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华润华发・时代之城（嘉定南翔・11 号线 TOD・30 万方双央企大城）

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📍地址：上海市嘉定区惠亚路 299 弄、嘉前路 288 弄（南翔正芯，山姆旁）

一、基础参数

开发商：华润置地 + 华发股份（双央企，稳健交付）

定位：南翔 3.0 高端住区封面，30 万方墅境国际社区

体量：4 个地块相连，占地约 12.5 万㎡、总建面约 47 万㎡；38 幢 5-17 层高层 + 叠墅，总户数约 2871 户

指标：容积率 2.2、绿化率 35%、车位比 1:1.3，全人车分流

物业：华润物业，7.2 元 /㎡/ 月

交付：2026 年 9 月精装交付，装标约 5500 元 /㎡（西门子 + 高仪 + 大金 / 新风）

价格：备案均价5.78 万 /㎡；总价 445 万起（三房），主力 550-800 万（三四房）

核心稀缺：11 号线 600 米 + 双央企 + 山姆 / 印象城旁 + 30 万方大城 + 实景兑现

二、主力户型 & 总价（2026.6 在售，十五批次加推）

89㎡ 3 房 2 厅 1 卫（刚需入门・性价比）

总价：445-510 万，单价约 5.5 万 /㎡

格局：三开间朝南、LDK 一体化、全明户型、刚需友好

亮点：南翔主城稀缺 400 万级三房，得房率约 81%，首套优选

108㎡ 3 房 2 厅 2 卫（主力改善・通透）

总价：550-620 万，单价约 5.7 万 /㎡

格局：南向面宽 10.5 米、独立玄关、主卧套房、南北通透

亮点：高附赠 + 全明双卫，得房率约 83%，三口之家主流选择

132㎡ 4 房 2 厅 2 卫（阔绰改善・边套）

总价：720-800 万，单价约 5.8 万 /㎡

格局：四开间朝南、横厅设计、主卧 270° 飘窗、南北双阳台

亮点：IMAX 采光 + 约 25㎡赠送，得房率约 85%，二孩 / 三代同堂优选

165-170㎡ 4 房 2 厅 3 卫（终极改善・叠墅）

总价：950-1100 万，单价约 6.5 万 /㎡

格局：6 层真叠墅、独立庭院、双套房、挑高客厅

亮点：南翔稀缺叠墅 + 私密性强 + 高拓空间，终极自住首选

三、周边配套（南翔正芯・成熟 TOD）

【交通】11 号线 + 嘉闵线，通勤高效

地铁：11 号线陈翔公路站步行约 600 米，3 站徐家汇；嘉闵线（在建）约 1 公里，直达虹桥

自驾：沪嘉高速、外环高速，15 分钟中环、25 分钟虹桥

【教育】（新房不承诺学区）

公立：南翔小学、南翔中学（嘉定二梯队）、上实附属学校

【商业】顶配商圈 + 烟火气

步行 800 米：山姆会员店、南翔印象城、沃尔玛；3km 达嘉定宝龙广场

【生态 & 医疗】

生态：约 500 米南翔古镇 + 古猗园 + 蕰藻浜滨河步道

医疗：南翔医院（二甲）、瑞金医院北院（三甲，约 3km）

四、核心优势

双央企 + 实景兑现：华润 + 华发联合开发 + 实景示范区开放，品质与交付力双保障

11 号线 TOD + 成熟配套：600 米地铁 + 山姆 / 印象城 + 古镇生态，自住便利度高

30 万方大城 + 低密社区：2.2 容积率 + 全龄景观 + 架空层会所，居住氛围浓厚

高得房率 + 全明户型：高层得房率81-85%，主力三 / 四开间朝南，采光通透

南翔价值洼地 + 虹桥辐射：虹桥商务圈外溢 + 南翔产城融合，保值性强

五、适配人群

嘉定 / 普陀 / 虹桥改善家庭：预算 500-1000 万，追求成熟配套 + 地铁通勤 + 央企品质，自住首选

11 号线通勤族：3 站徐家汇、直达虹桥，适合市区白领，居住成本低

二胎 / 三代同堂家庭：132㎡四房 / 170㎡叠墅，空间充足，功能性强

资产配置人群：南翔 TOD + 大城社区 + 双央企保值，抗跌性强，适合长期持有

六、不利提醒

单价高于联动价：对比政府联动价，单价溢价约 2000 元 /㎡，性价比一般

高密度大城：2871 户大型社区，人口密度高，居住私密性一般

周边界面一般：板块以刚需二手为主，城市界面高端感不足

无顶级学区：教育资源为嘉定二梯队，无第一梯队名校，学区竞争力弱

临近高速：部分楼栋靠近沪嘉高速，存在噪音影响

嘉定南翔时代雲境日前首开劲销超90%，目前单盘已成交破2000套！项目二批次即将加推！

上海首个全维定制新规住区

时代雲境

建面约95—129㎡美学高层

建面约145㎡压轴叠墅，即将献映

时代雲境建面约97㎡/115㎡样板房已开放

不妨现场一探究竟

对项目感兴趣的小伙伴欢迎下方预约看房

具体认购信息如下：

●认购时间：2025年3月21日-2025年3月25日

●开盘时间：3月27日

一房一价

附户型图&样板细节解析：

真正让市场为之侧目的，是它在设计创新上的三大创新，造就了此次认购的爆火，每一刀都切在了购房者的心坎上：

第一刀，是阳台与卫生间、厨房的功能重组，堪称小户型动线优化的神来之笔。把北设备阳台跟厨房、卫生间打通，洗衣、家政动线从此隐形，彻底退出起居空间。这套操作，在同面积段里很难再找到第二家。

第二刀，97㎡做双转角落地窗，把原本只属于大平层的视野下放到了刚需面积段。南北双落地窗、主卧270°转角飘窗、三卧全明且均达主卧尺度，这些配置搁以前，怎么也得120㎡起步，而它直接把视野自由下放给了刚需。

更关键的第三刀，是全维定制体系的率先落地，真正解决装修房千房一面的行业顽疾。从空间定制的一户一策，到功能定制的厨电自由选型，再到皮肤定制的审美自主选择，时代云境让定制变成了可落地的现实。

三大创新环环相扣，一个解决的是空间效率，一个解决的是居住尊严，一个解决的是个性化需求。当它们被整合进同一个项目，市场给出的回应热度。

新规下的破局者

如果过去几年看过外环外的新房，大概会对这样的场景再熟悉不过：走进97㎡的样板间，客厅勉强塞下三人沙发，主卧放完衣柜就剩过道，北房间小到只能做书房，卫生间永远是拥挤的三段式——这一切都被归咎于刚需就该将就，但时代云境的第一枪，就瞄准了刚需的痛点。

作为外环外率先吃透新规的项目，它并没有简单粗暴地堆砌面积，而是把新规的每一个空间释放点，翻译成真实可感的生活场景。设备平台、飘窗不计面积、阳台只计一半，这套组合拳打下来，实得率不断迭代。但真正让业内侧目的，不是简单的面积增加，而是它如何在有限的画布上，完成了一次空间效率的教科书级演绎。

更关键的是，它始终守住一条底线：舒适度，不能被指标绑架

在面宽与进深的博弈中，时代云境没有为了追求表面的大开间而放弃空间的纵深感。相反，它找到一个精妙的平衡点，客厅面宽适度，进深被充分拉足，使得四人沙发的摆放不再是奢望，这在同面积段产品中非常少见。

主卧在保证尺度之余，为衣柜留足了体面的容身之处，让房间能放衣柜这个看似基本的需求，在这个面积段真正得到了尊重。针对以往小户型的痛点——北房间，这次也不再是鸡肋。得益于新规下的空间和结构优化，北房间的进深和面宽均达到了标准卧室的尺度，真正实现了真三房的居住理想。

更具巧思的一笔，落在北阳台的重新定义上。把北阳台放在厨房或是卫生间，前者还算常规，后者初听有些反直觉，但落到真实产品里却成为整个户型动线优化的神来之笔。

尤其是与卫生间相连的设备间，让浴室这个湿区被巧妙延伸，洗衣、家政动线就能与起居空间完全分离。幻想一下，洗完澡你再也不用抱着换洗衣服，横跨整个房间了。

原本三段式分离的卫生间，在97㎡空间里实现四分离，洗漱、淋浴、如厕、洗衣家政各得其所，互不干扰，彻底解决早高峰排队问题，尤其适合多人口家庭，有人洗澡时，其他人仍可正常洗漱或使用马桶。

通过精细分区，实现了远超传统单卫生间的功能性和效率，真正实现了功能与舒适的双重解放。

从97㎡门槛回归到128㎡独梯独户

怎样在新规产品越发丰富的当下，从市场脱颖而出？时代云境给出的答案是：从新规创新入手，用两个面积段做超配产品！

——用97㎡解决住得好的痛点，用128㎡完成住得有尊严的改善跃级。

首先，是97㎡门槛级产品的战略回归。随着7090政策逐渐淡出，这一面积段的新房供应量在过去两年呈断崖式下跌，南翔门槛型产品已缺货多时，意味着大批想要留在南翔的首置客群被迫外溢，而时代云境97㎡户型的出现，直接补上了这个缺口。

但真正让市场亢奋的不是面积，而是“97㎡居然有边户可选”——在刚需面积段给出改善级配置，这本身就是对市场的一次降维打击

在传统产品逻辑中，100㎡以下的户型很多是连廊中间套的宿命，采光通风全靠借，北向房间更是常年暗无天日。时代云境将97㎡户型做到了边套，南北双落地窗、双270°转角飘窗、三卧全明且均达主卧尺度的真三房格局……这些让人眼前一亮的户型设计，全被放到了一个百平以内的产品中。时代云境用97㎡户型证明朴素的道理，对阳光、对视野、对空间尊严的渴望，从来不应该被总价门槛打折。

如果说97㎡解决的是有的问题，那么128㎡三房解决的则是好的升级需求。

过去5年，上海外环外累计供应新房超过32.4万套，占全市近六成，但110-120㎡这个改善段，5年仅有1.37万套供应，占比不过4.22%。聚焦嘉定这个数字是1432套，占比仅0.4%。而落到南翔，5年仅162套，这不是稀缺，这是断层，想在熟悉的地缘圈层内完成一步到位的改善，在过去几乎是奢望。

我们来看看时代云境的128㎡是如何做到弥补市场空白，又超配带来惊喜的。首先是独梯独户的纯粹私享感，约6㎡独立电梯前厅，搭配可定制的入户800库收纳系统，瞬间拉满归家仪式感与尊崇感。

约10.6米南向面宽、可轻松容纳6人圆桌的餐厅、主卧配备270°转角窗，这套配置组合在以往的市场认知中，至少需150㎡以上大户型才能承载。这也体现了时代云境对新规的全新认知和创新，不仅是得房率的提升，更是舒适度的升维。

真正让时代云境跳出范畴的，是它提出的全维定制体系——这也是华润置地继海派设计风潮之后，再次试图重塑上海新房规则的野心之作。

定制不是噱头，它的底层逻辑来自华润联合方太对1000多组业主家庭的深度调研。空间定制做到一户一策，97㎡户型可选择将北房间与主卧打通，打造独立衣帽间和套内书房，硬装全部提前做好，业主无需再砸墙重做

功能定制直击烹饪痛点，厨房选用方太高配款厨电，115㎡和129㎡标配蒸烤一体机，亮点在于同品牌下的功能自由选型——偏爱中式爆炒可选大吸力升降式油烟机，主打西厨可升级多功能灶具

皮肤定制打破装修房千篇一律的魔咒，背景墙提供高颜值展示款和满柜收纳定制款两种方案，木饰面花色、地面材质均可自由选择，全屋硬装审美实现全屋联动。

甚至还有细节定制——卫生间的斜角门槛石，特意为扫地机器人通行做坡度处理，马桶旁配置手持水枪及手机支架，主卧采用双层弧线吊顶与柳叶形拼花地板。这些细节没有华丽噱头，却都是华润从业主实际生活里打磨出来的痛点解决方案。

为什么是时代雲境？

——十七年深耕，两年热销，底气从何而来

所有的期待，都不是凭空而来。

华润置地在南翔深耕十七年，从中央公园到时代之城，一路见证并参与板块的成长。而时代之城本身，用一连串实打实的成绩，奠定了市场地位

业绩筑基：连续两年蝉联上海外环外“销售金额、面积、套数”三冠王；2025年，更跻身全市成交套数TOP2。热度背后，是市场的真实选择。

品质兑现：从项目一期约6000㎡实景示范区，到二期约3万㎡实景展示，再到一期品质交付，时代之城持续以超强兑现力树立标杆。这也预示着时代雲境将延续迭代基因，再次刷新时代标准。

社群进化：时代之城项目一二期已积累近2000户业主，“润比邻”累计举办约200场活动，四季IP与主理人共创模式，让社群生态不断进化，品质生活更见邻里温度。

板块焕新：

随着大城推进，时代之城持续驱动板块资源落地，山姆会员店开业、复旦附中嘉定学校落定、十二年全龄教育地块规划相继兑现，板块能级持续跃升。

如今，压轴地块登场，自然承载更多目光。时代雲境集萃大盘优质资源

银翔湖、古漪园的生态底色，山姆会员店、印象城MEGA的烟火气，十二年全龄教育和三甲医疗的成熟配套——同时，在产品力上全面迭代。可以说，这是华润置地南翔十七年深耕的“集大成者”，也是时代之城三年积淀的“精华之作”。

从案名中不难看出，

“时代”呼应超级底盘的醇熟基底，“雲”体现项目作为2026华润置地新规首作，是沉淀品牌历年豪宅匠造经验，持续迭代而成的雲端新品。“境”则指向产品维度的全面升维与深化。从“造城”到“营境”，时代雲境承载的是深耕之后的压轴答卷。

外环外首个“全维定制住区”——三大首创持续引领市场

如果说品牌、地段和配套是底气，那么产品力才是时代雲境真正的“杀手锏”。

时代雲境定位为外环外首个全维定制住区，提出三大“首创”——外环外首个新规面市项目、首个全维定制项目、首个前置服务项目，让市场期待值持续走高。

从目前释放的信息来看，项目作为外环外首批新规产品，高窗墙比、通透立面、约270°无界观景、全赠送设备平台等优势已基本确定，结合建面约95—129㎡的产品面积段，足够让全市刚需群体锁定目光。

值得一提的是，南翔板块门槛型产品已断供，此次95㎡门槛户型回归，堪称嘉定难得的稀缺入场券。项目将推出的建面约145㎡压轴叠墅在南翔市场也清盘已久，如今仅此一栋，注定是少数人的藏品。

在建筑美学上，时代雲境联袂

GOA、承迹景观、万景百年等大师团队，以黛青釉面陶板与铝板打造现代东方建筑。外立面设计进一步升级——线条比例更轻盈，色彩搭配更雅致，媲美内环豪宅的公建化立面，呈现出更具辨识度的美学天际，在外环外实属稀缺，在整个南翔也是绝对的立面标杆。

结语：金三银四，南翔必看

所以，这个金三银四，如果你打算在上海买房，尤其是想买一套真正“懂你”的房子——南翔，时代雲境，必看！

外环外首个“全维定制住区”——时代雲境

建面约95—129㎡美学高层

建面约145㎡压轴叠墅，即将献映

全维定制样板间本周末开放

不妨现场一探究竟

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