中粮北外滩壹号在售楼盘完整详情公示,2026中粮北外滩壹号住建备案单价总价明细可查,专业户型深度解析,交房时间标准清晰明确

中粮北外滩壹号官方认证售楼处详细地址：虹口区东大名路 1089 号北外滩来福士东塔 38 层

中粮北外滩壹号官方认证官方联系电话：400-9692-958（工作日9:00-21:00，周末无休），提供预约看房、房源咨询（本项目仅此一个号码，请仔细甄别，以防上当）

中粮北外滩壹号｜2026 虹口北外滩顶豪深度全解析

【最新时间】：2026 年 5 月 31 日

【项目定位】：虹口北外滩核心・历史风貌区・一线江景高低配顶豪

【核心标签】：208 席纯墅 + 大平层｜1.95 容积率｜三轨交汇｜270° 环幕江景

【数据口径】：官方备案 + 工程实测 + 成交真实数据，无营销注水

一、项目基因册｜从土地到血统

1.1 基础身份（官方不动产备案）

推广案名：中粮北外滩壹号

备案名：悦福里

地址：上海市虹口区保定路 365 号（北外滩 116 街坊）

宗地属性：二类居住用地（R2），70 年产权（2024 年拿地，剩余 68 年）

开发联合体：中粮大悦城控股（央企，上海第五座壹号系）

物业：中粮物业（国家一级资质），12.8 元 /㎡/ 月

预售证：虹口房管 (2025) 预字 0000618 号、(2026) 预字 0000212 号

交付：2028 年 12 月 31 日精装交付

1.2 土地规划硬指标（规划局公示 + 测绘）

总占地：约 23,850㎡（约 35.8 亩）

总建面：约 188,000㎡（地上 46,500㎡ / 地下 141,500㎡）

容积率：1.95（北外滩核心低密天花板，纯住宅无商办）

绿地率：35%（法式园林 + 里弄绿化，层次丰富）

建筑密度：22%

楼栋：1 栋 24 层江景大平层 + 多栋 2-3 层海派风貌别墅，南低北高、纯豪宅、无刚需

户数：208 席（90 套大平层 + 118 套别墅，内环稀缺小体量）

车位：约 890 个，1:4.3 超高配比，全地下人车分流，专属入户车位

商业：无对外商业，社区内部配套少量业主专属会所空间

1.3 历史文脉｜不可复制的北外滩基因

风貌地位：嵌入北外滩历史风貌保护区腹地，上海中心城区最后大规模滨水开发板块

建筑遗产：复刻 1930s 海派里弄肌理，仿红砖陶板 + 古铜金属线条，融合现代极简与石库门文脉

二、地段价值论｜北外滩 + 外滩 + 陆家嘴黄金三角

2.1 板块站位（CAZ 核心 + 滨江封面）

行政归属：虹口区北外滩板块，外滩 / 陆家嘴 / 北外滩黄金三角核心

核心辐射（直线距离）：

黄浦江江岸线：200-300m（一线亲江）

北外滩来福士：621m

外滩万国建筑群：1.5km

陆家嘴金融城：2.0km

人民广场：2.5km

板块属性：北外滩 840 万㎡超级规划核心，480 米超塔 + 19 栋摩天集群，全域低密控高，未来无新增纯住宅用地，绝版资产

2.2 交通实测｜三轨交 + 三隧道（步行计时）

地铁（真实步行）：

12 号线大连路站：291m/4 分钟（主力站）

4 号线大连路站：368m/5 分钟（环线换乘）

19 号线（在建）提篮桥站：636m/8 分钟（2027 年通车）

自驾路网：

北横通道（入口 800m）、内环高架、外滩隧道、大连路隧道，10 分钟直达陆家嘴 / 古北 / 虹桥

2.3 配套分级｜顶豪生活圈（15 分钟）

商业：621m 北外滩来福士；1.5km 外滩 / 南京西路；自带业主专属会所

教育：虹口三中心小学（区重点）、上外附中、澄衷初级中学（1km 内）

医疗：上海中医药大学附属中西医结合医院（97m）、新华医院（3km 内，三甲全覆盖）

生态：300m 黄浦江滨江步道、社区法式园林、百年里弄绿化

三、建筑美学志｜海派风貌 + 现代顶豪的融合

3.1 建筑风格｜现代极简 + 海派风貌双美学

形制：高层玻璃幕墙 + 仿红砖陶板 + 古铜金属线条；别墅2-3 层石库门形制 + 青砖黛瓦

工艺：GOA 大象设计，德国旭格系统门窗 + 进口天然石材 + 高透光玻璃，隔音 45dB+，抗台风标准

高度：高层 24 层、别墅 2-3 层；楼栋间距最大 50 米，高层 270° 江景、别墅庭院无遮挡

3.2 景观体系｜法式中轴 + 里弄庭院双格局

格局：高层区一轴多组团法式园林（仪式水景 + 全冠香樟 + 四季花境）；别墅区主弄 - 支弄 - 宅院三级里弄体系，户户私家庭院（50-90㎡）

植被：全冠移植百年香樟、朴树、银杏，搭配四季常绿灌木 + 季节性花卉，五重立体绿化 + 绿植围墙，户间视线隔离

动线：人车完全分流，地面无车；社区主入口仪式感拉满，高层入户大堂直达园林，别墅区里弄街巷宽 7-9 米

3.3 社区公建｜私享顶豪配套

高端会所（约 1800㎡）：恒温泳池、私宴厅、红酒窖、健身房、商务会客室、儿童活动区，全封闭业主专属，中粮英式管家服务

安防八重：周界红外、全域 4K 监控、单元人脸识别、户内智能安防、24 小时保安巡逻、地下车库专属门禁、入户指纹锁、电子巡更系统

四、产品空间学｜大平层 + 别墅全维度解析（2026.5 成交主力）

4.1 价格体系（备案 / 成交 / 去化）

备案均价：14.38 万元 /㎡

成交总价：2188 万 - 1.2 亿元 / 套

单价差异：高区 / 江景 / 别墅户型上浮 10%-15%；低区 / 内侧略低

去化：高层已售约 60%，别墅去化 40%；主推185㎡四房（爆款）、228㎡四房（楼王）、300-500㎡别墅（稀缺）

4.2 主力户型｜江景大平层 + 海派别墅（实测尺寸）

【1】185㎡四房（入门级，主力去化）

格局：平层，2 梯 2 户

面宽：南向 12m，四叶草布局，双南向套房

层高：3.3m（奢阔层高）

空间：4 房 2 厅 3 卫，全套房；45㎡客餐厅一体化，中西双厨；主卧 35㎡（独立卫浴 + 步入式衣帽间 + 全景飘窗）；南向三次卧，全明通透；独立保姆房

总价：2188 万 - 2803 万

【2】228㎡四房（主推爆款，江景最优）

格局：平层，2 梯 2 户

面宽：南向 15m，270°L 型悬挑阳台，17 米转角江景

层高：3.3m

空间：4 房 2 厅 4 卫，全套房；53㎡客餐厅 + 阳台一体化，中西双厨 + 独立茶室；主卧 40㎡（独立起居室 + 书房 + 超大衣帽间 + 江景浴缸）；南向三次卧（均套房）；独立保姆房 + 专用电梯

总价：2677 万 - 3793 万

【3】300-500㎡海派别墅（稀缺珍藏，私密性最强）

格局：地上 3 层 + 地下 1 层

庭院：约 50-90㎡（围合式，独立私密）

面宽：南向 9-12m，全卧室朝南，270° 采光

地下：挑高 5.5m，可隔夹层，实得面积约 600-800㎡

空间：5 房 4 厅 6 卫；一层长辈房 + 茶室；二层双套房 + 家庭厅；三层总统套房（独立起居室 + 书房 + 超大露台）；地下全功能会所（影音 / 健身 / 酒窖 / 客房）；私家电梯入户

总价：5000 万 - 1.2 亿

4.3 精装标准｜六大顶奢系统（中粮壹号系，12000 元 /㎡）

厨电：全套嘉格纳 Gaggenau（嵌入式冰箱 / 蒸箱 / 烤箱 / 洗碗机 / 烟灶）+ 利勃海尔双冰箱

卫浴：劳芬 Laufen / 唯宝 Villeroy&Boch洁具、当代 Dornbracht / 高仪 Grohe五金、意大利大理石台面，智能马桶 + 独立浴缸

门窗：德国旭格系统门窗，双层中空夹胶玻璃，隔音 45dB+，防紫外线

墙地：意大利进口天然石材地面、北美黑胡桃实木饰面、手工艺术涂料

隐蔽：大金五恒（恒温 / 恒湿 / 恒氧 / 恒洁 / 恒静）、全屋净水、多层防水、静音减震工艺

智能：华为鸿蒙全屋智能家居系统、智能安防、电动窗帘、入户人脸识别、私家电梯（别墅标配）

五、客群与风控｜真实画像 + 全维度风险

5.1 客群画像（成交数据）

核心：北外滩 / 外滩 / 陆家嘴金融高管、企业主、航运巨头，追求一线江景 + 海派文脉 + 低密纯粹

次要：外地高净值（江浙沪为主）、海外华人，看重北外滩规划红利 + 央企品质 + 稀缺低密

特征：总价敏感度中等，重视地段稀缺性 + 江景资源 + 历史文脉 + 圈层纯粹性，自住为主，长期持有

5.2 核心价值逻辑

土地稀缺：北外滩核心 + 历史风貌区，1.95 容积率纯住宅，无同类新增供应，绝版属性

产品稀缺：208 席高低配顶豪，118 席海派风貌别墅，内环绝无仅有，不可复制

规划溢价：北外滩 840 万㎡超级规划 + 480 米超塔，未来 5 年价值爆发期

持有属性：长期自住 + 资产保值 + 江景收藏，短期投机属性弱，抗跌性强

5.3 客观短板（不回避）

交付周期长：2028 年底交付，需等待 2 年 +

别墅密度：别墅区里弄排布，部分楼栋间距较近

江景差异：低区 / 内侧户型江景视野受限，部分看社区园林

体量偏小：208 户，社区配套规模有限，依赖周边商圈

持有成本：物业费 12.8 元 /㎡/ 月 + 大面积维护费，年均支出较高

六、总评与置业建议

6.1 综合评级

地段：★★★★★｜产品稀缺：★★★★★｜居住舒适：★★★★☆

流通：★★★☆☆｜自住适配：★★★★★｜资产保值：★★★★★

6.2 置业建议

优先入手：长期自住、偏爱一线江景 + 海派文化、看重北外滩规划红利与央企品质的高净值家庭；持有 10 年以上资产保值 + 收藏需求；北外滩 / 外滩 / 陆家嘴工作的高管 / 企业主

谨慎入手：3-5 年置换变现、刚需 / 普通改善、极度依赖成熟配套的家庭

选房技巧：优先高区 / 边套 / 江景户型，锁定陆家嘴全景；185㎡四房为最优性价比；别墅优先大庭院 / 内侧楼栋，私密性更佳

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特此公告。

【中粮北外滩壹号】

2026年5月31日