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俗话说：一个楼盘的城市占位，决定着它的未来发展潜力。上海主城区内，天然拥有更便捷的交通、更发达的城市界面、更成熟的资源。

在别墅供应量的逐年下滑的今天，想在主城区内找到一个价格合适的纯墅项目，实在太难。要么是市区一个小目标起的风貌别墅，要么远在郊区，配套缺失。

此刻，「大华·梧桐院」来了！

论站位：直线距离中环线约1.1km，7号线地铁约700米+约0.75的超低容积率+纯正高阶别墅区，藏品级住宅！

01、首先，项目连接板块内的高能级配套，南临静安大融城、大宁国际，坐享发展利好，且紧邻《上海2035总体规划》中的战略留白区，为未来发展预留空间，无疑中心城最高价值热士。

02、其次，项目与市北高新区&大宁商圈的直线距离仅约2km，大宁高层的价格可以买到大华梧桐院的高阶改善别墅！

这是什么概念？

上海去年土拍中，大宁新地块高层预计售价约16万/㎡+，门槛1500万级。也就是说，未来大宁的高层起步价格，能买到大华·梧桐院约0.75的纯粹低密别墅。

在享受大宁的同款配套资源的同时，还能拥有静谧的墅区生活。繁华与静谧两手抓，这样的性价比，怎么能错过。

03、随着中环北扩的好消息传来，未来的大华梧桐院，价值一飞冲天。

中环北扩：在北上海规划有3条快速路，分别为军工路快速路、长江西路快速路、以及沪太路快速路，这3条快速路相互链接，头尾均可联通中环线。从地图上看，可视为中环线抬高了一大截。

最后，项目距离7号线场中路站约700米，主城区内极度稀缺的地铁墅区。从项目出发，直达南京西路、静安寺、等核心地段。

品质惊艳。项目没有小高层和洋房产品，保障了圈层的统一。借鉴江南园林建筑理念，打造建面约139-165㎡叠加和联排，功能性和尺度感完美结合。

它还是实景呈现，眼见为实的社区外立面、园林景观，大大降低了业主的时间成本和入住成本！

无论是产品、社区还是地段，大华·梧桐院都具备着难以复制的属性，综合呈现的高端居住体验，错过再难有，且买且珍惜！

上海北中环、7号线场中路站旁特别稀缺城市联排别墅项目——【大华梧桐院】顺销中！

推售建面约139-142㎡叠墅

建面约158-165㎡联排

过会均价91800元/m²，总价929万起！

产品均为毛坯交付，已处于现房，即将清盘，手慢二手见！

户型图赏鉴

项目主力有建面约158㎡、165㎡联排别墅户型，地上三层+地下空间，设置地下采光井+星空露台等，真正做到了独门独户、有天有地、超享空间！

联排皆是独门独户，入户设置在建筑主体北侧，门扇精美蚀刻工艺，尽显雅奢品质。

大华·梧桐院实景图

一层是会客区，大平墅的空间感，大横厅设计，客餐厅相对独立，将生活的奢度打开！

二层、三层是居住区，所有房间空间尺度全部到位，三层是一整层主卧套房，完美覆盖几乎所有家庭结构！

地下空间非常奢阔，设置有夹层，可以根据主人喜好，定制成如健身房、酒窖、影音室、台球房等，任凭想象。

项目叠墅户型有建面约142㎡下叠，建面约139㎡上叠。

项目叠墅摒弃市场上5-6层叠加的困局，设计更大化私密尊享空间。

大华·梧桐院实景图

下叠户型4房2厅3卫，一层会客区，二层居住区，附带地下空间，可以根据主人喜好，定制成如健身房、酒窖、影音室、台球房等，任凭想象。

上叠户型4房2厅3卫，三层会客区，四层居住区，阳台+露台+飘窗设计，附加空间非常大，在别墅类产品中实属罕见！

附样板间实景图：

项目信息

位于上海市中心中环旁边，容积率仅约0.75的纯别墅社区——大华·梧桐院无疑是再难复刻的藏品级住宅，产品价值毋庸置疑！

大华·梧桐院为大华时光里综合体的配套项目，分为商住办三部分，其中，住宅部分由27栋联排+4栋叠拼组成，是中环旁仅有的高阶纯粹臻墅，目前已实景呈现，占地面积约5.19万㎡，建筑面积约2.29万㎡，车位配比1:2.3。

社区整体设计借鉴江南园林建筑的设计理念，确保每一栋建筑都能拥抱充足的阳光与四季更迭的景致。

项目是纯干挂石材，现场可以看到干挂施工痕迹，绝非传统的喷漆工艺。

每户的顶上还有太阳能板，以及一小块的露台空间。

别墅外围墙为设有金属围栏，并且内部绿化比较多。

“碧梧、花影、秋月、玉阶、闲庭”五大院落设计，通过景观轴线串联，演绎优雅别致、移步异景的雅居格调。

第一院：花影—营造穿林荫，夹道开合有序的空间。

第二院：秋月—穿过林荫峡谷，忽遇开阔视野空间，叠石气势恢弘，引人深入。

第三院：玉阶—枯山水景观让人豁然开朗，点式水景探水而出，倒影天空，人仿若翱翔天镜。

第四院：碧梧—叠石、夹道若隐若现，忽现建筑的模样，峰回路转又见另一番天地。

第五院：闲庭—无边界的景观体验空间，让人独处，寻觅属于自己的梧桐树；

整个社区以经典的错落有致的巷院布置形式，形成多个独立的居住组团和围合的景观空间，辅以景观隔离，营造奢雅兼具的江南人文邸院。

另外，精装地下车库做的非常精致，部分联排产品可直通。

生活配套

交通方面：项目距离7号线场中路站直线距离约700米，在步行快速可达的范围内。

自驾上，项目与中环直线距离仅约1.4公里，与南北高架直线距离约2.5公里，出行非常方便。

商业方面：项目毗邻老镇商圈大华时光里，集商业、办公、公寓、文化艺术等多重功能于一体的城市综合体，开启一站式漫享的家庭休闲时光。

出门即享约2万㎡瑞华美食街（建设中），集休闲、商务、宴会、特色餐饮、精品酒店等于一体的大型高端餐饮综合体。

直线约700米还有宝山日月光中心。

教育方面：陈伯吹实验幼儿园（市一级）、华师大宝山实验学校（公办九年制）等名校，以及大场中心小学、大场镇小学等多所学校。

还有一梯队名校上师大附中宝山分校，计划2024年底竣工，2025年交付使用。

上师大附中宝山分校效果图

医疗方面：约3.5公里范围内就有宝山区大场医院、上海交通大学医学院附属仁济医院宝山分院，高质医疗资源，为您和家人的健康保驾护航。

大场医院扩建效果图

生态休闲：约20公里走马塘海派生态水岸，北中环的生活绿轴，通过“走马塘绣带”改造工程营造海派浪漫的生活方式。

周边毗邻大宁公园、桃浦中央绿地等，开启田园般的静谧悠闲与运动的动感乐趣。

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大华梧桐院作为宝山大场板块稀缺的"中环旁低密纯墅"标杆，凭借0.75超低容积率、江南园林设计与地铁7号线步行700米的区位优势，以约9.18万/㎡均价成为上海主城区性价比突出的藏品级墅居选择。

As the rare "low-density pure villa near the middle ring road" benchmark in Baoshan's Dachang area, with a 0.75 ultra-low plot ratio, Jiangnan garden design, and 700-meter walking distance to Line 7, it offers an average price of 91,800 yuan/㎡, making it a high-value collectible villa option within Shanghai's urban core.

一、项目定位与战略背景

项目由大华集团（上海本土房企，深耕沪上28年）匠心打造，坐落于宝山区界华路99弄，直线距离中环仅1.1公里，是中环北抬规划区唯一的成片低密墅区。总占地5.19万平方米，容积率0.75，由27栋联排+4栋叠拼组成141户纯墅社区，填补了上海主城区近十年低密住宅供应空白。

Developed by Dahua Group (a Shanghai-based developer with 28 years of local experience), located at 99 Jiehua Road in Baoshan District, just 1.1 kilometers from the middle ring road, it is the only large-scale low-density villa area in the "northward extension of the middle ring" planning zone. With a total area of 51,900 square meters, a plot ratio of 0.75, and 141 pure villa units across 27 row houses and 4 stacked villas, it fills the decade-long gap in low-density residential supply within Shanghai's urban core.

二、产品设计与稀缺性

项目以"碧梧、花影、秋月、玉阶、闲庭"五大主题院落构建移步异景的江南园林，形成三大稀缺价值：

土地稀缺：上海"限墅令"实施后，主城区容积率低于1.0的住宅用地近乎绝迹，0.75容积率在中环旁堪称"绝版"，户均占地超200㎡，人均绿化面积80㎡

产品稀缺：纯别墅社区规划避免"高低配"混居，141户全为毛坯交付别墅，联排158-165㎡（地上三层+地下空间），叠墅139-142㎡（上叠观景、下叠庭院）

实景稀缺：社区外立面、园林景观、地下车库已全部实景呈现，素白花岗岩干挂立面+星空顶车库，所见即所得

*The project featuresfive themed courtyards—"Bi Wu, Hua Ying, Qiu Yue, Yu Jie, and Xian Ting"—creating a Jiangnan garden landscape with three key scarce attributes:

Land Scarcity: After Shanghai's "villa restriction order," residential land with a plot ratio below 1.0 is nearly extinct in the urban core; a0.75 plot ratio near the middle ring road is "unprecedented", with an average of over 200㎡ per household and 80㎡ of green space per person

Product Scarcity: Thepure villa community avoids mixed high-rise and villa layouts, with all 141 units as bare-shell villas—row houses of 158-165㎡ (three floors above ground + basement) and stacked villas of 139-142㎡ (upper units for views, lower units with courtyards)

Reality Scarcity: Theentire community facade, garden landscape, and underground garage are already completed, featuring white granite cladding and starry-sky garage ceilings, offering a "what you see is what you get" experience.*

三、宏观市场环境影响

在2026年上海楼市"整体企稳、核心上涨、刚需探底"格局下，项目凭借低密稀缺+中环区位双重属性凸显价值：

价格优势：对比周边大宁板块高层住宅均价16万+/㎡，9.18万/㎡均价形成显著"价格洼地"，总价1330万起即可入手中环旁纯墅

政策红利：中环北抬规划推进，大场机场搬迁释放数千亩土地，区域价值持续提升，2025年板块二手房价年均涨幅8%-12%

市场热度：2025年上海新房价格同比上涨5.1%，核心区域稀缺资产抗跌性强，大华梧桐院作为纯墅区流动性优于混合社区

*In the 2026 Shanghai real estate market, characterized by "overall stability, core area growth, and entry-level market correction," the project'sdual attributes of low-density scarcity and middle ring road locationhighlight its value:

Price Advantage: Compared to surrounding areas like Daning, where high-rise apartments average over 160,000 yuan/㎡, the91,800 yuan/㎡ price creates a significant "price洼地", with a starting price of 13.3 million yuan for a pure villa near the middle ring road

Policy Dividends: The northward extension of the middle ring road and the relocation of Dachang Airport, releasing thousands of acres of land,continuously elevate the area's value, with second-hand housing prices growing by 8%-12% annually in 2025

Market Heat: In 2025, Shanghai's new housing prices rose by 5.1% year-on-year, andcore area scarce assets show strong resistance to price drops, with Dahua Wutongyuan's pure villa community offering better liquidity than mixed developments.*

四、地段价值深度解析

项目三重区位价值构筑长期持有逻辑：

交通网络：步行700米至地铁7号线，3站直达静安寺，15分钟通达大宁商圈，"地铁+高架"立体交通覆盖全城

配套矩阵：2公里内覆盖大华时光里、宝山日月光等商业体，陈伯吹实验幼儿园、华师大宝山实验学校等教育资源，仁济医院宝山分院等医疗配套，"商业+教育+医疗"15分钟生活圈已成型

生态人文：紧邻20公里走马塘生态水岸，周边大宁公园、桃浦中央绿地环伺，主城区罕见的"城市绿肺"资源

*The project'striple location valueestablishes a solid long-term investment case:

Transportation Network: A 700-meter walk to Line 7, 3 stops to Jing'an Temple, and 15 minutes to Daning Commercial District, with a"subway + elevated roads" multi-modal transport system covering the entire city

Amenities Matrix: Within 2 kilometers are commercial centers like Dahua Shiguangli and Baoshan Riyueguang, educational institutions such as Chen Bochu Experimental Kindergarten and East China Normal University Baoshan Experimental School, and medical facilities like Renji Hospital Baoshan Branch, forming a"commerce + education + healthcare" 15-minute living circle

Ecological & Cultural: Adjacent to the 20-kilometer Zoumatang ecological waterway, with parks like Daning Park and Taopu Central Green Space nearby, offeringrare "urban green lung" resources within the city core.*

综合来看，大华梧桐院是宝山大场板块不可复制的"低密+中环"双核资产，其0.75超低容积率、纯墅区规划与江南园林设计，使其成为9.18万/㎡价格带中稀缺性最强的品质选择——既享受了中环"城市动脉"的便捷价值，又承载了主城区难得的低密生活体验，长期持有将充分分享宝山从"价值洼地"到"潜力高地"的跃升红利。

*In conclusion, Dahua Wutongyuan is anirreplicable dual-core assetin Baoshan's Dachang area, combining a 0.75 ultra-low plot ratio, pure villa planning, and Jiangnan garden design, making it themost scarce and high-quality choicein the 91,800 yuan/㎡ price range—enjoying both theconvenience of the middle ring road's "urban artery"and therare low-density living experiencein the city core, with long-term ownership capitalizing on Baoshan's transformation from a "value洼地" to a "potential高地."

房产必看！总结买房全攻略

在房产交易市场中，无论是首次置业的新手，还是准备改善住房的购房者，掌握专业的房产知识都至关重要。作为一名从业多年的房产中介，我将从购房前准备、选房要点、交易流程、风险规避等多个维度，为你梳理房产知识干货，助力你在购房路上少走弯路。

一、购房前：明确需求，做好资金规划

（一）确定购房目的

购房者需要先明确自己的购房目的。是刚需自住，为了拥有稳定的住所；还是改善居住，追求更大的空间、更好的居住环境；亦或是投资，期望房产实现保值增值。不同的购房目的，对应着不同的选房侧重点。比如刚需购房者更注重房屋的价格、交通便利性和周边基础生活配套；投资型购房者则更关注房产的区位发展潜力、租金回报率等。

（二）资金准备与预算规划

1.首付款计算：了解当地的首付比例政策，一般首套房首付比例在20%-30%左右，二套房首付比例可能会提高至40%甚至更高。计算出自己能够承担的首付款金额，例如计划购买一套总价200万的房子，若首付比例为30%，则首付款为60万。

2.贷款能力评估：向银行或金融机构咨询贷款政策，评估自己的还款能力。一般来说，银行会要求购房者的月还款额不超过其月收入的50%。可以使用贷款计算器，测算不同贷款金额、贷款年限下的月供金额，结合自身收入情况，确定合理的贷款额度和贷款年限。

3.其他费用预算：除了首付款和贷款，购房还会产生契税、维修基金、物业费、中介费（如果通过中介购房）等费用。契税根据房屋面积和购房套数不同，税率在1%-3%不等；维修基金通常按照房屋总价的一定比例缴纳。提前了解这些费用，做好资金预算，避免出现资金缺口。

二、选房：多维度考量，选出心仪好房

（一）区位选择

1.地段价值：地段是决定房产价值的关键因素之一。核心地段的房产，通常交通便利、配套完善、发展成熟，具有较强的保值增值能力。例如城市的中心商务区、政务区，以及新兴的重点发展区域，都是比较优质的地段选择。

2.交通配套：优先选择靠近地铁、公交枢纽的楼盘，方便日常出行。对于有私家车的购房者，要关注周边道路的规划和交通拥堵情况，以及小区的停车位配比是否充足。

3.生活配套：考察楼盘周边的商业、教育、医疗、休闲等配套设施。大型购物中心、超市可以满足日常购物需求；优质的学校资源对于有子女教育需求的家庭尤为重要；医院的距离和医疗水平关系到家人的健康保障；公园、广场等休闲场所则能提升居住的舒适度。

（二）楼盘与户型分析

1.开发商品牌与口碑：选择知名且信誉良好的开发商，其开发的楼盘在房屋质量、施工进度、物业服务等方面更有保障。可以通过网络搜索、业主论坛、实地考察等方式，了解开发商过往项目的评价和口碑。

2.楼盘规划与环境：关注楼盘的容积率、绿化率、楼间距等指标。容积率低、绿化率高的小区，居住密度小，环境优美；楼间距大则能保证充足的采光和通风。此外，还要了解小区的内部配套设施，如幼儿园、健身设施、社区活动中心等是否完善。

3.户型选择：根据家庭人口数量和居住需求，选择合适的户型。户型方正、南北通透、布局合理的房子更受欢迎。要注意房间的功能分区是否科学，动静分区是否明确，卧室、客厅、厨房等空间的尺寸是否合理，是否有浪费面积等问题。

三、房产交易：规范流程，保障权益

（一）签订购房合同

1.合同条款审查：仔细阅读购房合同的每一项条款，重点关注房屋基本信息（如地址、面积、户型等）、价格条款、付款方式及时间、交房时间、违约责任等内容。对于不理解或有疑问的条款，及时向开发商或中介咨询，必要时可以寻求律师的帮助。

2.补充协议：如果开发商有补充协议，同样要认真审查。补充协议中的条款可能会对双方的权利义务产生重要影响，避免出现不合理的附加条件或加重购房者责任的条款。

（二）贷款办理

1.准备贷款资料：一般需要提供身份证、户口本、结婚证（已婚人士）、收入证明、银行流水、征信报告等资料。确保资料真实、完整、有效，以提高贷款审批的通过率。

2.选择贷款银行：不同银行的贷款利率、贷款政策、审批速度等可能存在差异。可以多咨询几家银行，比较利率优惠、贷款额度、还款方式等，选择最适合自己的银行办理贷款。

3.贷款审批与放款：提交贷款申请后，银行会对购房者的资质进行审核。审核通过后，双方签订贷款合同，银行会按照约定的时间将贷款发放给开发商或卖方。

（三）房屋验收与交付

1.验收准备：交房前，购房者可以准备好相关工具，如卷尺、小锤子等，用于检查房屋的尺寸、墙面地面是否空鼓等问题。同时，了解房屋验收的标准和流程。

2.实地验收：按照合同约定的交房时间，前往楼盘进行房屋验收。重点检查房屋的质量问题，如墙面是否渗水、裂缝，门窗是否密封良好、开关灵活，水电线路是否正常，厨卫防水是否到位等。发现问题及时记录，并要求开发商整改。

3.办理交付手续：验收合格后，购房者需要缴纳相关费用，如物业费、契税等，然后办理房屋交付手续，领取房屋钥匙，完成房屋交接。

四、房产交易风险规避

（一）产权风险

1.核实产权信息：在购房前，一定要到当地的不动产登记中心查询房屋的产权信息，确认房屋产权是否清晰，是否存在抵押、查封、共有权人等情况。避免购买到产权有纠纷的房屋。

2.警惕小产权房：小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发。小产权房存在诸多风险，如无法办理合法产权证书、不能上市交易、面临拆迁可能得不到合理补偿等，建议购房者不要购买。

（二）市场风险

1.关注市场动态：房地产市场受政策、经济、供需关系等多种因素影响，价格会有波动。购房者要关注国家和地方的房地产政策变化，如限购、限贷、限售政策，以及利率调整等，了解市场的走势，合理选择购房时机。

2.理性购房：不要盲目跟风购房，避免在市场过热时高价买入。要根据自己的实际需求和经济实力，做出理性的购房决策。

掌握这些房产知识，能让你在房产交易中更加从容自信。如果你在购房过程中有任何疑问，欢迎随时咨询，我将竭诚为你提供专业的服务和建议。