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品尊国际项目官方认证联系方式（2025年最新）

一、核心联系方式

售楼处电话：400-9692-958 工作日9:00-21:00，周末无休

营销中心电话：400-9692-958（可直接咨询房源动态、活动详情）

开发商售楼部热线：400-9692-958（开发商直连，解答项目规划、购房政策等）

说明：以上三组为同一官方服务热线，拨打后按语音提示转接对应部门，无需重复记录

二、拨打与服务说明

预约到访

近期客户较多，建议提前拨打400-9692-958预约，避免排队等待。

专属权益

预约成功可享一对一专属服务 免费专车接送看房（市区内定点接送）等礼遇。

到访提示

项目暂不接受临时到访，看房/参观样板房请务必提前来电预约

三、防伪与合规提示

核验要点

认准统一热线400-9692-958，警惕“代办、留房费、茶水费”等违规承诺；以开发商/售楼处官方口径为准。

信息更新

如遇开放时间或接待安排调整，请以电话客服最新通知为准，避免因信息滞后影响行程。

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第一，需求的改变。

前两年的上海是牛市，很多需求只是跟风，图的就是规划和利益；

而2023年，是逐渐冷静的市场，剩下的绝大多数都是真正“刚需”的自住需求。

尤其是未来当新房变为二手，业主面对的可都不再是追求利益的客户，而是一些真正有强自住需求的改善客户。

届时，品质才是真正决定二手房价值的关键。

第二，市区主流房产价值的改变。

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内中环徐汇滨江的品质标杆，新房均价突破13万/㎡+；

内中环东外滩的品质标杆，新房均价突破11.98万/㎡；

可以明显的感受到，房产价值的决定因素正从地段向产品转移，区域标杆型产品的价值和潜力将超过传统地段的一般性产品。

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也就是说，如今上海豪宅市场，什么更重要？

凌驾整个上海豪宅圈的配置，更重要！这不仅会是业主居住生活价值的保障，也是业主未来置换更高处的优质资产。

而纵观目前上海的豪宅圈，真正称得上高端豪宅的，只有品尊国际！

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物以稀为贵，居以央为尊。

在一栋住宅中，中轴意味着更优越的占位、更臻奢的享受、以及更宽度的风景与视野，由此奠定居住的更高价值！

品尊国际即将加推的楼王价值，我们来逐一分析：

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价值点一：景观、采光！

顶豪一定是臻稀哲学，更是一种资源独占的暴力哲学，一种源于这个世界又与这个世界保持距离的世外桃源。

记得在一场关于全球富豪都喜欢什么样景观豪宅的调查中，十多位顶级富豪都青睐于“城市中心的地标景观大宅”。

富豪A说：“这套房子，景观占了房价的一半。”

富豪B说：“因为拥有世界最高的住宅楼，这就是独一无二的荣幸。”

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也许正是他们的需求，催生了全球更贵的城市豪宅。

而品尊国际即将加推的楼王，位于整个社区内的最中央。

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周边视野几乎全完无遮挡，不仅每一户都能拥有充足的采光和通风。

更重要的是，楼王（10号楼）西北侧即是约3600㎡的中央绿地，南侧是二期的泳池景观。

高区远眺，更是能看到上海标志性的三件套。这样的景观视野，实在是出众。

楼王的每一户都能享受超高绿化，感受住在公园里的生活。

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价值点二：圈层、私密性！

整栋楼王只有两种户型，分别是约173㎡3房，205㎡4房户型，圈层高度统一。

圈层的营造是豪宅项目永恒的话题，如此高度统一的总价门槛，将身价处于同一level的城市精英自然而然的汇聚在一起。

品尊国际售楼处电话☎：400-9692-958 我们不以收入评价个人，但相同身价相同层次的人交流才能迸发出更激烈的火花。

一场跨国界的艺术交流，可能就出现在品尊国际楼王大堂中的一次相见恨晚，

一次金额巨大的商务合作，可能就出现在品尊国际楼王大平层书房里的一次惺惺相惜。

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千金买房，万金买邻！品尊国际楼王高度统一的圈层为每一位居者带来的可能性是不可限量的。

并且，与其余几栋楼距离很远，整体的居住安全感、私密性相当出色。

而以上这些优势，叠加品尊国际整个项目的优势，让这栋臻稀的楼王拥有非常出色的溢价空间。

价值点三：楼王独有的精装！

说句实在话，品尊国际的整体户型装修，真的已是沪上拔尖的存在。

而楼王更是独有的装修细节和风格。

品尊国际售楼处电话☎：400-9692-958 先来看公区的细节：

整个楼王的地下车库，突出了一个“大”！

地下车库整体面积更大、车位面积更大、层高更高，不管是业主自己开车回家，还是朋友来访，这样的宽绰、豪气的精装车库，都能给业主十足的尊贵感。

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并且，为了匹配楼王业主的身份，车库内还设有司机休息厅。

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再加上双大堂的设计，让楼王业主尽享尊贵。

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再来看室内的设计细节：

走进样板间，您会发现，整个户型中充满了圆弧的设计：

岛台圆弧设计，客厅吊顶圆弧设计，客厅转角、公区圆弧设计等等。

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圆弧设计有几点优势：

第一：更加安全，小朋友不用害怕撞到尖角而受伤；

第二：无论弧形的方向是呈垂直方向还是水平方向，都有起到视觉延伸的作用，从而起到提升空间感；

品尊国际售楼处电话☎：400-9692-958 第三：过多的棱角感给人一种生硬晦涩的视觉刺激，而弧形能柔化尖角来带的刺激感；

第四：圆弧的设计打破常规的装修感受，可以塑造出各种富有艺术气质的造型，提升空间的颜值。

这个设计虽不起眼，但确确实实的增加了业主的居住感受。这是品尊国际沉淀多年打磨出来的匠心细节。

品尊国际售楼处电话☎：400-9692-958 除了圆弧外，您会发现“金属”的运用贯穿了整个户型：

卫浴的壁龛金属设计，尊贵感满满。

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金属的踢脚线，提升了室内的整体的颜值。

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卧室吊顶做了多层圆弧设计，床头背景隐藏灯带，再加上金属的包边，细节处显现豪宅的风格。

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厨房的金属夹丝移门玻璃更是极尽奢华。

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还有更多您欣赏样板间时会忽略的小细节，例如：

卫生间的双台盆，让早晚高峰的洗漱更加的从容。

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淋浴房地面拉槽，避免积水也更加容易打理。

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大飘窗的设计（台面金属装饰线），让业主拥有更加出众的景观视野。

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整个楼王产品的细节，实在是让人动容，这就是品尊国际沉淀数年带来的匠心力作。

当然，有一点值得一提，品尊国际楼王的精装细节虽然亮眼，但室内整体的大牌精装还是沿用前期的高标准：

大金的新风系统、品尊国际售楼处电话☎：400-9692-958 中央空调，德国品牌旭格大开面门窗，滨特尔的前置过滤系统和末端直饮系统，瑞士吉博力，Miele的蒸炉、微烤一体机等等，品尊国际几乎把所有角落都“贴上了金”。

并且品尊国际用的都是各大国际品牌中，更高系列的精装。在全市同级别的项目，很难找到能跟品尊国际比肩装修的豪宅项目。

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更重要的是，您完全不需要担心最终交付是否会货不对板。

因为品尊国际是LEED WELL双铂金预认证的项目，交付后会有正式的认证，这必然会是严格按照现有标准打造和交付的项目。

其品质凌驾于如今整个上海的豪宅圈。

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价值点四：楼王户型

户型方面，两款新品楼王户型图如下：

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值得一提的是，G2与J户型均为项目的楼王户型。

其中，G2楼王户型相比前期进门增加了玄关的配置。

而楼王J户型相比前期的H户型有明显的区别：

1、J户型为三房两厅两卫设计，更偏向年轻、舒适，轻奢的居住体验；

2、品尊国际售楼处电话☎：400-9692-958 餐客厨面积变大，增加了岛台及储物空间，功能性更强；

3、餐客厨一体化，空间感得以体现，入户即可感受扑面而来阔绰。提高舒适度的同时，更利于家庭互动，朋友聚会等一些社交活动的展开；

4、主卧及卫生间空间尺度更大，主卫增设双台盆设计，男女主人同时使用互不干扰。

这两个楼王户型的居住感，相当出色。

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最后，再来看下品尊国际的社区以及地段。

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精品社区

品尊国际售楼处电话☎：400-9692-958 走在时代前沿的产品力

外立面采用英国TOPIN 的槽式埋件+铝合金龙骨系统，铝合金经过氧化处理后，不会发生生锈和脱色，历久弥新。

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除此之外，还有完全人车分流且绿化覆盖率达到了43%的小区。现在市场上，几乎所有小区的绿化率都只有35%。

而更高的绿化率， 代表着更舒适的生活环境。

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小区内部还有约3600㎡的中心景观、约800米的跑道，在寸土寸金的上海内环旁，这样的宽绰社区，实在是奢侈且惊艳。

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走进楼栋内，这约6米左右层高的门厅挑高大堂，墙面全部采用定制弧面铝板，大理石拼花地面与整体大理石幕墙纵贯天地。

这样的尊贵感才是高端豪宅的标配。但现在市面上很多所谓的豪宅，连大堂都没有，更何况是如此用料的精装大堂。

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还有这约在3.08-3.4米的层高。铺上地暖和中央空调，项目整体的室内层高也远比大部分豪宅更高。

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海纳小镇飞速兑现

品尊国际售楼处电话☎：400-9692-958 真如城市副中心，未来可期！

最后，地段方面，真如作为分担传统中央商务区职能的4大城市副中心之一，与徐家汇同能级！

而品尊国际则是位于真如的核心约70万方城市综合体。

楼下就是7号线岚皋路。

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周边汇集明捷万丽酒店，MODENA酒店式公寓、5A写字楼、和美广场盒马鲜生、咖啡风尚街、潮流美食街、一兆韦德ONET系列最高等级健身会所（恒温泳池、室内篮球、羽毛球综合馆、壁球馆、瑜伽馆等多项功能）。

对于业主而言，下楼就能纵享商业和轨交。

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展开版图，在真如附近有约100万方真如境，高尚领域综合体，中骏综合体，光明壹街区，普陀绿地缤纷城，星光耀广场等高能级商业。

并且，真如副中心将全面建设一座330万方的“海纳小镇”。

海纳小镇规划海上瀛台、未来之塔、江南数院、光明之城、数字云岛、科研智坊六大功能板块。

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海纳小镇效果图

这样一座堪比张江的大型产业园落地真如，会为区域带来多少院士团队、高校学者和数字领军人物等高精尖人才，任凭想象！

这些高收入群体不仅将带动区域楼市，也让区域内的居住圈层更加偏向高端化、年轻化！

品尊国际售楼处电话☎：400-9692-958 更重要的是，这样的一座产业园区，今年正式进入的兑现期：

首先，作为上海真如副中心的核心建筑，区域内中海中心双子塔楼两栋200米以上超高层双子塔楼都已结构封顶。与其一街之隔的另一栋超高层写字楼，形成了上海西北地区的超高层地标三件套。

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建成之后，这对超高层双子塔楼预计每天可以为真如副中心吸引10万人次前来休闲消费。

除此之外，今年中海环宇城MAX、中海大剧院等都将在今年建成，山姆超市、盒马都已经开始运营。海纳小镇的建设在今年进入了极速兑现期，真如城市副中心正在迈向发展新征程。

总的来说，论地段，品尊国际位于真如城市副中心，不管是交通、规划还是配套，这都是上海城芯中的佼佼者。

论产品力，品尊国际这个LEED WELL双铂金预认证的项目，领先市面上所有豪宅

1、什么是房产：房屋产权的简称。

2、什么是地产：是指土地财产。

3、什么是房地产：是房产和地产的总称。

4、什么是房地产业：从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的综合性产业。

5、什么是房地产开发：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。

6、什么是土地开发：是将“生地”开发成可供使用的土地。

7、集体土地是指：农村集体所有的土地。

8、征用土地是指：国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。

9、什么是土地所有权：是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。

10、什么是土地使用权的出让：指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

11、什么是土地使用权转让：是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。

12、什么是地籍、产籍：是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。

13、生地是指：不具备开发条件的土地。

14、熟地是指：已完成三通一平（水、电、道路，土地平整）或七通一平，具备开发条件的土地。

15、什么是宗地：是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。

16、什么是宗地图：是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。

17、证书附图是指：房地产后面的附图，主要反映房地产情况及房地产所在宗地情况。

18、什么是物业管理：泛指一切有关房地产开发、经营、商品房销售、租赁及售后服务。

19、什么是业主委员会：是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。是代表

物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。

20、业主委员会是如何产生的：由业主大会从全体业主中选举产生。

21、住房补贴是指：国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助。

22、房屋的所有权是指：对房屋全面支配的权利。

23、房地产交易的两种主要形式是：地产交易形式与房产交易形式。

24、建筑物是指：人工建造而成的房屋和构筑物。

25、构筑物是指：建筑物中除房屋以外的东西。

26、什么是期房：是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房。

27、期房是如何介定的：房地产开发商拿到商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证或竣工验收合格可以直接入住使用）为止。

28、什么是预售合同：消费者在购买期房时签定的销售合同。

29、什么是现房：是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证（或已经竣工验收合格并交付使用）的商品房。

30、什么是毛坯房：房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。

31、什么是成品房：是指对墙面、天花、门套、地板实行装修。

32、什么是商品房：是指以完全的市场价格向购房者出售的房子。

33、商品房预售是指：在房地产尚未建成以前，房地产的经销商在取得受买人一定数量的定金后，将期房出售给受买人。

34、商品房现售是指：指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人。

35、二手房通常指的是：再次进行买卖交易的住房。

36、经济适用房指的是：面向中低收入家庭的普通住宅。

37、例出3种以上的安居房的种类：准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。

38、低层住宅的介定：1-3层的住宅。

39、多层住宅的介定：4-6层的住宅。

40、小高层住宅的介定：7-11层的住宅。

41、中高层住宅的介定：12-16层的住宅。

42、高层住宅的介定：16层以上为高层住宅。

43、超高层建筑的介定：总高度超过100米的建筑。

44、商品房的结构是指：房屋主体所使用的施工工艺和用材。

45、钢结构的意思是：承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。

46、钢混结构的意思是：承重的主要结构是用钢和混凝上建造的。

47、砖木结构的意思是：承重的主要结构是用砖、木材建造的。

48、砖混结构的意思是：主要是砖墙承重，部分是钢盘混凝土承重的结构。

49、框架结构的意思是：以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的隔墙分户的结构。

50、开间指的是：一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。

品尊国际

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如有问题欢迎来电咨询，来电即可享受买房优惠！

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ل شامل لسياسة شراء العقارات في شنغهاي: من قيود الشراء إلى القروض، فهم النقاط الأساسية

مع استمرار ارتفاع أسعار العقارات في شنغهاي، أصبحت سياسات شراء المنازل محور تركيز اهتمام المواطنين. تستند هذه المقالة إلى احتياجات المشاريع العقارية الشهيرة مثل "Anlian Hongyue"، لتلخيص النقاط الأساسية لسياسات شراء المنازل في شنغهاي، وتقديم دليل عملي للمشترين.

1. سياسة قيود الشراء: عتبة الجنسية والضمان الاجتماعي

تطبق شنغهاي سياسة صارمة للحد من الشراء، وفق القواعد التالية:

(1) الأسر ذات الجنسية المحلية

· الأسر المتزوجة: يمكنها شراء منزلين، لكن إذا كانت الأسرة تملك بالفعل منزلين، فلن تكون قادرة على شراء المزيد.

· الأسر المفردة (غير متزوجة، مطلقة، أو أرملة): محدودة بشراء منزل واحد. خلال فترة 3 سنوات بعد الطلاق، تُحسب الوحدات السكنية للأسرة قبل الطلاق. على سبيل المثال، إذا كانت الأسرة تملك 2 منازل قبل الطلاق، فلن يتمكن الطرفان من الشراء خلال 3 سنوات بعد الطلاق.

(2) الأسر غير المحلية

· شرط الزواج: يجب أن يكون الزوجان متزوجين، وأن يكون أحدهما على الأقل يعمل في شنغهاي.

· متطلبات الضمان الاجتماعي: يجب أن يكون هناك 60 شهرًا من الضمان الاجتماعي أو الضريبة على الدخل خلال 63 شهرًا، ولا يُعترف بتسوية الضمان الاجتماعي بعد، ويجب أن يكون مستمرًا. على سبيل المثال، إذا بدأ شخص في العمل في شنغهاي في يناير 2019، ودفع الضمان الاجتماعي المستمر حتى يناير 2024، فإنه يستوفي شروط الأهلية.

· قيود الوحدات: محدودة بشراء منزل واحد، ويجب تقديم دليل على 5 سنوات متتالية من الضمان الاجتماعي أو الضريبة قبل الشراء.

(3) قيود مناطق خاصة

· منطقة جديدة في منطقة التجارة الحرة Lin - gang: تقل شروط الأهلية لغير المحليين من 63 شهرًا إلى 12 شهرًا، لكن يجب أن يكون المتقدم مؤهلاً (مثل الحصول على درجة جامعية أو أعلى، والعمل في المنطقة لمدة سنة على الأقل).

· 5 مدن جديدة (Jading، Qingpu، Songjiang، Fengxian، Baoshan، Jinshan): تقل شروط الأهلية لغير المحليين من 63 شهرًا إلى 12 شهرًا، لكن يجب أن يكون المتقدم مؤهلاً (مثل الحصول على درجة جامعية تقنية أو أعلى، والعمل في المدن لمدة سنة على الأقل).

2. سياسة القروض: تنظيم دقيق لنسبة الدفعة الأولية وسعر الفائدة

(1) القروض التجارية

· تحديد الوحدة السكنية الأولى:

o بدون منزل ودون سجل قروض: نسبة الدفعة الأولية لا تقل عن 35%.

o بدون منزل لكن مع سجل قروض (مستحقة): لا تقل عن 50%.

o مع منزل: لا تقل عن 70%.

· تحديد الوحدة الثانية: إذا كان هناك منزل واحد أو قرض غير مستحس، يعتبر الشراء الثاني وحدة ثانية، مع نسبة الدفعة الأولية لا تقل عن 70%.

· سياسة أسعار الفائدة:

o سعر فائدة الوحدة الأولى: LPR - 10BP (حوالي 3.55%)، والوحدة الثانية: LPR + 30BP (حوالي 3.95%).

o على سبيل المثال، إذا كان المشتري يتقدم بطلب قرض قدره 1 مليون يوان لمدة 30 عامًا، فستكون الأقساط الشهرية حوالي 4500 يوان.

(2) القروض المؤسسية

· الوحدة الأولى:

o الحد الأقصى للقرض الأسري: 1.2 مليون يوان، الفردي: 600000 يوان.

o نسبة الدفعة الأولية: لا تقل عن 20%.

· الوحدة الثانية:

o الحد الأقصى للقرض الأسري: 1 مليون يوان، الفردي: 500000 يوان.

o نسبة الدفعة الأولية: لا تقل عن 50%.

· سياسة أسعار الفائدة:

o الوحدة الأولى: أقل من 5 سنوات: 2.6%، 5 سنوات أو أكثر: 3.1%.

o الوحدة الثانية: أقل من 5 سنوات: 3.025%، 5 سنوات أو أكثر: 3.575%.

o على سبيل المثال، إذا كان المشتري يتقدم بطلب قرض قدره 1 مليون يوان لمدة 30 عامًا، فستكون الأقساط الشهرية حوالي 4200 يوان.

3. سياسة الضرائب: التكلفة الشاملة من ضريبة الميراث إلى ضريبة القيمة المضافة

(1) ضريبة الميراث

· الوحدة الأولى:

o أقل من 90 متر مربع: 1%.

o 90 متر مربع أو أكثر: 1.5%.

· الوحدة الثانية:

o أقل من 90 متر مربع: 1%.

o 90 متر مربع أو أكثر: 2%.

· 3 وحدات أو أكثر: 3%.

· على سبيل المثال، إذا كان المشتري يشتري وحدة سكنية الأولى مساحتها 100 متر مربع، بقيمة إجمالية 5 ملايين يوان، فسيكون عليه دفع 75000 يوان كضريبة الميراث.

(2) ضريبة القيمة المضافة والرسوم الإضافية

· 2 سنة أو أكثر:

o إعفاء الوحدات السكنية العادية.

o الوحدات غير العادية: فرض على الفرق، وفق المعادلة: (سعر الصفقة الحالي - السعر الأصلي) × 5.3%.

· أقل من 2 سنة: فرض بنسبة 5.3% على القيمة الإجمالية.

· على سبيل المثال، إذا كان المشتري يشتري وحدة سكنية غير عادية بسعر صفقة 6 ملايين يوان، وسعر شراء أصلي 4 ملايين يوان، فسيكون عليه دفع 106000 يوان كضريبة القيمة المضافة والرسوم الإضافية.

(3) ضريبة الدخل الشخصي

· 5 سنوات أو أكثر، الوحدة الوحيدة: إعفاء.

· أحوال أخرى: فرض بنسبة 20% على الفرق أو 1% على القيمة الإجمالية.

· على سبيل المثال، إذا كان المشتري يشتري وحدة سكنية بسعر صفقة 5 ملايين يوان، وسعر شراء أصلي 3 ملايين يوان، فسيكون عليه دفع 400000 يوان كضريبة الدخل الشخصي.

4. سياسات خاصة: الميول نحو استقطاب المواهب والأسر ذات الأطفال المتعددين

(1) سياسة استقطاب المواهب

· منطقة جديدة في منطقة التجارة الحرة Lin - gang: يمكن للمؤهلين الاستفادة من تقليص فترة الضمان الاجتماعي إلى 12 شهرًا، والحصول على امتيازات مثل الأولوية في الاختيار.

· على سبيل المثال، إذا كان الشخص لديه درجة الماجستير ويعمل في المنطقة لمدة سنة على الأقل، فإنه يستوفي شروط الأهلية.

· 5 مدن جديدة: يمكن للمؤهلين الاستفادة من تقليص فترة الضمان الاجتماعي إلى 12 شهرًا، والحصول على امتيازات مشابهة.

· على سبيل المثال، إذا كان الشخص لديه درجة البكالوريوس ويعمل في المدن لمدة سنة على الأقل، فإنه يستوفي شروط الأهلية.

(2) سياسة الأسر ذات الأطفال المتعددين

· أسر ذات طفلين أو أكثر: يمكن الاستفادة من زيادة الحد الأقصى للقرض بنسبة 20% عند شراء الوحدة الأولى.

· على سبيل المثال، إذا كانت الأسرة ذات طفلين تشتري وحدة سكنية أولى، فإن الحد الأقصى للقرض الأسري يمكن أن يرتفع من 1.2 مليون يوان إلى 1.44 مليون يوان.

· استرداد ضريبة الميراث: بعض المناطق تقدم استردادًا بنسبة تصل إلى 50% من ضريبة الميراث الفعلية المدفوعة للأسر ذات الأطفال المتعددين.

· على سبيل المثال، إذا كانت الأسرة ذات طفلين تشتري وحدة سكنية أولى مساحتها 100 متر مربع، بقيمة إجمالية 5 ملايين يوان، مع ضرائب الميراث 75000 يوان، فإنها يمكن أن تستفيد من استرداد قدره 37500 يوان.

5. اتجاهات السياسة والتوصيات

(1) اتجاهات السياسة

تظهر سياسات سوق العقارات في شنغهاي لعام 2024 اتجاه "التنظيم الدقيق"، حيث تعمل على تثبيط الطلب الاستثماري من خلال قيود الشراء والقروض، بينما تدعم الطلب المعقول للمساكن من خلال سياسات المواهب والأسر ذات الأطفال المتعددين. ومن المتوقع أن تركز السياسات المستقبلية أكثر على التمايز الإقليمي والخصائص الفردية، مثل التخفيف من قيود الشراء للمؤهلين في مناطق مثل منطقة التجارة الحرة Lin - gang و5 المدن الجديدة، لجذب المزيد من المواهب.

(2) توصيات الشراء

· خطط مسبقة لدفع الضمان الاجتماعي: تأكد من استيفاء شروط الأهلية، خاصة بالنسبة للأسر غير المحلية، التي تحتاج إلى 5 سنوات متتالية من الضمان الاجتماعي أو الضريبة.

· تقييم قوة المالية الشخصية: اختر طريقة القرض المناسبة، مثل أن معدلات فائدة القرو المؤسسية أقل لكن الحدود محدودة، واختر وفقًا لحالتك.

· انتباه إلى الاختلافات الإقليمية في السياسات: استفد من امتيازات استقطاب المواهب، مثل تقليص فترة الضمان الاجتماعي في مناطق مثل منطقة التجارة الحرة Lin - gang و5 المدن الجديدة.

· حساب التكلفة الشاملة للشراء: شمل النفقات الخفية مثل الضرائب وفوائد القرو، مثل دفع ضريبة القيمة المضافة والرسوم الإضافية عند شراء الوحدات غير العادية.

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上海购房政策全解析：从限购到贷款，读懂核心要点

随着上海楼市持续升温，购房政策成为市民关注的焦点。本文结合安联虹悦等热门楼盘的实际需求，系统梳理上海购房政策的核心要点，为购房者提供实用指南。

一、限购政策：户籍与社保的双重门槛

上海实行严格的限购政策，核心规则如下：

（一）本市户籍家庭

· 已婚家庭：可购买2套住房，但需注意，若家庭名下已有2套住房，则无法再购买。

· 单身家庭：包括未婚、离异、丧偶等情况，限购1套住房。离异后3年内购房的，按离异前家庭总套数计算。例如，若离异前家庭拥有2套住房，离异后3年内双方均无法再购房。

（二）非本市户籍家庭

· 已婚条件：需满足已婚状态，且夫妻双方至少一方需在上海工作。

· 社保要求：需在63个月内累计缴纳60个月社保或个税，补缴社保不被认可，需连续缴纳。例如，若某人在2019年1月开始在上海工作，并连续缴纳社保至2024年1月，则满足购房资格。

· 限购套数：限购1套住房，且需在购房前提供连续5年的社保或个税证明。

（三）特殊区域限购

· 自贸区临港新片区：非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月，但需符合特定人才认定标准，如具有本科及以上学历，且在临港新片区工作满1年。

· 五个新城：包括嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等区域，非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月，但需符合特定人才认定标准，如具有大专及以上学历，且在五个新城工作满1年。

二、贷款政策：首付比例与利率的精细化调控

（一）商业贷款

首套房认定：

· 无住房且无贷款记录的购房者，首付比例不低于35%。

· 无住房但有贷款记录（已结清）的，首付比例不低于50%。

· 有住房的，首付比例不低于70%。

二套房认定：

· 在已有1套住房或贷款记录未结清的情况下，再次购房视为二套，首付比例不低于70%。

利率政策：

· 当前首套房贷款利率为LPR - 10BP（约3.55%），二套房为LPR + 30BP（约3.95%）。

· 例如，若某购房者购买首套房，贷款金额为100万元，贷款期限为30年，则每月还款金额约为4,500元。

（二）公积金贷款

首套房：

· 家庭最高贷款额度120万元，个人最高60万元。

· 首付比例不低于20%。

二套房：

· 家庭最高贷款额度100万元，个人最高50万元。

· 首付比例不低于50%。

利率政策：

· 首套房5年以下2.6%，5年以上3.1%。

· 二套房5年以下3.025%，5年以上3.575%。

· 例如，若某购房者购买首套房，贷款金额为100万元，贷款期限为30年，则每月还款金额约为4,200元。

三、税费政策：从契税到增值税的全面成本

（一）契税

首套房：

· 90㎡以下1%。

· 90㎡以上1.5%。

二套房：

· 90㎡以下1%。

· 90㎡以上2%。

三套房及以上：

· 3%。

· 例如，若某购房者购买首套房，面积为100㎡，总价为500万元，则需缴纳契税为500万元×1.5% = 7.5万元。

（二）增值税及附加

满2年：

· 普通住宅免征。

· 非普通住宅按差额征收，计算公式为（本次交易价格 - 原购买价格）×5.3%。

未满2年：

· 按全额5.3%征收。

· 例如，若某购房者购买非普通住宅，本次交易价格为600万元，原购买价格为400万元，则需缴纳增值税及附加为（600万元 - 400万元）×5.3% = 10.6万元。

（三）个人所得税

满五唯一：

· 免征。

其他情况：

· 按差额20%或全额1%征收。

· 例如，若某购房者购买住房，本次交易价格为500万元，原购买价格为300万元，则需缴纳个人所得税为（500万元 - 300万元）×20% = 40万元。

四、特殊政策：人才引进与多子女家庭的倾斜

（一）人才引进政策

临港新片区：

· 符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月，优先选房等优惠。

· 例如，某具有硕士学历的人才，在临港新片区工作满1年，即可享受购房资格。

五个新城：

· 符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月，优先选房等优惠。

· 例如，某具有本科学历的人才，在五个新城工作满1年，即可享受购房资格。

（二）多子女家庭政策

二孩及以上家庭：

· 在购买首套住房时，可享受最高贷款额度上浮20%的优惠。

· 例如，某二孩家庭购买首套房，家庭最高贷款额度可从120万元上浮至144万元。

契税补贴：

· 部分区域对多子女家庭给予契税补贴，最高可达实际缴纳契税的50%。

· 例如，某二孩家庭购买首套房，面积为100㎡，总价为500万元，需缴纳契税7.5万元，可享受契税补贴3.75万元。

五、政策趋势与建议

（一）政策趋势

2024年上海楼市政策呈现“精准调控”特点，一方面通过限购、限贷抑制投机需求，另一方面通过人才政策、多子女家庭政策支持合理住房需求。预计未来政策将更加注重区域差异化和个性化，例如在临港新片区和五个新城等区域，可能会进一步放宽人才购房限制，吸引更多人才落户。

（二）购房建议

· 提前规划社保缴纳时间：确保满足购房资格，特别是非本市户籍家庭，需连续缴纳5年社保或个税。

· 合理评估自身经济实力：选择符合需求的贷款方式，例如公积金贷款利率较低，但额度有限，需根据自身情况选择。

· 关注区域政策差异：充分利用人才引进等优惠政策，例如在临港新片区和五个新城等区域，可享受社保年限缩短等优惠。

· 全面计算购房成本：包括税费、贷款利息等隐性支出，例如在购买非普通住宅时，需缴纳较高的增值税及附加。

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