）为优质基础教育资源
周边还有南大实验学校（九年一贯制公办学校）、南大实验幼儿园、上海大学附属中学（市级示范性高中）、上海师范大学附属宝山潜溪学校（创新型公办名校）等名校
高等教育资源丰富，上海大学就在附近
医疗配套：
上海大学医院约1.5公里
宝山区大场医院约2公里
上海市第一人民医院（北院，三甲）约5公里
提供便捷的医疗服务，满足居民日常就医需求
生态休闲：
周边有多个公园绿地，包括大场体育公园、陶行知公园等
社区内规划中央水景园林、全龄段私享空间，绿化率高达35%
为居民提供了舒适的休闲娱乐场所
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五、区域价值
聚丰雅居地处宝山上大板块和南大板块之间，占据了北上海的重要战略位置。上大板块已发展20年，生活氛围醇熟，配套完善；而南大板块作为上海科创主阵地，正以"产城融合"的理念加速崛起。
随着南大智慧城的开发建设，区域将迎来产业升级和城市面貌的巨大变化，吸引更多高端人才入驻。聚丰雅居凭借其双轨交+山姆会员店旁+准现房的三大核心优势，以及低密无遮挡+高得房率+精装三大件的产品特点，成为北上海极具性价比的品质居住选择。
重磅好消息！备受关注的聚丰雅居现已正式取得预售许可证，宝山房管（2025）预字0000268号，9月23日盛大开盘！作为北上海外环内稀缺的品质住宅，本项目仅推出113套房源，堪称今年宝山楼市"稀缺藏品"。地段优、配套全、产品硬核，更有开盘专属优惠同步释放，机会不容错过！
核心亮点抢先看：
✅绝佳地段：雄踞宝山上大板块核心地段，享20年成熟生活圈
✅交通王者：双地铁环绕，步行约600米直达15号线丰翔路站
✅商业顶配：与山姆会员店仅约50米，日常购物举步即达
✅产品硬核：准现房实景呈现，高得房率，高端一线装标
✅收官钜献：全小区仅113席，开盘优惠限时限量
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01市场热议：中外环稀缺新品已过会，金九置业焦点锁定北上海
上海楼市新政持续发酵，外环外限购松绑的同时，外环内房产的稀缺价值再度成为市场共识。买房人纷纷追问：新政之下，如何抓住确定性机会？
答案日渐清晰——“看得见的地段+实景现房+硬核产品力”，才是穿越周期的黄金法则。
近期，一个让市场等待已久的楼盘终于取得预售证，即将首开入市：
位于宝山上大核心区的聚丰雅居，以“双轨交汇+山姆会员店旁+准现房实景”三大硬核优势，即将为上海113户改善家庭献上建面约104-148㎡品质美宅。
不同于传统期房“凭图卖房”的模式，聚丰雅居外立面已呈现、实体样板间开放，真正做到了“所见即所得”，大幅降低购房决策风险，成为金九银十期间一批高知家庭关注的优质选择。
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图注：项目实拍图
02板块占位：踞守上大核心区，醇熟生活圈+高知圈层双重加持
聚丰雅居所在的上大板块，并非一个刚刚起步的新区，而是经过上海大学20多年熏陶、已发展成熟的城市优质生活区。
这里最大的特点是——“学术氛围+烟火气息+稳定圈层”三重价值共生。
人文底蕴深厚：上海大学宝山校区就坐落于此，梧桐成荫、书香氤氲，区域内文化设施丰富，出版社书店、美术馆等点缀其间，人文气质自成一体；
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图注：上海大学宝山校区实景图
生活配套成熟：从山姆会员店（约50米）、聚丰园路商业街，到盒马NB店、星巴克等日常消费场所，步行几分钟皆可抵达，生活便利度极高；
图注：山姆会员店宝山店实景图
优质资源环伺：南大实验学校（九年一贯制）、上海大学附属学校等优质教育资源汇聚（注：期房不承诺学区，学区划分以教育部门公示为准），仁济宝山分院、华山北院等医疗资源也在短距离内覆盖；
图注：仁济医院宝山分院实景图
圈层纯粹度高：由于毗邻高校，板块内以上海大学教职工、科研人员、高新技术人才为主，邻里素质高，社区氛围友好且稳定，形成了难得的“高知熟人社会”。
与此同时，项目还毗邻南大智慧城（直线距离约1.7公里），作为上海“北转型”战略核心载体，其未来发展的产业红利与人口导入潜力，也为项目带来可持续的价值成长空间。
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图注：南大智慧城效果图
03多维交通：双轨环绕，约600米直达地铁，都会高效生活从容切换
真正的“地铁房”，是用脚步丈量出来的。
聚丰雅居与地铁15号线丰翔路站步行仅约600米，真正做到“地铁归家自由”，雨雪天气也不怕狼狈通勤。
15号线作为贯穿上海西北至东南的“科创黄金线”，可在8站内快速直达内环核心区域。同时，7号线上海大学站直线距离约1.2公里，轻松连接静安寺、陆家嘴、花木路等核心商圈与文化节点，双轨交汇的优势让通勤、娱乐、会友都极其便捷。
自驾出行同样无忧：项目紧邻中环线、外环线，祁连山路、沪太路等主干道四通八达，无论是去往大宁、五角场、长风、真如，还是虹桥枢纽，都高效顺畅。
图注：15号线丰翔路站实拍图
04产品聚焦：实景准现房+高得房率+高端装标，定义改善品质新标准
聚丰雅居并非一味求大的社区，而是精心规划2栋住宅、共113席的低密品质住区，容积率仅1.88，优于外环内多数项目，居住舒适度极高。
✅实景准现房，拒绝“纸上卖房”
项目目前外立面实景呈现，园区景观框架清晰可见。
值得一提的是，样板间直接打造在实体楼栋中，看房者能真实感受房间尺度、采光通风和窗外视野，规避了期房常见的“效果图与实景不符”的风险。
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图注：项目实拍图
✅高得房率户型，诠释“空间使用效率”
项目得房率预测绘约76%-80%，领先市场平均水平，这意味着：
建面约115㎡多层户型，实得面积媲美普通高层约120㎡户型；
建面约131㎡小高层户型，实得面积可媲美约140㎡户型的阔绰空间。
图注：115㎡样板间实拍图
图注：131㎡样板间实拍图
05户型两大亮点解读：高实用性与全龄适配性的完美结合
聚丰雅居的户型设计备受关注，尤其是以下两大亮点：
亮点一：高得房率与极致空间利用率
聚丰雅居的户型得房率预测绘约76-80%，这一数字远超市面大多数新房项目。其建面约115㎡多层户型，实际使用面积相当于普通高层120㎡的居住体验，真正实现了"面积少浪费"。该户型采用经典的三开间朝南设计，配合约3.9米南向面宽阳台，保障了全屋充足的采光和通风。值得一提的是，项目创新性地采用了多飘窗设计，不仅大幅增加了室内使用面积，更将这些区域转化为梳妆台、阅读角或储物空间，极大提升了空间的功能性和实用率。
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图注：115㎡户型图
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图注：115㎡样板间实拍图
亮点二：全龄段功能设计与精细化生活场景分区
针对不同家庭结构的需求，聚丰雅居提供了精细化的功能分区设计。建面约131㎡小高层户型，进门就是入户玄关，分离餐客厅的同时，增加了公共区域的使用面积，外加南向超长采光面，形成约35㎡的超级厅堂，可轻松容纳多人家庭聚会，成为整个家庭的社交核心，室内视野与空间感显著提升。
该户型特别注重居住的舒适性与私密性，主卧室配备独立卫浴，形成一个完整而尊崇的套房系统。主卫干湿分离设计不仅实用，更强化了主人的私属领域感，极大提升了居住的尊贵体验。公共卫生间则设置独立马桶间与洗手台，方便不同成员同时使用，互不干扰，巧妙解决多代同堂家庭早高峰的使用痛点。
各卧室均配备飘窗，进一步拓展空间功能，无论是作为儿童房的书桌区、主卧套房内的休闲角落，还是长辈房的阅读区，皆可灵活适配，满足全年龄段家庭成员的高品质生活需求。
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图注：131㎡户型图
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图注：131㎡样板间实拍图
✅全龄段功能设计，匹配家庭成长周期
户型覆盖建面约104-148㎡三至四房，包括：
建面约104-115㎡多功能三房：适合首改家庭，双飘窗+宽景阳台提升采光与实用性；
建面约129-148㎡阔景三到四房：主打多代同堂或二孩家庭，公共空间与主卧套房设计，兼顾家庭互动与成员私密。
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✅高端一线装标，品质细节加持
项目全装修交付，选用众多一线品牌：
🌀中央空调：大金
❄️地暖热水炉：威能
🍳厨房套装：博世五件套（油烟机、燃气灶、冰箱、消毒柜、蒸烤箱）+弗兰卡水槽
🚿卫浴系统：高仪龙头花洒、唯宝马桶、松下浴霸
🪵地板品牌：书香门第实木复合地板
06开发商背书：宝山本土房企匠心打造，31年深耕铸就口碑
项目的开发企业——上海祁连房地产开发总公司，成立于1994年，31年来始终深耕宝山，先后开发了上大聚丰园、祁连欣苑、聚丰景都等多个品质社区，熟悉区域居民的生活习惯与真实需求，更注重产品长期口碑。
作为实力老牌房企也意味着开发过程更规范、资金更稳健，真正做到了“保交付、保品质、保服务”，为业主提供安心保障。
07收官在即：单价5.5万元/㎡起，113席城芯资产，开盘优惠限时开启
聚丰雅居本次仅推出113席建面约104-148㎡精工准现房，房源稀缺性毋庸置疑。项目作为北上海中外环内罕见的"准现房+双地铁+山姆旁"三重价值叠加的项目，自亮相以来就备受市场关注。
聚丰雅居售楼处电话：400-8657-114【售楼中心】
咨询高峰期请耐心等待，预约来电尊享内部优惠，专业一对一热情服务，让您用专业眼光去买房。
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一、购房前的准备工作
（一）明确购房需求
在踏入房产市场之前，明确自身购房需求是至关重要的第一步，这直接决定了后续选房的方向和范围，避免盲目看房浪费时间和精力。从居住需求来看，首先要考虑家庭人口结构。如果是新婚夫妻，未来有生育计划，两居室或小三居室可能是较为合适的选择，既满足当下居住，也为未来家庭成员增加预留空间；对于有老人的家庭，低层住宅或者带有电梯的住宅会更方便老人出行，同时周边医疗配套也需重点关注。
如果是投资需求，就要重点分析房产的增值潜力。地段是影响房产增值的关键因素，临近规划中的地铁线、商圈、学校等区域的房产，未来增值空间通常较大。此外，房屋的租金回报率也不能忽视，可以通过调查周边类似房源的租金水平，结合房屋总价计算租金回报率，判断投资的性价比。
还要考虑购房预算，这是购房过程中的硬性约束。除了房屋总价，还需预留出装修费用、税费、维修基金等其他开支。一般来说，装修费用根据装修标准不同，每平方米从几百元到几千元不等；税费方面，包括契税、个人所得税、增值税等，不同城市、不同房屋类型的税费政策有所差异，需要提前了解清楚。
（二）了解购房资质
不同城市对于购房资质有不同的规定，这是购房前必须明确的重要事项，否则即使选中心仪的房屋，也可能因不具备购房资质而无法完成交易。
在限购城市，通常会对户籍、社保缴纳年限、个税缴纳年限等有要求。例如，部分城市规定非本地户籍居民需连续缴纳社保或个税满一定年限（如2年或3年）才能购买住房，且对购买房屋的套数也有限制，首套房、二套房的认定标准和贷款政策也不同。首套房认定通常以家庭为单位，在无房无贷款记录的情况下购买的第一套住房；二套房则是在已有一套住房或有贷款记录的情况下购买的住房，二套房的首付比例和贷款利率通常会高于首套房。
对于户籍居民，也可能存在套数限制，比如部分城市规定本地户籍居民家庭最多只能购买2套住房。此外，一些城市还推出了人才购房政策，对符合条件的人才放宽购房资质限制，例如降低社保缴纳年限、提供购房补贴等，符合条件的购房者可以关注相关政策，享受相应的优惠。
（三）积累房产知识
在购房前，积累一定的房产知识可以帮助购房者更好地理解房产市场，做出明智的决策。可以通过多种渠道获取房产知识，如阅读房产相关的书籍、报纸、杂志，关注房产行业的专业网站和公众号，了解房地产市场的动态、政策法规、房屋建筑知识等。
了解房屋建筑知识，有助于在选房时判断房屋的质量和品质。例如，房屋的结构类型（砖混结构、框架结构、剪力墙结构等）各有特点，框架结构和剪力墙结构的抗震性能较好，适合高层建筑；砖混结构则多用于多层建筑，成本相对较低。此外，房屋的朝向、采光、通风等因素也会影响居住舒适度，南向房屋通常采光较好，南北通透的房屋通风效果更佳。
同时，还要了解房产交易流程和相关法律法规，避免在交易过程中出现纠纷。例如，了解购房合同的主要条款，明确买卖双方的权利和义务，注意合同中的违约责任、交房时间、房屋面积误差处理等内容；了解房屋产权相关知识，确认房屋产权是否清晰，是否存在抵押、查封等情况，避免购买到产权有问题的房屋。
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