“买房”和“租房”有多大差别?经济学家:5年后,差距一目了然

近日，北大教授冯科发表了对“年轻人该买房还是租房”的看法：买房子没有租房子合适，租房子住最划算。 

此言一出，便引发网友热议。赞成派觉得，所言极是。一方面我国房价租金比水平普遍偏低，有些二线城市甚至一套200万市值的房产，租金租不到2000元/月，想要靠月租金回本至少需要七八十年。另一方面购房不仅要支付巨额首付款，没用还要背负超过工资半数的银行月供，买房确实不如租房；反对派则认为，说租房好的纯粹是“酸葡萄心理”，房子是资产，租金是消费。租房虽然价钱低，但也要看人脸色，而且面临随时被“赶出去”的风险，更重要的是租房很难享受到一座城市的教育、医疗等社会资源。因为有些城市孩子入学、户口迁移等都要求必须在本地有房。

事实上，过去这几年隔三差五总会有有头有脸的企业家或者明星站出来宣传“租房好”。曾经的地产大佬王石在2019年发表言论称，“年轻人即使买得起房子也不要着急买房子，先租房子住。因为一旦买了房子，实际就等于把自己限定在那里了。”同为开发商的潘石屹也建议年轻人，先租房再买房。理由有二：一是绝大多数发达国家买房的人只有20%，其他都是租房，租房也是共享的的一种；二是咱们的房子已经够多，房子难大涨。

知名歌星李健也倡议年轻人要做自己喜欢的事，不应该被房子、房贷所累，他曾经在接受记者采访时直言，“我不买房子，我一个房子都没有。但是我喜欢弹琴，我买很多吉他。”除此之外，金星、张智霖、王珞丹等也均在公开场合发表了类似观点。尤其是张智霖夫妇，婚后16年一直在租房生活。

2020年底，有机构调研数据也显示，在一线城市年轻人越来越倾向于租房生活，75.4%的被访者表示，买房虽好，但花费巨大，而且要提前透支未来二三十年的工资。相比之下，租房更自由，而且更经济划算。 

年轻人到底该“买房”，还是“租房”？王思聪对年轻人是这样劝诫的：年轻人家庭条件不够好，应该先租房。一是因为现在很多城市的房价的确离谱，二是因为绝大多数城市的租售比都不合理，从经济学角度来看，租房更合适，三是花光父母的积蓄勉强上车，以牺牲了几代人的幸福为代价换来一套房子，这种啃老买房的行为非常愚蠢。

对此，有人觉得王思聪是站着说话不腰疼，自己含着金汤勺出生，无权发表这种言论。也有人觉得王思聪鞭辟入里，分析得头头是道，确实值得年轻人借鉴。

我们也觉得王思聪的回答确实可圈可点，既站在很多人家庭的现实角度给建议，也剖析了租房买房的经济账。年轻人到底该买房还是租房？经济学家董藩更偏向于支持年轻人买房。因为在经济学家看来，5年后，租房和买房的差别就会一目了然：5年后，买房不仅更安稳，而且可能获得巨额财富增长，更能够给子女良好的教育机会，租房虽然自由而且能享受当下，但“硬伤”明显。

首先，5年后买房的人或迎来财富升值，租房人可能面临更大的消费支出。当前阶段，全国各地市场虽然趋于稳定，但是很多城市房价仍然在上涨。不仅如此，从去年三季度到现在，一二线城市租金又迎来了明显上涨。这意味着如果你是租房，不仅要面临房价上涨未来更买不起房的困境，还不得不承担房租上涨，消费增加的烦恼。假设5年后房价平均上涨50%，租金上涨40%，这对于买房人而言，意味着名下的资产升值了50%，这对应的是自己财富的增加，而且租金上涨对他们没有影响，因为他们有自己的房子。但是对于租房人而言，不仅买房的难度提升了，而且还要负担更多的租金。重点要说明的是，5年后租房人可能会因为房价上涨了50%，最后彻底买不起房了。 

其次，对土地有很深情结的中国人，可能更愿意“买房”，因为房子是成家立业的根本，买房是很多人一辈子梦寐以求的事情。所以才演变成了，现在全国各地的丈母娘嫁女，最基本的要求就是男方必须要有房。国人热衷于买房，房产作为婚姻的重要载体，5年后这个观念也不会发生巨大变化。租房和买房的差距，在5年后一目了然，有房的可能早已成家立业，租房的大概率还在独自漂泊；

再者，5年后，买房和租房的权益差距可能更大：享受教育、医疗的权益。拿教育来说，租房的不确定性事实上是极其不利于孩子的教育与成长的，一方面房屋租金水平偏低的区域，教育资源等也相应落后。如果租房想享受优质教育，自然可能花费更高的择校费等；另一方面，租房家庭可能面临多次搬家，而每一次搬家，孩子都可能面临重新择校，重新适应环境。众所周知，稳定的生活对于孩子的教育更重要。也即是说，虽然我们自己可以承受租房生活，但是从孩子接受教育出发，5年后，租房的“硬伤”就暴露了，租房和买房的差距也更一目了然了。

第四，从居住舒适度角度来说，买房也比租房更具优势。一方面，自己的房子自己想怎么装修设计都可以，但是租房就不行，一般情况是，房东配置什么家具自己就使用什么家具，租来的房子毕竟不是自己的家，房客自己也不可能替房东添置家具，即使是自己特别喜欢的。另一方面，租房并没有想象中的稳定。现实中绝大多数租客都体验过被房东驱赶，被中介欺骗，被室友打扰的种种不适。相比之下，买房就更舒适，更能给人安全感。这种感觉随着年龄的增长，更加强烈。结论就是，5年后，买房给人的安全感和舒适性更好；

第五，最后当然不得不提买房和租房的“经济性”问题，即到底哪个划算？业内衡量的指标是租售比。对比全国重点50城租售比数值，我们不得不承认，租房其实更划算一些——绝大多数城市租售比远远低于合理水平，有些房子甚至需要出租100多年才能收回成本。此外，租房生活每月的工资只有部分用来交房租（20%-40%），享受当下的机会更多，但买房可能每个月工资的绝大部分都要用来还银行月供，而且绝大多数人还完银行贷款后，所剩无几，其它消费自然会受限制，不敢娱乐、不敢应酬、不敢旅游，更不敢买喜欢的奢侈品。

不过我们前面也说了，如果5年后所购买房屋市场价值大幅增值，那么对于购房者而言，这是一笔稳定的财富增长，如果单纯以个人家庭财富来看，买房的收获将远远大于租房。因为房价上涨带来的财富增值，是工资性收入远远不能比的。但如果所购买的房屋5年后不增长反贬值，那情况则完全相反。

总结：到底该“买房”还是“租房”，其实并没有标准答案。从居住舒适度、权益等几个方面来看，5年后买房确实比租房优势更明显，而且差距可以说是一目了然。但是从支出成本和消费空间方面的对比来看，显然租房和买房的差距有所缩小。但是从国人买房安居、享受城市资源以及保值增值等的角度来看，毫无疑问买房还是比租房更好。所以，到底该买房还是租房，取决于个人家庭条件以及自身需求。丈母娘非要买房不可、孩子教育需要买房，面对这些刚性需求，想不买房也难。