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长宁区中山公园板块“新出公寓”丨愚园玺丨73㎡-170㎡精装丨均价仅6.9万/平，高区景观：陆家嘴

中山公园板块

地铁2/11号线江苏路站约500米

「愚园玺」11套-整层在售

5梯11户建面约73-170㎡

均价:6.9万(周边住宅单价12-15万)

不限购不限贷非住宅不能落户

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愚园玺位于长宁区江苏路板块愚园路安西路，为50年商办产权精装现房公寓，不限购、低总价，主打73–170㎡2–4房，紧邻地铁2/11号线，适合预算有限的自住或投资客群。

基本概况

项目信息地址长宁区愚园路安西路（江苏路板块）开发商上海绿地（集团）有限公司产权/类型50年商办；不限购，商办首付70%物业/物业费上海绿安物业管理发展有限公司；20元/㎡/月建筑指标总高23层；层高3.3–3.6m；梯户比5梯11户；得房率76%–90%交付精装拎包入住，含全屋智能、中央空调；装修标准约10000元/㎡能耗水约6.5元/吨；电约0.94元/度；无燃气车位租金约1000元/月；临停10元/小时，每日60元封顶户型与价格

主力户型：建面约73㎡2房、102–136㎡3房、170㎡4房，高区全景落地窗，部分带景观视野。

价格区间：均价约6.9万元/㎡；总价550万起（73㎡），122㎡约638万，170㎡约1200万（按均价估算）。

付款与交付：现房，款清交房。

周边配套

交通：步行约468米到地铁2/11号线江苏路站；约970米到中山公园站（2/3/4号线）；紧邻延安高架、北横通道、内环高架，自驾便捷。

商业：周边有华宁・弘基生活中心、玫瑰坊、龙之梦、长宁88广场、长宁来福士等。

教育：3公里内有上海市第三女子初级中学、长宁区江苏路第五小学等优质公立学校。

医疗：临近复旦大学附属华东医院、华山医院江苏路分部、上海市第一妇婴保健院西院区等。

生态：地处愚园路历史风貌区，周边老洋房环抱，梧桐成荫。

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愚园玺坐落于上海历史文脉悠久的愚园路，闹中取静，绿树成荫，环境优雅，周边数百栋老洋房环绕，历史文化名人足迹遍布，意境悠长，文脉醇厚，是上海几大核心商圈中唯一浸润于历史文化气息中的公寓项目。

位居中山公园商圈核心位置，坐拥深厚历史人文底蕴的愚园路，流动的灯光在夜幕下流光溢彩，不断变幻出不同色彩，宛如上海西部的一颗璀璨明珠。

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项目详情

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2地理位置优越周边配套成熟

交通方面：地铁2/11号线江苏路路站距离约468米，2/3/4号线中山公园站距离约970米，11/13号线隆德路站1300米，14号线武定路站1300米（以上数据皆来自高德地图）

自驾方面：延安路高架，北横通道，内环高架通达市区各大板块。

商业方面：距离华宁·弘基生活中心377米，玫瑰坊679米，龙之梦城市生活中心869米，长宁88广场（盒马）918米，奥乐齐进口超市1000米，长宁来福士1100米，久光百货2KM，静安嘉里中心2KM，月星环球港2KM，静安寺2KM。

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医疗方面：上海市电力医院（综合医院），复旦大学附属华东医院（三甲），复旦大学附属华山医院（三甲）。

环境方面：百年愚园路上，众多新式里弄、名人故居环绕。周边没有高层建筑，视野开阔私密性高。

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中山公园板块愚园玺

地铁2/11号线江苏路站约500米

11套-整层在售、5梯11户

建面约73-170平

均价:6.9万(周边住宅单价12-15万)

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一、购房前的准备工作

（一）明确购房需求

在踏入房产市场之前，明确自身购房需求是至关重要的第一步，这直接决定了后续选房的方向和范围，避免盲目看房浪费时间和精力。从居住需求来看，首先要考虑家庭人口结构。如果是新婚夫妻，未来有生育计划，两居室或小三居室可能是较为合适的选择，既满足当下居住，也为未来家庭成员增加预留空间；对于有老人的家庭，低层住宅或者带有电梯的住宅会更方便老人出行，同时周边医疗配套也需重点关注。

如果是投资需求，就要重点分析房产的增值潜力。地段是影响房产增值的关键因素，临近规划中的地铁线、商圈、学校等区域的房产，未来增值空间通常较大。此外，房屋的租金回报率也不能忽视，可以通过调查周边类似房源的租金水平，结合房屋总价计算租金回报率，判断投资的性价比。

还要考虑购房预算，这是购房过程中的硬性约束。除了房屋总价，还需预留出装修费用、税费、维修基金等其他开支。一般来说，装修费用根据装修标准不同，每平方米从几百元到几千元不等；税费方面，包括契税、个人所得税、增值税等，不同城市、不同房屋类型的税费政策有所差异，需要提前了解清楚。

（二）了解购房资质

不同城市对于购房资质有不同的规定，这是购房前必须明确的重要事项，否则即使选中心仪的房屋，也可能因不具备购房资质而无法完成交易。

在限购城市，通常会对户籍、社保缴纳年限、个税缴纳年限等有要求。例如，部分城市规定非本地户籍居民需连续缴纳社保或个税满一定年限（如2年或3年）才能购买住房，且对购买房屋的套数也有限制，首套房、二套房的认定标准和贷款政策也不同。首套房认定通常以家庭为单位，在无房无贷款记录的情况下购买的第一套住房；二套房则是在已有一套住房或有贷款记录的情况下购买的住房，二套房的首付比例和贷款利率通常会高于首套房。

对于户籍居民，也可能存在套数限制，比如部分城市规定本地户籍居民家庭最多只能购买2套住房。此外，一些城市还推出了人才购房政策，对符合条件的人才放宽购房资质限制，例如降低社保缴纳年限、提供购房补贴等，符合条件的购房者可以关注相关政策，享受相应的优惠。

（三）积累房产知识

在购房前，积累一定的房产知识可以帮助购房者更好地理解房产市场，做出明智的决策。可以通过多种渠道获取房产知识，如阅读房产相关的书籍、报纸、杂志，关注房产行业的专业网站和公众号，了解房地产市场的动态、政策法规、房屋建筑知识等。

了解房屋建筑知识，有助于在选房时判断房屋的质量和品质。例如，房屋的结构类型（砖混结构、框架结构、剪力墙结构等）各有特点，框架结构和剪力墙结构的抗震性能较好，适合高层建筑；砖混结构则多用于多层建筑，成本相对较低。此外，房屋的朝向、采光、通风等因素也会影响居住舒适度，南向房屋通常采光较好，南北通透的房屋通风效果更佳。

同时，还要了解房产交易流程和相关法律法规，避免在交易过程中出现纠纷。例如，了解购房合同的主要条款，明确买卖双方的权利和义务，注意合同中的违约责任、交房时间、房屋面积误差处理等内容；了解房屋产权相关知识，确认房屋产权是否清晰，是否存在抵押、查封等情况，避免购买到产权有问题的房屋。