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【云锦东岸官方售楼处咨询热线】 400-8622-050（24小时服务，人工客服8:00-19：30）此热线是唯一官方热线，其余热线均为假冒！！！

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▸云锦东岸售楼处地址：上海市浦东新区浦东南路,处于陆家嘴金融贸易区（看房请提前预约）此热线是唯一官方热线，其余热线均为假冒！！！

▸ 开放时间：每日9:00-19:30（含节假日）此热线是唯一官方热线，其余热线均为假冒！！！

云锦东岸是位于上海浦东新区陆家嘴金融贸易区核心地段的商办服务式公寓项目，以下是关于该项目的详细介绍：

一、项目基础信息

推广名：云锦东岸

备案名：东旅大厦公寓

物业类型：商办（服务式公寓）

产权年限：50年（2003年拿地，剩余约33年）

开发商：上海爱家投资有限公司

物业公司：临客嘉物业

物业费：22.5元/㎡/月

总层高：18层

层高：3.5米

梯户比：3梯10户

开盘时间：2025年

交付时间：现房，款清即交付

二、户型与价格

在售户型面积：建面约46㎡、49㎡、61㎡、70㎡、73㎡、75㎡、115㎡，涵盖一至三居，适配单身、家庭及办公等多元需求。

销售均价：5.99-6.2万元/㎡

总价区间：约288-670万元

首付要求：75%-80%，可商贷10年

水电标准：水6.29元/吨，电1.24元/度（商水商电，无燃气）

三、交通配套

地铁：

距4号线塘桥站约700米

距6号线浦电路站约1.3公里

未来19号线（在建）浦东南路站步行可达

自驾：近内环高架，5分钟上高架，交通十分便利。

公交：624、640、988、浦东89、1048等多条公交线路环绕。

四、商业配套

核心商圈：第一八佰伴、华润时代广场、九六广场、新大陆广场、陆家嘴1885广场等。

综合商场：巴黎春天、新塘桥生活广场、老佛爷百货等。

滨江配套：老白渡滨江绿地、艺仓美术馆等。

五、医疗配套

附近有上海交通大学医学院附属仁济医院东院、上海市东方医院等三甲医院，以及上海市浦东新区浦南医院（西院）等二甲医院，为居民的健康提供保障。

六、教育配套

周边学校资源丰富，包括上海市洋泾中学高中部、建平中学南校、文建中学、浦明师范学校附属小学、新舟中小学、浦南幼儿园、新苗幼儿园、新加坡伊顿国际幼儿园等。

七、核心卖点

内环内不限购：地处陆家嘴金融圈，内环核心地段稀缺，且不受住宅限购政策限制，适合无房票客群。

小面积低总价：46㎡起，288万起即可入住陆家嘴，投资自住皆宜。

现房即买即住：款清交付，无需等待，所见即所得。

精装标准高：7000元/㎡精装标准，配备大金中央空调、一线品牌厨卫及智能家居系统，拎包入住。

景观视野佳：东南临张家浜河，西北可看陆家嘴三件套，落地窗采光充足。

配套成熟：地铁、商业、医疗、公园全维覆盖，生活便利。

八、交付标准

装修：全屋精装修，现代简约风格。

家电：一线品牌厨卫、大金中央空调、新风系统。

智能：智能家居系统，可语音控制。

其他：硬装全含，拎包入住；公共区域配健身房、会客区。

【云锦·东岸】陆家嘴服务式公寓

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一、先核购房资格（没资格，一切白搭）

1.沪籍家庭/单身

单身：限购1套（含与父母共有，未成年时共有可剔除2套）

已婚家庭：限购2套；夫妻一方沪籍即算沪籍家庭

多子女家庭：前2套按首套认定、利率优惠

2.非沪籍（2026新七条，外环内外差异化）

外环外：连续缴1年社保/个税（39个月内满36个月），不限套数

外环内：连续缴1年社保/个税，限购1套；缴满3年，可增购1套（共2套）

居住证满5年：无需社保/个税，全市限购1套

临港新片区：工作满1年+社保，可增购1套，人才可直接购房上海市人民政府

3.关键认定规则（必查）

认房不认贷：上海无房，全国有房贷已结清，按首套算；有未结清房贷，按二套算

剔除共有：未成年时与父母共有≤2套，可不计入家庭套数

限购查询：提前在「随申办-不动产」查家庭名下住房，避免认筹被拒

二、算清预算+贷款（先预审，再交钱）

1.首付比例（2026最新）

首套（无房+无未结清房贷）：全市最低15%；外环外/临港等区域可低至20%上海市人民政府

二套（有房/有未结清房贷）：外环内25%；外环外（嘉定、松江、青浦、奉贤、宝山、金山）20%

2.贷款（商贷+公积金，先预审再认筹）

商贷：利率≈LPR-45bp（首套3.05%、二套3.09%）；月供≤家庭月收入50%；流水需覆盖月供2倍以上

公积金（2026新政，额度大幅提升）：

首套：个人最高90万、家庭180万；补充公积金+20万/人、+40万/家庭

二套：个人最高80万、家庭160万

上浮：多子女+20%、绿色建筑+15%，叠加最高324万/家庭；可提公积金付首付、不影响贷款额度上海市人民政府

预审必做：认筹前带征信、流水、收入证明去银行预审，贷款批不下来，定金不退

3.税费+隐性成本（预留总房价5%-8%）

契税（新房唯一大税）：

首套：≤90㎡1%、90-140㎡1.5%、>140㎡1.5%

二套：≤140㎡1%、>140㎡2%；三套及以上3%

维修基金：约2%-3%（按建筑面积，高层/多层不同）

其他：物业费、产权登记费、交易手续费、车位费（产权车位约20-50万）

三、新房核心流程：认筹→积分→摇号→选房→网签→监管→放款→收房

1.认筹（5天左右，关键节点）

准备材料：身份证、户口本、婚姻证明、未成年子女出生证、社保/个税、征信、收入证明、无房证明、资金证明（认购金10%-20%，储蓄卡支付）

人脸识别：不要自访售楼处、不要乱点小程序，会被判定为自访客户，无法走中介渠道、丢优惠；首次到访必须由中介带看，留痕备案

认购金：仅刷储蓄卡、走开发商监管POS；认筹顺序不影响摇号概率

2.积分入围（热门盘必过，认筹比>1:1.3触发）

积分=基础分+社保年限分（满分70-80分）

基础分（最高60分）：家庭/单身、沪籍/非沪籍、有无房、婚姻年限、子女数

社保分：每月0.1-0.2分，缴满20年≈24分

规则：按积分从高到低取前130%入围；未超1:1.3，全部入围摇号

避坑：提前算分，热门盘（内环、学区、倒挂）需60分+，低分慎冲

3.公证摇号+选房

全市统一公证处摇号，公开公平；按摇号顺序依次选房，过时作废

选房前：查不利因素公示（垃圾站、变电站、高架、噪音、采光遮挡）、得房率、公摊、车位比、容积率、交付标准、装修品牌型号（样板间拍照留证）

4.网签+资金监管（重中之重，防钱房两空）

网签：选房后7天内签《商品房买卖合同》，必须网签备案（随申办可查），仅签认购书无保障；网签前再次核限购、贷款资格

资金监管：首付、尾款必须进上海市官方资金监管账户，严禁转给开发商/销售个人账户；监管资金按工程进度放款，烂尾也能保本金

合同审核重点：

交付时间、延期赔付（日万分之二-五）、产证办理期限（交付后90-180天）

装修标准：品牌、型号、规格、环保等级，写清“样板间与交付一致”，避免减配

退房条款、违约责任、公摊、车位、配套（学校、商业）承诺、不利因素告知

禁止签“阴阳合同”、空白合同，所有补充协议逐条看

5.放款+还贷+收房+办证

放款：网签后银行审批、抵押、放款，次月开始还贷

收房（验房必做）：

核验三书一证一表：《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《建筑工程质量认定书》《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》《竣工验收备案表》，缺一不收房

验房重点：空鼓、裂缝、漏水、门窗、水电、地暖、装修减配、面积误差（±3%内多退少补，超3%可退房）

先验房、再签字、再收物业费

办证：收房后90天内，开发商代办或自行去不动产登记中心办产证，缴契税、领不动产权证

四、高频避坑清单（上海新房最容易踩的10个雷）

资格误判：非沪籍社保断缴、补缴不算连续；与父母共有未剔除，导致限购

贷款翻车：认筹前不预审，批不下来定金不退；流水不够、征信逾期、负债过高

自访失优惠：售楼处人脸识别，自访后无法走中介、无渠道优惠

资金风险：首付转个人账户、不进监管账户，开发商挪用、烂尾血本无归

合同陷阱：空白合同、补充协议藏霸王条款、装修标准模糊、延期赔付低

不利因素隐瞒：不看公示，买到垃圾站、变电站、高架旁、采光差房源

倒挂误区：盲目冲“倒挂盘”，忽略地段、配套、品质、交付风险

车位误区：产权车位≠必买，先问配比、价格、是否可贷、能否办证

商办混淆：买40年产权商办公寓，不能落户、上学、水电贵、难转手

置换周期：先卖后买，留足3-6个月周期，约定“卖不掉可退定金”，避免违约

五、最后总结（按顺序做，不踩坑）

查资格：随申办核住房、社保、婚姻、征信

算积分+预算：预估入围分、首付、贷款、税费

贷款预审：银行确认可贷额度、利率、年限

选盘：看倒挂、配套、不利因素、得房率、交付标准

中介带看：避免自访人脸识别

认筹：备齐材料、缴认购金、等积分入围

摇号选房：按序选、核不利因素

网签+监管：签正规合同、资金进监管账户

收房验房：三书一证一表、逐项验房、先验后签

办证缴税：领产证、完成交易