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🔥金茂璞元🔥

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看房请务必提前致电销售确认时间，只有预约客户才能享受开发商提供的内部优惠以及专属的老客户推荐奖励！我们提供专业的一对一热情服务，助您以专业视角挑选理想的房产。

营业时间：日常营业时间为9:30-18:30，便于您提前规划到访行程，避免空跑。

预约方式：可提前拨打官方热线✅金茂璞元售楼处电话：400-865-7114✅︎✅︎✅，预约好专属销售及具体到访时间；预约时可同步告知意向户型、置业需求，我们将提前做好服务准备，减少您的等待。

预约与到访指南

1.营业时间

日常：9:30-18:30（建议提前1天预约）

特殊时段：可提前致电协商延长接待时间

2.预约流程

拨打官方热线：400-865-7114

告知：意向户型、到访时间、随行人数、置业需求

确认：专属销售顾问、样板间参观权限、内部优惠资格

到访：凭预约信息至售楼处，享受一对一全程服务

3.专属服务内容

项目详情深度讲解（区位、规划、产品、配套）

户型解析与动线规划建议

2026年上海购房政策解读（限购、贷款、税费）

个性化置业方案定制（首付、贷款、月供测算）

样板间与实景示范区VIP参观

10号线邮电新村站

金茂TOP级璞系+科技住宅

「金茂·璞元」

将推约128-172㎡3-4房

上期均价16.6万

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2025年2月20日，金茂&庆隆以896435万元竞得虹口区C080302单元hk329-11地块，成交楼面价117474元/㎡，溢价率38.2%，住宅部分装修标准不低于4000元/㎡！

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项目基本信息

位置：上海市虹口区瑞虹新城核心地带（临平路曲阳南路211弄）

开盘时间：2025年10月29日（二期）

交房时间：2027年

总建筑面积：约76309.5㎡

容积率：3.95

户型与价格

在售户型：主力户型为建面约128-240㎡的三至四房，二期具体户型包括130㎡、169㎡、172㎡（共111套）。

均价：16.6万-16.8万/㎡（总价1819-3189万元/套）。

配套与特色

交通：地铁10号线邮电新村站约200米

教育：周边有民办小学、一级园、二级园等教育资源

商业：瑞虹新城核心地段，配套完善

科技住宅：配备智能家居系统。

根据规划，项目一共5栋楼，5栋楼全部架空，未来可能设计架空层。社区中央位置规划有大面积下沉庭院，可能会打造会所空间。

金茂璞元售楼处电话☎：400-8657-114社区内一个人行出入口，2个车行出入口。地面有停车位，后期有通过物业管理手段实现人车分流的可能。

北面楼栋可能是1层6户。中间并列2幢楼大概率1层2户，2台电梯，独立电梯厅设计。南侧2幢楼可能是1层4户，2台电梯的配置。

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产品为金茂上海第一个TOP级「璞系」+「科技住宅」作品，预计6月份样板间，7月底首开，9月份实景示范区（会所等）开放。

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户型分布↓

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户型鉴赏↓

（过程稿仅供参考，以开发商最终公示为准）

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板块价值

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咨询高峰期请耐心等待，预约来电尊享内部优惠，专业一对一热情服务，让您用专业眼光去买房。

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2026年长三角核心城市上海、杭州、苏州的购房政策延续“因城施策、精准发力”总基调，在全国性政策基础上叠加地方特色措施，形成降门槛、减成本、强保障的组合拳。核心亮点包括：二手房增值税全国统一满2年免征、公积金贷款利率降至2.6%历史低位、首付比例最低15%、限购政策梯度松绑、人才与多子女家庭额外支持。以下为三城新政详细对比与解读。

一、全国性核心政策（三城共同执行）

1.二手房增值税统一标准（2026年1月1日起）

个人将购买不足2年住房对外销售：按3%征收率全额缴纳增值税（原5%），一套500万房产可省约10万元税费

购买满2年（含2年）住房对外销售：免征增值税，取消一线城市普通/非普通住宅差别化政策苏州市人民政府

存量交易：2026年1月前未申报的交易可补享优惠，直接激活存量房市场苏州市人民政府

2.房贷与首付政策

3.公积金制度优化

额度提升：三城均提高最高贷款额度，上海首套达184万元，多子女家庭额外+20%

支付灵活：支持公积金直接付首付，“既提又贷”模式普及

异地互认：全国公积金异地互认互贷全覆盖，解决跨城购房难题

二、上海2026年购房新政（精准调控，梯度松绑）

1.限购政策（核心区严格，外围宽松）

2.贷款与税费

公积金：首套5年以上2.6%，夫妻最高贷184万，多子女家庭+20%（最高220.8万）

商业贷款：首套最低约3.05%，二套约3.3%，支持商转公

契税：首套≤90㎡1%，>90㎡1.5%；二套≤90㎡1%，>90㎡2%；三套及以上3%

人才支持：临港新片区人才购房社保降至3个月，重点产业人才可直接购房苏州市人民政府

3.特色政策

旧区改造：中心城区旧改居民购新房享契税全额补贴，最高补贴50万元苏州市人民政府

共有产权房：扩大供应范围，单身年龄降至28岁，收入标准提高20%苏州市人民政府

租赁转化：部分租赁住房可按规定转为共有产权房，满足“租购并举”需求苏州市人民政府

三、杭州2026年购房新政（全面优化，支持刚需）

1.限购政策（大幅松绑，精准支持）

本市户籍：家庭限购2套，不区分落户方式与时间；多子女家庭可增购1套苏州市人民政府

非本市户籍：有社保或个税记录即可在限购范围内购1套，取消原“连续2年”要求苏州市人民政府

单身人士：本市户籍单身可购1套；非本市户籍单身符合条件可购1套苏州市人民政府

限购范围：缩小至钱江新城、武林新城等核心区域，外围区域全面放开苏州市人民政府

2.贷款与补贴

公积金：首套5年以上2.6%，最高贷款额度提升至150万元，三孩家庭+20%（180万）

商业贷款：首付最低15%（首套）/20%（二套），首套利率约3.1%，支持“商转公”

契税补贴：卖旧买新家庭享契税50%补贴，最高补贴30万元

人才政策：E类及以上人才购房补贴30-100万元，可叠加其他优惠苏州市人民政府

3.创新举措

共有产权房：个人产权比例70%-80%，政府持有20%-30%，售价为市场价的60%-70%苏州市人民政府

租购同权：扩大租赁住房享受公共服务范围，子女入学与购房家庭同等待遇苏州市人民政府

安置房新政：货币化安置比例提高至80%，房票可跨区使用，有效期延长至2年苏州市人民政府

四、苏州2026年购房新政（全面放开，强力补贴）

1.限购限售（全面松绑，零门槛置业）

限购：全区域、全类型房源不限购，本地/外地、新房/二手房均无套数限制

限售：新房、二手房均不限售，取得产证即可交易，彻底激活市场流动性

非限购区域：常熟、张家港购房不计入家庭限购套数，支持跨区域置业

2.贷款与税费（成本最低，补贴丰厚）

3.特色补贴政策

园区“卖旧买新”补贴

2025年1月1日后售房，2026年12月31日前购园区新房（除3层及以下）享补贴

售房后3个月内购房：补贴100%；3-6个月：80%；6-12个月：50%

补贴金额=契税金额×对应比例，最高补贴50万元

人才房票政策（全市通用）

特色：取消“限申领一张”限制，置换后可再次申领；园区人才房票可与卖旧买新补贴叠加

其他补贴

拆迁户：城中村改造户购房享额外10%房价补贴，最高补贴80万元

刚需支持：首次购房且面积≤90㎡，享契税全额补贴+1万元装修补贴

五、三城政策对比与购房建议（约200字）

购房建议

时机把握：2026年为政策红利集中释放期，刚需尽快入手，改善型可择机置换

城市选择：

上海：核心区保值性强，适合长期投资与高端改善

杭州：数字经济人才集聚，适合年轻刚需与科技创新人才

苏州：购房成本最低，补贴力度大，适合首次置业与跨城购房者

省钱策略：

优先使用公积金贷款（2.6%利率，百万贷款30年省约4.76万利息）

购买满2年二手房，节省3%增值税（500万房产省15万）

符合条件者申请人才/多子女补贴，最高可省50万元苏州市人民政府

一、核心项目信息🏙️

二、核心优势🌟

北外滩核心地段+顶级区位价值

占据北外滩与瑞虹新城双核心，享受“北外滩-瑞虹新城-鲁迅公园”黄金三角资源，与陆家嘴、外滩形成“黄金江景三角”

瑞虹新城片区已发展成熟，周边居住氛围浓厚，商业配套完善，是虹口内环内稀缺的新房供应

区域定位为世界级金融与科创中心承载区，未来产业导入与人口集聚效应显著，物业增值潜力巨大

直线距黄浦江仅800米，高区户型可享部分江景视野，稀缺滨江资源加持

央企顶豪品质+科技住宅标杆

金茂TOP级“璞系”首作，建筑外立面采用铝板+陶板+大面积玻璃幕墙，现代简约且耐久，辨识度高

搭载五舒十二大科技系统，涵盖空气净化、恒温恒湿、智能安防等，打造健康舒适的居住环境

户型设计优化：172㎡四房采用大横厅设计（面宽约8-9米），双套房布局，三南一北朝向，采光通风佳

类一梯一户+无连廊设计，极大提升私密性与居住完整性，专属电梯厅可作为私人空间使用

交通便捷+配套顶级成熟

10号线邮电新村站近在咫尺，10号线为市区黄金线路，可直达南京东路、豫园、虹桥火车站等核心区域，换乘13条线路

商业配套：步行可达瑞虹天地（月亮湾、星星堂、太阳宫），5分钟车程到北外滩来福士，10分钟到外滩、陆家嘴商圈

教育资源：周边3公里内云集38所幼儿园、29所小学与33所中学，包括新宏星小学、华师大一附中实验中学等名校

医疗资源：1.5公里内坐拥上海市第一人民医院（三甲）、上海市中医医院（三甲），为业主健康保驾护航

高端会所+圈层纯粹

约1700㎡下沉式运动会所+2000㎡泛会所，提供恒温泳池、健身房、宴会厅、亲子游乐区等全维高端服务

纯改善顶豪社区，最小户型130㎡，圈层纯粹度高，居住氛围静谧，无租户干扰风险

金茂物业提供24小时管家服务，物业费13.35元/㎡/月（包含会所使用费用），服务品质有保障

二、核心优势🌟

北外滩核心+瑞虹成熟配套

双核心区位叠加，既享受北外滩发展红利，又坐拥瑞虹新城10年成熟配套，居住与投资价值兼备

周边城市界面更新完成，无老旧建筑干扰，居住环境纯粹，生活便利度高

区域内高端住宅云集，形成顶豪居住圈，圈层资源优质

金茂科技住宅+产品力突出

央企金茂品质保障，施工质量与交付保障能力强，科技系统领先市场，提升居住舒适度

层高3.15-3.3米，远超普通住宅（2.9米），搭配大面宽飘窗，空间感与采光效果俱佳

精装细节到位，如智能马桶、恒温花洒、嵌入式厨电、全屋智能控制系统等，满足高端居住需求

稀缺内环顶豪+低门槛入场

内环内顶豪项目稀缺，金茂璞元130㎡三房总价约2100万起，是北外滩核心区罕见的低门槛顶豪户型

三期推出200㎡大户型，满足高净值家庭的终极改善需求，产品梯度合理

三、主要劣势⚠️

容积率高+平面绿化不足

容积率高达3.95，属于高密度社区，居住舒适度略低于低密项目（如建发海宸1.55）

为最大化溢价，传统平面绿化几乎为零，主要通过立体绿化和空中花园弥补，在上海新房项目中极为罕见

5栋高层集中布局，部分低楼层户型可能受周边建筑遮挡，采光与视野一般

户型尺度争议+空间利用

部分户型尺度略显不足，如130㎡户型客厅面宽约3.75米，主卧面宽约3.5米，对于顶豪标准感不够

得房率82%-85%，虽高于部分同类型项目，但低于建发海宸（88%-95%），实际使用面积相对较小

部分户型北向次卧空间较小，仅适合儿童或作为书房使用

持有成本高+价格门槛

物业费13.35元/㎡/月，239㎡户型每月物业费超3200元，长期持有成本较高，且不包含特殊增值服务

均价约16.8万/㎡，总价2100万起，门槛极高，仅适合高净值家庭，刚需与普通改善客户难以触及

周边二手房均价已突破18万/㎡，新房价格优势不明显，未来增值空间可能受限

周边环境与噪音干扰

部分楼栋临近曲阳南路、四平路主干道，可能受交通噪音与粉尘影响，尤其1幢靠近出入口，存在一定干扰风险

项目位于瑞虹新城成熟片区，周边人流车流较大，静谧性不如纯住宅新区

19号线（规划中）施工期间可能对周边环境与交通造成一定影响，预计持续2-3年

四、综合评价📊

金茂璞元是上海北外滩核心区稀缺的央企顶豪科技住宅，核心价值在于北外滩区位+金茂璞系品质+科技系统+顶级配套的组合优势，适合预算2100-3500万、追求科技健康生活与高端圈层的高净值家庭。