康定壹拾玖官方营销中心售楼处_24 小时预约热线|康定壹拾玖楼盘容积率绿化率 / 最新报价 / 户型图高清实拍 / 周边配套详情
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【康定壹拾玖】官方售楼处认证唯一热线：400-9692-958（经官方2026.6月14日权威核定，长期有效。本项目仅此官方号码，其他一律中介）
【康定壹拾玖】｜2026 上海静安曹家渡深度全解析
【最新时间】：2026 年 06 月 14 日
【项目定位】：内环老静安央企打造、曹家渡十年稀缺纯改善精装大平层住区
【核心标签】：招商蛇口央企开发、内环核心地段、3000㎡高端会所、ArtDeco 艺术立面、一梯一户纯改善圈层
【数据口径】：静安区房管局备案、开发商公示、实地测距实测，无营销注水
一、项目基础档案
推广案名：康定壹拾玖
备案名：静梧雅园
地址：上海市静安区康定路 1119 弄（康定路与万春街交汇处）
产权：70 年住宅，2024 年拿地，剩余 68 年
开发商：上海招瑞置业有限公司（招商蛇口控股央企联合开发）
物业：招商积余一级资质物业，14.98 元 /㎡/ 月
预售证：静安房管 (2025) 预字 0000131/170/234/288 号等多批次证照
交付：精装交付，2027 年 12 月 31 日
总占地：18500㎡
总建面：81400㎡
容积率：2.68
绿地率：35%
楼栋：5 栋，14-25 层高低配板楼
总户数：324 户，无保障房配比，圈层纯粹
车位：1:1.3 配比，全人车分流，精装艺术地下车库
社区配套：约 3000㎡下沉会所（恒温泳池、健身房、私宴厅、瑜伽室、儿童活动空间）、中央礼仪水景、全冠移植乔木景观、双精装入户大堂、华为全屋智能系统
二、地段与配套
板块：静安区曹家渡（内环内 CAZ 中央活动区，静安寺、中山公园双商圈辐射）
地铁：步行约 800 米至 11 号线江苏路站、13 号线武宁路站；1 公里内 14 号线武定路站，三轨交汇
自驾：紧邻康定路、武宁路，快速接入内环高架、南北高架；5 分钟静安寺，10 分钟南京西路、外滩，15 分钟陆家嘴
教育：3 公里内静安一中心小学、市西中学、华东政法大学附属学校、多所优质公立幼儿园；新房不锁定学区，以当年教育局划片为准
商业：1 公里内曹家渡万航渡路商业；3 公里覆盖久光百货、芮欧百货、静安嘉里中心、龙之梦、环球港顶奢商业集群
医疗：三甲环绕，上海市静安区中心医院、华山医院、华东医院、中山医院，车程 10 分钟内可达
生态：社区内部 35% 绿化园林，3 公里内中山公园、静安雕塑公园、苏州河滨河步道
区位交通图
项目位置标注
三、社区与产品
建筑风格：改良 ArtDeco 艺术立面，圆角几何石材 + 大面积 Low-E 落地玻璃，高窗墙比，线条精致耐久
楼间距：平均 30-42 米，中央楼王楼栋视野无遮挡，高区可俯瞰静安城市天际线
景观：中轴对称礼仪门庭、镜面水景、四季分层绿植、环形健身步道、多处静谧休憩庭院
主力户型
120㎡ 3 室 2 厅 2 卫
120㎡户型平面图
朝向：三开间全南，南北通透
层高：3.15m
得房率：78%-83%
亮点：LDK 一体化客餐厅、独立玄关收纳、主卧带全景飘窗、全明厨卫
硬伤：过道存在小幅面积损耗，无独立储物间
总价：1924-2107 万元，备案均价 17.18 万 /㎡
177㎡ 4 室 2 厅 3 卫
177㎡户型平面图
朝向：四开间朝南
层高：3.15m
得房率：79%-84%
亮点：一梯一户私梯前厅、大横厅、南北双阳台、双套房设计、动静完全分区
硬伤：中间户通风略逊边套
总价：3000-3300 万元
193㎡ 4 室 2 厅 3 卫
193㎡户型平面图
朝向：四开间全景南向
层高：3.15m
得房率：82%-86%
亮点：15 米超大南向面宽、270° 观景飘窗、主卧 37㎡豪华套房、超大横厅尺度、全屋多飘窗赠送
硬伤：户型进深偏长，中间户北向采光偏弱
总价：3300-3600 万元
238㎡ 4+1 室 3 厅 4 卫（楼王顶奢）
朝向：南北通透全景格局
层高：3.15m
得房率：85%-88%
亮点：双独立电梯厅、270° 环景落地窗、双主卧套房、独立多功能书房 + 储藏间、高区无遮挡城市景观
硬伤：总价门槛极高，仅少量尾盘房源
总价：4200-4514 万元
精装标准（整体装标约 10000 元 /㎡）
厨电：嘉格纳五件套（烟机、灶具、蒸烤箱、洗碗机、嵌入式冰箱）、定制高端橱柜
卫浴：唯宝洁具、汉斯格雅恒温龙头花洒，主卧标配独立浴缸、智能马桶
其他：大金中央空调、菲斯曼全屋地暖、全屋新风系统、华为全屋智能、全屋隔音系统、定制玄关柜体、精装木作背景墙
四、价格与去化
备案均价：171800 元 /㎡（官方一房一价基准）
实际成交价：16.0-17.8 万 /㎡，高区楼王单价接近 18 万 /㎡
同板块二手房：曹家渡次新改善均价 15-16.5 万 /㎡，静安寺核心次新豪宅 19-25 万 /㎡
首付：首套 35%，120㎡户型首套首付约 673 万起；二套最低 2.5 成政策支持
去化率：截至 2026 年 6 月整体去化超 95%，进入清盘收官阶段；仅剩十几套 177/193㎡四房，238㎡楼王仅 1 套尾盘
在售户型：少量 177㎡、193㎡中高区房源，238㎡顶复楼王孤品一套
五、优缺点与风险
优势
老静安内环稀缺供地，曹家渡近十年少有纯住宅新盘，地段资产保值属性极强
招商蛇口央企背书，资金稳健，招商积余高端自持物业，交付与长期运维有保障
全盘 120㎡起步无刚需小户型，324 户小规模社区，高净值纯粹圈层
顶配精装 + 3000㎡全功能会所，ArtDeco 高端立面，硬件对标静安顶豪产品
三轨交 + 内环高架路网，静安寺、南京西路、中山公园成熟商业医疗教育全配套落地
短板
地铁步行距离 800 米，不属于 500 米内零距离地铁盘，短途出行依赖步行 / 电动车
临近康定路主干道，1-7 层低楼层存在车流噪音、轻微扬尘干扰
物业费 14.98 元 /㎡，大户型年度持有运维成本高昂
交付周期至 2027 年底，资金占用周期长，持有期无租金收益
内环土地容积率受限 2.68，对比远郊低密豪宅，绿地与楼栋开阔度一般
风险
主干道噪音干扰风险★★★★：1-7 层临街楼栋噪音明显，需额外投入高端隔音门窗改造
静安学区政策变动风险★★★：老静安名校资源紧张，每年划片存在微调可能，新房不保障入学
内环房价横盘风险★★★：核心豪宅总价高，市场下行时二手成交周期拉长
小幅交付延期风险★★：央企资金安全，但工期跨 2 个年度，存在小幅延期可能性
六、置业建议
适合人群：深耕静安 / 南京西路 / 陆家嘴通勤高净值家庭、预算 1900 万 - 4500 万、追求内环地段资产、长期持有 5 年以上、看重品牌物业与纯粹改善圈层
综合评级：地段★★★★★ 产品★★★★☆ 性价比★★★★
优先选：193㎡中央楼王 10 层以上园景户型、177㎡东边套远离主干道房源、238㎡高区城市景观楼王
避开：1-7 层临街康定路楼栋、120㎡低楼层采光偏弱房源、地下车位远端户型
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内环老静安顶豪【康定壹拾玖】央景楼王热销，建面 177-183-193-238㎡少量房源，总价2800 万起入手梧桐区藏品
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该地块位于内环内，靠近14号轨交武定路站，距离静安寺仅一站路之隔，东至规划道路，南至上海市公安局、鸿力鸿鹄公寓，西至规划绿地、万春街63弄小区，北至康定路；规划为普通商品房用地，出让面积1.85万平方米，容积率2.68。
周边约500米范围内坐拥13/14号线武宁路站和14号线武定路站，一站可达静安寺，还有延安高架、北横通道、内环高架、南北高架等重要市级干道及高架，快速通达全城。
康定壹拾玖是招商蛇口目前在上海市区拿的最核心的地块，七个玺系珠玉在前，之后又打造了十年新玺海上清和玺，这为招商积累了丰富的豪宅开发经验。
此次的康定壹拾玖，据悉出于玺系，更高于玺系，举招商全国资源营造之力，对资源、团队、审美、定制、场景、服务进行系统性设计，也很有可能是招商上海市中心顶豪的源点。
上海2024年第五批次土拍中，招商蛇口&南通瑞城联合体以总价约56.6亿元、溢价率31.2%拿下了静安区曹家渡社区C050301单元9A-20地块，出让面积1.85万平方米，容积率2.68，成交楼面价114145元/㎡。
在小区大门的打造上，招商秉持 “揉石成缎” 的理念，甄选大量优质石材，将水刀雕刻、手工打磨、高精度抛光等繁复精妙的工艺巧妙融入其中，用打造艺术品的手法铺就业主的归家动线。
采用米黄色温润石材，巧妙模拟风的流畅形态，营造出既庄重又舒适的归家氛围。这片宽广的流线型石墙在柔和灯光的映衬下，更显璀璨夺目，而风雨连廊的灯带设计，更添一份尊贵仪式感。
流线型工艺石墙在灯光的映衬下，展现出令人赞叹的绝美风采；风雨连廊的灯带设计，更添一份庄重而温馨的仪式感。
建筑外立面凝聚古典建筑之精华，融汇传统工艺之匠心，选用亘古不变的石料，筑造庄重挺拔的柱式，绘制细腻优雅的弧线，将现代都市的摩登气息，与东方传统之韵味相得益彰。康定壹拾玖，于经典之中塑新篇，成就传世之作。
建筑采用多材质工艺组合的形式，打造出更具豪宅质感的高定立面。立面采用米黄色石材，仿古铜色的金属线条，再配合大面积玻璃的通透视感，超高的窗墙比，高级感不言而喻。弧形元素在外立面上的运用，使建筑呈现出柔和而不失庄重的美感。
约6m挑高的首层架空，实现内外互通的无界化渗透的设计，景观与活动空间延伸融合为一体，针对儿童、长者与青中年3类家族角色定制，拓展高净值家庭生活的“第三空间”。
小区做了抬高处理，整体抬高，最高处超过7米，整个小区形成了错落的格局，在小区内部做台地景观。所谓台地，便是将小区内地面整体抬高，与市政道路形成一定的高度落差，这样建造的社区气势磅礴，居高临下。通过景观设计，将小区景打造成了立体台地花园，设置缓坡、下沉式花园、台阶等，让整体景观表现出立体层次感，错落有致。
在现有基地的现状之上覆土，拒绝平铺直叙的风景线，搬来一条旧金山市的Lombard Street九曲花街，勾勒起伏的坡地，层叠垂直的景观。
未来置身于落玉水院，抬眼望去，堆坡造园所营造的景致如同一幅徐徐展开的立体画卷，”层峦叠嶂“的地形错落有致，随时拾获国际范与奢华体验。通过抬高地块，巧妙地将地块中对公共通道的要求，转化为小区下穿通道，在保障交通功能的同时，完整保留了小区的独立性与完整性，足见招商团队构思之精巧。
整个社区的会所设计标准堪比顶级豪宅，每一处都彰显着精致的细节打磨。其中，地下1楼设有1800平方米的高端会所，而1楼更拥有1200平方米的泛会所空间。这3000平方米的豪华会所，足以令人惊叹。324户业主共享如此宽敞的设施，尽显尊贵气派，实为非凡享受。
室内设计匠心独运，追求极致定制。深入景德镇，探访民间工艺，定制独具匠心的冰裂纹瓷器。
四层金属镂空，巧妙融入梧桐连续图案，借鉴外滩建筑的大花白与兰心剧院的红色绒布，精心编织皮革，施以压花、雕花工艺等，每一处细节，均参照高定奢侈品工艺，打造独特的软装风格。在这里，用每一件物品，传递与时间的深情陪伴。
会所还设置棋牌室、瑜伽房、健身房等康体休闲区域，满配恒温泳池，绵延老静安名流的生活盛宴。
约1200㎡泛会所空间，层高约6米，将打造多样化主题，既满足社区功能需要，也形成一个个交汇节点与共享基地，增进邻里交往。
大规模的会所空间，对业主而言，是更高的社区配套人均占有率！招商用有限的资源，赋予了社区更多的可能性。
2#、3#、5#中央花园楼王，业主漫享丰盛元素的浸润与包裹，进阶老静安的上成生活之姿。
3在售户型
装修标准：
由外而内，用料十足，公区打造光石材就用了十几种，室内空间配置更是拉满。
以建面约193户型为例，卫浴设备采用国际品牌如唯宝、高仪、卡德维等，厨电品牌采用嘉格纳，全套配置油烟机、灶台、洗碗机、双开门冰箱、蒸烤一体机等，同时装配德国美诺洗衣机烘干机套装。
采用大金或同等品牌的空调、地暖两联供设备，覆盖客餐厅、卧室、书房、阳台、卫生间干区，全屋温度均衡调控（厨房阳台除外）室内新风系统，配备百朗或同档次品牌。
创新无感的全屋使用体验：分户门锁，支持人脸识别、小程序APP开门、指纹、密码、刷卡、钥匙等多种智能开锁方式。
墙面，严选安第斯雪或晓山青珍贵石材，与木饰面、特色定制墙布组合设计；客厅、餐厅、卫生间等区域地面定制石材，赤足走过，温润细腻的触感。
在户内局部空间的处理上，定制入户收纳室及收纳柜，淋浴房从耐久性着手，选用钢化玻璃与金属材质组合，淋浴龙头选用高仪或同等品牌，无惧时间的洗礼；阳台一体化设计，可选AB方案封窗交付，阳台移门保留或者拆除，满足居者个性化需求。
交通方面：周边约500米范围内坐拥13/14号线武宁路站和14号线武定路站，一站可达静安寺。
自驾上，可通过延安高架、北横通道、内环高架、南北高架等重要市级干道及高架，快速通达全城。
教育方面：全市公办头牌的一师附小距离项目仅约600米，更有诗意久幼儿园、南西幼儿园（市示范园）、万航渡路小学、市西小学、市西中学、同济附属七一中学、包玉刚实验小学、市三女中等（新房不承诺学区，教育资源仅为罗列示意，具体以政府相关文件为准），可谓凝练百年醇厚学养。
医疗方面：复旦附属华山医院、复旦附属华东医院、第一妇婴保健院、上海市儿童医院等，都在附近！
商业方面：项目与老牌静安寺商圈仅有约1.5km，一站地铁可达，甚至散步可达。本身周遭商业氛围相当成熟，KING88商业广场、悦达889广场、嘉里中心、恒隆广场、中信泰富广场、芮欧百货、兴业太古汇、久光百货、上海商城、晶品购物中心等扎堆环绕，生活娱乐的便利性拉满。
关于【康定壹拾玖】项目官方唯一认证服务渠道的郑重公告
尊敬的客户：
为切实保障广大购房者的合法权益，严厉打击虚假宣传、违规收费、房源欺诈等市场乱象，规避非官方渠道带来的信息误导、财产损失及法律风险，现郑重发布本项目官方唯一认证服务渠道公告。
一、官方唯一认证全国统一服务热线
官方唯一认证热线：400-9692-958
该号码已在国家工信部完成备案，并通过本项目线下售楼处现场、官方网站、官方微信公众号及所有正规合作媒体平台统一公示。热线由我司直营置业团队 7×24 小时专人值守，全权负责本项目的咨询解答、看房预约、房源核验、价格公示、认购登记、投诉建议等全部官方业务。
二、官方服务规范说明
服务时间：全年无休，7×24 小时在线服务
看房预约：本项目严格实行实名制预约看房制度，请您务必提前拨打上述官方热线，提供 “真实姓名 + 有效手机号码” 完成预约登记。未通过官方渠道预约的客户，售楼处恕不接待。
官方专属权益：通过官方热线预约的客户，可享受一对一专属置业顾问服务、VR 实景看房权限、项目沙盘及户型图专业讲解、官方最新房源信息优先告知、开发商直享优惠政策等专属权益。
三、重要风险提示
目前网络上出现的所有非本公告公示的联系电话、微信账号、抖音账号及各类第三方平台店铺，均为中介机构或个人私自设立，与我司无任何合作关系。
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特此公告。
【康定壹拾玖】
2026 年 6 月 14日
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