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🏡 黄浦老城厢・内环孤品墅｜华润・士林润园400-9955-564（外滩 1.5km・豫园旁・103 席纯合院）
☎️400-9955-564｜黄浦区河南南路 555 弄（老西门 / 豫园交汇处）｜70 年纯别墅・总价 6000 万起
✨ 核心亮点（一眼记住）
内环绝版低密墅区：黄浦老城厢 700 年文脉地，内环近十年唯一纯合院别墅，容积率仅 1.33，限高 12 米，无竞品、无后续供应。
外滩 / 新天地 / 豫园三角芯：距外滩约 1.5km、新天地约 1km、豫园约 500 米，CAZ 核心 + 历史风貌 + 顶豪资源三重叠加。
华润 TOP 系・大师定制：华润 + 南房双央企开发，傅厚民操刀海派风貌，30 + 种外立面、户户不重样；干挂石材 + 青瓦黛墙，石库门肌理 + 现代极简。
纯合院・独门独院・超高得房：地上 3 层 + 地下 2 层，私家庭院 + 独立门头；地下全赠送，得房率约 200%，圈层纯粹（仅 103 席）。
📋 基础档案
开发商：华润置地（央企）+ 南房集团（上海国企）
物业：华润万象生活｜物业费：19.9 元 /㎡/ 月
位置：黄浦区河南南路 555 弄（蓬莱路 119 号）
规模：占地约 2.88 万㎡，建面约 9.03 万㎡｜容积率 1.33、绿化率 35%
产品：103 席纯合院别墅（无公寓 / 无高低配）｜70 年纯住宅产权
装修：精装（标准约 2.5 万 /㎡，大金三恒、嘉格纳、汉斯格雅）
交付：2027 年 6 月（精装）
车位比：1:2.5（全人车分流，私家产权车位）
💰 价格（2026.5・内环顶墅标杆）
备案均价：25-27 万 /㎡（一房一价，无折扣）
总价区间：6000 万 - 1.65 亿
主力户型价格：
210-290㎡（少量）：6200-6900 万（入门级合院）
310㎡（L 型主力）：6900-8500 万（55 套，最畅销）
390㎡（大合院）：8500-1.2 亿（34 套，私密舒适）
500㎡（楼王）：1.2-1.65 亿（4 套，中央景观 + 双庭院）
验资：首套 2000 万 / 二套 4000 万；认购金：1000 万
🏡 主力户型（独门独院・户户定制）
✅310㎡ 五房三厅五卫（L 型主力）
地上 3 层 + 地下 2 层，私家庭院约 30-50㎡；一层挑高客厅（约 6.5 米），中西双厨；地下双层（全赠送），可做影音室、酒窖、保姆房；得房率约 200%。
✅390㎡ 六房三厅六卫（大合院）
双庭院设计（前院 + 侧院），南向面宽约 12 米；二层双主卧套房，三层独立书房 + 露台；地下约 120㎡，双车位 + 储物间 + 娱乐区；私密性极强。
✅500㎡ 七房四厅七卫（楼王）
中央景观位，南北双庭院 + 私家花园；一层 8 米横厅，全落地玻璃；三层整层主卧（带衣帽间、独立卫浴、星空露台）；地下约 150㎡，三车位 + 泳池 / 健身房；终极收藏级。
🚇 交通 & 配套（顶级成熟，无需等待）
✅交通：地铁 8/9/10 号线老西门站约 500 米、豫园站约 800 米；自驾内环高架、人民路隧道，10 分钟达陆家嘴 / 外滩。
✅商业：步行 5 分钟达豫园商城、BFC 外滩金融中心；10 分钟达新天地、淮海中路；自带社区高端商业。
✅教育：黄浦区一中心小学、大同中学、格致中学等顶级学区。
✅生态：步行 10 分钟达黄浦江滨江绿道；社区中央园林，绿化率 35%。
✅医疗：3 公里内上海第九人民医院、红房子医院等三甲。
⚠️ 适合人群
✅预算6000 万 +，追求内环核心 + 历史文脉 + 纯墅低密的塔尖收藏客。
✅外滩、陆家嘴、新天地上班，偏好独门独院 + 私家庭院 + 高附赠的企业家、富豪。
✅看重稀缺不可复制 + 资产保值 + 华润物业，喜欢海派风貌 + 现代顶豪的高净值买家。
⚠️ 注意事项
总价门槛极高：起步 6000 万，非普通顶豪买家勿入。
容积率虽低但密度不低：103 席占地 2.88 万㎡，楼栋间距较近。
持有成本高：物业费 19.9 元 /㎡/ 月，年持有成本约 10 万起。
老城厢界面一般：周边老小区较多，城市界面不如前滩 / 徐汇滨江。
— 恭迎品鉴 —
士林润园地块包含大量历史文化保护建筑，将打造纯合院的社区共计103套。项目位于黄浦区老西门，市中心的繁华与豫园的历史底蕴在这里交汇，顶尖商圈、潮流文艺街区，甚至上海未来城市封面都将是士林润园的生活场域。
【士林润园】由103席建面约210-500㎡合院式风貌别墅组成，这是市场唯一纯合院别墅小区，103栋户型都不一样，做到一户一定制，没有重复性，项目位于黄浦区老城厢正核心，1.5公里达到新天地、外滩，配套齐全。
约200平面积段：（目前300㎡以下售罄）
210平-5套、240平 -1套、280平-2套、290平-1套
约300平面积段：
310平-55套、330平-1套、390平-34套
约400-500平面积段：
430平-2套、480平-1套、500平-1套
（以上为建筑面积不含地下室）
价格区间：
210-310平总价约6000-7000万左右
310-390平总价约6600-1.2亿左右
390-500平总价约1-1.65亿左右
1️⃣吉祥里98号院
总价约：1.08亿
面积约：396.49平
庭院约：36平
地下一层约：114.74平
露台约：21平
推荐理由：南邻巷道，实地考察采光非常好，户型方正
2️⃣吉祥里9-100号
总价 约：1.07亿
面积约： 394.4平
庭院 约：55平
地下 约：131.32平
露台 约：23平
推荐理由：少见类独栋，三面临巷道，地下有3个车位
3️⃣吉祥里-109号院
▸ 面积：320㎡（地上）＋110㎡（地下）
▸ 花园：30㎡
▸ 总价：¥7100万
⭐ 推荐理由：北临人行口·西侧无遮挡采光佳·黄浦区22万/㎡稀缺别墅·性价比最优
4️⃣峻德里-32号（小楼王最好的一套）
地上约：343平
地下约：105平
花园约：71平
露台约：18平
总价约：9600万左右
推荐理由：340户型里的顶配，东临巷道，南向餐客厅双花园，同户型占地面积最大，西边是2层别墅，花园大，位置最好的小楼王
君子爱水，君子亦如水，温润圆融，进守自若。水般自由流动、聚合与通透的特质，象征天然质朴的精神。
这一水景装置亦是功能性天窗，为地下空间提供自然采光，深具巧思。这一手法也打破了常规的天井设置，家犹如活泼的生活剧场，为一幕幕故事的上演预备好激发想象力的艺术场域。
从闹市中步入狭长小径，及至打开自家院落大门，一方庭院映入眼帘，在寸土寸金的闹市中显得弥足珍贵。一汪极简主义的泉流成为点睛之笔，它如许清澈，如许淡然，也如许神秘，抚平都市喧嚣带来宁静。
客厅、厨房与餐厅位于1层，宛如几座彼此分离又相连的岛屿。落地玻璃门与窗用现代简约手法优化了采光，客厅和厨房都可朝向庭院打开，与庭院景观相呼应。
鹅卵石形态的餐桌配以不规则式的桌脚，再加之跳脱感的四宫格顶灯，让一席四座的用餐时光充满俏皮莞尔。
一层室内的天花都特别设计了梯形装置，增加了空间向着顶部不断延伸的纵深感，且镶以手作金箔贴面，浑然天成。
空间中没有冗余的符号，每一个细节都经过精心考量，既满足当代生活需求，又延续了海派文化的精神内核。嘉格纳蒸汽烤箱、真空抽屉组合隐于柜体秩序，与同侧咖啡机呼应。暖木色泽与大理石细腻纹路交织，勾勒出厨间的宁静气韵。
顺着弧形木质楼梯抵达地下空间，仿佛游走在一曲流动的乐章中。一切都共同呼应着水的特质，传递着低调隐逸情怀与圆融个性。
这一层更聚焦于私谈、影音、娱乐、品酒、饮茶，深沉又静谧。近6米高的垂直挑空玻璃壁炉矗立于眼前，如同一件令人赞叹不已的大型雕塑装置，它弱化了空间中的大理石承重柱，将其纳入共同构成一个完整的全新的装置，集功能性与艺术性于一身。
阅读区与茶室围绕在侧，更有配齐Dry Kitchen的酒吧。饮茶时光里，上层室外庭院的水景天窗在此投下变幻光影，让地下层亦浸润在盈莹逸动之中，且赋予整个空间艺术剧场般的特色。
高达天花的定制置物架采用了精致的手工艺裂纹漆装饰，将实用功能与艺术美学并序，亦如一件精彩的装饰作品。
更加别具一格的设计在上方的负一层创意临展空间，透明的茶色玻璃壁炉贯穿于此，金属镶边与定制家具相应和，与华丽红沙发一道，应和着海派Art Deco风情，延展出融合历史与文化格调的能量回旋。
在这里，男女主人可尊享各自独立的沙龙空间，也分别配有珍宝阁和休闲区，可展示自身的爱好与收藏，可与好友相约小聚下午茶，也可享受独酌。这无疑是家中可唤醒感官的角落，让自身的品格与态度得以安放，让家空间与居者，相互滋养，相互成就。
家不只是容器，更是滋养身心的道场。因此一间宅邸，有开合也要有收敛，社交向前，休憩在后，生活在进退中收放自如。
上行至二层，是一步步向内观的过程，这层由家庭室、书房和两个自带阳台的套房组成。家庭室与书房相邻，由可开合的隔板连接，使用灵活，既可独立分开，也可合并为一个空间，还可当作一间独立客房，自带相配套的卫浴空间。当隔板完全打开时，整个二楼会显现出开放而宽敞的氛围。
天花设计延续了一楼具有纵深感的艺术化梯形结构，长辈和青少年套房各自都带卫浴和景观阳台，长辈房以咖啡色结合米色调，床板设计了如水般流动的造型。青少年套房则以灰色为主，清新舒适之外，也留白给入住者更多未来生活的可塑性。
渡边智昭说：“家不是被设计的表象，而是一种让人安定的氛围，希望这个家能让人回到生活的本真。”
顶层专属于主卧，推开双开门，拱形天花设计尽显浪漫，挑高至3.8米，一条长灯带自浴室贯穿至整个卧房，分置于灯带两侧的弧形结构，环抱出一份安心。而其床头背板也被设计成拥抱的视效，为空间增添温暖包裹的氛围。
男女主人各自拥有宽敞独立的衣帽间。无论是女主人专属化妆区、贴身衣物放置区，还是沐浴前可方便拿取物品的分置区，都被悉心规划，按照丝滑的生活流程妥帖周到。
整体以米白色调为主，加入了少许鲜亮橘色，烘托休憩情绪。主卫浴采用双台盆设计，方便双人同时使用，由天然洞石打造的卫浴空间更具有一种低奢隐逸的度假气息。
从空间结构到功能布局，最终升华为生活境界的递进逻辑，如此这般，构建起梦想宅邸，共同朝向一个主旨：虽身处闹市，自然亦唾手可得，身心可安然栖居。
士林润园社区规划可分为蓬莱路城市公共景观以及社区内部景观两个部分，其中市政绿地衔接于上海2035城市总体规划中“蓝绿丝带”的上位条件要求，社区内部街巷空间形成空间序列形成递进的层次，将归家体验的序列依次展开，形成城市街道→入口（一级门户）→街巷→节点空间→里弄门（二级门户）→合院入户（三级门户）的方式，基本可保证大多数住户可体验到两重以上的空间递进。
植物造景原则适地适树，以乡土树种为主，适当选用已驯化的外来树种，同时结合上海地区具有标识性植物进行造景。基调树种选用广玉兰、乌桕等，搭配具有较好造型特点的红果冬青、羽毛枫，鸡爪槭、紫薇、海棠等丰富植物层次及节点特征。让主要的花园格式更加的官邸化、庄园化，并逐渐转化到局部更精致、松弛的角落花园。
「士林润园」地块四至范围为望云路至河南南路，蓬莱路至士林华苑一期。地处内环内黄浦区豫园板块，为城中核心地段，交通便利，邻近8/10号线老西门站和9号线小南门站。
项目位于黄浦区核心，左拥新天地、淮海中路，右抱陆家嘴，北倚人广、外滩，南侧是一路连缀的豪宅区。
顶尖商圈、潮流文艺街区，甚至上海地标们、未来城市封面都将是士林润园的生活场域。加上豫园这百年来传承的文化底蕴，仅看现有的地段价值，士林润园已足够吸引人。
而且，该板块一直作为上海的传统居住区存在，板块内有大量的老破小，与今天上海的现代城市风貌相差甚远。但随着城市更新的推进，周边地块改造内容基本已确认，未来城市界面、配套能级的兑现速度可期！
交通方面：周边交通网络成熟，总结起来就是“一桥三环四线五隧道”，其中四线就包括了8号线老西门站、10号线的豫园站、9号线的小南门站及14号线的豫园站，从项目坐地铁出发，畅达上海各个区域。
商业方面：500米的范围内香港名都城、豫园商圈、复兴艺术中心，人民广场、新天地、外滩、南京路步行街都在2km范围，顶级商业环绕。
教育方面：周边的公立学校有复兴东路三小、上海实验小学、蓬莱路二小等，初中有光明初级中学及市十、市八，康德及永昌两所九年一贯制的民办学校等。
医疗方面：上海九院、瑞金医院、仁济医院西院、黄浦区中西医结合医院、曙光医院西院、复旦大学附属妇产科医院等众多享誉全国的医疗资源。
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