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🔥森兰壹公馆🔥
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2022年，森兰壹公馆推出41套房源，均价7.03万/㎡，累计认购253组，入围分高达85.92分！
森兰壹公馆二期剩余房源
推售建面约50-164㎡1-4房，
前期均价7.03万/m²，总价约350万起！
上海【森兰壹公馆】
售楼处电话☎：400-8657-114【售楼处预约热线】（一对一热情服务）
如有问题欢迎来电咨询，预约来电尊享购房优惠，可预约案场内部销售人员，专业一对一热情服务，让您用专业眼光去买房。
一、项目基本概况
位置：浦东新区启帆路433弄（近张杨北路），外高桥森兰板块核心区域，距6号线洲海路站约170米（步行约3分钟）
开发商：上海恒懋置业有限公司（外高桥集团旗下企业）
规模：
占地：约2万平方米（20,000㎡）
总建面：约5.6万平方米（56,000㎡）
容积率：2.8
绿化率：35%
总户数：约325户（6栋楼）
建筑形态：6幢小高层（10-14层），其中2幢为高端服务式公寓，4栋为住宅
产权：70年住宅产权，2020年竣工（次新房）
建筑特色：全干挂石材外立面，ArtDeco经典风格，中轴对称布局，多进院落设计，彰显高品质住宅质感
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二、户型详解（主力户型）
亮点：
一梯一户设计（部分楼栋），私密性极高
全屋标配地暖+中央空调
精装修交付（部分房源），品质装修标准
部分户型可改造：如122㎡两房可变三房，空间利用率高
三、商业配套与物业服务
1️⃣周边商业
阳光天地：步行约5分钟，5层商业综合体，满足日常购物
森兰商都：车程约8分钟，大型购物中心
森兰国际社区商业：高端餐饮、休闲配套，步行10分钟可达
项目自带沿街商铺：约1,867㎡社区底商，适合餐饮、零售等业态
2️⃣物业服务
物业公司：森兰联行（上海）企业发展有限公司（部分资料显示为上海陆家嘴物业）
物业费：5.9元/㎡・月（住宅），3.6元/㎡・月（公寓）
车位：地下100个+地上14个，配比约1:1.1，月租500元，部分有产权车位可售
特色服务：24小时安保、管家式服务、社区文化活动
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四、交通与教育资源（核心优势）
1️⃣交通网络
地铁：6号线洲海路站（约170米），步行3分钟，3站可换乘12号线，2站可换乘21号线（在建）
规划中：20号线（距项目约800米）
自驾：紧邻张杨北路主干道，5分钟上中环线，30分钟可达陆家嘴、人民广场等核心商圈
公交：多条线路直达，站点距小区约50米
2️⃣教育配套（超级亮点）
学区组合：上海第一梯队双学区
小学：上海市第六师范附属小学（芳菲校区，区重点），步行约10分钟
初中：进才森兰实验中学（市重点），步行约15分钟
国际教育：哈罗国际学校（约1.5km）、证达外国语学校（约800m）
五、项目优势与投资价值
1️⃣核心卖点
双轨交+双学区：地铁6号线+优质教育资源，双重稀缺性
品质保障：外高桥集团开发，全干挂石材+高端精装，品质超越区域同类产品
森兰板块价值：自贸区辐射区，国际社区氛围，高端配套云集
户型多样性：从51㎡小户型到165㎡大平层，满足不同客群需求
六、购买建议
适合人群：
自住家庭：重视教育资源的改善型家庭，尤其是有学龄期儿童的家庭
投资者：长线保值增值，租金回报稳定，尤其适合小户型投资
高端租客：周边自贸区、森兰商务区高收入人群，租赁需求旺盛
推荐户型：
预算有限：51-52㎡一居室，总价约380-410万，租金可覆盖月供70%以上
改善型家庭：122-126㎡三居室，南北通透，独立电梯厅，兼顾学区与居住品质
终极改善：164㎡四居室，四开间朝南，森兰板块稀缺大平层，一步到位
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房源户型分布如下：
建面约50m²1房
建面约70m²1房
建面约136m²2+1房
建面约164m²3+1房
户型图赏鉴
社区规划
「森兰壹公馆」项目东至张杨北路、西至繁锦路、南至启帆路，北临浦东青少年活动中心，总占地2万方，建筑面积5.6万方，容积率2.8，车位配比1:1.1，由2幢高端服务式公寓和4栋住宅组成。
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项目实景
项目首批次房源于2019年12月认筹入市，当时推出三栋住宅，共144套房源，建面约88-127㎡2-3房，均价5.76万/㎡。最终371组有效认筹入围摇号，开盘当天即告售罄。
森兰壹公馆二期（原壹公馆酒店式公寓逸兰森兰服务式公寓，结束出租运营将对外出售），预计可售房源约160套+，去年推售房源41套，据传，本期约116套房源待入市。
本期房源全部精装交付，配备地暖、中央空调等设施，项目是实体现房，避免期房常见的烂尾情况发生。
「森兰壹公馆」采用中西合璧，中轴对称，海派新古典风格建筑，多进院落皇家园林设计，外立面采用干挂石材，建筑线条完美，气势恢弘。
项目实景
「森兰壹公馆」景观绿植按四季交替多层次种植，打造移步异景的景观园林效果，项目采用人车分流，设二个出入口，车辆入地下车库，最大限度保证小区舒适度与安全性。
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项目实景
项目实景
区域规划
近几年来，随着外高桥自贸区不断发展，森兰国际社区也渐趋成熟，汇聚了全球金融、贸易、物流等产业能量，成为继浦东开发开放之后，上海经济的全球名片。
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森兰国际社区，总面积达6.01平方公里，规划绿化和水域总面积约3.34平方公里，相当于近2.5个世纪公园，堪称上海名副其实的公园住区之一。
为了创造一流的国际社区，外高桥集团股份规划有约75万方商业商务区。
它包括了保税商品展示交易中心、平行进口汽车展示交易中心和国际艺术品展示交易中心等，集高档写字楼、艺术中心、五星级酒店(规划)、餐饮娱乐休闲区于一体。
其中，星美影院、欧尚超市及多家品牌亲子、餐饮店铺均已开业。
另外，打造有涵盖橄榄球俱乐部、足球练习场、华东地区珍贵的红土网球场等配套设施的森兰绿地，兼顾中高端人士的休闲生活。
同时，哈罗国际学校、明珠森兰小学等国内外先进教育配套的引进，让板块更趋国际化。
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森兰板块拥有着强劲的发展势能，未来价值可期。
生活配套
交通方面：森兰壹公馆紧挨6号线洲海路站，直线距离约在50米之内，步行可达。
自驾经由东靖路、张杨北路、杨高北路等干道，可畅达全城。
另外，随着21号线一期的开工建设，森兰将迎来双轨的布局【21号线在东靖路设有站点】，21号线一期工程是上海市城市轨道交通第三期建设规划中重要的南北向径向市区线。线路位于浦东新区范围内，由南向北途经川沙新镇、康桥镇、张江镇、金桥镇、高行镇，串联了国际旅游度假区、张江科学城、金桥出口加工区三大功能区及张江副中心、金桥副中心两个主城副中心
商业方面：项目南面规划建造上海森兰国际城市综合体A4-2TOD项目。另外，上海第四座印象城也将落户于此，2022年1月29日上午，外高桥集团股份与印力集团在森兰国际大厦举行森兰印象城项目合作签约仪式。
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同时，往北有森兰商都，全球首家盒马X会员店已在森兰商都盛大开业，满足一站式购物需求。
教育方面：项目一墙之隔明珠森兰小学，该校是所优质公办重点小学。另外周边还有六师附小、东方江韵幼儿园，助力孩子茁壮成才。
医疗方面：项目周边有上海金高中西医结合医院、上海沪东医院、社区卫生服服站等医疗资源，康养医疗无需担忧。
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一、购房前的准备工作
（一）明确购房需求
在踏入房产市场之前，明确自身购房需求是至关重要的第一步，这直接决定了后续选房的方向和范围，避免盲目看房浪费时间和精力。从居住需求来看，首先要考虑家庭人口结构。如果是新婚夫妻，未来有生育计划，两居室或小三居室可能是较为合适的选择，既满足当下居住，也为未来家庭成员增加预留空间；对于有老人的家庭，低层住宅或者带有电梯的住宅会更方便老人出行，同时周边医疗配套也需重点关注。
如果是投资需求，就要重点分析房产的增值潜力。地段是影响房产增值的关键因素，临近规划中的地铁线、商圈、学校等区域的房产，未来增值空间通常较大。此外，房屋的租金回报率也不能忽视，可以通过调查周边类似房源的租金水平，结合房屋总价计算租金回报率，判断投资的性价比。
还要考虑购房预算，这是购房过程中的硬性约束。除了房屋总价，还需预留出装修费用、税费、维修基金等其他开支。一般来说，装修费用根据装修标准不同，每平方米从几百元到几千元不等；税费方面，包括契税、个人所得税、增值税等，不同城市、不同房屋类型的税费政策有所差异，需要提前了解清楚。
（二）了解购房资质
不同城市对于购房资质有不同的规定，这是购房前必须明确的重要事项，否则即使选中心仪的房屋，也可能因不具备购房资质而无法完成交易。
在限购城市，通常会对户籍、社保缴纳年限、个税缴纳年限等有要求。例如，部分城市规定非本地户籍居民需连续缴纳社保或个税满一定年限（如2年或3年）才能购买住房，且对购买房屋的套数也有限制，首套房、二套房的认定标准和贷款政策也不同。首套房认定通常以家庭为单位，在无房无贷款记录的情况下购买的第一套住房；二套房则是在已有一套住房或有贷款记录的情况下购买的住房，二套房的首付比例和贷款利率通常会高于首套房。
对于户籍居民，也可能存在套数限制，比如部分城市规定本地户籍居民家庭最多只能购买2套住房。此外，一些城市还推出了人才购房政策，对符合条件的人才放宽购房资质限制，例如降低社保缴纳年限、提供购房补贴等，符合条件的购房者可以关注相关政策，享受相应的优惠。
（三）积累房产知识
在购房前，积累一定的房产知识可以帮助购房者更好地理解房产市场，做出明智的决策。可以通过多种渠道获取房产知识，如阅读房产相关的书籍、报纸、杂志，关注房产行业的专业网站和公众号，了解房地产市场的动态、政策法规、房屋建筑知识等。
了解房屋建筑知识，有助于在选房时判断房屋的质量和品质。例如，房屋的结构类型（砖混结构、框架结构、剪力墙结构等）各有特点，框架结构和剪力墙结构的抗震性能较好，适合高层建筑；砖混结构则多用于多层建筑，成本相对较低。此外，房屋的朝向、采光、通风等因素也会影响居住舒适度，南向房屋通常采光较好，南北通透的房屋通风效果更佳。
同时，还要了解房产交易流程和相关法律法规，避免在交易过程中出现纠纷。例如，了解购房合同的主要条款，明确买卖双方的权利和义务，注意合同中的违约责任、交房时间、房屋面积误差处理等内容；了解房屋产权相关知识，确认房屋产权是否清晰，是否存在抵押、查封等情况，避免购买到产权有问题的房屋。
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