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上海静安晶采云玺售楼处电话：400-9939-964【 晶 采 云 玺 】

区位：

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地理位置：

晶采世纪大厦

上海市静安区威海路567-579号(南京西路地铁站12号口步行160米)

项目基本信息：

项目名称

晶采云玺

开发商

上海联丰房产有限公司

所属板块

南京西路板块

产权年限

50年

物业公司

上海同人物业

物业费

18元/㎡/月

总楼层

地上25层，地下3层

拿地时间

2003/12

外立面

干挂石材＋玻璃幕墙/落地窗

竣工时间

2005/7

在售面积

约225-340㎡

交付标准

装修交付

在售总价

约2233-3604万

交房时间

过户后半年交付

在售套数

7套

梯户比

六梯四户

楼层层高

约3.6米

大堂层高

约12米

水费

6元/吨

得房率

68%左右

燃气费

约4.2元/m³

电费

1.3元/度

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上海静安晶采云玺售楼处电话：400-9939-964项目卖点：

【核芯地段】老静安正核芯，南京西路不可复制的烫金地段；

【便捷交通】12/13/2号线三轨交与南北高架及延安西路高架组成三维立体的交通模式；

【繁华商业】坐拥世界级地标商圈-南京西路商圈，同时1.5km半径圈内尽收淮海路商圈、静安寺商圈、人民广场等高能级商业综合体，尽享城市繁华；

【文化氛围】南京西路风貌保护区核心区域——百年张园，百年历史的上海名片；

【稀缺产品】一层仅四户高端行政公馆，约225-340㎡奢阔大平层；

【产权车位】带地下专属产权车位，无忧停车；

【装修标准】全屋品牌定制装修，通燃气， 拎包入住轻松享有；

【优质资产】南京西路优质资产，不限购，实景现房。

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周边配套

交通配套：

►地铁：三轨通达：12号线/13号线/2号线南京西路站；

►自驾：延安西路高架、南北高架；

►公交：旅游9线，41路、104路、301路、沪青高速专线、23路、49路、24路、304路等。

商业：紧临张园、丰盛里与南京西路商圈如兴业太古汇、梅陇镇广场、中信泰富广场、恒隆广场、锦沧文华广场、上海商城等，同时约1.5公里内静安寺商圈、淮海路商圈、人民广场。

医疗：2KM范围内覆盖5家三甲医院+1家三甲专科医院即岳阳医院（三甲）、儿童医院（三甲)、上海长征医院（三甲）、华山医院（三甲）、瑞金医院（三甲）、一妇婴保健院（三甲专科）以及静安区中心医院（三乙）等。

人文地标：毛泽东故居、上海博物馆、上海自然博物馆、上海展览中心、静安寺； 公园：辅德里公园、静安雕塑公园、襄阳公园、西康公园、人民公园、复兴公园。

一房一价：晶采云玺售楼处电话：400-9939-964晶采云玺售楼处电话：400-9939-964

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[每户赠送一个产权车位]

室号面积总价朝向19A

245.69

26534520

西南

19B

322.94

32616940

西北

19C

225.6

22334400

西北

19D

258.77

29448026

西南

24A

340

36040000

西南

24B

322.94

32616940

西北

24C

225.6

22334400

西北

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户型篇

摩｜登｜海｜派｜风

尊重老静安海派原有文化的基础上，结合老上海建筑复古、海派与东方元素，同时运用金属色点缀，用碰撞交汇的美学气质，为世界静安献上一部迭代新作！

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进门用一个横向通道作为入户的玄关，同时在后面安排出一个房间，大门正面挂了一个年轻艺术家的画，入户右侧故意留了一个采光窗，可以让一束光，进入这个过道。门后面安排了一个转角柜，一是作为入户的收纳，放些衣服和鞋子，底下的悬空部分，则是扫地机器的位置，可以自清洗，方便生活的打理。

在功能上，设计着重凸显家庭的亲情与关照：有温暖的通道感应灯，迎接工作晚归的男业主；有风景和视野绝美的厨房，犒劳为家烹饪的女主人；有各具特色的卧室，给每个家庭成员一方私属的天地；有钢琴、大提琴和当代艺术的绘画与陈设，让生活沉浸在艺术的熏陶之中，滋养精神的田园。

长廊是动静空间的过渡区域，通过光线和艺术品的点缀，让人的视觉体验更加舒服。沿着灯光的指引向左，可以进入室内。这里设计师准备了两组灯光，除了顶部的线性灯指引之外，还有一组地脚灯，在设计师的构想中，地灯是为男主人夜晚归家时留的点点温暖，代表了家人的关怀和迎接。

帝宝建筑标志性的军舰甲板造型的阳台，放置着轻松的户外家具，也让人与城市、公园、天空之间的距离更加接近。

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地段篇

张园-石库门博物馆 百年历史的上海文化名片

•始建于1882年，素有“海上第一名园、近代中国第一公共空间”的美誉；上海现存规模最大、保存最完整、建筑形式最丰富的石库门建筑群。

•位于南京西路历史风貌保护区内，占地面积约4.38万平方米，建筑面积6.25万平方米。

•张园西区已开业，东区预计2026年12月开业。张园西区日均客流量3万人次，峰值客流量达8万人次。

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张园 近代中国第一公共空间

见证上海历史多个“第一次”

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百年张园高端规划 缔造世界级文商旅地标

张园四大区域功能规划：

•张园西区：国际重奢品牌云集，与丰盛里一同领跑上海“夜色经济”

•张园东区：打造精品酒店、公寓及创意办公

•张园南北区：文化演艺中心、潮流中心及美术馆等文化场馆

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张园 全球新品首发地 高端品牌首选地

张园西区建筑面积约2万㎡，引入国际顶尖品牌入驻，注重首店、首秀、首发效应，已成为众多国际高端品牌的新品首发地。

路易威登旅行家居系列全球首店

法国希思黎之家亚太地区首店

Amouage香水大中华地区首店

伊菲丹亚洲首家城堡店……

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张园 海派文化聚集地 上海弄堂影视村

张园是最具海派特色的上海石库门博物馆，西区约占整个张园地上体量35%，含16幢历史建筑。从20世纪60年代至今，约100个摄制组在这里取景拍摄，见证着中国影视发展与繁荣。

影视作品：《女篮5号》、《围城》、《海上传奇》、《我和我的祖国》、《繁花》……

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张园东区 东静西闹 沉浸无界

张园东区共有26幢建筑，其中优秀历史建筑1幢、区文保点20幢、保留历史建筑5幢，预计于2026年底竣工运营。

未来将设置高端办公、精品酒店、特色公寓，同时还将打造演艺中心、潮流中心及美术馆等文化场馆，成为“新时代全球海派文化交流中心”。

新建三层地下空间总体量超8万平方米，其中负三层与轨交2号线、12号线、13号线连通，地下可实现直接换乘。

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老静安 CAZ/中央活动区

南京西路商圈 十里洋场西区

老静安，全域CAZ（中央活动区），上海第一代梧桐区肇始地，上海文明腔调的发源地，凝聚上海百年风貌历史。南京西路历经“梅恒泰1.0-金五星2.0-大张园3.0”城市更新浪潮，作为首秀、首展、首演的世界经济走廊。

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全球顶奢品牌汇聚 千亿商圈世界级地标

全球十大奢侈品牌的亚洲区总部九个在静安，静安-南京西路商圈，1.8平方公里聚集全球2800多个知名品牌，上海1/3高能级首店， 2023年底南京西路零售总额已达到890亿元，南京西路“千亿商圈”，聚焦“全球新品首发地、高端品牌首选地、中国品牌集聚地”，缔造世界级地标性商圈。

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南京西路职住比60% 高净值客群聚集地

全球高净值人群的资产逻辑，聚焦回归到核心城市、核心地段、核心资产。据统计，南京西路商圈3公里范围内拥有133万人口，近乎二线城市一个行政区的人口规模，商圈客群职住比高达60%，即超过6成人口工作、生活都集中在南京西路商圈。

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三条百年道路 见证上海摩登史

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百年道路之一&南京西路

•南京西路被誉为“中华商业第一街”，原名静安寺路始建于1860年代，东起西藏中路，西至延安西路，全长3833米。

•历史建筑：体育大厦｜国际饭店｜大光明电影院｜历史博物馆｜德义大楼……

百年道路之二&威海路

•威海路被称为南京西路商圈“后花园”。初名威海卫路，辟筑于1913年，西始于延安中路高架，东至武胜路，全长约1800米。

•历史建筑：静安别墅｜威海别墅｜毛泽东故居｜太阳公寓｜查公馆……

百年道路之三&茂名北路

•上海64条永不可拓宽的道路之一。源起1910年，前身是慕尔鸣路，北起南京西路，南至延安中路，全长600米。

•历史建筑：张园｜丰盛里｜基督教女青年会原址｜吴江路美食街｜毛泽东旧居陈列馆……晶采云玺售楼处电话：400-9939-964晶采云玺售楼处电话：400-9939-964

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配套篇

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百年静安心 引世界共潮前

晶采·云玺占位老静安-南京西路，城市底蕴与资源汇聚的塔尖之地。近百年老静安始终是上海商业、政治、文化、艺术等深度聚合的生活场和名利场，拥有全球奢贵、摩登东方的生活方式、磅礴的历史底蕴。

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三轨环绕 立体路网 进阶生活加速度

►地铁：三轨通达即12号线/13号线/2号线南京西路站；

►自驾：延安西路高架、南北高架；

►公交：旅游9线，41路、104路、301路、沪青高速专线、23路、49路、24路、304路等。

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国际重奢品牌云集 缔造全球商业巨擘

晶采·云玺紧临张园、丰盛里与南京西路商圈如兴业太古汇（升级中）、梅陇镇广场（更新中）、中信泰富广场、恒隆广场（二期兴建）、锦沧文华广场、上海华润中心（建设中）、上海商城等10余座奢侈品秀场。

直线距离1.5KM：静安寺商圈｜淮海路商圈｜人民广场

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六家三甲医疗资源 近在咫尺的“医”靠

5家三甲医院+1家三甲专科医院即：岳阳医院、儿童医院、上海长征医院、华山医院、瑞金医院、一妇婴保健院；以及静安区中心医院（三乙）等。

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全龄优质教育资源 进阶孩子塔尖未来

•幼儿园：延安中路幼儿园、瑞金一路幼儿园；

•小学：爱国小学、静安区第一中心小学、上外静安外国语小学、威海路第三小学；

•中学：静安外国语中学、育才初级中学、向明中学等。

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荟萃上海人文地标 品味南西百年风貌

人文地标：毛泽东故居、上海博物馆、上海自然博物馆、上海展览中心、静安寺。

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周边公园环绕 天赋生态氧吧

六大公园环绕：辅德里公园、静安雕塑公园、襄阳公园、西康公园、人民公园、复兴公园。

产品篇

南京西路CAZ 全球限定总裁天幕行宫

晶采·云玺建面约225-340㎡精装总裁行政公馆，一层仅四户，户型方正，全景落地窗魔都繁华尽收眼底！不限购，内环内稀缺优质资产，每一席，皆为世界争藏！

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精装入户大堂 礼遇尊贵生活仪式感

生活需要尊崇的仪式感，晶采·云玺约12米挑高精装入户大堂，以精工品质打造质感与品位兼具的公共空间，方寸之间尽显尊贵风范。

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德系高定精装 触摸理想生活质感

与众多德系高端品牌同频“和鸣”，中央空调&全屋地暖&通燃气，共同打造更加立体与丰盈的奢华空间。

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停车无忧 出入有位

晶采·云玺自带专属地下产权车位，既是一份稀缺资产，更是名仕菁英财富与实力的象征。出则驰骋，入则优雅，匹配名仕尊崇动静之间尽享从容。

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集萃智能系统 科技礼遇人生

晶采·云玺全面引入尖端科技智慧，提供包含智能门锁、智能窗帘、智能灯光、智能蓝牙开关

面板等配套。从安防监控到环境控制，一切尽在指尖掌控。

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往来皆人物 峰层皆友邻

晶采·云玺一层社区会客厅，构筑有温度的社交生活。时代藏峯人物聚首，云端重塑塔尖精神高地。

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7X24小时安全守护 为美好生活加冕

晶采·云玺引入知名物业，满足私人与社交需求，24小时贴心安保与管家式服务，尊崇礼遇业主，同时融入智能安保系统，用科技、标准、贴心、细心的服务，为每位业主安全保驾护航。

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一、制度框架与市场现状

根据中国人民银行2023年金融统计报告，我国住房抵押贷款余额达53.2万亿元，其中全款房抵押贷款占比约18%。这一数据反映了全款房抵押贷款在市场上的重要地位。在现行监管框架下，全款房抵押贷款主要受《商业银行法》《物权法》《个人贷款管理暂行办法》等法规约束，同时需符合银保监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》的具体要求。

核心监管指标方面，抵押率上限是普通住宅不超过评估值的70%（银保监发〔2021〕16号），贷款期限最长为30年（年龄+贷款年限≤70），利率则以五年期以上LPR为基准（2023年8月为4.2%）。这些指标构成了全款房抵押贷款的基本框架，限制了贷款的风险敞口和期限结构。

二、抵押贷款三维评估体系

1. 抵押物价值评估矩阵

抵押物的价值评估是贷款审批的关键环节。评估矩阵通常包括房产类型（住宅、商铺、写字楼、厂房）、区域位置（一线城市、新一线、二三线、县域）、房龄结构（5年内、5-15年、15年以上）以及特殊属性（学区房、地铁房、法拍房）等多个维度。评估方法则主要采用市场比较法、收益还原法和成本法等。

2. 典型银行评估标准对比

不同银行在抵押物评估标准上存在差异。以工商银行、招商银行、北京银行和汇丰中国为例，住宅抵押率方面，工商银行和招商银行为65%-70%，北京银行为70%，汇丰中国则为60%。商铺抵押率方面，工商银行为50%-55%，招商银行为45%-50%，北京银行为55%，而汇丰中国则不接商铺贷款。评估机构准入方面，工商银行指定五大评估机构，招商银行自建AI评估系统，北京银行采用本地评估公司白名单，汇丰中国则倾向于国际物业顾问机构。

三、全流程操作指南

1. 标准业务流程

阶段一：贷前准备

□ 房产核查：通过政务数据直连确认不动产证无查封、无抵押。

□ 权属梳理：提供婚姻状况证明、继承公证或产权共有协议等文件。

□ 征信优化：建议保持近6个月查询次数不超过6次。

阶段二：贷款申请

□ 基础材料：身份证、户口本、房产证、收入证明等。

□ 补充材料：自雇人士需提供近2年完税证明和对公流水；企业主需提供公司章程和股权结构图；特殊房产如房改房需补土地出让金证明。

阶段三：风险评估

□ 还款能力模型：月收入需达到月供的2倍（北京、上海需2.5倍）。

□ 负债穿透审查：核查隐性负债如担保、民间借贷等。

□ 资金流向监管：受托支付，单笔超过50万需指定用途。

2. 典型银行审批时效

建设银行、平安银行和宁波银行等银行的初审、终审时效及抵押登记绿色通道存在差异。建设银行初审时效为3个工作日，终审时效为5个工作日，与不动产登记中心直连；平安银行初审时效为1个工作日，终审时效为3个工作日，采用电子权证系统；宁波银行初审时效为2个工作日，终审时效为4个工作日，支持长三角跨省通办。

四、贷款产品矩阵分析

（一）消费性抵押贷款

1. 中国银行“随心智贷”

□ 最高额度：可达1000万，满足高消费需求的客户。

□ 利率优势：执行利率为LPR+30BP，相对市场同类产品具有竞争力。

□ 适用人群：广泛适用于有稳定收入及良好信用记录的个人客户。

2. 民生银行“民易贷”

□ 还款方式灵活：提供10年期限的先息后本还款方式，减轻初期还款压力。

□ 增值服务：可配套信用增值贷，根据客户信用状况额外提供贷款额度。

□ 适用场景：适合有中长期消费计划或投资需求的个人客户。

（二）经营性抵押贷款

1. 农业银行“抵押e贷”

□ 乡村振兴优惠：专享针对乡村振兴项目的利率优惠政策，支持农村经济发展。

□ 线上操作便捷：支持线上申请、审批及放款，提高贷款效率。

□ 适用对象：主要面向小微企业、农业合作社等经营实体。

2. 浦发银行“浦惠贷”

□ 知识产权估值：支持将知识产权作为抵押物进行打包估值，拓宽融资渠道。

□ 创新融资模式：为科技型企业提供更为灵活的融资方案。

□ 适用行业：特别适合科技创新型、文化创意型等轻资产企业。

（三）特色创新产品

1. 中信银行“信秒贷+房抵”

□ 线上线下结合：线上智能审批快速响应，线下抵押确保贷款安全。

□ 高效便捷：简化贷款流程，提高贷款发放速度。

□ 适用客群：适合需要快速获得资金支持的个人或小微企业。

2. 江苏银行“人才贷”

□ 抵押率上浮：为高层次人才提供抵押率上浮10%的优惠政策，体现对人才的重视。

□ 贷款额度：根据人才层次及贡献度确定贷款额度，满足个性化融资需求。

□ 适用范围：主要面向科研、教育、医疗等领域的高层次人才。

五、利率定价机制

（一）国有大行定价模型

【A】 基础利率：以LPR+50BP为基础，体现市场风险溢价。

【B】优惠条件：

□ 贵宾客户（AUM≥100万）可享受-20BP的优惠，体现客户忠诚度价值。

□ 绿色建筑认证可享受-15BP的优惠，鼓励环保建筑。

□ 组合保险购买可享受-10BP的优惠，降低银行风险。

（二）股份制银行差异化定价

□ 定价因素：根据客户评分、抵押物评分、产品类型及市场供需关系等综合因素进行定价。

□ 利率范围：利率范围在LPR+35BP至+150BP之间，灵活调整以适应不同客户及市场需求。

□ 竞争优势：通过差异化定价策略吸引优质客户，提高市场竞争力。

六、风险控制要点

（一）银行风控九宫格

□ 多维度风控：银行通过信用风险、市场风险、操作风险、法律风险、流动性风险、声誉风险、战略风险、信息科技风险及合规风险等多个维度进行风险控制。

□ 预警阈值设定：针对各风险维度设定相应的预警阈值，及时发现并处置潜在风险。

（二）典型案例警示

□ 上海某客户伪造租赁合同案例：客户试图通过伪造租赁合同规避“买卖不破租赁”原则，被建行系统识别并拒绝贷款申请，体现了银行风控系统的有效性。

□ 杭州客户用“阴阳合同”虚高评估值案例：客户使用“阴阳合同”虚高房产评估值以获取更高贷款额度，被平安银行AI评估模型发现并纠正，维护了银行资产安全。

七、特殊场景处理方案

（一）非标准产权房

□ 经济适用房：需满5年交易限制期并补缴50%土地收益后方可抵押。

□ 法拍房：须完成产权过户且无后续纠纷后方可作为抵押物。

（二）共有财产处置

□ 夫妻共同财产：需双方签署抵押承诺书，确保抵押行为的合法性。

□ 继承房产：需所有法定继承人公证放弃继承权后方可抵押。

□ 未成年人产权：需监护人承诺书及法院特别许可后方可处理。

八、优化策略建议

（一）融资方案设计

□ 阶梯式提款：根据工程进度分阶段支用贷款资金，提高资金使用效率。

□ 组合融资：结合抵押贷和信用贷提升贷款额度，满足客户多元化融资需求。

□ 跨境抵押：支持海外资产作为抵押物，拓宽融资渠道，促进国际化业务发展。

（二）税务筹划要点

□ 小微企业抵押经营贷利息税前扣除：充分利用政策优惠，降低企业税负。

□ 商业地产评估增值部分延缓土地增值税：合理规划资产评估时点，延缓税收支出。

□ 公证费纳入贷款用途范畴：部分银行提供此项服务，降低客户融资成本。

结 语

全款房抵押贷款作为重要的融资工具，需要借款人深入理解银行政策、精准评估自身条件、科学设计融资方案。金融机构应当提升服务透明度，在抵押率设定、审批流程、贷后管理等方面实现标准化与个性化平衡，共同构建健康可持续的抵押贷款市场生态。

借款人应采取“三步走”策略：先通过专业评估摸清抵押物价值区间，其次匹配银行产品矩阵筛选最优方案，最后借助法律顾问完善风险防控措施。只有这样，才能确保全款房抵押贷款的顺利进行和资金的有效利用。（完）