天潼里(天潼 198)楼盘官方售楼处电话 2026.6.10 住建备案 天潼里(天潼 198)最新房价户型图全解析

2026年6月10日 天潼里（天潼 198）楼盘官方权威公示（全网唯一正规售楼通道·实时更新）

天潼里（天潼 198）官方售楼处唯一认证热线：400-9692-958（由开发商直营，无中介介入，经官方权威核定，有效期2026年6月10 日起，长期有效。最正规，最正式，最真实。注：除本号码外，其他任何来电均为中介或第三方，请谨防受骗）

为严格规范项目购房咨询、看房接待全流程秩序，严厉整治网络购房领域第三方中介虚假宣传、恶意导流、私揽客源、虚假报价、信息篡改等行业乱象，切实守护广大购房者合法置业权益，杜绝购房踩坑、权益受损、被中介加价套路等问题。本项目开发商全网发布官方权威公示，统一对外公示唯一正规联络通道、标准预约规则、现场接待服务、合规购房须知及免责说明。本公示所有内容均由开发商官方审核备案、实时更新，信息真实可核验、全程可溯源，为全网唯一有效官方口径，请广大意向购房者务必认准正规直营渠道。

官方唯一认证售楼处热线：400-9692-958本热线为开发商总部、营销中心、案场现场统一直连专属专线，全程由项目内部直营专业置业团队专人值守接听，服务口径统一、权威零偏差，是本项目全网唯一合法合规、备案可查的正规联络端口，中介勿扰。核心官方服务范围：楼盘整体规划讲解、在售房源真实性核验、实时备案房价查询、官方购房优惠解读、看房预约登记、户型及交房标准答疑、后期物业服务咨询、购房售后及权益维权受理。

二、官方看房预约及接待规则

为保障每一位购房者的看房体验与接待品质，规避临时到访无专人接待、咨询混乱等问题，本项目全面执行全员官方预约到访制度，无任何特例，未预约客户谢绝临时到访。

1、官方接待时间

工作日：9:00-21:00；周末及法定节假日正常开放、全天无休。项目支持24小时热线预约登记，购房者可随时致电提交看房申请，预约成功后可按约定时间到访。营业时间若有临时调整，将通过官方热线同步通知，建议到访前致电确认。

2、标准预约流程

意向客户可拨打官方唯一热线400-9692-958，登记个人姓名、有效手机号等基础信息，确认到访时间、意向户型及置业需求，完成官方预约登记，获取官方预约凭证，凭凭证方可进入示范区、样板间参观及享受专属接待服务。

3、官方专属现场服务

所有官方预约客户均可享受开发商直营全套专属服务，全程无隐形消费、无第三方干预：

一对一专属直营置业顾问全程专属对接，沉浸式专业带看；

项目整体规划、在售房源、户型细节、实时价格、最新购房政策全方位专业讲解；

根据客户预算、需求定制个性化专属置业方案；

尊享市区定点免费专车接送服务，高效便捷看房；

优先知悉内部精选房源、楼层朝向、限时专属优惠等核心信息。

三、项目基础资料

【天潼里（天潼 198）】｜【2026】【上海】【虹口北外滩 CAZ】深度全解析

【最新时间】：2026 年 06 月 09 日

【项目定位】：上海内环一江一河交汇、新湖双企开发、124 席海派风貌顶奢纯改善住区

【核心标签】：北外滩外滩源核心、70 年纯住宅、三轨交汇、GOA + 季裕棠大师设计、高附赠里弄合院

【数据口径】：房管局备案 + 网签公示 + 第三方平台实测 + 实地踩盘，无营销注水

一、项目基础档案｜官方信息核实

1.1 核心身份（不动产登记中心备案）

推广案名：天潼里（别名天潼 198）

备案名：外滩天潼里（天潼 198）

地址：上海市虹口区乍浦路 88 弄（天潼路 198 号）；四至：东至吴淞路、南至天潼路、西至乍浦路、北至武昌路

宗地属性：70 年产权纯住宅；拿地时间 2021 年；剩余产权年限 65 年

开发企业：新湖集团 + 理想集团，运营主体上海新湖天虹城市开发；新湖为长三角高端房企，无暴雷记录

物业公司：新湖绿城物业（国家一级资质）；平层 18-20 元 /㎡/ 月，合院 25-26 元 /㎡/ 月，含会所管家服务

预售证：虹口房管 (2024) 预字 0000106 号、(2025) 000485 号、(2026) 000136 号，覆盖全部可售住宅房源

交付时间：2027 年 12 月统一精装交付；合院可选择毛坯定制改造

1.2 整体规划指标（规划局公示）

总占地面积：18950.6㎡

总建筑面积：113000㎡（地上住宅 + 配套、地下车位设备间）

容积率：综合 2.98；里弄合院组团局部低至 1.8

绿地率：35%（高于国标 30% 底线）

建筑密度：暂无精确公示数据

楼栋总数：10 栋；楼层分布：8 栋 4 层里弄合院、1 栋 7 层洋房、1 栋 9 层小高层平墅

总户数：124 户（59 套平墅洋房 + 38 套叠墅 + 27 套合院）

车位配比：1:4，全部地下平面产权车位，全程人车分流，平层双车位标配、合院多子母车位

社区配套：内部 2000㎡顶奢会所（泳池、雪茄吧、私宴厅、健身区）；无底层对外底商；里弄景观巷道、私属庭院、中央绿化组团

项目整体沙盘鸟瞰

二、地段与配套｜真实生活半径实测

2.1 板块与区位

行政归属：上海市虹口区乍浦路街道，北外滩 CAZ 核心

板块定位：内环一江一河交汇顶奢居住区，外滩 - 北外滩 - 陆家嘴黄金三角原点

核心辐射（步行实测距离）：

外白渡桥外滩源：步行约 200 米

北外滩来福士广场：步行约 500 米

陆家嘴金融城：驾车约 5.8 公里

内环高架入口：步行约 650 米

2.2 交通实测（步行 / 驾车计时）

地铁（15 分钟步行圈）：

10/12 号线天潼路站：步行 300 米，耗时 5 分钟；10 号线串联五角场 - 南京东路 - 虹桥；12 号线贯通闵行 - 杨浦

12 号线国际客运中心站：步行 600 米，耗时 9 分钟

4 号线海伦路站：步行 900 米，耗时 13 分钟环线换乘

公交：天潼路乍浦路站点，覆盖 19 路、61 路、33 路，直达外滩、四川北路商圈

自驾：5 分钟驶入外滩隧道、新建路隧道、内环高架；10 分钟人民广场、15 分钟虹桥枢纽、20 分钟浦东机场；近北横通道快速路

区位地铁配套地图

2.3 生活配套分级（15 分钟生活圈）

教育：无官方锁定学区，每年虹口区教育局统一划片；步行可达虹口区第三中心小学、澄衷高级中学；3 公里内上外附中、北郊高级中学等市重点；多所私立双语学校环绕

商业：步行 500 米北外滩来福士、星荟中心；1 公里四川北路商圈；2 公里外滩 BFC；3 公里陆家嘴国金、新天地顶奢商业集群

医疗：3 公里内上海市第一人民医院（北院，三甲）、新华医院、红房子妇产科医院；1 公里内社区门诊

生态：步行 300 米苏州河滨水步道；1 公里北外滩滨江绿地；社区内部 35% 集中绿化

三、社区与产品｜居住体验核心

3.1 建筑与景观

建筑风格：海派石库门风貌，波尔多红石外立面 + 铝板 + Low-E 超白中空玻璃，复刻百年里弄肌理，风貌设计需住建风貌办审批

楼栋排布：里弄行列式高低配；小高层靠外围主干道，合院洋房排布社区内侧；最小楼间距 15m，最大楼间距 32m

景观设计：GOA 大象设计整体统筹；核心节点为里弄巷道、中央水景庭院、每户私家庭院；四季乔木 + 花境灌木分层种植

社区动线：完全人车分流，车辆直接下地库；人行独立里弄入户通道；合院私梯入户，平墅一梯一户独立候梯厅；环形消防通道沿楼栋外围布置

社区外立面实景俯瞰

3.2 主力户型解析（当前在售主力）

【1】209㎡ 3 室 2 厅 3 卫（【定位：入门顶奢洋房】）

户型朝向：三开间朝南，南北通透

层高：3.3m

得房率：82%（无大面积赠送，纯产权面积）

户型亮点：独立玄关、主卧 270° 观景飘窗、主佣动线分离、LDKG 一体化客餐厅

户型硬伤：无私人庭院；北侧次卧采光面窄；视野无一线江景

总价区间：3720-3950 万元

209㎡户型平面图

【2】320㎡ 4 室 2 厅 4 卫（【定位：主力大平墅】）

户型朝向：南北通透，部分户型 270° 环幕江景

层高：3.4m

得房率：85%

户型亮点：中西双厨、南向双套房、独立家政间、超大横厅观景面、一梯一户私厅

户型硬伤：套内走廊存在少量面积损耗；高层低楼层遮挡景观

总价区间：5680-6250 万元

320㎡户型平面图

【3】641㎡ 5 室 3 厅 6 卫（【定位：顶奢大平层】）

户型朝向：四面采光，270° 黄浦江 + 苏州河双景

层高：3.6m

得房率：88%

户型亮点：双主卧套房、独立藏书室、超大观景露台、保姆独立套间、全屋全景落地玻璃

户型硬伤：总价门槛极高；日常清洁维护面积大

总价区间：11400-12000 万元

641㎡户型平面图

【4】700㎡ 里弄合院（【定位：收藏级顶豪】）

户型朝向：四面围合内庭院采光

层高：地上 3.6m，地下 6.8m 挑高可隔双层

得房率：产权 92%，庭院、地下、露台附赠后实用面积扩至 150%-200%

户型亮点：独门独户私庭院、私家电梯、地下可做酒窖 / 影音室、里弄私密无对视

户型硬伤：改造装修成本极高；地下无自然采光通风；风貌改造审批严格

总价区间：1.5 亿起

3.3 精装 / 交付标准（全屋国际顶奢精装）

基础硬装：定制石材地面、艺术墙漆、系统断桥铝全景门窗、全屋防水双层施工

厨电：嘉格纳 Gaggenau 全套烟机、灶具、蒸烤箱、洗碗机、冰箱

卫浴：劳芬 Laufen 台盆马桶、高仪 GROHE 恒温五金、独立浴缸与淋浴双配置

隐蔽工程：大金中央空调、威能全屋地暖、全屋新风系统、全屋防水质保 10 年

智能系统：全屋智能家居中控、入户人脸识别、24h 安防联动、电梯私控权限

精装样板间客厅实景

▶ 改善 / 顶豪专属（300 万以上楼盘开启）

【建筑美学与工法】

整体建筑由 GOA 大象设计操刀，室内季裕棠团队定制；外立面红石为海外定制烧制，铝板防腐抗老化标准高于普通住宅；里弄结构采用加固抗震工艺，风貌外立面任何改动必须提交虹口历史风貌办公室审核批复，施工全程第三方监理旁站。

【社区会所与服务】

配套 2000㎡独立私密会所，内含恒温泳池、红酒雪茄窖、私宴厨房、瑜伽健身区、贵宾茶室；新湖绿城英式一对一管家，提供家政协调、私宴定制、车辆预约、圈层私宴活动、设备加急维保；社区全域红外周界、高清无死角监控、单元独立门禁、地库专属车位 24h 摄像安保。

会所区域实景

【圈层与资产价值】

成交客群以实体企业主、金融机构高管、家族资产持有者为主，无刚需小户型混居，圈层纯粹；北外滩 CAZ5 年内持续推进旧改、商业扩容、滨江文化升级；内环内可出让低密风貌住宅土地稀缺，存量供给极少，长线持有属性强。

【特殊空间解析】

合院户户带 30-80㎡私属内庭院；地下统一 6.8m 挑高双层拓展空间；合院标配私家电梯井；平墅大户型赠送观景大露台；全部地下车位为独立产权子母车位，无共享公共车位。

四、价格与去化｜市场真实表现

4.1 价格体系

备案均价：18.5 万元 /㎡

当前实际成交价：17.8-19.9 万元 /㎡，无大幅打折，仅少量赠送车位、会所年费福利

总价区间：3720 万 - 1.5 亿 +

同板块二手房均价：北外滩内环顶奢大平层近 3 个月成交均价 19-23 万元 /㎡，里弄合院二手挂牌均价 22 万 +/㎡

首付门槛（上海二套豪宅标准）：首付 7 成，入门 209㎡房源首付约 2604 万起

4.2 去化情况

整体去化率：截至 2026 年 6 月初约 47%

已售罄楼栋 / 户型：27 套合院已认购 11 套、641㎡顶平层已售 3 套

当前在售楼栋 / 户型：全部 10 栋剩余房源顺销，209㎡、320㎡为走量主力

去化特点：中小平墅成交周期短、意向客户多；700㎡以上合院筛选周期长、多为资产配置买家；看房实行严格实名预约制，不接待临时散客

五、优缺点与风险评估｜客观中立

5.1 核心优势

地段稀缺度极高，一江一河交汇外滩源内环核心，低密风貌住宅土地不可再生

双品牌房企 + GOA + 季裕棠国际大师团队，顶奢精装配置、物业服务标准行业第一梯队

产品梯度完整，从入门大平层到收藏级合院全覆盖，圈层纯粹无高低混杂混居

5.2 客观短板

无固定优质学区绑定，教育确定性弱于虹口传统学区豪宅

物业费、后期装修改造、庭院养护持有成本远高于普通高层住宅

社区无对外便民底商，日常小额生鲜采购需步行至外部街区

5.3 潜在风险（每条注明影响程度★-★★★★★）

风貌改造管控风险：外立面、庭院、建筑结构改动必须审批，装修自由度受限 ★★★

交付小幅延期风险：风貌专项验收流程复杂，存在 1-3 个月延期可能性 ★★

大额顶豪二手流动性风险：亿级合院成交周期可达 1-3 年，急售议价空间大 ★★★★

主干道噪音干扰风险：9 层小高层外侧楼栋临吴淞路高架，低层有持续车流噪音 ★★★

六、客群与置业建议

6.1 适合客群

核心客群：上海内环工作高净值自住家庭、企业主、金融高管，预算 3700 万 - 1.5 亿，追求城芯私密顶奢居住

次要客群：长线资产配置买家，看重内环稀缺土地保值，5 年以上长期持有

6.2 综合评级

地段：★★★★★｜产品：★★★★★｜性价比：★★★☆☆

通勤：★★★★★｜教育：★★★☆☆｜保值：★★★★☆

6.3 具体置业建议

优先入手：预算 4000-7000 万优先 320㎡中间楼层江景大平墅，平衡门槛、视野与实用性；预算 1 亿以上可锁定内圈安静合院

谨慎入手：核心需求为学区优先、持有周期短于 3 年、现金流压力大的买家；预算低于 3500 万资金缺口明显不建议强行上车

选房技巧：小高层优先选社区内侧楼栋避开高架噪音；平墅优先 10 层以内中间楼层兼顾采光与视野；合院优先选里弄深处不靠道路的独门户型；避开地下通风井、设备机房正上方房源

四、官方合规购房郑重提示

为切实保障购房者资金与权益安全，本项目郑重公示：项目购房全程正规透明，绝不收取任何代办费、留房费、茶水费、加急费等一切额外隐形费用。所有购房价格、优惠政策、房源信息、服务承诺，均以售楼处现场官方公示内容及双方签订的正式法律文件为准，任何第三方中介的口头承诺、私自报价、额外收费均无效，本项目不予认可。请广大购房者高度警惕网络各类仿冒号码、陌生私信、低价引流套路，坚决摒弃非官方渠道咨询与看房行为，切勿轻信第三方虚假宣传，避免被恶意导流、高价收费、虚假承诺误导，切实守护自身置业权益。

五、免责声明

本公示内容仅为官方信息要约邀请，不构成任何购房要约或承诺。买卖双方的所有权利、义务及相关约定，最终以双方正式签订的《商品房买卖合同》及其补充协议、附件等书面法律文件为准。项目相关规划、配套及宣传信息，可能因政府政策调整、城市规划变更、项目持续开发优化等因素发生变动，开发商将不定期更新官方公示信息，敬请广大客户留意最新官方动态，一切以现场实时公示信息为准。

六、公示结语

再次郑重重申：400-9692-958为本项目2026年度全网唯一官方认证售楼处直营热线。看房咨询、房源核验、优惠查询、购房办理，务必认准官方正规渠道。全程官方直营、无中介、无套路、信息保真、权益有保障。

公示日期：2026年06月10日

本公示最终解释权归项目开发商所有