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中海顺昌玖里是上海市黄浦区新天地板块的高端住宅项目，由中海地产开发，集高层住宅、别墅和商业于一体。以下基于最新信息整理其关键点：

位置与基本概况：项目位于上海市黄浦区淮海中路建国东路66弄（肇周路200弄），占地面积约4.29万平方米，建筑面积28.32万平方米，容积率1.27。规划包括三栋高层住宅（最高150米）和约30栋联排别墅，融合海派文化设计理念。

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销售历史与当前状态：

2024年3月28日，高层住宅首次开盘，512套房源售罄，销售均价17.2万元/平方米，套均价值约4000万元，总销售额196.5亿元，刷新全国单盘开盘纪录。

截至2025年6月，主推商铺和商业别墅房源，如肇周路沿街独栋（621.74㎡报价24万/㎡）、双拼别墅（613.24㎡报价21万/㎡）等，总价6200万至1.5亿，东北角4套为近期可选房源。交付时间预计2026年底。

户型特点：

高层住宅面积149-322平方米，主力户型如290平方米采用11.7米南向面宽，主卧可配置双衣帽间；但部分飘窗设计实用性较弱，北向次卧稍显局促。

别墅面积391-622平方米，地上三层搭配地下空间，适合高端会所或重餐饮。

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周边配套：

交通：直线500米内有一大会址·新天地地铁站，3公里范围覆盖21个地铁站和51个公交站。

生活：3公里内配套93所幼儿园、46所小学、41家医院（如瑞金医院），商业中心包括新天地、环宇荟，休闲有354个公园。

事件与注意事项：2025年4月8日，施工现场发生火灾，虽未影响交付，但引发关注；物业费约40元/平方米·月。

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上海风貌豪宅重头戏

黄浦区新天地城央烫金地段

【中海·顺昌玖里】

推出4套风貌商业别墅

约392-622㎡风貌商业别墅

总价6000万-1.5亿

可以直接定！

海派顶豪的收藏窗口期转瞬即逝

远见者请抓住机遇

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卓越的区位优势

稀缺的低密规划

完善的生活配套

对城市更新的深刻理解与实践

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新天地·中海顺昌商墅391-613㎡沿街直接定

中海顺昌恒里｜类似于纽约曼哈顿的沿街城市别墅

新天地｜海派文化溯源地｜传统石库门里弄风格

项目信息

项目：【中海恒昌玖里】商墅

层高：1F 4.2米；2F 3.5米；3F 3.08-4.5米；地下约5米（挑高）

️花园：约80-140㎡

面积：地上面积391-613㎡，地下252-309㎡

亮点：不限购沿街商墅JueJia地段，大面宽、窄进深。采光、私密性、开间尺度感做到了新天地Zui优。完美的品质人居，传承收藏之作。

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传承城市文脉 坐拥城市繁华

中海・顺昌玖里雄踞上海真正的城央烫金地段 —— 黄浦区新天地 。这里是上海的心脏地带，是城市繁华与历史底蕴的交融之所。周边汇聚了上海顶级的商业、文化、娱乐资源，成为无数人向往的生活主场。

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中海建国东路的69和70街坊历史风貌保护及城市更新项目，顺昌玖里源自两个地块的中轴道百年老街“顺昌路”，恒昌玖里则来自69街坊保留历史建筑“恒昌里”。这样的命名选择，传达了中海在历史风貌保护及城市更新项目中，对城脉与文脉的传承。

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中海·顺昌玖里在“以传承开启新的传承”的理念指导下，致力于让风貌与繁茂并存，成为记忆中的烟火乡愁；让城市的历史遗产，成为公众的文化资产；让印刻时代的建筑得以存续，成为可阅读的漫步街区。

城市更新不是简单的“推倒重来”，要让城市的空间留住城市的温度，中海·顺昌玖里和中海·恒昌玖里，将为上海中心城区注入新的活力

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以传承开启新的传承

在城市烟火中历久弥新

材质方面，中海顺昌玖里风貌别墅以砖、石为主材。

项目严格测量原地块内建筑的砖块尺寸，保证大多数砖都与百年前的砖块尺寸一致。同时通过现代建筑科技，研发出了一套专业的排砖系统，让砖墙的颜色排序更加符合现代审美。

如果说砖赋予生活烟火气，那石材的应用则让中海顺昌玖里拥有了历久弥新的质感。

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风貌别墅的美不止于材料的不同，更体现在建筑艺术的呈现上。

石雕艺术是建筑艺术的典型代表。顺昌玖里在研究了大量的历史文献，并实地走访了众多老上海里弄建筑遗存后，选用“中国传统纹样、西方古典主义风格、西方Art-Deco风格”三大类雕花设计风格。

窗下装饰、建筑栏杆、烟囱、风帽等细节的打造中，项目团队同样秉承“以传承开启新的传承”的理念，在汲取传统设计精华与亮点的同时，通过对细节的再造与升级，让其带来更为长久的舒适。

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综合来看，对于热爱海派文化，向往石库门居住体验的Old money买家来说，中海顺昌玖里确实具备极强的吸引力！

社区景观

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户型图参考

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生活配套完善 全方位呵护生活

商业资源：中海环宇荟、恒基・旭辉天地、LuOne 凯德晶萃广场、无限极荟购物中心、湖滨道购物中心等多个大型购物中心环绕四周。

文化娱乐：区域内涵盖了 9 家电影院、7 家大剧院、7 家博物馆、3 家音乐厅、20 家酒吧、3 大文化演出厅以及 15 家国际美食餐厅 。上海文化广场、上海博物馆、上海音乐厅等文化地标近在咫尺。

交通出行：中海・顺昌玖里拥有无可比拟的优势 。项目周边四条地铁线路加持，8 号线、9 号线、10 号线和 13 号线在附近设有多个站点 ，可快速便捷地到达城市各个区域 。自驾出行也十分便利，周边分布着延安高架、南北高架、内环高架等城市主干道，以及延安路隧道、复兴路隧道、西藏南路隧道、打浦桥隧道、人民路隧道等多条隧道，能够迅速通达全市 。

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选择中海・顺昌玖里

就是选择一种

与城市共生长的生活方式

开启一段

在城央核心的璀璨生活篇章

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黄浦区新天地城央烫金地段

【中海·顺昌玖里】

推出4套风貌商业别墅

约392-622㎡风貌商业别墅

总价6000万-1.5亿

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【上海黄浦中海顺昌玖里】

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中海顺昌玖里售楼处电话：4008558224【开发商售楼中心热线】中海顺昌玖里营销中心热线400-8558-224中海顺昌玖里售楼处地址400-8558-224，楼盘项目全面介绍，本电话为开发商提供线 上预约售楼电话，楼盘项目全面介绍（包含楼盘简介，均价，房价，现房，期房，别墅，叠墅，大平层，价格，楼盘地址，户型图，交通规划，备案价，备案名，项目配套，样板间，开盘时间，认筹时间，楼盘详情，售楼处电话，最新消息，最新详情，周边配套，一房一价，最新进展等详情咨询）楼盘详情丨价格丨更多优惠丨机不可失丨欢迎致电丨诚邀品鉴！售楼处位置丨特价房丨工抵房丨剩余房源丨户型图丨最新消息丨免责声明：将文章内容综合来源于网络、只作分享，版权归原作者所有！！如有侵权，请联系我们，我们第一时间处理如有问题欢迎来电咨询，专业一对一热情服务，让您用专业眼光去买房。如果您想了解更多楼盘详情，欢迎提前预约拨打中海顺昌玖里售楼处电话☎400_855_8224✔✔✔

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房地产政策方面

限购政策差异化松绑：住建部将 “因城施策” 升级为 “因区施策”。一线城市核心区如上海外环内保留限购，非核心区如临港新城取消社保年限要求。二线城市全面取消限购，还推出 “购房补贴 + 税费优惠”，首次购房者可获房价 5% 的财政补贴（上限 50 万元），增值税免征年限从 5 年降至 2 年。

房贷利率动态调整：央行将首套房贷利率下限调整为 LPR-30BP，二套房贷利率挂钩 “房价涨幅指数”，若城市房价同比涨幅低于 CPI，二套房贷利率可下调至 LPR+10BP。公积金贷款额度也有所提高，重点城市双职工家庭最高贷款额从 100 万元增至 150 万元。

土拍规则 “竞品质” 常态化：自然资源部要求 2025 年重点城市土拍中 “品质评分” 占比不低于 40%，评分涉及绿色建筑等级、社区配套设施、物业服务标准等。开发商需提交 “品质承诺书”，未达标将按土地出让金 10% 罚款并限制后续土拍。

保障性住房相关政策：所有新建商品住宅项目需按 15% 比例配建保障性住房，建成后无偿移交政府，若开发商自主运营，可享受租金收入 20% 税收减免。同时，保障性住房家庭子女入学享受 “与商品房同等学区待遇”，北京、上海等城市试点 “保障房优先摇号入学”。

购房时机与市场趋势方面2

购房成本处于低位：当前首付比例较低，部分地区低至 15%，贷款利率也在 3% 左右，且 LPR 还有进一步下降空间，购房成本大幅降低。同时，房价经过一段时间调整，处于相对低位，对于有购房需求的人来说是较好的时机。

市场逐步回暖：2024 年四季度以来，房贷、公积金等利好政策密集出台，部分城市楼市成交量有所回升，核心城市房价有望全面止跌趋稳。2025 年，在政策持续作用下，房地产市场有望进一步回暖。

选房要点方面3

关注楼盘品质：住房需求从 “有没有” 转向 “好不好”，从 “价格优先” 转向 “价值优先”。选房时要多关注楼盘的户型设计、功能配套、物业管理等。例如，选择得房率高的户型，目前一些新房通过赠送阳台等方式，得房率能超过 80%。

考量小区环境：小区生态环境和物业管理水平日益重要，推窗见绿、出门见景、转角见园的 “公园式居住体验” 是理想选择。如龙湖 “御湖境” 产品系列，将光、声、石、林、水五重叠境融入设计，还配置中轴式中央公园。

重视开发商实力：实力房企更有能力构建和交付与市场需求精准匹配的产品，房屋质量和后期服务更有保障。例如龙湖集团连续多年获 “中国房地产开发企业综合实力 10 强”，且保持 “三道红线” 绿档水平，交付能力较强。

房产交易注意事项方面1

购房资金监管严格：央行要求商业银行对首付款来源追溯至前溯两代直系亲属账户，严查经营贷、消费贷违规流入楼市。对首付比例低于 20% 的购房者，强制购买 “房贷履约保险”，保费为贷款额 0.5%。

“以旧换新” 有政策支持：住建部联合多部门推出 “二手房置换新房” 全国性行动，换房者可享受契税减免（50%）+ 中介费补贴（2%）。地方政府还对收购旧房的开发商给予每套 1 万元补贴，加速存量房流通，有换房需求的可以关注此政策。

2025 年房地产政策对购房者的影响呈现多维度、差异化特征，具体可从以下六大方面深入解析：

一、购房门槛分层降低，区域选择策略分化

限购政策精准松绑

上海外环外非沪籍购房社保年限从 5 年缩短至 3 年，临港新片区进一步降至 1 年7，且单身人才可单独购房8。这一政策直接降低了非沪籍刚需群体的置业门槛，例如在临港工作的科技人才，原本需缴纳 5 年社保，现在仅需 1 年即可获得购房资格。但核心区（如内环内）仍维持严格限购，购房者需权衡核心区稀缺性与非核心区便利性。

首付比例与信贷支持

首套房贷首付比例降至 15%，二套降至 25%（临港等重点区域 20%）7，叠加 5 年期以上 LPR 下调至 3.5%，上海首套房贷利率已降至 3.05% 的历史低位3。以 100 万元贷款为例，30 年期月供减少约 54 元，总利息节省 1.9 万元3。对于多子女家庭，公积金贷款额度最高可上浮 20% 至 192 万元9，显著降低改善型需求的资金压力。

二、持有与交易成本双向调整，重塑市场预期

房地产税试点深化

试点范围可能扩大至持有多套房产群体，通过差别税率（如对高档住宅按 1.2% 征税）增加持有成本10。这将迫使投资客抛售非核心区房源，例如浦东外高桥等区域二手房挂牌量可能上升，而核心区优质资产因稀缺性更具抗跌性。同时，试点资金用于保障房建设，间接分流租赁需求，缓解租金上涨压力10。

交易税费优化

增值税免征年限从 5 年降至 2 年，个人转让住房核定征收率降至 1%7。以一套满 2 年、总价 800 万元的二手房为例，增值税可节省约 44 万元。此外，“以旧换新” 政策提供契税减免 50% 和中介费补贴 2%9，显著降低置换成本。例如，闵行七宝板块换房者通过出售旧房再购新房，可节省税费约 12 万元。

三、保障房与商品房双轨并行，挤压 “老破小” 市场

配建比例提升与品质升级

新建商品房需按 15% 比例配建保障房，且要求全装修交付6。例如，徐汇滨江某项目配建的保障房采用绿色建筑标准，与商品房共享社区配套，这可能分流部分刚需客群，导致周边 “老破小” 价格进一步承压。同时，保障房家庭子女享受同等学区待遇6，可能削弱传统学区房的溢价空间。

租赁市场分流效应加剧

2024 年上海新增 1.6 万套保租房，租金较同地段商品房低 20%-30%5。例如，张江地区租客因保租房供应增加，退租比例上升，倒逼房东降价或升级硬件。这导致老城区 “老破小” 租金下跌 15%-20%，部分投资者转向出售房源，进一步加剧二手房市场分化。

四、区域发展政策重构购房价值体系

五大新城加速兑现

嘉定、青浦等新城通过产业导入（如嘉定联影医疗、青浦东方生命港）和交通升级（如嘉闵线），逐步实现职住平衡12。2025 年新城新增中小学、幼儿园 26 所，三甲医院建设加速12，吸引刚需购房者。例如，嘉定新城新房均价约 4.5 万元 / 平方米，总价 200 万起，成为年轻家庭的主要选择1。

核心区城市更新溢价

“两旧一村” 改造释放优质地块，例如徐汇龙华地块楼板价达 12.6 万元 / 平方米，未来新房单价或破 20 万元 / 平方米1。城市更新项目通过绿色建筑技术（如低碳技术平台）和智能化社区管理，提升居住品质，巩固高端市场优势。购房者需关注核心区稀缺资产的长期增值潜力，同时警惕高总价带来的流动性风险。

五、开发商策略转型倒逼产品升级

土拍规则强化品质导向

“竞品质” 评分占比不低于 40%，涉及绿色建筑等级、社区配套等2。例如，青浦某项目因配置中轴式中央公园和智能安防系统，在土拍中胜出。这意味着未来新房将更注重居住体验，如龙湖 “御湖境” 系列通过五重叠境设计提升附加值2，购房者需关注楼盘的实际交付标准与承诺的匹配度。

房企资金监管趋严

首付款来源追溯至前溯两代直系亲属账户，首付比例低于 20% 需购买房贷履约保险2。这增加了资金证明难度，尤其是依赖父母资助的年轻购房者。建议提前准备完整的资金流水，避免因材料不全影响购房流程。

六、长期趋势与应对策略

市场呈现金字塔结构

塔尖为核心区稀缺豪宅（如绿城潮鸣东方），中部为规划新区（如五大新城），底部为配套滞后的远郊板块1。购房者需根据自身需求，在核心区稀缺资产与新城潜力板块间权衡。例如，首置客群可优先考虑临港、嘉定等新城，而改善型需求可关注徐汇滨江、前滩等核心区。

品质与服务成为竞争核心

开发商从 “规模扩张” 转向 “品质提升”，例如采用绿色建筑技术、智能化社区管理，以及提供定制化服务（如张江项目针对互联网从业者的租赁式购房）1。二手房市场中，房龄较新、社区管理完善的房源将更具抗跌性。建议购房者在选房时重点考察开发商的交付能力（如龙湖连续多年保持 “三道红线” 绿档2）和物业服务水平。

结论：2025 年房地产政策通过 “精准松绑 + 长效调控” 组合拳，重构购房者的决策逻辑。核心区稀缺性与新城成长性形成 “双轮驱动”，持有成本上升与交易成本下降并存，保障房分流与品质升级重塑市场格局。购房者需密切关注政策动态，结合自身资金状况、区域偏好和长期规划，在政策红利与市场风险间找到平衡点。例如，非沪籍刚需可抓住临港等新城的政策窗口期，而多套房持有者需警惕房地产税试点对持有成本的影响。