中海海上和集项目优点缺点分析(杨浦滨江中海海上和集2025投资价值分析)
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中海地产携手杨浦城更联合开发新一代综合住区项目【中海·海上和集】即将入市！
中海原先位于海上海广场的展厅已经结束，【海上和集社区先行店】已正式营业！“新店地址”位于许昌路飞虹路路口！
第一时间给大家爆料下项目实时进展：
项目将首推约353套建面约99-179㎡精装3-4房，其中约99㎡249套，得房率约75%、约179㎡104套，得房率约78%。样板间已开放，验资可看！海上和集售楼处电话☎400/887/8824✔✔✔
户型图
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【中海·海上和集】
售楼处电话：400-887-8824【营销中心】
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Part.1
综合住区，吸附能力强
更容易形成板块中心
实话说，杨浦新盘实在太多了，免不了同质化竞争，那我们得找到影响价值走向的那个差异点。
在诸盘中，中海·海上和集是鲜有的一个“综合住区”。
不仅有商品房，更包含建面约5000㎡的复合商业、建面约900㎡邻里中心，甚至还有近万方的独栋企业公馆。
项目示意图
相当于一个“微缩城市”，居者不用走远，下楼就能拥有吃喝玩乐购一站式服务，高效生活。
另外，工作日的商务人士、平时的商业人流，可以让项目界面始终充满活力。
从更高维度看，商办物业的成型能增强土地价值，从而反哺住宅价值，良性循环之下，整体项目的价值会越来越高。
所谓“综合项目往往带来1+1＞2的想象力”就是这个意思。
特别是一个有口皆碑的精致商业，对周边人口及消费的吸附能力非常强。
试想一下，未来网红咖啡店、各色精致餐饮、便利店一路连缀，精致的生活日常与精品的高阶消费形成的复合多元生活，就此被浓缩到一个步行范围的闭环之中。（具体业态以实际为准）
项目示意图
那周边居民都会来此逛街、消费，长此以往就很容易形成板块中心，形成口碑和IP。以后提到这个片区，大家第一印象就是中海·海上和集和它的商业。
那中海海上和集的住宅也就会被贴上“板块中心之上住宅”的标签，价值自然与其它项目不同。
而这无形之中会给二手房加分。
当然，同质化下优选综合住区这套逻辑是有迹可循的。好的案例就在项目西侧约1.5公里处的瑞虹板块。
瑞虹新城是大型综合住区，凭借自身优质商业加持以及IP效应，房价一直以来都比周边的建邦16区更坚挺。
示意图，数据来源链家
据链家网成交数据：
瑞虹新城悦庭近期成交价14.3-17.1万/㎡；
瑞虹新城怡庭近期成交价14.6-15.8万/㎡；
瑞虹新城郡庭近期成交价16.4-18万/㎡；
而建邦16区近期成交价为13.2-14万/㎡。两者的差价印证了综合住区更出挑的价值。
【中海·海上和集】
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Part.2
时尚潮流的设计理念+中海城市更新
赋能综合住区，确定性更强
当然，复合业态只是硬件条件，说明项目有成为板块中心的基础，代表的是潜力下限。
而决定潜力上限的是软实力，为什么坚定看好中海·海上和集，就是因为项目具备两大令人信服的“人和因素”。
时尚、潮流的设计理念+中海丰富的城市更新经验=确定性强
1.时尚潮流，又保留烟火气的生活方式！
大家知道杨浦有很浓的在地文化，街巷人情味、烟火气足，而这恰恰是当下很多新兴板块所欠缺的。
项目想把这股独特的烟火气传承下来，所以选择“以新带旧”，把新业态融入原本的街巷氛围中，打造精致的烟火气。
新旧业态的相互交织（示意图）
现代的精致与历史的烟火气将在此交织。
以后既能体验到时尚的国际化审美、沉浸式的街区体验，又能感受到归家途中那股温暖的力量：无论你白天身处何方，再晚归来，街头巷尾，总有一款美食让你“瞬间治愈”。
沉浸式体验街景场所（示意图）
“住区与人的关系”是另一个设计关注重点。
项目通过红线退让，主动消融社区与城市的边界，将空间归还于城市，实现更加步行友好的人行步道以及街角花园，创造出丰富的社区边界场景，比如为沿街商业预留了外摆等更多可能性，增加了社交与互动。
社区将围墙隐藏于沿街商业和办公背后，以更开放的姿态链接城市，如同镶嵌于繁华版图里的一块“静谧生活拼图”。
归还空间于城市（示意图）
同时在项目内部，项目尽可能增加楼间距，为每一户居民争取到更多的阳光和景观自然资源；并通过局部底层架空的形式，打造一个富有节奏，适宜步行的空间序列，让业主们能重拾社交。
社区生活场景（示意图）
2.中海与上海同频共振发展30年，城市更新经验丰富，硕果累累！
从1992年的“建国以来第一个城市旧改项目”海华花园，到2018年“上海市中心城区最大规模的城中村改造项目”真如境，再到2020年“上海市核心城区最大的成片二级以下旧里改造项目”建国东路。中海亲历了上海城市更新恢弘篇章的多个重要时刻，为上海发展做出了丰功伟绩。
相比其它开发商，中海更懂这片土地的底蕴和魅力。
示意图
当然了，项目会涉及商业运营，中海在这方面也有老道经验。
中海在黄浦区打造了环宇荟，为市区商务白领创造了精致生活场，已运营多年。
在中海真如境，更将建造约15.8万方的旗舰商业上海环宇城MAX。
环宇荟示意图
另外，中海作为“三道红线”零踩线的央企，资金实力雄厚。”保交楼“对其他开发商可能是任务、是压力，但对于中海，不存在这个问题。近几年中海在上海也接连开发汇德里、臻如府、长宁第等高品质项目，开发能力有目共睹。
在这个楼市意外不断的时代，央企中海显得格外稳妥和可靠。
基于上述，这一次在中海·海上和集，相信中海在城市更新上的央企实力与责任担当，以及深耕上海不断焕新城市界面的能力。
沿街立面的多样业态（示意图）
所以，拥有这样一个“生活底盘”，相信能吸引周边的潮流消费力从四面八方奔赴而来。
中海·海上和集将成为杨浦核心地脉之上的生活新地标，赋能城市界面更新的同时，以全新理念营造潮流生活方式！
【中海·海上和集】
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Part.3
五轨交汇、多条桥隧连通陆家嘴
享北外滩、东外滩双辐射
中海·海上和集位于杨浦内环内，4/8/10/12/18五轨交汇，可便捷通达市区各重要节点。
除了轨交，自驾道路四通八达。
不仅有周家嘴路、飞虹路，离在建的北横通道东段也近在咫尺，这是上海又一条东西大动脉，串联杨浦、虹口、静安、普陀、长宁等多个核心区域，东段预计2023年完工。
到了Pop-up体验店后，我才发现除了杨浦本区客户，有很多来自浦东的金融、互联网精英，尤其是陆家嘴和金桥。
事实上，项目周边有杨浦大桥、周家嘴路隧道、军工路隧道、大连路隧道、江浦路隧道等桥隧联通浦东，如果你工作在陆家嘴、金桥，自驾去往中海·海上和集非常便捷。
示意图
另外商业方面：北侧约500米就是控江路商圈，有控江旭辉MALL、紫荆广场等成熟商业。西侧约1.5公里处就是瑞虹天地，去往北外滩来福士也非常便捷。
生态上，近享和平公园、江浦公园、杨浦公园三大城市绿肺。
配套不多说了，内环内资源荟萃。
值得一提，项目左手北外滩，右手杨浦滨江，都是上海城央更具价值和未来潜力的板块。
其中杨浦滨江，是上海“一江一河”中，黄浦江沿线的中央活动区。
示意图
根据“一江一河”战略，浦江两岸板块的规划逐步清晰。
若外滩、陆家嘴、徐汇滨江，分别代表了上海滨江发展的1.0-3.0，那杨浦滨江，则是推动上海迈入了“滨江4.0”的国际科创时代。
根据《杨浦2035规划》，杨浦滨江南段作为上海城市主中心的一部分，规划打造“科创枢纽+魅力水岸+海派社区”，全球创新人才向往的特色水岸。
从“工业锈带”蜕变为“生活秀带”，高规划起点+重磅产业+高端产业人群导入，当下的东外滩，已经迎来了重大蝶变！
示意图
所以，如果您有关注土拍市场，会发现近两年来杨浦中环内拍地风起云涌，
2020年11月，美团约65亿入驻杨浦滨江（信息来源上海杨浦）；
2021年1月，哔哩哔哩约81亿在杨浦滨江拿地，就位于美团隔壁，两者总体量超110万方，或将成为杨浦滨江又一地标（信息来源上海杨浦）；
2021年9月，字节跳动约20.4亿进驻杨浦滨江（信息来源上海杨浦）。
三家市值加起来超4万亿的巨头都选择杨浦滨江，这种互联网大厂“聚群效应”，势必引来产业和人口集聚。（数据来源上海杨浦）
再加上杨浦本身有好的高教资源，那么会让人才在这个区域里形成内循环。
杨浦即将迎来新城市界面、新生活方式的绽放时刻。
另外，作为虹口北外滩的邻居，中海·海上和集所在区域的地位相当于黄浦江对岸的北滨江，在陆家嘴供应缺失时，作为一个承载核心商务区居住需求的板块。
这个规划能级、未来潜力，非常值得期待！
示意图
最后，项目首开约353套房源，户型分布如下：
主力户型为建面约99㎡3房和建面约179㎡4房。
其中建面约99㎡，三开间朝南、开放式餐厨关系、客餐厅联通阳台扩展社交空间、主卧套房设计。
建面约179㎡，大面宽客厅、大尺度综合体式套房。
海上和集售楼处电话：4008878824【售楼中心热线】海上和集营销中心热线400-887-8824海上和集售楼处地址400-8878-824，楼盘项目全面介绍，本电话为开发商提供线上预约售楼电话，楼盘项目全面介绍（包含楼盘简介，均价，房价，现房，期房，别墅，叠墅，大平层，价格，楼盘地址，户型图，交通规划，备案价，备案名，项目配套，样板间，开盘时间，认筹时间，楼盘详情，售楼处电话，最新消息，最新详情，周边配套，一房一价，最新进展等详情咨询）楼盘详情丨价格丨更多优惠丨机不可失丨欢迎致电丨诚邀品鉴！售楼处位置丨特价房丨工抵房丨剩余房源丨户型图丨最新消息丨免责声明：将文章内容综合来源于网络、只作分享，版权归原作者所有！！如有侵权，请联系我们，我们第一时间处理如有问题欢迎来电咨询，专业一对一热情服务，让您用专业眼光去买房。如果您想了解更多楼盘详情，欢迎提前预约拨打海上和集售楼处电话☎400/887/8824✔✔✔
购房时说的容积率、绿地率、得房率、套内面积究竟代表什么？
1、容积率
容积率=地上总建筑面积/用地面积
地上总建筑面积可以简单理解为各楼层面积求和；用地面积可以理解为经相关部门审批确定的建设用地土地面积。例如：有块100平米的地，盖了3层楼，每层面积50平米，那它的容积率即为1.5。
2、建筑密度（又称建筑物覆盖率）
建筑密度=建筑物的基地面积总和/用地面积
该项指标主要反映一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。可简单理解为该小区是不是房子间隙很紧密，建筑密度越大，说明小区越紧凑，舒适感会降低。
3、绿化率、绿地率、绿化覆盖率
绿化覆盖率=绿化垂直投影面积之和/用地面积
绿化率=小区范围内绿化面积/用地面积
绿地率=小区范围内各类绿地的总和/住宅小区总面积
大家一定要区分这3种说法，其实绿化率并不是被法律所认可的说法，法律上是按绿地率和绿化覆盖率来衡量一个小区的绿化水平的。绿化率只是开发商为了宣传所故意做出的噱头，因为并不是所有长草的地方都符合标准意义上的绿地。绿地率越高，居住舒适度越高。一般绿化覆盖率可以达到60%，但是绿地率就低很多。
4、套内面积和套型建筑面积
套内面积=使用面积+墙体面积+阳台面积
套型建筑面积=套内面积+分摊面积
一般购房合同上说的都是套型建筑面积；分摊面积是指每套商品房依法应当分摊的公用建筑面积，例如：电梯、消防通道等设施所占用的面积。
5、得房率
得房率=套内面积/套型建筑面积
得房率并不是越高越好的，因为如果公摊面积少了，会影响到生活的效率。例如：公摊少导致电梯面积不足，运力低下，上下楼经常要等电梯；或者公摊少导致消防通道修的窄，有安全隐患。
得房率并非越高越好？哪种房子得房率高？探寻得房率的正常区间！
得房率的概念及计算方法
得房率是指可供住户支配的建筑面积与每户建筑面积之比。简单来说，得房率反映了购房者实际可使用的房屋面积占购买总面积的比例。
计算方法为：得房率=套内建筑面积/套型建筑面积。其中，套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积；销售面积（套型建筑面积）=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积（公摊面积）。
例如，一套房屋的套内建筑面积为80平方米，公摊面积为20平方米，那么该房屋的销售面积为100平方米，得房率为80÷100×100%=80%。
不同类型住宅的正常得房率范围
1.多层住宅
得房率一般为88%－95%，公摊系数为5%－12%。多层住宅由于公共空间更少，如洋房产品一梯两户或一梯一户，有些别墅类产品甚至可以做到90%以上，整体85%左右是正常的。一般来说，多层住宅得房率较高是因为其结构相对简单，没有过多的公共设施占用面积。例如，不需要多部电梯、大型的消防通道等。同时，户数相对较少，分摊的公用建筑面积也就相应减少。
2.小高层板楼住宅
得房率一般为85%－88%，公摊系数为12%－15%。正常情况下，小高层的得房率在80%左右，但现在很多注重房屋品质的项目做了归家大堂等，得房率会有所降低，可能在75%左右。小高层板楼住宅在得房率方面处于中间水平。一方面，它比多层住宅层数稍高，可能会有一定的电梯等公共设施占用面积；另一方面，又不像高层住宅那样需要大量的公共空间来满足设计规范要求。
3.高层板楼住宅
得房率一般为78%－85%，公摊系数为15%－22%。楼层越高设计规范要求越高，公共空间最多，得房率普遍75%左右。高层板楼住宅的得房率相对较低，主要原因是为了满足高层建筑的安全要求，需要设置多部电梯、宽敞的楼梯间和消防通道等公共设施。此外，高层建筑的结构设计也更为复杂，需要更多的支撑结构和承重墙，这也会占用一定的室内面积。
4.高层台楼住宅
得房率一般为75%－78%，公摊系数为22%－25%。高层台楼住宅因结构特点，得房率相对较低。高层台楼住宅通常具有独特的结构设计，可能会导致公共空间的布局更加复杂，从而占用更多的建筑面积。例如，可能需要设置更多的转角区域、特殊的通风设施等，这些都会增加公摊面积，降低得房率。
影响得房率的因素
1.公摊面积
公摊面积包括电梯井、楼梯间等公用用房建筑面积以及套与公用建筑空间之间分隔墙等墙体水平投影面积的一半。公摊面积与得房率息息相关，公摊系数是公摊面积与套内建筑面积的比值，而得房率＝1－公摊系数。公摊系数越大，得房率越小。例如，一个小区的公摊面积较大，那么该小区房屋的得房率就会相对较低。
2.楼盘形态
一般来说，多层得房率较高，小高层次之，高层得房率相对较低。这是因为多层住宅公共空间更少，如洋房产品一梯两户或一梯一户，有些别墅类产品甚至可以做到90%以上，整体85%左右是正常的。而高层住宅由于需要设置多部电梯、宽敞的楼梯间和消防通道等公共设施，以及更复杂的结构设计，导致公摊面积增加，得房率降低。
3.物业类型
板式得房率较高，叠式次之，点式较低。这主要是因为板式物业的公共面积相对较少，而点式物业可能需要设置更多的转角区域、特殊的通风设施等，增加了公摊面积，降低了得房率。
4.公共活动区域大小
高品质物业的高挑大堂、宽敞电梯等会占用大量公摊面积，得房率相对较低。例如，一些高品质小区建有高挑大堂、宽敞电梯和室内车库等设施，这些设施会增加公摊面积，从而降低得房率。
5.房型结构
一梯多户与一梯二户等不同房型结构，分摊的公用面积不同，影响得房率。例如，一梯多户可能与一梯二户需要分摊的公用面积相差无几，但户数增加了，总套内建筑面积增加了，则每户需要分摊的公用面积就会减小。
得房率并非越高越好
得房率并非越高越好，得房率高是有限度的，超过正常值，公共空间会受到影响，居住体验感会下降。
如果得房率过高，相对的公共部分的配套面积就会越少。例如，可能会影响到楼梯的宽度、大堂的舒适度、电梯的数量等。公共空间的压缩会使门厅狭小、走道拥挤，公共楼梯又窄又陡，导致住宅品质下降，使用上不舒适，还可能会引发邻里之间的摩擦和纠纷。
同时，过度追求高得房率会使得开发商一味追求得房率而忽视户型的实用性和合理性。一个平衡的得房率才能保证居住的舒适度和品质，通常得房率在80％左右比较适中，公共部分既宽敞气派，公摊面积也不会很多，相对来说性价比较高。
什么样的房子得房率高
1.公摊面积小的房子
楼梯、公共走道、电梯所占面积算公摊面积，公摊面积小的房子得房率高。公摊面积受到楼层高度、楼层结构等因素影响，不同建筑类型的公摊面积存在差异。这些配套设施都需要占用面积，意味着公摊面积越大，得房率越低。例如，一些公摊面积小的住宅，由于楼梯、公共走道和电梯所占面积较小，住户实际可支配的建筑面积就相对较大，得房率也就更高。
2.总楼层低的房子
一般情况下，低楼层比高楼层得房率高。楼层越高，楼层结构越复杂，公摊比例也就越高，得房率也就越低。多层住宅比高层住宅省了电梯、供水设备间等公共部位，得房率更高。例如，多层住宅通常只有几层，结构相对简单，没有多部电梯和复杂的供水设备等公共设施，公摊面积较小，从而得房率较高。
3.板楼
板楼的得房率一般比塔楼高。户型方正的板楼通常有80%以上得房率，而塔楼一层多户设计形式导致得房率低。板楼一般由多个住宅单元组合而成，每个单元使用自己单独的楼梯、电梯等，公摊区域所占用的面积不会太大。例如，一梯两户的板楼，电梯数量少，楼体竖井、过道等公摊区域面积小，得房率相对较高。
4.户外使用面积大的房子
开发商通过建造半封闭阳台和大飘窗等增加使用面积，提高得房率。这些设计不会增加公摊面积，但却增加了住户的实际使用面积。例如，半封闭阳台和大飘窗可以作为休闲空间或储物空间，既实用又不影响得房率。
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