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四开间朝南，南向超宽尺度，让空间底色被窗外景色点缀。

餐客厅一体，阔景式公共生活区，留驻更多欢声笑语。

主卧套房， 双台盆独立卫浴，预留衣帽间，在舒适自由中尽享尊荣。

宽景阳台，窗外园林景色尽收眼底，在四季流转间品读美好。

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149㎡样板房赏析

（建筑面积约149平米展示样板间 非交付标准 仅供参考 交付标准以合同约定为准）

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口碑物业 一级资质

据悉，建发·朗玥将配置高口碑的建发物业，而物业费也将与金玥湾，观唐府保持一致。建发物业作为国家一级资质物业管理企业，已经连续多年位列中国物业服务百强企业榜单50强（2023年位列中国物业服务百强第25位），并已登陆港股（股票代码：HK02156）。业务服务覆盖超70个城市，始终坚持以客户满意为最终检验标准，为百万业主提供优质的社区服务。

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随着7090政策的终结，不少人都在期待未来能有更优质的产品。而建发·朗玥提前将未来的优秀品质力实现在当下。这样的机遇，在金山变得越来越难能可贵了。

项目区位配套

建发·朗玥占位金山C位——金山新城，步行范围内汇聚着金山高浓度的城市资源！

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商业方面，项目南侧直线约600米处就是大型商业金山万达，总体量约46万方，集大型超市、餐饮、娱乐、休闲、购物于一体。

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金山万达实景图，图片来源于网络

当然不只是金山万达，在整个金山新城中，还有像金山百联等大型商业配套。

而在整个区域内更是分布了像欧尚、华润万家、卜蜂莲花、苏宁易购在内的多家超市。不管是大型商业、还是满足生活所需的生活配套资源，这里的发展能级比很多500万级的置业地更好。

医疗方面，项目对面有复旦大学附属金山医院。这家医院2020年牵头成立了长三角一体化基因检测联盟，是联盟理事长单位。

生态方面，项目约6万方新城公园在侧，四大城市河流环绕，生态鲜氧自然怡人。

崭新的城市界面、宽阔的道路，完全符合年轻人的生活需求。建发·朗玥售楼处电话：☎400-9016-520✔✔

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区位示意图

交通出行方面，金山新城有金山卫站，这里有直通上海南站的市域铁路，也就是我们常说的“金山小火车”。如果掐准时间，乘坐小火车可在短时间内直达上海南站。

自驾就更方便了，项目紧邻沈海高速，迅捷通达闵行、大虹桥，同步可换G50、G60通达市中心。

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示意图，图片来源于网络

另一方面，作为“南北转型”中的南转型，金山也正迎来自己的发展机遇！

产业转型是“南北转型”的重头戏，而人才则是产业转型的基础。

根据《实施意见》金山将主打新材料产业、生物医药产业、智能装备产业、新一代信息技术产业。

除了产业高端，金山人才引进的力度同样不弱于五个新城。

那么，金山新城无疑将是高素质人口的导入重地，入主正当时！建发·朗玥售楼处电话：☎400-9016-520✔✔

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区位评级B

区位评级B，其中，地理b，交通c，配套a，相邻b。

站在市区客的角度看金山，够远、够偏，这里的房子性价比很差，你根本就不会将它纳入购买选项，所以，这里就是金山本地人的市场。

而站在他们的角度，金山新城就是本区最主流的选择，朱泾次之。我们对金山新城的区位认知是对以万达广场为中心来进行发散的，这里的教育、医疗配套都是自成一体、比较完善的。而我们今天测评的建发·朗玥距离万达广场只有800米，是目前区位最好的在售新房。

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产品评级B+

产品的评级B+，其中，规划与排布b+，公区a，户型b+，内装b。

建发深耕金山新城多年，对本地客群需求足够了解。它规避了五六百万竞争激烈的叠加别墅，在1.8容积率的情况下去做了总价更低的洋房+小高的混合社区，既符合市场需求，又提升了社区舒适度。

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我们都知道建发的产品以新中式园林为特色，洋房相比叠加，降低了建筑覆盖率，释放了更多的园林景观空间，让建发的长处得以发挥，加之社区还有其他的共享空间，比如架空层泛会所，所以公区成为一大亮点，可以给到a。

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建发·朗玥 售楼处电话：☎400-9016-520 ✔✔建发·朗玥效果图

同时，我们认为建发在户型打造方面的优势在这个项目上也有所体现：第一，它设置了更多户型更好的洋房产品；

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第二，它的户型满足了大面宽、短进深的要求，108㎡和128㎡户型做到四开间朝南，149㎡及以上户型达到五开间朝南，通过电梯双开门的方式赠送独立电梯厅，卧室飘窗也都做了。总的来说，以当前金山的产品力标准而言，建发还是经打的。

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交易评级B+

最后，交易评级给到B+，其中定价b+，供需d，竞品a+, 能力b+。

整个金山的供求表现是很差的，一共有6000多套的商品住宅库存，按照每年2000套的销售速率，也要三年才能完成去库存。

造成滞销的主要原因还是受到了反倒挂的拖累，相比于我们更容易理解的倒挂，反倒挂是指它明明只值2.3万，联动价要卖3万，我们觉得是不值的。

但是对于金山这么大的一个区域，它毕竟还是存有大量改善需求的。就像建发朗玥这个项目，在产品力达到了较高标准的前提下面，又在价格上面给予了大幅度的让利，形成了香槟塔效应，所以它是金山硕果仅存的旺销项目。

不过，我依然建议郊区，不只是金山的购房者，都应该密切关注上海建筑规范标准的调整政策。因为未来短期，郊区有很大的概率，会有得房率更高的产品出现，并且价格不会较当前有明显上涨。所以，暂缓郊区购房的行为，或许是你应该考虑的。

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房地产的基本常识包括哪些

1.房地产

房地产又称不动产，是房产和地产的总称，具体地是指土地及其附着物。房产总是以地产联结为一体的，具有整体性和不可分割性

2.房地产产权

是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利。

3.土地使用权

是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用。

4.房地产市场

主要包括房地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场：

一级市场是指国家土地管理部门(市国土管理局)按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其他用地者的市场。

二级市场是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位和个人的市场。

三级市场是指单位、个人之间的房地产权转让、抵押、租赁的市场，它是在二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场。

5.土地类型

土地按其使用性质划分为：居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施及自由集资、微利房用地。

6.三通一平

是指在发展基础上的水通、电通、路通及场地平整。

7.七通一平

是指上、下水通，排污通、排水通、路通、通讯通、煤气通、电通及场地平整。

8.土地管理局

代表国家行使土地所有者的权利，以及对房地产市场、房地产行业管理的政府部门。

9.公证处

是国家的证明机关，是提供法律公证的机构。

10.国土局产权登记处

是专门办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、变更、继承、赠与等手续的部门。

11.房地产证

是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证。

12.商品房

是指发展商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与及交换的房地产。

13.复式房

上、下两层二合为一，与标准房的结构方面有区别。

房地产的基本常识包括哪些

14.面积概念

总建筑面积：是指各层建筑面积的总和。底层建设按外墙墙角以上的外围水平面积计算，二层及二层以上按外墙外围水平面积计算。

建筑面积：是指住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积。高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。

使用面积：是指住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；内墙面装修厚度也计入使用面积。

公用面积：商业的公用面积是指住宅内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。

实用面积：是指它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。

套内面积：是指俗称“地砖面积”。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的空间的概念。

房屋的基底面积：房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。

15.建筑密度

在用地范围内所有建筑物的基底面积总和与地块面积之比。

16.容积率

规定的地块上全部的建筑部面积与地块面积之比。

17.红线图

又叫“宗地图”，是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房。

宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质，与相邻宗地的关系等。证书附图即房地产证后面的附图，是房地产证的重要组成部分，主要反映权利人拥有的房地产情况及房地产所在宗地情况。

18.预售许可证

按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料送到国土局申请，批准后方可预售楼花。

19.外销许可证

凡对境外预售的房屋都要办理此证方可出售。

20.

是由政府有关部门统一编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议，所有的商品房销售都必须签订此合同。

21.房地产抵押合同

是明确房地产抵押贷款中双方当事人权利和义务关系，由银行、业主和发展商三方签订。

22.银行按揭

是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主先付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购房者的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款和利息。

23.预售楼花

即楼宇预售。房地产经营者获取了建设土地，按政府批准的建筑施工图纸施工，且投入开发的资金已达到投资总额的三分之二(用地价款除外)，便可向长春市房地产产权登记处申请和办理楼宇预售登记，经批准后方可预售。

24.样板房与示范单位

是指与实际房屋的结构相同，但装修标准按发展商的售楼书而定的房间。示范单位与样板房的装修有区别，目的是为提供给客户做装修参考。

25.物业管理

是房地产管理市场化的一种综合性经营方式，分为维护性管理和经营性管理两类。维护性物业管理的职能，主要为高层与多层住宅、综合写字楼、标准工业厂房等楼宇及机电设备保养维修、治安、消防、环境卫生及其他服务为业主提供良好的工作和居住环境。经营性物业管理除具有维护性管理职能外，还通过对物业出租经营达到回收投资和获取利润的目的。

26.房地产评估

就是房地产估价师根据房地产的有关信息、数据，选择合适的估价方法，按照一定的估价程序，最后确定物业的价格和价值的过程。评估的主要方法有：1、市场比较法；2、收益还原法；3、剩余法；4、成本法。

27.银行本票

是付款人将款项交存银行，由银行签发给他凭此可以办理转帐结算或支取现金的票据。有效期为一个月。

28.银行汇票

是汇款人将款项交存当地银行，由银行签发给汇款人持往异地办理转帐结算或支取现金的票据。有效期为一个月。

29.银行支票

是银行的存款人签发给受款人办理转帐或委托开户银行将款项支付给受款人的票据。有效期为十天。

30.确权

确权是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、登记注册、发放证书等登记规定程序，确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和他项权利。

31.权属调查包括内容

房地产权属调查包括：审查土地来源是否合法、占地是否超出规定的范围；审查建筑物有没有加层、超面积、改结构、改用途等情况；确认房地产的权利人、权利性质、权属来源、取得时间、使用年限、权利状况、变化情况和用途、价值、等级、座落等