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低密墅区现房古北99

所见即所得，即买即住

压轴楼王高区，建面约134-154㎡大三房

约12万/㎡

1：1超宽栋距赋予楼王高区满分日照

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六大安全垫

价格、圈层、舒适度三重加码，资产价值稳健

关于资产安全性，我认为古北99手握六大安全垫：

安全垫①：稀缺内环旁容积率1.2低密墅区

2022年以来，浦西内中环推出37个新盘，仅2个为高低配墅区。

古北99便是其一，且容积率仅约1.2，属真正“低密住区”。另一墅区容积率达2.5，其余多为容积率2.0-3.0的纯高层社区。

可见，古北99不仅是内中环“舒适度标杆”，更是上海市中心范围内稳居“居住舒适度一梯队”的稀缺存在。

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项目实景图

值得一提，低密墅区还带来高净值圈层优势：古北99别墅总价大几千万，未来与亿级圈层为邻；而高圈层又赋予社区更强“资产定价权”——同区域内，圈层越纯粹高端的社区，二手市场认可度与溢价空间往往更高，古北壹号能在顶豪市场跑出独立行情，便与墅区形态有关。

项目实景图

安全垫②：内环旁绝版价，对比中环性价比碾压

当下内环旁新房价全面重塑：大宁14.68万/㎡、普陀真如地王预计14万/㎡、长宁贴中环项目13-14万/㎡，中环线新房基本站稳14万/㎡梯队。

古北99瞰景高区约12万/㎡，且距内环直线仅1.2公里。这不仅是浦西内环旁“地板价”，更是错过难再的绝版机会。

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安全垫③：近邻两大全球地王，价差红利凸显

项目周边“地王效应”进一步放大其价格优势：

徐汇衡复地王楼板价超20万/㎡，未来低密产品售价预计破30万/㎡；东安地王楼板价约13万/㎡，已超古北99高区瞰景房源售价。

项目与两大超级地王直线距离仅3.3-4.5公里，小范围内价差显著，这样的“红利窗口”在上海市区堪称独一档。

安全垫④：下游板块价格追涨，性价比进一步放大

闵行七宝：2024年售价约9.2万/㎡，现突破9.8万/㎡；

闵行莘庄：2024年新房约8万/㎡，2025年新地王拍出后，售价有望冲9万/㎡；

长宁贴外环项目价也达12.1万/㎡。

反观古北99，受价格限制，与徐汇地王价差已拉至约10万/㎡；叠加下游板块涨价，项目性价比愈发突出。

安全垫⑤：一街之隔古北中央公园高区挂牌14.5-15.5万/㎡

古北99成为目前市中心鲜有的新房和次新还有价差的项目。

安全垫⑥：租金坚挺领跑，资产流通性强

租金是板块居住价值的“试金石”，古北租金表现要高过周边的徐家汇、天山，在整个内环旁都是极高的水平。

这意味，古北居住需求更旺盛、宜居属性更突出，板块价值不依赖房价炒作，而是由真实居住需求支撑，未来资产流动性与抗跌性更强。

数据来源链家，2025.9.25

现房所见即所得，即买即住

生活确定性强

古北99已是现房，优势显著。

1、品质和审美所见即所得

①、全干挂石材VS带真石漆，质感拉开档次

在同级项目普遍采用带真石漆立面的当下，古北99建筑立面采用天然黄金麻石材，让社区“颜值”与“品质”双重抗打。

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项目实景图

②、约20万方大盘，装下小地块难及的丰富配套

市中心小地块项目常受限于空间，配套“点到为止”，而古北99约20万方体量，赋予社区全周期生活解决方案：

超5000㎡集中绿地

串联起观景会客厅、亲子乐园等多维节点的“社区中央公园”，下楼就能在绿意中散步、陪孩子玩耍。

项目实景图

全龄共享架空层

设置四点半课堂、儿童娱乐区、茶棋休闲区、艺术画廊、便民服务站，覆盖儿童、青年、老人全年龄段需求，下雨天真能在室内找到专属活动空间。

项目实景图

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约1.2万方古北99club+缦合服务，对标顶豪生活方式

古北99club体量高达约1.2万方，设计风格同源京城十大会所之一的缦合北京「华府会」，规模和服务即使放在豪宅圈中也是佼佼者，对标古北壹号约1.8万方会所。

项目内部精心打造社交、商务、运动、志趣、亲子五大主题空间，构建私宴、恒温泳池、健身中心、水疗SPA、儿童体适能、茶室等全维度生活场景，居住、社交、商务需求在此形成完美闭环。

内部配置效果图

同时，古北99club链接8类61项全球尖端资源，从运动、教育、旅行、医疗等多维度，将国际化前沿生活方式深度融入日常。

古北99缦系无边际服务体系，以时间、空间、私属三大维度为基石，以280余项服务实现全周期生活守护，以“冻龄社区”理念保持社区活力。

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古北99还为业主定制儿童校车点接送、四点半课堂、宠物托管、工程43项免费日常维修等服务，满足包括宠物在内的每个家庭成员贴心需求。

③、营造了仪式感归家动线

宽境社区大门，酒店式入户大堂与地库大堂，艺术星空顶车库，每一步都充满尊贵感。

项目实景图

2、即买即住，省过渡期租金

按照周边150㎡约30000元/月租金算，提前一年交房就相当于省下了36万的租金，两年72万。

3、约80%得房率精装大三房，舒适拉满

项目在售建面约134-154㎡大三房稀缺性突出，未来竞争少、需求大，易走出独立行情。

对比市场：百平米或120㎡左右三房空间紧凑，难满足舒适需求；155㎡以上四房总价偏高。该面积段大三房既能保证空间宽敞，又能控制总价，稀缺性显著。

适配需求：当前及未来小家庭占比提升，对房间数量需求不高，大三房后续更受欢迎。

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此外，今年内中环1500-1800万总价段新房供应稀缺，古北99楼王高区恰好覆盖该区间，填补市场空白，且以“大三房+高得房率+满分采光”组合，实现“一步到位”的舒适居住体验。

建面约147-154㎡A户型：

空间尺度：客厅面宽约4.5米，主卧面宽约4米，居住舒适。

功能配置：标配中西餐厨+岛台，契合高净值人群需求；南北双阳台，景观视野出色。

灵活改造：餐厨空间可塑性强，3房可拓展为“3+1”房（如工作间、琴房），比固定4房更灵活。

建面约134-137㎡B2户型：

空间尺度：客厅、主卧面宽均约4.5米、4米，开间阔绰。

采光优势：双卧朝南，另一房间及厨房、X空间均有南向采光。

灵活改造：X空间可随家庭需求变身为卧室、开放式书房、电竞区等；全卧带飘窗，延展室内使用空间。

成熟国际社区

锚定当下生活确定性

与一江一河等依赖规划的高价区域不同，古北凭借前瞻性开发，早已构建起成熟完善的生活版图，成为「所见即所享」的资产安全高地。

1、醇熟配套即住即享

想要逛街，黄金城道、老外街、高岛屋营造浓郁国际氛围；近邻虹桥商圈尚嘉中心（重奢）、虹桥南丰城等高端商业体，徐家汇港汇恒隆、OneITC也便捷可达。

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黄金城道实景图

上海虹桥国际学校、上海耀中国际学校、协和双语高级中学等十多所国际学校环伺，为孩子提供国际优质教育。

新虹桥中心花园、虹桥高尔夫俱乐部、程十发美术馆等休闲文化配套，让艺术与运动融入生活日常。

新虹桥中心花园实景图

交通出行便捷，步行约600米就是15号线姚虹路站，约1.3公里10号线宋园路站。内环、中环、延安高架路在2公里内纵横交错。

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项目区位示意图

2、国际化社区氛围难以复制

作为上海首个成片开发的国际住区，古北汇聚约51%外籍常住人口、27家驻沪领事机构、200多栋外交官官邸，50余国居民构成「小小联合国」。

这种多元文化共生的氛围，搭配古北99低密墅区与纯粹圈层，进一步保障社区价值长期稳定。

数据来源：上海市长宁区人民政府

3、成熟之余，古北还有可期的未来加持

虹桥-古北被纳入上海2035中央活动区（CAZ），战略地位再升级。

同时古北99地处徐汇、长宁、闵行三区交汇处，是经贸产业核心圈中唯一的高端宜居板块。

随着高净值人群持续涌入，圈层与国际化氛围将持续进阶。

值得一提，规划中的25号线拟穿越古北，若设古北新城站，项目将实现三轨交汇，与徐家汇、虹桥商务区的联动更紧密，发展潜力巨大。

低密墅区现房古北99

压轴楼王高区，约12万/㎡

所见即所得，即买即住

建面约134-154㎡大三房，错过再无

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买房是大多数人一生中最重要的消费决策之一，涉及金额大、流程复杂，且关联政策、法律、市场等多方面因素。不少人因缺乏专业知识，在购房过程中踩坑，轻则多花冤枉钱，重则面临产权纠纷、房屋质量问题等风险。本文将从购房全流程出发，梳理关键知识要点，帮助大家理性买房、避开陷阱。

一、买房前：明确需求与做好预算，避免盲目跟风

1.精准定位购房需求：自住与投资差异显著

买房前首先要明确核心需求——是自住还是投资，二者的选择逻辑截然不同。

自住需求：以“适配生活”为核心

需结合家庭结构、通勤半径、生活配套等实际需求决策。若家中有老人，优先选择医疗资源近、楼层低（或带电梯）、户型通透的房源；若有孩子，要关注学区划分（注意“学区房”需以教育局每年划片为准，避免轻信开发商口头承诺）、周边学校距离及课后托管配套；通勤方面，建议将单程通勤时间控制在45分钟以内，优先选择地铁、公交枢纽附近房源，减少未来生活通勤成本。

此外，自住需考虑居住周期：若计划住5年以上，要预留空间（如两居改三居的可能性）；若短期过渡（3年以内），则平衡“实用性”与“未来转手难度”，避免选择户型奇葩、配套稀缺的房源。

投资需求：以“资产保值增值”为核心

重点关注区域发展潜力、租金回报率、流通性三大指标。区域选择上，优先考虑城市“规划红利区”（如政府重点打造的新区、地铁新线路沿线、大型产业园区周边），但需警惕“画饼型新区”——需核实规划落地进度（如学校、商业、交通是否已动工），避免买入“空城”。

租金回报率可通过“月租金×12÷总房款”计算，一线城市优质房源回报率通常在1.5%-2.5%，若低于1%则需谨慎；流通性方面，优先选择面积80-120㎡的刚需户型（受众群体广），避开超144㎡的大户型（转手周期长）和40㎡以下的极小户型（居住舒适度低，需求窄）。

2.科学规划预算：不止首付，还要算清“隐性成本”

很多人误以为“凑够首付就能买房”，实则购房需承担多笔费用，预算规划需覆盖“全周期成本”：

核心成本：首付与月供

首付比例需结合当地政策：目前多数城市首套房首付比例为20%-30%，二套房为30%-50%（具体以城市政策为准，如一线城市二套首付可能达60%）。需注意“首套房认定标准”——通常以“家庭为单位（夫妻+未成年子女）的无房无贷记录”为准，部分城市认房又认贷（有房贷记录即使无房也算二套）。

月供压力需合理控制：建议月供金额不超过家庭月收入的30%，最高不超过50%，避免因月供过高影响生活质量。例如，家庭月收入2万元，月供最好控制在6000元以内，若选择30年等额本息贷款，按当前LPR（贷款市场报价利率）4.2%计算，可承受的贷款额度约120万元。