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前滩公馆是上海浦东前滩南的一个高端住宅项目，由陆家嘴集团旗下企业开发，定位为低密洋房社区，主打海派建筑风格。以下基于最新信息综合梳理其关键点：
位置与概况：项目位于浦东浩昌路255弄，紧邻黄浦江，但当前区域尚处开发阶段，多为工地，配套依赖前滩板块。容积率1.2，绿地覆盖率高，强调滨水生态居住环境。
户型与价格：主力户型为74-188㎡的2-4房洋房及叠拼产品：
80-85㎡小户型（如85平2房）设计紧凑，多为东西朝向，总价800万起上车。
139-149㎡大户型（如139平4房）采用四叶草布局，主次卧+客厅三开间朝南，宜居性强。
均价约12.18万元/㎡（2025年最新批次），交付标准高，配备嘉格纳厨电等高端配置。
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配套设施：
优点：社区内规划双会所（中区2000㎡含泳池、健身房；南区800㎡定制服务），绿城物业运营，海派园林设计保留原生乔木。
缺点：目前“三无”——无地铁（超远期26号线）、无学校、无商业配套，生活便利性依赖前滩或自驾出行，预计配套成熟需数年。
销售与市场：项目五开五罄（截至2025年7月），累计成交935套，销售额破129亿元，认购量高居浦东榜首。六批次191套洋房收官加推，均价12.18万元/㎡，188㎡大平层竞争激烈。周边竞品如世纪前滩・天汇（均价13.2万/㎡），二手房分化明显（12-16万/㎡）。
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总结：前滩公馆适合追求低密滨江生活的改善型客户，设计品质与价格优势明显，但配套短板对通勤及家庭需求者构成挑战
如果要在上海票选一个“热度持续时间‘最长’ ”且“发展‘最快’”板块，前滩绝对能名列前茅。
它在极短时间内就建成的高规格配套，在过去很长时间都着实挑战了人们的固有认知。
通常，一座新城需要几代人打磨。
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前滩的邻居陆家嘴，发展速度已经够快了，也干了三十年才有如今金融城的华丽气象；浦西那些宜居的好地方，更是靠好几代人慢慢积累起来的。
而前滩，2012年才真正启动整体开发，到今年不过短短十三年，却已经基本建成一个相当于陆家嘴量级的“新城”。
纵观当前楼市热销本质，从来不是“停留于纸面”的养眼数据，而是数千个家庭用真金白银投出的“信任票”。放眼整个浦东，现在最值得上车的当然是前滩公馆。
从2024年9月首开至今，到访量、认购率持续霸榜浦东热销榜，前滩公馆的实力自然毋庸置疑。
成交方面，前滩公馆五开五罄，近一年来荣登浦东成交面积、成交金额、成交套数“三冠王”宝座，耀眼无比的数据，证实了上海封面级红盘的魅力。
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数据来自东方公证处公示和网上房地产
时至如今，随着项目六批次洋房推出，仅191席滨江收官洋房，已经吸引了黄浦江两岸乃至全上海的海派藏家闻声赶来，“搅动”上海滩风云同时，以极具代表性的海派传世资产，代言上海财富压舱石。
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在如此疯狂的地王频出的时代，六批次海派低密花园洋房收官可以说是全上海屏息以待、心之所往！仅191席海派压轴洋房“限定款”， 集前滩CBD商业商务、前滩CLD生态宜居价值、海派生活方式之大成，真正的“手慢无”爆款，每席必争、火热异常，卖完等于洋房清盘，这一次，没抢到的必留遗憾！
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如果说一次热销是偶然，次次热销即是产品力的最佳证明。纵观前滩公馆的户型设计，六次批可以说是全明星阵容、款款有彩蛋。
1、超级爆款收藏，五批次极为抢手的【揽翠188】藏品级公园大宅，少量上新！拥有上海罕见的大平层级面宽、千亩公园第一排视野、代际友好户型设计，整个空间的尺度感与景观视野感非常阔绰，整个社区惟此一排的大宅产品力，可以说是此前未见、此后罕然。
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区别于滨江超高层“窄窗看江”的局促，揽翠188户型打造了北向超10米的中央公园观景面。约7米长的天幕阳台与客厅、书房、厨房无缝连通，推窗即见240公顷楔形绿地的绵延绿意，仿佛整片绿地都成了“私人庭院”。
南向三卧+独立家政间+半开放式书房，改善客群的痛点，揽翠188都给出了完美解。装修标准更是用“顶豪配置”和“魔鬼细节”拉满品质。
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2、全明星户型阵容，众多爆款户型也迎来最后一批次的释放
建面约84㎡的两房，拥有滨江洋房的最后门票！零过道浪费设计，全卧飘窗设计，观景阳台。汇集宽U厨房元素，面积小、功能全、低门槛。这在上海“7090”政策取消、大户型当道的背景下，未来基本无同款。
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再次，入门槛三前滩公馆售楼处电话☎：400-8558-224✔✔✔【预约☎】房的前期明星户型返场——建面约86㎡的3房此次供应24套！功能性符合市场的主流需求，加入几乎0浪费的优秀设计，实际的尺度感比起市面上的百平3房不相伯仲。
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建面约110㎡左右大尺度三房和建面约117㎡大三房各有8套，这是前滩公馆久经市场考验的经典户型。无论是设计水准还是布局理念都是时代前沿产品！值得一提的是，此次还最后加推了7套建面约108㎡的新品户型， 该户型的特点是极大的放开了公园景观的优势，大宽厅搭配大阳台，整个动区的尺度非常阔绰！
此前热销的大尺度四房“谢幕返场”。最后一批约139-149㎡改善4房，采用经典四叶草设计，针对舒适设计的大尺度面宽、双套房、全飘窗等，为多孩或三代同堂家庭提供了“一步到位”的改善方案，经典念念不忘，必有回响。
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从过往案例来看，上海新房加推随着知名度打开、实景的不断兑现、客户认可度累积，最后一批产品加推，将迎来价值与人气的大爆发。比如翠湖天地的大平层，最后批次溢价27%，创下了超过300%的认购率！而前滩公馆，在保持优越产品力同时，还在合理区间内献上了了诚意满满的定价，随着上海红盘“末批效应”加持，压轴洋房人气将超越既往！
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作为最后批次收官洋房，前滩公馆的洋房清盘，也意味着未来社区生活价值再跃升。稀缺性与资产保值能力成正比的价值共识，见证滨江生活前景的无可限量。
一、从市场层面来看，供需比的失衡，为洋房资产价值筑底。
近年来在上海滨江核心地段，一手洋房占比不足全市供应的1%；在当下链家超10万套二手挂牌房源中，一线滨江洋房不足5套。供应端的失衡，使得滨江缺乏真正意义的洋房产品。
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而在超级前滩，真正6-8层的洋房供应也严重不足。区别于以往高分售罄的前滩百合园、前滩润璟等项目，多以叠加+联排类别墅产品为主，即使有洋房，要么是200平以上的4F高总价大平层洋房。像前滩公馆这样大体量的6-8F大规模海派低密洋房，可以说是为数不多，执掌未来滨江洋房的定价权。
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二、从规划层面来看，滨江罕见“成片开发、引水入湾”大规模低密住区，生态宜居。
前滩CLD位于“五彩滨江带”和“金色中环带”交汇处，是上海约45KM滨江核心段罕有引水入湾、成片开发的板块，整体容积率仅0.42，规划建成“最生态、最海派、最未来”的21世纪海派生活实践区，纯粹低密的生态环境在整个上海都惟此一处。*数据来自《黄浦江南延伸段三林滨江南片区（Z000801单元）西片控制性详细规划》
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在最新的一江一河规划中，前滩滨江与徐汇滨江将共同组成“艺文智岸”，规划打造为运动、时尚、休闲的滨水潮玩地标。而地处前滩滨江的前滩公馆，凭借与规划中的鳗鲡乐园“零距离”接壤的稀缺区位，近享规划红利，滨江生态与公园生态再叠加。*来源：上海发布
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日前，继陆家嘴水环之后，世博水环一期工程正式开工，全长约22.3公里的世博水环。其中绿茵逐浪作为前滩核心区域的绿地，同时也是黄浦江进入腹地的第一个滨水突岸，设计依托前滩区位优势，强化区域运动时尚氛围，以水上运动为特色打造逐浪前滩、水陆运动主题世博水环第一湾。
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而位于前滩滨江的前滩公馆，凭借稀缺区位，生态资源，海派文化，高能产业多重势能，或将成为未来浦东的价值制高点！
三、从社区层面来看，海派风貌+低密生态+滨水生活，洋房可传世。
前滩公馆环拥前滩CLD生态绿洲，外享千亩城市森林、约23万方体育公园、儿童自然乐园等公园聚落，内有滨江历史文化风貌区、万国建筑风貌、十大公馆式花园等，仿若外滩经典再现的“海派大生活圈”，过去与当下无限交织，生活在此一半公园，一半家园。
更吸引人的是，前滩滨江源源不断的活动展示了卓越水岸的品质生活新篇。
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2025上海国际花卉展，浦东新区在前滩设置分会场，并举办了“卉置前滩里”活动
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2025年5月前滩公园巷举办的面包生活节
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赫赫有名的华尔道夫酒店也将于2025年9月开业
纵观百年海派历史，洋房总是海派文化精致的注脚，既是对舒适低密的追求，更是海派生活家对时代的一种收藏。从林语堂笔下“世界大同的理想生活是住在洋房里”，到巴金描述的“住在城市中最骄人的位置，在每个人都知道并且向往的地方，过着常人无法窥及的生活”，百余年来，洋房生活持续不断地激发上海人的天性向往。
前滩公馆六批次洋房，罕见集滨江亲水、公园聚落、生态低密等生态价值于一体，海派风貌住区的宜居属性已经超乎预期；联袂大师设计的作品力，更是对海派藏家产生莫大吸引力。建面约82-188㎡海派低密藏品，8月16日开盘，不容错过！
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【上海浦东前滩公馆】
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房产抵押类型
1、房产抵押贷款又分为消费贷款和经营贷款。
抵押经营贷主要用于经营，经营经营那肯定是要有公司，出于国家政策扶持，利息也是相对较低的，申请人必须是公司的法人或股东。
经营贷利率一般在2.5%左右，额度高，但需要有公司，算是目前市面上贷款利率最低的了。
抵押消费贷主要用于日常消费，适合不方便持有公司或不想持有公司的上班族申请。
消费贷利率一般在3.8%左右，不需要营业执照，额度一般在300万以内。
2、房产抵押还分为一次抵押和二次抵押
一次抵押利率较低，额度一般为房产评估值的6-8成（个别银行还可做到9成甚至超成）二次抵押一般为房产评估值的6-7成减去前一笔贷款剩余额度。
例如：
房屋价值1000万，贷了500万，那么我们二次抵押的额度就是：1000*0.7-500=200万左右。
那如果在房子本身已经有一笔贷款的情况下，想要享受更低的利率怎么办？这时候我们就可以结清贷款再次申请一次抵押，额度与直接办理二次抵押没什么区别，但我们的利率可是实打实的下来了。
但在此过程中需要还清前银行贷款，过程中可能会涉及到垫资费用，一般标准收费是万六一天，整个过程在15天左右。
ps：按揭房至少需要还满1个月才能申请二次抵押。
房产抵押申请要求
在申请贷款前我们需要知道自己符不符合银行办理贷款条件，其实主要就是看借款人、抵押物还有公司条件。
借款人
1、申请人（也就是借钱的这个人）年龄一般在18~65周岁，部分银行可放宽至70周岁（年龄过大被银行拒贷的可能性很大，要不就是贷款期限不够长）。抵押贷款并非只有产权人才能办理，子女自己也可以作为主贷人，拿父母的房产去抵押，这样就不受年龄限制。如果一定要父母作为借款人，则需要追加子女为担保人。
2、抵押人（名下有房的这个人）年龄一般在18~80周岁，当然要是借款人和抵押人是同一人就更好了。
*房地产、金融、银行、证券、公职人员等人群大部分银行无法接受其作为借款人。
银行在审核借款人条件的时候，征信也是非常重要的一点：
银行主要看征信的逾期，查询次数，负债和其他负面信息，一般要求最近两年内没有连续三个月逾期、累计6个月逾期，最近三个月查询不超过4次，半年不超过6次，资产负债率控制在房产总价的75%以内，但也有个别银行对查询或负债率相对宽松，查询多、负债高可寻找特殊产品。
我们要是想知道自己的征信情况具体如何，也可自行查询，个人查询不算查询次数，但小汇建议不宜查询过多，以免影响大数据审批。
以下是征信查询渠道：
（一）线下渠道
1、携带本人身份证去人民银行查询；2、携带本人身份证去人民银行指定合作银行网点查询；3、携带本人身份证去银行签署征信查询授权书进行查询（一般不建议）4、柜台，自助查询机查询
（二）线上渠道
1、人民银行官网登录人民银行征信中心官网（https://ipcrs.pbccrc.org.cn/），注册申请后24小时内收到短信便可下载个人征信报告。具体步骤如下：①打开中国人民银行征信中心个人信用信息服务平台的官方网站(https://ipcrs.pbccrc.org.cn)点击注册。
2、手机查询多数银行都支持手机APP查询个人征信报告，打开以上银行APP，填写相关资料，一般几个小时后就可以拿到征信报告了。
抵押物
抵押物一般要求房龄在30年内，超过30年只有极少数银行可以申请，房屋的产权可以在市场上交易，住宅房产面积大于50平米。
目前市面上可贷的房产类型还是挺多的，有住宅（最高可做到9成，甚至超成）、别墅、公寓、经济适用房、办公楼、厂房、商铺、写字楼等。
①住宅最受银行欢迎，抵押成数可做到6-9成
②别墅、公寓成数在5-7成
③经济适用房、办公楼、厂房、商铺、写字楼等成数在5-6成
那什么样的房子无法办理抵押呢？
1、没有房产证的房子只有居住权没有房产证的房子不能进行抵押，像一些农村自建房、期房和小产权房等。
2、产权不清晰的房子
3、房产证上有未成年的名字，只有极少部分银行可做。
4、拆迁范围内的房子违章建筑，文物保护建筑，被依法查封、扣押、监管和其他形式限制的房屋。
拿到房产证的时间小于6个月还有超过30年以上的老房子申请贷款相对麻烦一点。
另外大家是不是还经常听到以下几个名词，下面小汇来为大家详细讲解一下：
小孩房：房产证上有未满18周岁的小孩名字（极少数银行可做，涉及到去份额）
老人房：房产证上有65岁以上老人名字（80岁以内还是有银行可办理，可选银行极少。）
经济适用房、人才房等：一般都有国家的份额需要赎回份额并且过了限售期才可申请贷款。
公司就像前面说的，经营贷才需要公司，消费贷不需要公司，不过最高只能申请300万，并且利息远高于经营抵押贷款，适合不方便成立公司的客户。
银行一般要求公司需成立满一年，持有满3-6个月，少部分银行接受新注册公司来申请。
如想申请经营贷，最好提前3-6个月开始规划，以便享受到更优惠的贷款条件。
抵押办理流程
贷前规划，匹配银行在审视好自己的条件之后，就可以开始选择适合的银行贷款产品了，在选择产品时我们主要看利率、额度、贷款期限以及还款方式
还有一些特殊产品，比如有些产品不看流水、有些接受新产证/新公司、有些轻看征信或不限房龄，可针对自己的需求寻找合适的产品。
还有查询多就找不看查询的，房龄老就找能做老房龄的。
1、利率目前经营贷房产一次抵押贷款年利率一般为2.4%-3%，房产二次抵押贷款年利率一般为2.8%-3.5%。
消费贷利率一般在3.8%左右，与经营贷相比，消费贷更适合不方便持有公司或不想持有公司的上班族申请。
2、额度一般为房产评估值60%-80%（个别银行可做到90%甚至超成），1000万以下比较好批，申请3000万稍有难度。
如贷款需求在100万以下，名下也没有公司，可以考虑做抵押消费贷，如贷款需求在几百万甚至上千万，可以选择办理抵押经营贷，名下没有公司，可以提前规划起来。
3、期限3-10年期限产品偏多，个别银行可以做20年，期限越短，利息支出越低。
4、还款方式①先息后本②等额本息/等额本金③随借随还④气球贷
先息后本前期只要还利率，前期还款压力比较小，随借随还灵活性强，借款人可根据以上条件选择最适合自己的贷款产品。
5、其他特殊需求
选择产品这一步是最费时间的，大家可以去各大银行官网查询最新贷款政策，要想省时间的话，也可以找助贷公司，省时省力。
在贷款申请前记得养好征信，最好不要有逾期，网贷、小贷笔数不宜过多，如果有，最好提前结清，以免影响贷款审批。
提交材料
在利率额度以及其他情况都满足的情况下，就可以去银行提交申请，交材料了。以下是大多数银行都适用的材料清单：
个人材料：身份证、户口本、结婚证（离婚的需要提供离婚证和离婚协议）、个人近一年的流水、房产证、资产证明等
公司材料：营业执照正副本、公司章程、上下游合同、第三方受托支付合同、三方收款账户公司的营业执照、开户基本信息、公司流水等
银行审批
提交好材料后，银行会开始审批，主要是对借款人个人情况以及抵押物情况进行审批，如是经营贷，公司也要审批。
1、收入是衡量借款人还款来源的一个重要依据，一般要求借款人收入能够单倍覆盖本笔月供。
2、银行一般都会要求借款人提供个人征信情况。如果征信上有信用污点,银行为了规避自身风险,就会提高贷款利率，并且适当降低贷款额度。
3、房产评估值越高，可贷额度也越高，主要影响房产价值的有区域位置，房屋面积、周边设施、房屋装修等。
公司一般要求公司主体成立半年以上，主要看公司流水、纳税以及收支情况。很多人担心自己没有实际的经营场所，但银行需要下户查看经营场所，这时候该怎么办？
其实很简单，找个办公室让银行拍个照就好了，大家不用太过担心。
银行审批通过之后，就会出对应的贷款利率与金额、贷款期限还有还款方式了。
签订合同银行审批通过之后，在利率额度都满意的情况下，就可以去银行签订合同了，申请到放款的时间根据银行不同，一般的周期为7~20工作日左右，
单次签约一般为1小时左右，如需开企业户预计需要2小时左右，签好合同，就可以办理抵押登记了。
如果是已婚，配偶也需要出面，记得和配偶协调好时间哦！！
办理抵押登记、银行放款去房产交易中信办理抵押登记，一般需要到银行及房产交易中心合计1-3次，每家银行情况不同，部分银行可线上抵押无需到房产交易中心办理。
做好这些之后，就等银行放款了，借款人按照合同约定，按时偿还本息。
常见问题答疑
1、其中又有人问，那什么样的人群适合办理房产抵押贷呢？我适合吗？
其实办理房产抵押的人群主要分为以下几种：
①企业主、个体工商户：用于公司的日常生产和经营，利率低，额度高，办理起来还是非常划算的。
②转贷：早些年按揭利率4%甚至5%的客群，置换掉高息产品，每年可节省不少资金，以现有利率来说，每年至少节省1个点，以500万计算，1年就是5万，10年就是50万。
③急于用钱，一时难以卖房：抵押贷款申请时间大概在7-20个工作日，而卖房往往需要几个月之久。
④信贷、小贷网贷多的客户：把已有的高息、多笔小额、年限短、额度低、月还款高的债务置换为一笔房抵贷款，以此减少利息，提高现金流，减轻月供压力。
⑤全款买房再抵押：通过全款购入房产，再做抵押贷，节省购房成本。
⑥征信有瑕疵的客户：由于抵押物的加持，贷款机构的风险相对较低，因此对于征信记录稍有瑕疵的人群相对友好。
比如有人喜欢乱点贷款申请或者信用卡申请，导致征信花了，申请信用贷无法通过，此时可以考虑房抵贷。
⑦增加一笔大额流动资金手头资金不多，可以通过办理房产抵押得到一笔随时可支用的现金，缓解资金压力，避免找亲朋好友借钱的尴尬。
第三方收款是什么？安全吗？
这也是很多朋友咨询的问题，第三方收款到底安全吗？要是第三方收款后不给钱怎么办？怎么保证资金的安全呢？
在借款人向银行提交抵押经营贷款申请时，询问贷款用途也是审核贷款的必要流程。
1、假如借款人用申请的抵押贷款用于购买公司生产所需要的原材料，在申请贷款之前，就必须要找好原材料的供应商，并且要签好购销合同。
借款人需要拿着购销合同，以采购的名义向银行申请贷款，在银行贷款审批通过之后，银行就会直接将贷款打到供应商所对应的账户。
2、银行为了保证资金专款专用，避免流入禁止行业，所以要求借款人必须要提供购销合同，审批通过后，会把资金打入借款人的个人或公司账户，这时候我们可以找做生意的朋友来收这笔款。
另外注意，双方公司不能有关联，不可以是亲戚的公司，对方公司收到钱，再将钱转给到你的卡上，注意，刚申请下来切记不要立马流入楼市、股市、金融等场地，一旦被查到，就会面临抽贷风险。
又有人问，办理房产抵押贷款可以去哪里办？
贷款渠道主要有银行、金融机构和民间借贷。
①银行（利率最低，2.4%-5%之间）
各大商业银行提供房屋抵押贷款产品。银行的审批程序相对较为严格，但通常提供的利率是各种机构中最低的，而且贷款期限长，正规靠谱，银行也分为国有银行、商业银行和地方性银行。
②金融机构（6%-18%左右）
除了银行外，市场上还有许多金融机构提供房产抵押贷款服务。这些机构包括典当行、信托公司、信保公司、小额贷款公司等。
它们的审批流程可能相对灵活，但利率和条件可能有所不同。对征信要求宽松，只要还款来源明确，基本就能批贷，放款速度也比较快，尤其是对于一些贷款人资质不是很好的情况，例如：征信不好、流水不够等等，可以考虑在金融机构做抵押贷款。
③个人（利率较高，10%-24%左右）
除了可以抵押给银行和机构，第三种方式就是直接抵押给个人。
相对来说比金融机构流程更简单，放款更快，效率高，不看征信不看流水，要求相当宽松，只要抵押物有价值就行，但贷款期限较短，通常只有一个月到六个月。
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