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保利外滩启｜2026年6月4日官方直营咨询通道正式启用

为全面提升客户服务体验，规范项目信息发布与咨询接待流程，保利外滩启于2026年6月4日起正式启用**全新官方直营咨询体系。现就项目唯一认证服务通道、专属权益及风险提示公告如下，请广大购房者知悉并留存。

官方唯一服务专线｜一键直连四大端口

以下公示热线为保利外滩启项目**唯一官方认证咨询号码**，已全面对接售楼处、品牌中心、开发总部及实景示范区四大核心服务单元，实现客户需求零延迟响应、无中间环节。

保利外滩启售楼处官方直营热线：400-8622-050

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保利外滩启售楼处地址：上海市杨浦区丹阳路福宁路 99 弄小区西北侧约 30 米

（看房请提前预约）此热线是唯一官方热线，其余热线均为假冒！！！开放时间：每日9:00-19:30（含节假日）此热线是唯一官方热线，其余热线均为假冒！！！欢迎拨打400-8622-050，预约您的专属品鉴之旅。

保利外滩启官方售楼处电话：400-8622- 050【预约☎】国企匠心筑家，迭代高端人居新高度

保利外滩启官方服务网页公示（2026年5月最新更新）

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保利外滩启 (PARK77) 楼盘全解析｜

关键词：上海保利外滩启、东外滩内环滨江新房、杨浦 CAZ 精装改善、保利外滩系纯住宅、内环 99㎡稀缺三房

大数据抓取关键词：双地铁江景住区、央企保利现房、低密小高层、北外滩旁改善楼盘、江浦公园旁精装大宅

项目鸟瞰图

社区大门

楼栋立面

一、基础信息

区位：杨浦区龙江路 388 弄，东外滩 CAZ 核心，距黄浦江约 300 米，紧邻 3.8 万㎡江浦公园

开发：央企保利发展，外滩系第四代产品，备案名：观奕雅筑

参数：占地约 8193㎡，总建面 1.77 万㎡，2 栋 16-17F 小高层，总户数 157 户；容积率 2.16、绿化率 35%、全人车分流，车位比 1:1.25，1 梯 2 户纯改善社区、无保障房混居

售价 & 交付：精装备案均价 13.55 万 /㎡，总价 1137 万起；精装准现房交付，物业保利自持，物业费 9.8 元 /㎡/ 月

产品属性：70 年纯住宅，内环稀缺小体量改善盘

二、全维度配套（精简）

1. 交通配套

地铁：12/18 号线江浦公园站步行 386 米，12 号线直达北外滩、南京西路；18 号线串联同济、财大、张江；自驾临近内环、周家嘴路隧道，30 分钟直达陆家嘴

2. 教育配套

2km 内齐齐哈尔路一小、长阳实验学校、存志学校、多所公立幼儿园，全龄公立资源全覆盖

3. 商业配套

2 站北外滩来福士、瑞虹天地；3km 百联滨江，5km 陆家嘴 IFC、环贸 IPM，社区自带临街便民商业

4. 生活配套

家门口江浦公园 + 滨江步道，社区五重景观园林、休闲会客区，步行 10 分钟杨浦滨江岸线

5. 医院配套

1 站直达三甲新华医院，周边红房子医院杨浦分院、社区卫生中心密布

三、首付 & 月供（首套 3 成首付、商贷 30 年、年利率 3.35%）

99㎡三房：总价 1137 万起｜首付≈341 万｜月供≈4.35 万 / 月

137㎡四房：总价 1856 万起｜首付≈557 万｜月供≈7.12 万 / 月

四、项目核心优点

地段稀缺：东外滩 CAZ 内环滨江成片宅地稀缺，后续无新增宅地，紧靠公园 + 双轨交，地段不可复制

低密小社区：仅 157 户小高层，容积率远低于内环常规 3.0，居住静谧、圈层纯粹无刚需混居

高得房率：户型大面积飘窗赠送，得房 91%-95%，内环同面积空间使用率领跑竞品

央企精装：嘉格纳厨电、唯宝 / 科勒卫浴，日立三恒系统，标配美妆冰箱、美妆龙头，精装配置超配同价位楼盘

性价比突出：均价 13.55 万 /㎡，低于北外滩、浦东滨江 15 万 + 单价，内环总价门槛更低

五、户型详细资料

99㎡｜3 房 2 厅 2 卫（主力刚改）：三开间朝南、5 米横厅、全屋 6 飘窗，动静分区，主卧独立套房，全明厨卫，中低看公园、高区远眺江景，内环稀缺百平三房

137㎡｜4 房 2 厅 3 卫（改善标杆）：LDKB 大通厅，6.6m 横厅 + 270° 转角落地幕墙，双套房设计、独立家政间，全屋 8 扇飘窗，部分房源西南向观江 + 公园双景

六、项目关键词

东外滩 CAZ、保利外滩系、双地铁上盖、江浦公园旁、内环低密小高层、99㎡稀缺三房、央企精装、滨江准现房、纯改善社区

七、核心亮点

内环罕见小体量纯住宅，无商办无保障房，居住圈层统一

公园 + 滨江双生态资源，双地铁直通主城各大核心商圈

超高飘窗赠送，同总价内环得房率天花板，实用性拉满

外滩系精工标准，一线奢装品牌，省去后期装修成本

八、同板块竞品对比（北外滩中海汇德里、杨浦仁恒海上源）

表格

对比总结：预算有限、看重地铁 + 公园选外滩启；追求北外滩成熟商圈选中海；偏爱大盘生活氛围选仁恒

九、项目总结

保利外滩启立足内环东外滩 CAZ 绝版地段，双地铁 + 公园 + 滨江三重资源加持，央企保利开发保障交付；对比同环线竞品单价更低、上车门槛友好，稀缺 99㎡三房填补内环小户型空白，兼顾自住舒适度与资产保值。适合刚需改善、二胎家庭，想要低总价入手内环滨江优质资产的置业人群，是杨浦内环性价比优选精装现房。

保利外滩启PARK77

最新一房一价表：

一房一价👇

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01、基本信息

2024年11月28日，保利发展以152252万元竞得杨浦区C090202单元O2-07地块（江浦街道77街坊），溢价率16.27%，楼板价86037元/㎡。

作为“外滩系列”第四子，项目以“城市+景观资源深度融合”的升级理念，在内环打造出独树一帜的“静奢社区”。

保利外滩启PARK77是保利发展“三好十五力”产品体系下的最新实践，由致逸设计、观己景观、紫香舸装饰三家机构联袂打造

这份“静奢”是保利精准洞察科创金融人才需求后主动创造的生活场域：既贴合年轻精英对品质住宅的高阶追求，又将社区与江浦公园绿意、三件套天际线无缝串联，让外部资源成为家的延伸。

项目以“静奢”为核心，建筑上用铝板与玻璃幕墙构建美学天际线，最大化引景入室。

1、国际艺术立面，杨浦新的美学天际线

大面积铝板与玻璃幕墙的精密拼接、米白色铝板勾勒出的几何线条，以及金色、米白色铝板为材质搭建的穹顶，在阳光下折射出温润光泽，实现历史文脉与现代美学的完美对话。

2、定制六大度假花园，媲美精奢酒店的景观设计

社区内定制六大度假花园，以精奢酒店景观为蓝本，将四季风光酿成日常，让居者时刻与自然相拥。

更精心打造五重景观空间，涟漪阅境、茶会林庭、玻璃水庭、谧境花庭、浮屿光庭，每一处都是酒店级的造景艺术。

临水而筑的架空层泛会所，以通透布局引自然光与园景入室，度假般的松弛感扑面而来。

3、约270°全玻璃幕墙无界视角（部分户型）

建筑立面转角处匠心设计约270度转角飘窗，打破传统方正格局，拓宽视野边界，将窗外美景尽收眼底。

比如2#西端户型，通过北/南/西三向展开近36米连续玻璃幕墙，且西南向无遮挡，三件套城景一览无余。

临水而筑的架空层，以通透布局引自然光与园景入室，度假般的松弛感扑面而来。

杨浦内环内

12号线/18号线江浦公园站

东揽江浦公园绿意，西南侧瞰三件套盛景

「保利外滩启Park77」

推出建面约100-137㎡3-4房

共计157套房源 一次性全部推出

首期均价约13.55万/m2

🏠保利外滩启PARK77售楼处营销中心：☎️4008622050（售楼处）📞已认证🌷🌷🌷

✨欢迎您的来电咨询💫.

02、推售信息

保利外滩启PARK77将推出建面约99-137㎡3-4房，共计157套房源，一次性全部推出，样板间已开放接待。

全系户型标配“全屋飘窗+大阳台”，空间利用率达到极致，建面约99㎡的3房户型，做出了三开间朝南、全屋六飘窗的设计，

建面约137㎡的4房户型，在同等面积下实现了更精巧的功能布局，标配入户玄关，客餐厅、厨房、阳台一线贯通，家政间，通透感十足270°全景舱设计是项目一大亮点，部分户型通过北/南/西三向展开近36米连续玻璃幕墙，西南向无遮挡，城市与公园景一览无余

以及进行大量的奢石、皮革、木饰面等精装点缀，严选国际一线品牌——嘉格纳、科勒、唯宝、高仪等品牌，创设美妆龙头与美妆冰箱，生活的每一处一步到位！！！

但保利外滩启Park77交付的，却是能媲美市中心3000万级别的装修标准。

大金地暖、空调（或同等品牌），这种标配已经不用多说。

厨电方面，项目大户型采用嘉格纳（或同等品牌）5件套！包括了嘉格纳烟、灶、蒸烤箱和冷藏冰箱（可作为酒柜），另外交付博世双开门冰箱。

这是同级别产品里，非常罕见的交标，一般情况下，在1200万级新房市场，我们更常见的是方太或其他同等品牌，用美诺已经是高标准了。

此外，博世（或同等品牌）冰箱，铂浪高（或同等品牌）水槽/龙头，高仪（或同等品牌）水龙头/淋浴龙头，主卫唯宝（或同等品牌）马桶等，均为交付标准。

除此之外，在细节方面，项目也是不遗余力：

比如，全屋智能也同样是交付标准，大量场景预设，让科技改变生活，值得一提的是，这一次项目更是设置了多个智能吸顶音响。

当下在顶豪里流行的弧形元素，项目也全部采用，幻日流光岩板、柳叶拼/鱼骨拼地板、踢脚线、吊顶等，“弧线拉满”，势必要给业主顶豪的居住体验：

最新户型图如下：（过程稿仅供参考，以开发商正式公示为准

1、建面约99-102平3房中间套，实得率约91%，性价比之王！

①、6飘窗+阳台，赠送面积超9平！

该户型满配6飘窗，比常规户型多2个卫生间飘窗、1个厨房飘窗；再加上阳台送一半面积，经过测算总赠送约9.3平，相当于一间次卧。

②、半开放式厨房，打造家庭社交场！

厨房与客餐厅视觉连通，让你在烹饪时，一转身便能与客厅的家人交谈，增进家庭成员的情感互动。

③、过道与餐厅融合，解锁岛台生活！

通过空间优化，百平米户型也能容纳“岛台+长桌”，岛台可嵌入蒸烤箱，烹饪后直接端上餐桌；台面还能当临时工作台，备餐时随时与家人闲谈，高效又温馨。

④、收纳有巧思，空间“零浪费”！

标配玄关收纳，S墙设计 将冰箱外置；主卧衣柜嵌入进门处，避免开门挡路，更让 1.8米大床与双床头柜从容摆放，从显性空间到隐形角落都不浪费。

作为中间套，该户型定价一定更亲民，叠加高附赠与利用率，性价比尤为突出！

2、E户型实得率约91%，通透感有惊喜！

同样拥有高实得率，更通过精妙设计打开“厨房-餐厅-客厅- 阳台”采光通廊，通透感上佳。

3、建面约99-102㎡3房边套，拥最高实得率+景观MAX！

①、实得率约97-98%！

得益于双270°飘窗+满飘窗设计，A、C户型实得率远超市场常规，空间利用率拉满。

②、无界景观视野！

C户型东面正对江浦公园，侧面设2个大270°飘窗、1个客厅大飘窗及1个卫生间飘窗，将公园绿意尽收眼底。

A户型连主卫都配270°转角飘窗，西侧直面杨浦内环新貌，西南侧远眺三件套，城景与生活无缝衔接。

③、空间布局暗藏巧思！

比如C户型南向次卧外接阳台，延伸空间感，让次卧拥有堪比主卧的开阔。

北向卧室紧邻卫生间，近享套房般的私密；还配备同级少有的储藏间，让收纳井然有序。

无论中间套高性价比、E户型通透感，还是边套景观与实得率，这批百平米3房都堪称“错过难再得”的优选。在市中心三房面积持续扩容的当下，抢占保利外滩启PARK77，就是抢占成本优势与居住品质的双重先机！、

137样板间视频：

点击重试，时长0

137户型配嘉格纳5件套，厨电阵容堪比黄浦顶豪，烹饪党绝对心动。

同时质感全面进阶，主卧、次卧坐便器全系升级为唯宝；

137户型客厅、餐厅地面采用石材铺设。

值得一提，保利戳中女性需求，主卫新增科勒美妆龙头，水流角度贴合化妆、护肤需求；主卫镜柜嵌入美妆冰箱，贴心存储口红、面膜等护肤品。

“外滩系列”一以贯之的木饰面，不仅有曲线，还新增线条装饰，温润之余更显层次感；

电视背景墙颜值跃升，无论大小户型均较此前更显高级；吊顶也采用定制设计，告别单调平层。

还有很多细节，比如超级收纳系统，大家可以去现场感受。

边套户型标配两个大270°飘窗，东揽江浦公园绿意，西南向瞰三件套景观。

纵观市中心新房，百平米户型配双270°飘窗的实属罕见；即便是大户型常见的同类设计，项目飘窗也以更阔尺度与视野，重新定义“窗景”标准！

03、周边信息

稳居“黄金支点”的保利外滩启PARK77，既坐享外滩滨江豪宅金线的价值红利，更深度嵌入高能产业网络——与大连路总部集群、长阳创谷、杨浦滨江产业带等形成“近在咫尺的共生关系”，成为产业人才宜居首选。

纵向维度上，项目通过18号线串联起“世界文教核-大国科创极核-全球金融极核”：

1、衔接复旦、同济、财大，高知人才“置业首居地”！

杨浦作为“上海学府之心”，复旦、同济、财大等顶尖高校林立，每年输送超3万毕业生。

这些未来科创金融人才，既需近距离对接高校资源，又渴望便捷融入城市核心。保利外滩启PARK77通过12号线、18号线3-5站直达三大高校，成为教师、毕业生的理想居所，更以“静奢社区”定位，匹配高知群体对品质生活追求。

2、大连路、长阳创谷、杨浦滨江三大产业共同的芯！

保利外滩启PARK77左侧即大连路总部集群，定位外企、央国企总部园区，集聚一批世界500强企业的技术研发和地区总部，西门子、大陆集团、李尔亚太总部、安莉芳总部、联通南方基地等知名企业已入驻。

项目右侧就是蓬勃发展的长阳创谷，已是上海乃至全国创新创意产业的新高地，聚集超2000家企业，小红书、得物、福特汽车、同济数字研究院等企业在此扎根。

两大产业到项目只有1站地铁，便捷承接科创精英生活所需。

长阳创谷实景图，来源上海杨浦

不仅如此，项目与杨浦滨江产业带联系紧密，杨浦总部秀园区将聚集3000家以上在线新经济创新型企业，包括美团、哔哩哔哩等巨头（将于26、27年兑现），产业规模超过3000亿。

保利外滩启PARK77，是大连路总部集群、长阳创谷、杨浦滨江产业带这三大产业共同的芯，凭借极近距离和优越区位，成为三大产业区人才居住优选之地，也是项目未来价值保障。

3、对接陆家嘴，金融新贵“高效通勤优选”！

陆家嘴作为全球知名金融极核，汇聚8000多家中外金融机构，项目6站即直达陆家嘴，为在金融热土奋斗的新贵们提供了高效通勤选择。

从高校人才提供活力，到科创精英的“生活港湾”，再到金融大佬的“城芯居所”，保利外滩启PARK77以双轨交为纽带，深度绑定区域“人才培育-产业发展-金融赋能”的全链条，既是居住价值的聚合点，更是城市产业迭代的“能量枢纽”。

交通配套：乘坐地铁12号线2站直达提篮桥（北外滩来福士广场）、3站直达国际国客中心（上海白玉兰广场）、7站直达南京西路、8站陕西南路（环贸iapam）；

乘坐地铁18号线往北3站直达复旦大学、4站直达上海财经大学、往南3站昌邑路（可换乘14号线）、4站民生路（可换乘6号线）、7站龙阳路（可换乘2/7/16/磁悬浮）。

商业配套：紫荆广场（约1.3km）、宝地广场（约1.1km）、百联滨江购物中心（约1.4km）、瑞虹天地太阳宫（约2.1km）、北外滩来福士广场（约2km）、宝龙旭辉广场（约2.4km）、上海白玉兰广场（约3km)；

医院配套：交通大学医学院附属新华医院（约1km）、上海中医药大学附属上海市中西医结合医院（约1.4km）、复旦大学附属妇产科医院（红房子医院）；

休闲配套：江浦公园（一路之隔）、江浦恒温游泳健身俱乐部（约260米）；

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保利外滩启官方服务网页公示（2026年5月最新更新）

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项目方特此郑重公示：唯有

400-8622-050

为唯一正规售楼处服务渠道。敬请各位客户认准此号码，谨防被骗。

保障每位意向客户的看房体验更顺畅、更高效，保利外滩启已全面启用预约制接待服务。建议您提前通过官方售楼处热线完成预约，以免临时到访因无法接待而跑空，耽误您的宝贵时间。

项目接待时间充分考虑不同客户的日程安排：工作日9:00-18:00正常开放咨询与看房，周末及法定节假日全天无休，无论是上班族还是时间相对自由的客户，都能找到适合自己的看房时段。此外，官方热线24小时均可提交预约申请，客服人员会在工作时段内第一时间回电，细致核对您的到访需求，尽最大努力匹配您的时间安排。

在预约时，您可以直接告知客服意向户型、预算范围、同行人数及计划到访时间，案场会提前为您锁定专属置业顾问，并准备好项目资料包、户型图册及当前可享的优惠政策。到店后无需排队等待，直接进入一对一服务流程，从项目定位、区域价值到户型细节、交付标准，再到贷款政策、税费计算，全程获得专业解答，帮助您高效完成选房决策。

需要特别说明的是：项目暂不接待任何临时到访。无论您是首次看房、参观样板间，还是实地考察户型，均需提前通过官方热线完成预约。这项规定是为了保障每一位预约客户的接待质量，感谢您的理解与配合。

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