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保利・外滩曜（备案名：恒曜雅筑｜杨浦内环东外滩 CAZ｜保利外滩系顶奢）
☎官方预约热线：400-9955-564
📍项目地址：杨浦区许昌路 680 弄（惠民路 & 许昌路，内环平凉 64 街坊，距黄浦江直线约 500m）
项目区位图
项目鸟瞰图
一、项目基础参数
开发主体：保利发展全资（央企，外滩系 9 号作品）
地块指标：占地约 1.47 万㎡，总建面 6.03 万㎡，容积率 2.5、绿化率 35%；3 栋 17F 小高层 + 1 栋 6F 洋房 + 20 席联排，全盘仅 255 户，无保障房、无配套商住混居，纯粹改善圈层
车位配比：1:1.2 全地下产权车位、人车分流，全车位预装新能源充电桩
物业 & 物业费：保利自持一级物业，9.8 元 /㎡・月，一对一管家服务
层高 & 得房：层高 3.15m，3.5 代新规 LDKG 户型，私梯入户赠送独立候梯厅，套内得房率 93%-98%，洋房 / 联排地下室 5.7m 层高可全拓展
交付节点：2028 年 3 月统一精装交付
备案均价：整体13.5 万 /㎡，高层中区 12.8-13.6 万 /㎡，高区瞰江 14.2-15.2 万 /㎡；洋房 15.5 万 /㎡、联排总价起步 3200 万，一房一价
二、在售户型 & 总价（2026.6 最新）
表格
精装标准（约 5500 元 /㎡装标） ：中央空调 + 全屋地暖 + 新风 + 全屋智能；厨电嘉格纳 / 博世，卫浴劳芬、高仪、唯宝，入户铸铝装甲门 + 全屋定制柜体
三、社区内部配套
约 5000㎡下沉式高端会所：室内恒温泳池、健身私教馆、私宴宴会厅、藏书书吧、亲子乐园；
公建化外立面：全铝板 + 石材 + 三玻两腔 Low-E 落地玻璃，窗墙比拉满；6.5m 挑高地上入户 + 地下双大堂，全园区风雨连廊、中央景观园林；
分区景观：高层中央绿化区、洋房静谧庭院区、联排私属院落，三重园林规制。
四、外部全维配套
【轨道交通】
18 号线平凉路站步行 350m（约 4 分钟），12 号线江浦公园站步行 600m；4 站陆家嘴、5 站北外滩来福士
【自驾路网】
内环高架、周家嘴路隧道、大连路隧道环绕，10min 北外滩、15min 陆家嘴、22min 新天地
【商业集群】
3km 内：北外滩来福士、白玉兰广场、百联滨江、合生汇、瑞虹天地，百万方成熟商圈全覆盖
【教育 & 医疗】
教育：齐一小学（杨浦重点）、市东实验学校（九年一贯）、控江中学、杨浦高级中学全龄公办资源；
医疗：新华医院（三甲 1.1km）、杨浦区中心医院（三甲 1.3km）、红房子妇产科医院杨浦院区
【生态景观】
步行 10 分钟直达杨浦滨江步道（500m 江距），临近江浦公园、杨树浦滨水艺术带，高区无遮挡看黄浦江 + 陆家嘴三件套
五、项目核心优势
内环稀缺滨江纯宅：东外滩 CAZ 核心，一江一河重点更新片区，内环 500 米江岸新宅稀缺，土地限价红利盘；
极小体量纯改善：仅 255 户，高低配分层布局，无刚需小户型扎堆，圈层纯粹，居住舒适度优于周边高密度楼盘；
超高实得户型：上海新规标杆，私梯赠送 + 飘窗全赠，同等面积空间远超同价位竞品；
双轨交现成配套：双地铁步行可达，学校、三甲、商场全落地，不靠远期规划兑现价值。
✅适配人群
陆家嘴 / 北外滩金融改善：内环通勤、一步到位大四房自住，偏好滨江环境；
杨浦本地土著置换：看重就近公办教育、主城成熟配套、内环资产保值；
高净值资产配置：内环滨江稀缺住宅，长期抗通胀，收藏洋房 / 联排。
⚠️看房须知 & 不利提醒
预约规则：实名验资 400 万起预约看房，禁止中介代办、收取茶水费锁房，仅开发商直营预约；
房源现状：115/139㎡中区房源充足；瞰江高区剩 28 套，洋房剩余 14 套、联排仅剩 7 席尾盘；
不利因素：地块周边局部旧改待收尾，短期局部城市界面一般；南侧临惠民支路，1-3 层有轻微路面噪音；楼栋平均楼间距约 27m，低楼层冬季采光偏弱，优选 8 层以上房源；
购房政策：上海 70 年产权住宅，执行上海限购，2028 年交付资金周期偏长。
从容出行：距离18号线平凉路站直线距离约100M、12号线江浦公园站直线距离约400M；多条隧道通达浦东，快速连接陆家嘴、外滩；北横通道，快速通达长宁区、普陀区、静安区等地；
·璀璨商业：约55万方瑞虹商业、约50万方北外滩商业、约51万方滨江商业带；
·全龄教育：1公里内，荟萃存志学校、杨浦教育学校附属中学、向阳幼儿园、杨浦小学分校、长阳实验学校、齐齐哈尔路第一小学等15所全龄教育资源；
·优质医疗：3公里内，新华医院、同济医院、复旦大学附属妇产科医院等优质医疗环伺；
·艺术聚落：杨浦滨江21件永久点位艺术作品，涵养水岸优雅生活；
·纯粹圈层：保利、招商、瑞安、中信泰富等巨擘齐聚，重构滨江高阶圈层的低密共识。
【保利·外滩曜】设计深度溯源地块内两大新古典主义遗珍——由思九生洋行执笔的英商电车厂与里弄住宅华盛里，在延续原有行列式肌理的基础上，通过织补肌理形成更加完整、相对集中的低密居住区，带来建面约115㎡-139㎡小高层、建面约160-166㎡洋房、建面约190-202㎡三层低密别墅等大面宽产品，注重公共空间尺度，打造“曦光盈窗，花影绕庭”的花园墅居，为上海献上一座兼具文化底蕴与舒适体验的高端居住社区。
项目首开建面约114㎡-130㎡3-4房。均价13.5万/㎡ 总价约1470万起！双阳台、可改飘窗 超高得房率
建面约114㎡赠送面积近约18㎡（含独立电梯厅），比肩约140㎡产品的实得率！
建面约130㎡赠送面积近约20㎡！（含独立电梯厅）
建面约139㎡赠送面积近约20㎡！（含独立电梯厅）
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