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上海市（Shanghai City [239]），简称“沪”，别名“申”，是中华人民共和国直辖市， [36]，全国超大城市， [242]世界一线城市， [243]位于中国东部，地处长江入海口， [159]境域北界长江，东濒东海，南临杭州湾，西接江苏省和浙江省，总面积6340.5平方千米， [36]下辖16个区。 [35]2024年末，上海市常住人口2480.26万人。 [241]上海话属吴语方言太湖片。 [143]市政府驻地上海市黄浦区人民大道200号。 [157]

上海市地处长江三角洲冲积平原，地势坦荡低平， [36] [42]属亚热带季风性气候，最大河流为黄浦江。 [44] [188]早在6000年前，境域内就已有人类生活。唐天宝十年（公元751年），上海始有第一个建置县。至元二十九年（公元1292年），元朝政府批准设立上海县，标志着上海建城之始。直到1949年5月，上海市被列为中央直辖市。 [39]

上海市是中国国际经济、金融、贸易、航运、科技创新中心， [159]第三产业为其支柱产业，有着外贸物流、金融保险业、信息服务业、旅游业、房地产业和其他新兴服务业， [28]成为拉动经济增长“主动力”。 [176]上海市还是国家历史文化名城，拥有众多的历史古迹，有着非遗项目1114个、 [108]文物保护单位267处， [114]包括沪剧、 [113]江南丝竹、 [110]兴圣教寺塔等。 [122]另外，上海市也是中国主要旅游城市之一， [1]有着国家级旅游景区138个，包括东方明珠广播电视塔、上海野生动物园等。 [124]

2024年，上海市实现地区生产总值53926.71亿元，按不变价格计算，比上年增长5.0%。

先秦时期

大约在6000年前，上海西部已成陆，而东部地区成陆也有2000年之久， [154]上海先民以采集植物籽实、猎取野生禽畜、捕捉鱼虾为生，进而以石器、动物骨角为劳动生产工具，种植谷物、饲养家畜。 [39]

公元前2500年，进入良渚文化时期，农业成为主要经济活动，陶器制作从使用慢轮进展到快轮，很快出现了原始手工纺织技术。到公元前8世纪前后，人们创造出了适合当地自然环境的被称作“疁”的特有的农耕方法，并推广至江南，手工业有制陶、酿酒，还发展出了产盐业。 [39]

西周至春秋时期，上海地区为吴国之地。战国时期周元王三年（越王勾践二十四年，公元前473年），上海地区属越，战国中期楚威王（一说楚怀王）时属楚，楚考烈王十五年（公元前248年）属吴。 [39]

秦汉至南北朝时期

秦王政二十五年（公元前222年），上海地区分属娄县、由拳县、海盐县。新莽时，分属娄治县、展武县。到三国时期，又分属吴郡娄、嘉兴、海盐3县。 [39]

魏晋南北朝时期，上海地区海岸线离开冈身向东推进，大批中原人口避乱南迁栖居于地广人稀的上海地区，充当世族豪强的农奴性质的佃客、部曲，上海陆氏等望门大族富甲一地。到西晋年间，佛教传入上海，至南朝蔚为大观，梁天监年间建有菩提诸寺。 [39]

隋唐至宋元时期

隋开皇九年（公元589年），上海境域属昆山县、吴县、盐官县管辖。 [39]

到唐代，上海地区大部分涨露成陆，分属苏州华亭县、昆山县；唐先天元年（公元712年），分属海盐县、嘉兴县、昆山县；至唐开元元年（公元713年）为防海涌，沿杭州湾北岸长130余里海岸线兴筑捍海长堤捍海塘；唐天宝十载（公元751年），割昆山、嘉兴、海盐3县地置华亭县（今松江区），上海地区始有第一个独立行政建置，县境约今上海地区吴淞江故道以南、川沙—惠南—大团一线以西地区，而上海地区吴淞江故道以北的大陆地区属昆山县境。 [39]

北宋淳化二年（公元991年），因松江上游不断淤浅，海岸线东移，大船出入不便，外来船舶只得停泊在松江的一条支流“上海浦”上（其位置在今外滩至十六铺附近的黄浦江）； [150]熙宁十年（公元1077年），华亭县始设“上海务”；景定、咸淳年间，上海港地区形成集镇，地处“海之上洋”，因滨上海浦，遂称“上海镇”；到南宋嘉定十年十二月（公元1218年），上海大陆地区分属华亭县和嘉定县，崇明地区属海门县；南宋景定五年（公元1264年），青龙镇市舶分司移驻上海镇，专管航海贸易，“上海镇”之名始见于文献； [39]南宋咸淳三年（公元1267年），于上海浦西岸设置市镇，定名为“上海镇”。 [150]

元至元十四年（公元1277年），升华亭县为华亭府，在崇明沙置崇明州；至元十五年（公元1278年），华亭府改名松江府，复置华亭县；至元二十八年（公元1291年），华亭县户口繁多，上海镇及周围5乡户口数已超6.4万，超过南方大县3万户的户口标准，元廷于七月己未（8月19日）批准建立“上海县”，于元至元二十九年（公元1292年）设立（县治在今中华路、人民路环线以内，县域约包括今闵行区、南汇县、浦东新区南部、青浦县北部、市区大部），标志着上海建城之始。自此，松江府辖华亭、上海2县。到元代后期，除松江府外，上海地区州府建置还有嘉定州、崇明州。 [39]

明清时期

明初，天下大定，明朝对苏松两府征以重赋，松江之重又居全国之最。明洪武二年（公元1369年），降嘉定州、崇明州为县；嘉靖二十一年（公元1542年），析华亭县2乡、上海县3乡置青浦县。 [39]嘉靖三十二年（公元1553年），为防倭寇筑县城墙。 [39]到明代中叶（公元16世纪），上海已成为全国棉纺织手工业中心。 [151]至明末，上海地区行政建置有松江府华亭、上海、青浦3县，苏州府嘉定、崇明2县，上海县城号称“小苏州”。 [39]

清前期，除粮食生产外，境内植棉与手工棉纺织、沙船业成为支柱产业。清顺治十三年（公元1656年），析华亭县置娄县； [39]康熙二十四年（公元1685年），清政府在上海设立海关； [152]雍正二年（公元1724年），析嘉定县置宝山县、青浦县置福泉县、华亭县置奉贤县、上海县置南汇县，以娄县、华亭县各一部置金山县；雍正十三年（公元1735年），苏松太兵备道署从苏州移驻上海县城，上海地位提高，始处苏州、松江、太仓等地行政中心；嘉庆十五年（公元1810年），析上海县置川沙抚民厅。到清末，上海地区有松江府华亭、娄、上海、青浦、金山、奉贤、南汇7县和川沙厅，太仓州嘉定、宝山、崇明3县。从清道光二十三年（公元1843年）起，上海地区出现租界，行政范围已不隶属上海地方政府，后中英双方根据《南京条约》《五口通商附粘善后条款》宣布上海开埠，并规定上海县城北面洋泾浜以北、李家厂以南、黄浦江以西的地区划为英租界；道光二十八年（公元1848年），规定吴淞江北岸虹口一带为美租界；咸丰三年（公元1853年），小刀会义军占领上海县城后，县城内大批居民和难民逃入租界，租界中国居民激增，造成华洋杂居，促使上海城市发生结构变化；到同治二年（公元1863年）8月，英、美租界合并为英美公共租界；光绪二十五年（公元1899年），又改名为上海国际公共租界，简称公共租界；道光二十九年，法国驻沪领事与上海道商定，上海县城以北、英租界以南地区为法租界，经过历次扩展，法租界成为列强在华地域面积最大的专管租界。 [39]

中华民国时期

清宣统三年（1911年），外商在华投资开办91家企业，其中41家在上海，开办资本占总额43%；民国元年（1912年）1月，民国政府裁松江府、太仓州，撤娄县，并入华亭县，改川沙抚民厅为川沙县，区内上海、华亭、嘉定、宝山、川沙等10县归属江苏省；民国二年（1913年）3月，宋教仁在上海被害，引发革命党人反对北洋政府的“二次革命”，同年7月陈其美等率讨袁军攻打江南制造局未获成功，袁世凯心腹郑汝成任上海镇守使；民国三年（1914年）1月，华亭县改名松江县，同年5月，江苏省划分为沪海等5道，沪海道驻上海县，辖上海、松江、南汇、青浦、奉贤等12县；民国五年（1916年）5月，陈其美被暗杀，北洋势力终获胜利；民国八年（1919年），受北京五四运动影响，上海掀起六三运动，学生运动发展成为以工人与市民为主体的爱国运动，标志中国工人阶级走上政治舞台。 [39]

民国十年（1921年），中国共产党在上海诞生；民国十六年（1927年）7月7日，上海特别市政府成立，列为国民政府直辖市；民国十七年（1928年），上海市、县分治后，上海县保留，和松江、青浦、金山、南汇、川沙、宝山、嘉定、奉贤、崇明等9县仍属江苏省，并宣布租界为特别区，同年7月接收上海县属上海（沪南）等11市乡和宝山县属吴淞等6市乡，成为上海特别市的实际境域，并就市乡改置为17区；民国十九年（1930年）7月，上海特别市改称为上海市；民国二十六年（1937年）11月12日，上海市沦陷，同年12月伪上海市大道政府成立；民国二十七年（1938年）12月1日，江苏省川沙、南汇、奉贤、崇明、宝山、嘉定等县划归上海市，并改县为区，上海市原有区域改为市中心区、闸北区、南市区、沪西区、浦东南区、浦东北区，原上海县浦西地区改为北桥区，隶上海市。 [39]

民国三十二年（1943年）1月11日，美、英政府与中国国民政府分别订立条约，宣布上海公共租界等交还中国政府，同年7月30日和8月1日，汪伪国民政府先后宣布收回上海法租界和公共租界，并分别改置为第八、一区，第八区于民国三十三年（1944年）2月并入第一区。直到民国三十四年（1945年）8月抗日战争胜利后，上海市境域恢复为战前17个区和特别区区域，同年11月，国民政府外交部宣布接收上海公共租界、法租界，市政府在市下设区，12月划分为29个区。 [39]

1949年5月27日，上海解放，次日（5月28日）上海市人民政府成立，上海市被列为中央直辖市，设黄浦、老闸、邑庙、蓬莱、嵩山等20个市区，新市、江湾、吴淞、大场、新泾等10个郊区。 [39]

中华人民共和国成立后

1952年10月，上海新市区并入江湾区；1953年11月，设水上区，全市辖31区。1956年2月，撤老闸、嵩山、常熟、静安、北站、北四川路等6区，并撤杨思、洋泾、高桥区设立东郊区，撤吴淞、江湾、大场区，设立北郊区，撤真如、新泾、龙华区设立西郊区，同年6月，撤销水上区，全市辖黄浦、邑庙、蓬莱、卢湾、徐汇、长宁、普陀等15个市区和东郊、北郊、西郊3个郊区。 [39]

1960年1月，又撤蓬莱、邑庙、江宁、新成、提篮桥、榆林等区，新建闵行区和吴淞区，全市共有黄浦、南市、静安、卢湾等12个区和11个县。到1961年1月，撤浦东县；1964年5月，撤吴淞区、闵行区；1980年10月、1981年2月两区先后重建，于1988年9月、1992年9月又先后撤销，分别与宝山县合并为宝山区、与上海县合并为新的闵行区，同时宝山县、上海县先后撤销，同年10月撤嘉定县，建嘉定区；1993年1月，撤川沙县，设浦东新区。到1995年，全市共有104个街道办事处、208个镇、9个乡。 [39]

上海外滩 康慧军摄

2000年，南市区划入黄浦区。2001年1月，奉贤县、南汇县撤县建区。2009年，撤销南汇区，将其行政区域并入浦东新区。 [218]2011年，撤销黄浦区和卢湾区建制，组建新的黄浦区。2015年，静安区与闸北区正式合并，组成新的静安区。2016年，上海市下辖的崇明县撤县设区，改制为崇明区，此标志着上海市告别下辖县，上海市至此形成下辖16个市辖区的新局面。

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上海南部科创中心核心承载区

With about 92,000 square large shopping center Longhu Sky Street

自带约9.2万方大型购物中心龙湖天街

Zero distance 30,000 square club and 220,000 square Kechuang Park

零距离3万方会所及22万方科创公园

Longhu Tianju (Tianju Residence)

龙湖·天钜（天钜公馆）

Building surface about 419-439㎡ townhouse

建面约419-439㎡联排别墅

Three floors above ground, two floors below ground, gift garden 30-90 level

地上三层、地下两层、赠送花园30-90平

The average price is 63,000 /m², the total price is 24.8 million!

均价6.3万/m² 、总价2480万起！

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自带约9.2万方大型购物中心龙湖天街

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零距离3万方会所及22万方科创公园

Building surface: 419 ~ 439㎡ townhouse

建面约：419～439㎡联排别墅

Three floors above ground and two floors below ground complimentary garden 30-90 level

地上三层 地下两层 赠送花园30-90平

The total price from 20 million to meet your villa dream

总价2000万起 满足您的别墅梦

Commercial nature no limit on purchases and loans

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Basic project information

项目基本信息

Developer: Longfor Properties

开发商：龙湖地产

Area: Shanghai South Science and Technology Innovation Center

区域：上海南部科创中心

Property Company: Longfor Property

物业公司：龙湖物业

Property fee: 9.5 yuan/month /㎡

物业费：9.5元/月/㎡

Down payment ratio: Full payment

首付比例：全款

Greening rate: 35%

绿化率：35%

Building height: three floors above ground, two floors underground

建筑层高：地上三层，地下两层

Total volume: Add 18 sets

总体量：加推18套

Product type: Townhouse

产品类型：联排别墅

Type of house: Commercial

房屋类型：商办

Apartment size: about 419-439 square meters

户型面积：约419-439平

Garden area: From 25 square meters

花园面积：25平起

Total price: about 20 million ~ 28.8 million

楼盘总价：约2000万～2880万

Delivery date: June 2023

交房日期：2023年6月

Delivery standard: blank or hardbound optional

交房标准：毛坯或精装可选

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【龙湖·天钜】仅提供128套面积约350㎡-450㎡的城市商业和办公联排及46套面积约231㎡的商业平层3种产品。

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上海龙湖天钜售楼处电话：400-9939-964建筑外立面臻选葡萄牙米黄石材、仿铜铝板、玻璃，仿铜辊涂铝板，诠释低调奢华，追求一种既现代进取又历久弥新的美。

Strict control of low-density scientific layout, with a broad vision of heaven and land, Longhu five-dimensional Garden classic fine 5D garden landscape to create a Silicon Valley garden ecological office situation, will greatly enhance the business image of the enterprises.

严格控制低密度科学布局，有天有地大视野，龙湖五维园林经典精造5D园林景观营造一种硅谷花园生态办公情境，将大幅提升入驻企业的商务形象。

(Effect picture)

（效果图）

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上海龙湖天钜售楼处电话：400-9939-964项目位于闵行南板块剑川路核心商务区，徐汇南板块，剑川路核心商务区，紫竹创新创业走廊核心地，区域坐拥两大国家级的产业园区闵行经济开发区和紫竹高新技术开发区；

Among them, Minhang Development Zone is dominated by mechanical and electrical industry, and Zizhu High-Tech Zone is supported by aviation, software technology and new energy. The annual gross production value of the two parks is nearly 200 billion yuan, which is an important support for the sustainable development of Xuhuinan.

其中闵行开发区以机电产业为主导，紫竹高新区则以航空、软件科技及新能源为支柱产业，两大园区每年的生产总值近2000亿，是徐汇南持续发展的重要支撑；

【 Longfor · Tianju 】 The TOD model commercial complex is built by Longfor Real Estate, with a total construction area of about 350,000 square meters.

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上海龙湖天钜售楼处电话：400-9939-964由龙湖地产打造TOD模式商业综合体，项目总建面约35万方。

Set large shopping malls, Guanyu apartments, star hotels, commercial townhouses, Grade A office buildings, Shanghai Longhu Tianju belongs to the Longhu Tianzi series, from architectural design materials to landscape layout, are unified in accordance with high quality.

集大型购物中心、冠宇公寓、星级酒店、商业联排别墅、甲级写字楼，上海龙湖天钜属于龙湖天字系系列，从建筑设计用材，到园林景观布局，都统一按照高品质打造的。

The commercial flat floor has 12 layers, of which 1-2 layers are special layers, 3-12 layers are standard layers, and the whole layer is 960 level.

商业大平层12层，其中1-2层为特殊层，3-12层为标准层，整层960平。

Office row modern simple style (three floors above ground and two floors below ground) facade is all dry hanging stone - Portuguese beige stone.

办公联排现代简约风格（地上三层 地下两层）外立面为全干挂石材——葡萄牙米黄石材。

In the sale of commercial townhouse 40 years of property rights, 7 meters wide, garden 20-75 square meters, apartment area 419-439 square meters, the total price of blank 20 million, hardcover delivery 23.8 million.

在售商业联排别墅40年产权，面宽7米，花园20-75平米，户型面积419-439平米，毛坯总价2000万起，精装交付2380万起。

Enjoy rare assets, headquarters office, business hall, high-end clubs, etc., worth permanent collection

尊享臻稀资产，总部办公、商务会馆、高端会所等，值得永久珍藏

A small number of building surface 419 ~ 439 square meters of commercial row and office row have days, land, gardens and terraces with an average price of 46,000 /㎡ total price of 20-22 million commercial flat floor about 10700 square meters of the whole building offer 420 million talk

少量建面419～439㎡商业联排及办公联排有天有地有花园 有露台均价4.6万/㎡ 总价2000-2200万商业大平层约10700㎡ 整栋报价4.2亿谈

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项目临近三大科学园区以及轨道交通5号线，背靠航天城、紫竹科学园区、闵行开发区等高尖科创园区，汇集微软惠普等世界500强企业，高知人才荟萃。

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上海龙湖天钜售楼处电话：400-9939-964 众多科创园区落户闵行马桥，人工智能未来小镇、闵行创新创业走廊、紫竹高新区等科创园区，以及上海交大、华师大等985高校、微软、英特尔、通用等全球500强企业，高端人才集聚。

With the help of planning dividend, Minhang Maqiao is bound to produce a strong talent siphon effect, with the mass influx of population, the area will become a new hot land of Shanghai property.

借助规划红利，闵行马桥势必将产生强大的人才虹吸效应，随着人口的大规模涌入，区域将成为上海新的置业热土。

2. Longhu Tianlang "cross-border business" concept

2.龙湖天琅“跨界商务”理念

Townhouses, malls, rental apartments

联排、商场、租赁公寓全有

[Longhu Tianlang] put forward the concept of "cross-border business", planning garden rows, shopping malls, rental apartments, comprehensively solving the traffic, time and daily life problems of office workers far from home, and focusing on creating a freer and more elegant communication space for business people.

【龙湖天琅】提出“跨界商务”理念，规划花园联排、商场、租赁公寓，综合解决上班族离家远的交通、时间和日常生活问题，着力为商务人群打造更自由、更优雅的交流空间。

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上海龙湖天钜售楼处电话：400-9939-964在产品设计上，项目园区整体设计为新亚洲主义风格，采用平顶直墙，极简留白的建筑语言，很好的展现出虚实有度，删繁就简，大方得体的花园式办公建筑性格。

In terms of stone, the use of German gold sand, close-sewn crabapple corner, implicit grid expression, implies the shape of the traditional southern window lattice track.

在石材方面采用德国金砂，密缝海棠角，含蓄的分格表情，隐含江南传统窗棂的造型轨迹。

The outline of details, the exquisite aluminum plates, the prehistoric memory of Liangzhu Neolithic linear culture.

细节的勾勒，精致的铝板，良渚新石器时代线型文化的史前记忆。

The project pays attention to the concept of "landscape", fully integrates into the Longji culture, and realizes the perfect integration of classic proportion and modern style between the commercial street and the garden office area, creating a five-dimensional landscape for business people and making business life ecological.

项目注重“因地造景”的理念，充分融入龙脊文化，以龙湖闻名的造园造景方式，将商业街与花园办公区域实现经典比例和现代风格的完美融合，为商务人群打造五维立体景观，将商务生活生态化。

At the same time, the western classical decorative style is implanted into the modern architecture family, so that the traditional artistic conception and modern style are integrated with each other, creating a modern architectural landscape with profound cultural heritage.

同时，又将西方古典装饰风格植入现代建筑语系，使传统意境和现代风格相互融合，创造出富有深厚文化底蕴的现代建筑景观。

户型图及实景效果图

项目在售户型图▼

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由于公寓所属精英社区，室内维多利亚式的老式风格和现代风格相结合，形成了温馨怡人的居住环境。

百分之百的优雅对材质的要求异常严格，而胡桃木的材质恰好强调了空间的高级感，利用老式La Verne茶几、Kelly Wearstler的椅子和Fort Street Studio的地毯让人仿佛穿越回五十年代的复古时空。

在宽敞的落地窗边安放休闲餐桌椅，俯瞰整个城市美丽景色的同时也让心情得到洗涤。

从客厅开始，整个空间都遍布着蓝色的元素，设计师以星座为主题进行设计，搭配上James Thomas的茶几、Holly Hunt的沙发、Minotti的扶手椅和Andrianna Shamaris的边桌，打造既高级又充满梦幻感的居家空间。

卧室内的摆设以现代设计为主，但地面上天鹅绒的地毯、柔软的床单和复古的吊灯，无一不展现出维多利亚时期的风情。

就连浴室也确保了极好的视野，大玻璃窗的设计让整个空间的光线感十足。

户外露台配备了三座躺椅，在这可以欣赏到密歇根湖的壮丽景色。

高贵典雅的湖景之家

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该项目是一栋二层楼高的湖景小别墅，专门为了5口之家和3只小狗进行设计，工作室通过对房屋进行翻新，增建以及将室外的氛围带入室内，来实现彻底的改造。

条纹状的天花板和花园风格的吊灯增添了视觉上的趣味性，整个室内充满了棕榈树和其他绿色植物，营造出一种奇妙而有趣的感觉。

富有纹理的橡木橱柜散发着乡村气息，厨房岛上方的天窗充满了饱和的阳光，屋顶的吊灯灵感来源于工业美学，增强了工作厨房的既视感。

业主收藏的复古类家具使整个屋子回到了维多利亚时代，崭新的装潢和传统的家具相结合，碰撞出不一样的灵感火花。

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一、房地产相关概念

(一) 房地产概念:房地产又称不动产,是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分.其中不可分离的部分,如树木、水暖设备等.房地产有三种存在形式:

1、 单纯的土地;

2、 单纯的建筑物;

3、 土地与建筑物结合的房产;

(二) 房地产市场的分类:根据房地产开发,销售与消费过程特点,可以将房地产市场分为:

1、 一级市场(土地市场);

2、 二级市场(房地产增量房市场);

3、 三级市场(房地产存量房市场);

(三) 土地及土地所有权:

1、 土地的概念:一般是指地面、地面以下和地面以上一定范围的空间.现实生活中的土地是人为划分的,具有特定面积范围的地域.

2、 土地公有制:根据宪法规定,土地所有权分全民所有(国有土地)与集体土地所有权,集体转为国有才能转让,个人和单位只拥有土地的使用权;

3、 土地使用权在期限内可以出租、转让、抵押.

(四) 土地使用权获取方式:

1、 土地使用权出让:

指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为;

土地使用权出让采用招标、拍卖、双方协议三种方式;六类用地(商业、娱乐、旅游、金融、服务业、商品房)采用招标、拍卖的方式;旧城改造采用双方协议的方式；

国有土地使用权出让年限：商业、旅游、娱乐用地40年;工业用地、科教、文体、卫生、体育用地、综合或其他用地50年;住房用地70年;房地产的使用权年限对价值有直接影响.

2、 土地使用权划拨:

指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为;

以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制;

下列建设用地的土地使用权,确属必须的,可由县级以上人民政府依法批准划拨: 国家机关用地和军事用地;

城市基础设施用地和公益事业用地;国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;法律、行政法规规定的其他用地;

(五) 建筑概念

1、 建筑:建筑物和构筑物的总称;

2、 狭义建筑物:指各类房屋,构筑物如树木、电梯、水暖设备等;

3、 合格建筑物的标准:适用、经济、美观;

适用:安全、防水、隔声、保温隔热、采光、功能齐全、空间格局合理;

经济:购置价格合理、维修保养、采暖、空调能耗不高;

美观:建筑造型、色彩美感、与环境协调;

(六) 物业概念

1、 物业:广义的物业就是房地产,狭义的物业,包括各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地;

各类房屋:可以是建筑群,如住宅小区,也可以是一幢住宅;附属的设备、设施和相关场地:是指与上述建筑物相配套的室内外各类设施、市政公用设施、道路交通等;

二、房屋建筑常识

1、 容积率:

总建筑面积与总用地面积的比值, 反映土地利用程度、使用强度及其经济性的技术经济指标;

容积率=建筑总面积÷用地面积;

一般来讲:普通住宅≥1.0;非普通住宅＜1.0;

2、 建筑密度:

项目用地范围内各种建筑用地面积总和占总用地面积的比例.也可以建筑物基底总面积÷总用地面积,反映建筑用地范围内的空地率和建筑物的密集程度;

3、 绿化率:

指项目规划用地范围内绿化用地总面积占规划建设用地面积的比例;

4、 绿地率:

描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率;

5、 层高:

住宅高度以“层”为单位计算,是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离.

6、 净高:

指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离.净高=层高-楼板厚度;

7、 进深:

指住宅的长度,指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度,为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件,目前我国大量城镇住宅房间的进深一般都限定在5米左右,不能任意扩大.住宅进深过大,就是住宅成为狭长型,距离门窗较远的室内空间自然光线不足,但进深大的住宅可以有效的节约用地;

8、 开间:

指住宅的宽度,指一间房屋内一面墙皮之间到另一面墙皮之间的实际距离,住宅的开间在住宅设计上有严格的规定;较小的开间范围,可缩短楼板的层间跨度,增强住宅结构的整体性、稳定性和抗震性;

9、 建筑面积:

指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积.包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等;

10、公摊面积:

指建筑物的楼梯、电梯井、外墙、公共门厅、走道、设备间、首层大堂及小区内其它一些配套设施的面积总和;

11、使用面积:

它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的直接供住户生活的净使用面积,俗称地砖面积;

12、占地面积:

建筑物基底及其功能需要占用的面积,也叫红线面积;

13、套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积(露台面积按半面积计算);

14、建筑面积=套内建筑面积+公摊面积;

15、销售面积=套内建筑面积+公摊的公用建筑面积;商品房按“套”或“单元”出售;

16、公用建筑面积=整幢建筑面积-套内建筑面积和-不应分摊的建筑面积;

17、公摊的公用建筑面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数;

18、公用建筑面积分摊系数:公用建筑面积÷套内建筑面积之和;

19、分摊的公用建筑面积包括:大堂、公共大厅、走廊、过道、共厕、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、消防通道、水泵房、水箱间、冷冻机房、配电室、煤气调压室、空调房、电梯工休息室、值班警卫室、卫星接收机房等;

20、不记入的公摊面积:仓库、车库、车道、供暖锅炉房、人防地下室、物管用房、售房单位自营、自用房屋、多幢房屋服务的警卫室;

21、实用率=套内建筑面积÷住宅建筑面积;

22、使用率=使用面积÷住宅面积,一般高层塔楼在72%至75%之间,板楼在78%至80%之间;小于实用率;

23、地下室:

指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2;

24、半地下室:

指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／3,且不超过1／2;

25、阳台:

供居住者进行室外活动/晾晒衣物等的空间;

26、平台:

供居住者进行室外活动的上屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分;

27、标准层:

指平面布置相同的住宅楼层;

28、中间层:

底层和最高住户入口层之间的中间楼层.

三、房地产行业术语:

（一）室内设施:

1、 四气:暖气、煤气、热水器、空调;

2、 全齐:家电(电视、冰箱、洗衣机)和家具(床、衣柜、沙发、电视柜、整体橱柜);

(二)装修分类:

1、 毛 坯:水泥地、水泥墙;

2、 简 装 修:地砖、白墙;

3、 中 装 修:大地砖、木地板;

4、 精 装 修:木地板、包门、包窗;

5、 豪华装修:装修前卫、用料讲究;

(三)户型及面积:

1、 一居室:公房面积:30-50平米;商品房面积:40-60平米;

2、 二居室:公房面积:50-70平米;商品房面积:70-100平米;

3、 三居室:公房面积:60-90平米;商品房面积:110-150平米;

4、 越层:房屋使用层跳跃的房型,如一越二,三越四等;

5、 错层:房屋内地面错落的房型;

(四) 楼层及朝向:

1、 楼层描述,多层楼房为6层,房屋所在层3层,简写3/6;

优劣:

楼房中多层楼有“金三银四”的说法,即六层楼三层最佳,四层次之;

高层楼中楼层较高的价位也较高,但二手房中顶楼除外;

2、 朝向(以主卧室窗户所对应的方向为准)多层楼朝向多为南北正向或东西侧向;

高层板楼与多层楼的朝向相似;

高层塔楼多为四角,其朝向多为东南、西南、东北、西北及各种斜向;

四、房地产特性:

(一) 不可移动性;

(二) 独一无二性;

(三) 寿命长久性;

(四) 数量有限性;

(五) 用途多样性;

(六) 相互影响性;

(七) 受政策\市场影响大;

(八) 标的高;

(九) 变现慢;

(十)保值增值性;

五、房屋分类及详解:

(一) 按住宅层数划分:

1、 低层:层数为1-3层;

2、 多层:层数为4-6层;

3、 中高层:层数为7-9层;

4、 高层:10层以上;

(二) 按使用性质划分:

1、 生产性建筑;厂房、车间等；

2、 非生产性建筑;

居住建筑:如住宅等;

公共建筑:如办公、文体、交通等;

(三) 按结构类型划分:

1、 砖混结构:这类建筑物的竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋顶板。这种结构房间小、层数低，一般用于多层建筑中；

2、 框架结构:这种结构的承重部分是由钢筋混凝土或钢材制作的梁、板、柱形成的骨架，可用于小高层建筑;

3、 钢筋混凝土剪力墙结构; 这类建筑物的竖向承重构件和水平承重构件均采用钢筋混凝土制作，多用于高层建筑

4、 空间结构:包括:县索结构、网架结构、壳体结构等。如体育馆、大剧院等；

(四) 按建筑材料划分:

1、 砖混:红砖与水泥;承重的主要构件是用砖和混凝土建造的;

2、 钢混:浇注、最为结实;承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的;

3、 预制板:预制的混凝土板与钢筋;承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的.包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物;

(五) 按楼型外观划分:

1、 板楼:

是指由多个住宅单元组合而成,每单元均设有楼梯或楼梯、电梯皆有的住宅;每个单元用自己单独的楼梯、电梯;

板楼基本形式:多 层:６层以下;小高层:7-12层以内;高层:13-18层;超高层:18层以上甚至更高;

2、 塔楼:

主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅.通俗地说,塔楼以电梯、楼梯为布局核心,上到楼层之后,向四面走可以直接进入户内;

塔楼基本形式:蝶型、品字型、Z字型、塔板结合、十字型、方形塔楼;

补充：筒子楼:卫生间、厨房都集体公用；

写字楼:办公使用;

(六) 按房屋户型划分:

1、 一居室;一卧室;

2、 二居室;二卧室;

3、 三居室;三卧室;

4、 多居室;多卧室;

5、 错 层:主要指的是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。

6、 跃 层:跃层住宅是一套住宅占两个楼层,有内部楼梯联系上下层;一般在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间,最好有一间卧室,二层安排卧室、书房和卫生间等。

7、 复 式:复式住宅在概念上是一层，但层高较普通的住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是提高住宅空间利用率。

(七) 按产权性质划分:

1、 商品房：指各房地产开发公司投资兴建的，以赢利为目的，按市场规律经营的房子；

分类：

(1) 普通住宅:

容积率1.0(含1.0)以上;

建筑面积在140平方米以下;

成交价低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下;

(2) 非普通住宅:

甲宅; 24小时电梯、保安，物业费较高；

公寓;商品房、24小时电梯、保安、24小时管道热水；

别墅:(独栋、联排、双拼、叠拼)一般较为偏远;

(3) 商品房销售资质:商品房销售须具备以下五证：《国有土地使用证》、《建设用地规划可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预销售许可证》；

2、 已购公房:

普通公房: 指按照国家房改有关售房政策,单位职工按成本价、标准价或优惠价购买的原产权属于单位的公有住房.职工根据国家政策,按成本价或标准价购买的由单位建设的安居工程和集资合作建设的住房;

央产房: 指按照国家房改有关售房政策,单位职工按成本价、标准价或优惠价购买的原产权属于中央在京单位,国有大中型企业及国务院各部委机关的公有住房.职工根据国家政策,按成本价或标准价购买的由中央在京单位建设的安居工程住房和集资合作建设的住房;

3、 经济适用房:

定义:以中低收入家庭住房困难户为供应对象,并按国家住宅建设标准建造的,具有社会保障性质的普通住宅.土地供应原则上实行划拨方式,住房设计要体现经济适用美观的原则,使用功能上要满足居民的基本生活需要.经济适用房的供应价格由经济适用房建设的行政主管部门会同物价部门按建设成本确定.

只拥有房屋所有权:表现形式为红色防伪制材的“房屋产权证”并在第一页上部加盖经济适用住房印章或按经济适用房管理;

4、 使用权房:使用权房是计划经济和住房分配体制下的产物，俗称公房。该房屋的产权属于国家或集体，不过，这项使用权是从所有权分离出来的一项独立的财产权，允许使用权人（公房承租人）在一定范围内通过一定方式转让或交换房屋使用权，所获收益扣除应缴税费后归使用权人所有。

5、 私产平房:也称私有住宅,是个人或家庭购买和建造的住宅;在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。

6、 小产权房:是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，国家房管部门不予颁发房产证。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案，买卖此类房屋不能真正享有合法权益。按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。