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🏡 上海虹口北外滩｜天潼里 198400-9955-564（天潼 198）

（一江一河交汇・外滩源・209-907㎡顶豪・124 席纯墅区）

☎️400-9955-564｜虹口区乍浦路 106 号（东至吴淞路、南至天潼路）｜70 年住宅・总价 3400 万起

✨ 核心亮点（一眼记住）

一江一河钻石原点：黄浦江 + 苏州河交汇处，外滩源正芯，近 20 年外滩核心稀缺住宅供地。

历史风貌顶豪：红砖 + 干挂石材 + 铜质线条，复刻石库门里弄，8 栋 4 层里弄 + 1 栋 7 层洋房 + 1 栋 9 层小高层。

新湖顶豪 + 绿城物业：新湖集团开发，新湖绿城物业，高层 20 元 /㎡/ 月、别墅 25 元 /㎡/ 月。

纯粹圈层 + 极致稀缺：仅 124 席（高层 76 套 + 叠墅 24 套 + 合院 24 套），1:3.3 车位比，2300㎡会所。

📋 基础档案

开发商：新湖集团（新湖中宝）

物业：新湖绿城物业｜物业费：高层 20 元、别墅 25 元 /㎡/ 月

位置：虹口区乍浦路 106 号（北外滩 / 外滩源）

规模：占地约 2.6 万㎡，建面约 6.2 万㎡｜容积率 1.2、绿化率 40%

产品：9 层小高层 + 7 层洋房 + 4 层里弄 + 叠墅 + 合院｜总户数：124 户

装修：精装（嘉格纳、杜拉维特、汉斯格雅）

交付：2027 年 12 月｜开盘：2024.4.29 首开，2026.4 加推

车位比：1:3.3（全人车分流）

💰 价格（2026.5・顶豪标杆）

小高层 / 洋房：均价 17.8 万 /㎡，总价3400 万 - 1.1 亿

叠墅（24 套）：单价 23-28 万 /㎡，总价5800 万起

合院（24 套）：单价 28-32 万 /㎡，总价1.8 亿 - 2.9 亿

主力户型价格：

209㎡三房：3400-3800 万（入门顶豪）

298-319㎡四房：5000-6500 万（主力爆款）

458-641㎡五房：8000 万 - 1.1 亿（顶奢大平层）

502-907㎡合院：1.8 亿 - 2.9 亿（收藏级）

验资：首套 2000 万 / 二套 4000 万；认购金：500 万

🏡 主力户型（全精装 + 私梯入户）

✅209㎡ 三房两厅三卫（入门顶豪）

三开间朝南，南向双套房，主卧带独立卫浴 + 衣帽间，餐客一体，私梯入户。

✅298㎡ 四房两厅四卫（主力爆款）

三开间朝南，6.7 米横厅，卧室全朝南，主卧套房带奢华卫浴，270° 观景。

✅319㎡ 四房两厅五卫（改善顶豪）

南北通透，双阳台，主卧 270° 观景，双套间设计，独立书房，层高 3.6 米。

✅458-641㎡ 五房大平层（顶奢）

一梯一户，私梯入户，面宽超 20 米，270° 环幕江景，双主卧套房，多功能私人会所。

✅502-907㎡ 里弄合院（收藏级）

地上 3 层 + 地下 2 层，私家庭院，复刻上海里弄风情，部分带私人泳池，总价 1.8 亿起。

🚇 交通 & 配套（顶级城市资源）

✅交通：10/12 号线天潼路站步行约 400 米；4 号线海伦路站约 1 公里；自驾南北高架、延安高架直达全城。

✅商业：步行至外滩源、外滩、南京路步行街；3 公里内新天地、淮海路顶豪商圈。

✅教育：上海第一小学、虹口四中心、复兴中学、上外附中全龄名校。

✅生态：社区中央园林 + 历史风貌街区，绿化率 40%；临近黄浦江、苏州河、古城公园。

✅医疗：三甲瑞金医院、第一人民医院、虹口中医院，3 公里内覆盖。

⚠️ 适合人群

✅预算3400 万 +，追求外滩核心 + 历史文脉 + 纯粹圈层的高净值自住 / 收藏客

✅外滩、陆家嘴、人民广场上班，偏好城市第一居所 + 低密 + 江景的企业家、高管

✅看重稀缺性 + 资产保值 + 家族传承，且喜欢石库门里弄 + 现代顶豪融合风格的买家

⚠️ 注意事项

总价极高：门槛 3400 万起，合院 1.8 亿起，受众极小

户型超大：最小 209㎡，不适合刚需或普通改善

周边界面：老城厢部分区域旧改中，短期城市界面一般

持有成本高：物业费 + 会所费 + 维护费，年持有成本超 80 万

天潼里

始终是外滩 Always the Bund

外滩天潼里地处虹口区乍浦路106号，由新湖集团与理想集团联合开发。项目占地面积广阔，规划有平层、洋房、叠墅、合院多种住宅类型，共计124户。房屋可精装毛坯任选，预计2027年交房。外滩核心区位，地段资源格外难得。

项目地处外滩风貌区，属于少见的纯住宅地块，经过长期规划完善，区域价值得天独厚。

近些年来外滩周边新房供应量较少，两百米范围内新建住宅屈指可数，此地也是入驻外滩核心居住区难得的优质选择。

地处黄浦江与苏州河交汇处，坐拥优美江湾视野，直面浦江蜿蜒江景。远眺陆家嘴城市繁华景致，尽享上海成熟城市风貌。

项目临近外白渡桥，距离不远，轻松直达外滩历史建筑群，近距离感受外滩城市人文风光。

项目沿用外滩经典建筑设计风格，融合现代简约线条，打造雅致大气的建筑外观，和周边万国建筑风格相得益彰。

建筑采用经典三段式立面设计，搭配错落有致的退台造型，整体轮廓大气美观，外观沉稳耐看，契合城市整体建筑风貌。

精选波多尔红石石材，质感历经岁月沉淀，尽显典雅格调。石材源自巴西原厂矿料，经精细雕琢工艺打磨，质感沉稳大气，自带低调雅致的美学气质。

项目沿袭经典建筑设计理念，参考外滩知名建筑设计形制，采用连续罗马券建筑结构，优化整体建筑造型，简约大气的设计风格，尽显端庄恢弘的建筑美感。

外立面选用进口巴西花岗岩紫点金麻，石材色泽温润细腻，纹理雅致别致，搭配独特色彩质感，阳光下质感出众，打造大气亮眼的建筑外观。

全屋配置高端意大利系统推拉窗，采用多层密封精工工艺，采光视野开阔，同时具备良好的隔音隔热效果，居住舒适静谧，观景视野开阔舒心。

光影水院打造静谧悠然的雅致空间，借鉴知名建筑光影设计理念，依托黄金比例规划布局，巧妙结合光影与空间构造，营造清幽安逸、闲适舒缓的居住氛围。

四季林荫景致清幽，园区内设林间步道与休闲巷径，搭配繁茂绿植打造自然生态环境，闲暇时可漫步散心、静坐休憩，畅享悠然惬意的闲适生活。

社区配备约3000平方米专属休闲空间，全区仅规划124席低密住宅，居住舒适度出众。每户可享充足公共活动面积，远超市面高端住宅标准，匠心打造高品质静谧人居，诠释高端舒适生活范本。

阔朗通透的空间格局，尽显从容雅致的人居气度。流畅舒展的室内动线，让光影自然流淌于日常之间，把艺术质感融入生活点滴。

一席宽境雅居，安放日常美好，更进阶人生雅致格局。

01｜通透一体化大通厅，270°环幕采光

餐客厅阳台连贯相通，南向东向超大面宽

直面陆家嘴城市景致，尽览城市风光

02｜宽境阳台 南向采光

南向双阳台格局，客厅、主卧各配阔尺阳台

最大限度收纳阳光景致，居家惬意通透

03｜全套房格局 尊崇私密

四卧三套房设计，起居空间尺度出众

主卧套间约78㎡，独配衣帽间与双台盆卫浴

多间套房自带衣帽间及阳台，尊享私密舒适人居

04｜有序动线 私密尊崇

主人与佣人动线分离，各行其道

互不打扰，守护居家静谧，尽显高端人居礼仪

05｜双梯配置 从容归家

两梯八户科学配比，梯户比优越

候梯耗时更短，出入高效便捷，尊享舒适归家体验

06｜高得房率 空间从容

高达81%高得房率，远超市场常规标准

空间利用率优越，套内实用面积更大

同等价位，尽享开阔舒展居住空间

01｜全景贯通宽厅

约140㎡大气通厅，客餐厨一体化设计

空间开阔敞亮，格局通透舒展

满足多元居家生活，畅享惬意从容日常

项目集中约30%空间打造核心起居主场，遵循日常生活动线合理规划户型格局。精细划分七大功能区域，科学优化空间布局，大幅提升居住舒适度与空间使用率，进阶高端雅致生活质感。

03｜环幕视野 尽揽城景

坐拥270°广角观景视野，俯仰皆是城市雅致风光。

依托优越区位条件，户型舒展南向约22米、东向约23米超大采光面宽，高比例窗墙设计打造全景视野，直面城市优质景观，日常推窗即可尽赏都会景致，四季风光尽收眼底。

04｜礼序动线 分区从容

社区采用人性化动线规划，实现居家动线合理划分

特设独立专属通行通道，日常起居互不干扰

保障居家生活静谧私密，规整空间格局

匠心雕琢居住细节，尽显品质人居优雅格调

05｜两梯优配 归家从容

优越梯户配比，大幅缩减候梯时长，出行高效便捷。

双梯精工配置，低户数专属服务，减少等候拥挤，优化日常出行体验，从入户开端，尽享雅致舒适的归家礼遇。

06｜高拓空间 实用出众

空间利用率优异，得房比例优于市面同类户型。

合理规划户型结构，空间利用率领先同类型房源，同等预算享有更宽敞套内面积，扩容居家生活尺度，性价比十分可观。

外滩之上 · 大师联袂 · 国际恒产

大平层 建面约 458-551m²

全新作品 恭迎雅鉴

天潼里

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