2018年房价到底会不会涨!

搜广安 2018-02-22 10:14:38
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2018年房价到底会不会涨!

长期来看,由于我国人口基数大,以及目前我国的城市化进程已经进入“下半场”,人口流向是从小城市流向中心城市,一二线城市的住房需求还有膨胀空间;从中期来看,我国的土地供应肯定是逐步缩减的,尤其是一二线城市,受限与各城市总体规划,以及城市本身的体量,未来一二线城市土地供应会继续下降;从短期来看,目前我国的调控政策已经可以说是“史上最严”,房产调控也逐步定为长效机制,但是高压之下,我国房价仍然保持小幅上涨,不得不说是需求端发力。

虽然房产调控已经纳入某会报告,要维持房价稳定,但是“稳定”一定是房价稳定上涨,而不是稳定下降。就当下而言,重压调控下,房价仍然保持小幅上涨。根据2017年9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况的数据显示:

1)热点城市新建商品住宅价格环比继续全部下降或持平,同比涨幅全部回落

70个大中城市中15个热点城市房地产市场继续保持稳定。从环比看,新建商品住宅价格全部下降或持平;从同比看,涨幅均继续回落,回落幅度在1.8至8.8个百分点之间。

2)70个大中城市中一线城市房价环比继续下降,二三线城市涨幅继续回落或与上月相同

一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均下降0.2%。二线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨0.2%,涨幅与上月基本相同;

3)70个大中城市中一二三线城市房价同比涨幅继续回落

这种力度的调控房价仍在上涨,那么如果后期调控政策力度仅停留在这个程度、不继续加码呢,房价是否就仍然会维持这种小幅上涨的态势,小幅上涨也是涨。

无论是土地还是人口,还是货币等等,归根结底就是供需问题,看供过于求还是供不应求。在中国,大力发展的前提就是完善解决供需问题。

虽然近期市场上的空军占主体,但是为什么我坚持2018年房价会继续上涨,可以从以下两个方面进行分析。

(一)我国社会化进程已经进入“下半场”,人口流向是从小城市流向中心城市。

我国的城市化已经进入下半场,远不是原来“农村包围城市”,而是从“农村向城市涌入”变成“由周边三四五六线城市涌向中心城市”。

目前北上广深无疑是中国“虹吸效应”最强的几个城市。这些城市不仅仅拥有着其他城市不可比拟的资源,同时也迸发着更多的机会,更加新鲜的文化和思想,始终吸引着全国各地的目光。

以北上广为首的70个大中城市来说,目前的房产库存,其实还远远不够。

下图是2010-2016年31城小学生人口变化的情况。之所以采用小学生人数反映人口变化,是因为统计局公布的常住人口与各地政府政绩挂钩,真实性有待商榷。

图中可以清晰看到,厦门、深圳、苏州、合肥、郑州、北京、长沙、南京、天津、武汉、杭州、石家庄过去6年人口增幅均不错,未来凭借着其本身的优势,也应该不错。

除了北京、上海之外,其他城市都在争夺人口,深圳、广州、天津、武汉、杭州、长沙、郑州、成都、济南、合肥、石家庄、沈阳等城市均加入了人才争夺战,再加上厦门、青岛、苏州等竞争力超强的城市,这些城市有着较好的人口增长预期,未来的购房需求量继续膨胀。

(二)一二线城市已经或将要进入限制性发展新周期,土地供应逐年减少。

关于土地供应,大家不得不承认的是,目前一二线城市的土地供应趋势确实在逐渐减少。

上图是2017年1-9月份不同城市土地市场的成交情况。可以看出:

一线城市总体来看土地供应同比确实在增加,且楼面价有所下降

而二线城市土地供应量持续走低,然而楼面价却上升了22%,即地价上涨超过四分之一

对于一线城市,北上广深作为政策调控的重点,土地供应量有所回升。

今年的多倍土地供应仍然起不到太多作用,即使今年是去年土地供应的10倍,总体来看也不足1200万平。

上海和广州今年的土地供应量也有所回升,住宅用地增幅在18%左右。但是作为有众多刚需存在的超级大城市,这个土地供应量基本也是杯水车薪,更何况,这部分土地里还有那么多的租赁用地,共有产权,商服用地等。同时深圳,土地供应量着实是百分百的减少,今年前三季度住宅土地成交量为0。

这种尴尬状况,主要是因为深圳面积小人口多,几乎无地可供。近年来,深圳新建住宅大多都是通过城市更新、旧城改造获取的土地,所以深圳的土地供应不要有奢望。

而从长期看,根据同时根据北上广城市的总体规划,能够看出,从长期来看,这四个一线城市土地供应的走向确实是要逐年减少。

根据《北京城市总体规划(2016-2035)》,到2020年,北京的城乡建设用地规模减少到2860平方公里左右,2035年减少到2760平方公里左右。所以虽然北京今年前三季度的土地供应远超去年,但是也是因为去年北京的土地供应实在太少,对比更强烈而已。

根据《上海城市总体规划(2016-2040)》,到2020年,上海规划建设用地总规模为3200平方公里,未来将不再新增。对于现状低效建设用地实施减量化,预计到“十三五”末,上海将累计完成减量50平方公里,截至今年8月底,累计已完成项目立项47.9平方公里,项目验收19.6平方公里。减量化复垦的土地将优先用于生态建设。

根据《广州城市总体规划(2011-2020)》,到2020年,广州市域常住人口控制在1800万人以内,市域建设用地控制在1772平方公里以内,其中城镇建设用地控制在1559平方公里以内。此外,要贯彻落实城乡规划法关于先规划后建设的原则,禁止在《总体规划》确定的建设用地范围之外设立各类开发区和城市新区。

同时根据中国指数研究院的数据,二线城市土地供应已经明显地表现了走低趋势和事实。

虽然目前成都、武汉、合肥等城市还在继续扩张,它们都希望成为真正的国家中心城市,希望吸引更多的人口、扩展城市边界。但除了郑州,其它城市的土地供应也都是减少的趋势,而且它们似乎都已经不想或不能再供应更多的土地了。

不仅仅是经济活力高的城市土地供应量走低,如苏州、宁波、天津、石家庄、济南等,经济本来就衰落的东北和西北地区,沈阳、长春和兰州,它们的土地供应量同比均比去年同期要低。

同时,因为房价最主要的组成部分就是地价,地价上涨四分之一,房价不可能不涨。今年二线城市土地成本上升四分之一多,即使开发商放弃利润,只是单纯为了公司的运作,品牌的扩张,但是地价高居不下,房价肯定不能低啊。

开发商的底线无非是不赚钱,但是不能赔钱。

所以,从中期看来,一二线城市的土地供应会持续走低,一方面是城市总体规划的布局,另一方面也是限于18亿亩耕地红线,这是一个具有法律效力的约束性指标,18亿亩耕地根本上是不可突破的底线,所以加大土地供应困难重重。

房价大涨的时代确实已经不复存在,但会保持稳定小幅上涨的态势,预计全年的涨幅不会超过4%。

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