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上海闵行古北99售楼处电话：400-9939-964...古北国际社区，品质高层古北，古北99

古北国际社区，品质高层古北，古北99产品介绍：整盘高层280套项目层高：总高15-19层,层高3.015米项目价格：均价约11万/㎡加推货值： 88套即将认筹盛启133㎡两房28套150-154㎡三房56套顶复237-299㎡4套项目容积率：高层2.1车位配比:1:1.4得房率约80%交付时间:2025年9月……【3幢精装高层】主力户型：2房133㎡、2+1房135㎡、3房150-154㎡车位配比：1:1.7【36栋联排】容积率：0.86主力户型：300㎡、419㎡马上开盘了，古北国际社区，最好的别墅

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上海闵行古北99售楼处电话：400-9939-964...3月上旬刚结束的两会，给到了楼市改善群体强有力的预期！

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事实上，这一轮政策信号的释放并非无源之水。

自去年年初，政府便开始多维度支持改善型住宅：

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从大尺度降低首付比例、房贷利率到放松限购；

从信贷支持扩容到取消土拍溢价限制；

从“7090”政策破冰到普宅非普标准取消；

再到今年住建部对“好房子”标准制定新规……

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政策工具箱的持续升级，形成正向的叠加效应。

国家信号无比清晰：房企要造好房子，消费者要买好房子！

上海楼市向来敏锐，推动释放改善的前哨率先吹响——

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土地市场重启“价高者得”规则，内中环宅地成交楼板价持续推高，2025年中环线内全域新房价格基准线或将突破14万/㎡

二手房市场回暖，2月末单周带看量同比暴涨66.8%，改善型客群占比攀升至65%！（数据来源：太平洋房屋）

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真正的红盘，要在真金淬火的市态中见真章。只有穿越楼市周期，才能在价值长跑中行稳致远！

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比如，位于古北国际社区的低密墅区古北99，今年2月25日加推开盘用时30分钟热销12亿！再次成为令全市改善型客户瞩目的热点！

古北99开盘人气实拍

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上海闵行古北99售楼处电话：400-9939-964...古北99之所以能成就现象级热销，是因为它有四大核心竞争力

1.顺应国家造“好房子”的政策，全户型均是层高突破3米、建筑面积约134-150㎡的精装大三房

2.在2024年上海土地市场放宽限制，内中环房价全面跳涨的情况下，均价仅11.3万+/㎡，堪称性价比卓越！

3.2035规划中，政府给古北定调，虹桥-古北一带被划入CAZ，板块享国际化配套资源、高绿化率、富有人文内涵，国际化烟火气+高端圈层是板块的代名词！

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4.古北99是低密墅区实景准现房，再配置匹敌古北壹号规模和功能的超大商业地带，搭载“无边际物业服务体系”，产品价值“滚烫”！

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01

均价仅11.3万/㎡

内中环当之无愧“红包盘”

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上海闵行古北99售楼处电话：400-9939-964...古北99地处内中环间，距离内环线仅1.2公里（数据来源：百度地图），均价11.3万/㎡，未来内中环可能再也找不出这个价格的新房了！

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上海闵行古北99售楼处电话：400-9939-964...上海新房价格会一路上扬，早已是既定事实。

从土地供应端就能看出来，2024年各环线宅地的起拍/成交楼板均价，明显上涨，尤其是中环以内，地价同比涨幅接近翻倍。

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数据来源克而瑞

数据来源克而瑞

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上海闵行古北99售楼处电话：400-9939-964...按照这个趋势：2025年，内中环新房单价将稳站14万/㎡！

这绝非耸人听闻！

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上海闵行古北99售楼处电话：400-9939-964...徐汇滨江去年土拍的两幅地块，未来保本售价将达17万/m²，如果做高端产品，均价还将继续向上突破，业内人估算可能冲击19万+/m²！

静安大宁去年成交的一宗地块，目前放风价16万+/m²！

长宁北新泾去年土拍的一幅地块，未来有望卖14万+/m²！

甚至连外环旁长宁程家桥项目，目前联动价都达到了11.8万/m²！古北99售楼处电话：400-9939-964古北99古北99官方售楼处电话：400-9939-964

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示意图，仅供参考

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上海闵行古北99售楼处电话：400-9939-964...刚清盘不久的新盘中铁峯汇里，与古北99的步行距离仅900多米（数据来源：百度地图），但其销售均价高达13.8万/㎡

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上海闵行古北99售楼处电话：400-9939-964...再深入来看，上述出让地块未来建成的小区规模小，容积率高，在公建配套和绿化景观建设上可施展空间不大。相对而言，古北99是低密墅区，且整体规模超过20万方，能在社区资源上给到业主更多共享配套！

更难能可贵的是古北99还是目前市场上，为数不多还存在“倒挂”的项目！

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上海闵行古北99售楼处电话：400-9939-964...据贝壳数据显示：古北板块标杆次新房古北壹号的成交均价约25w+/㎡；板块内房龄近20年的华丽家族古北花园、古北瑞仕花园、古北中央花园均价也基本都在14w+/㎡……

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相比之下，古北99均价仅11.3万/㎡，堪称“红包盘”！

数据来源贝壳，仅供参考

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02

无需等待和市场验证

即享古北成熟国际集萃

过去两三年，上海最火热的置业板块，莫过于“一江一河”沿线。

但相比“一江一河”沿线，古北的发展有过之而无不及。

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1. 商贸产业驱动下的唯一一个居住板块！

2035规划中，政府已经给古北板块能级定调，虹桥-古北一带被划入CAZ（中央活动区）。

CAZ规划示意图，仅供参考

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上海闵行古北99售楼处电话：400-9939-964...去年新房打开限价之后，核心CAZ地区的爆发力超乎想象，新房价格不断被刷新——

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不到3个月的时间，董家渡从16.8万/㎡，跳涨到了17.2万/㎡

老城厢从去年年初卖16.3万/㎡，到如今已经攀上18.9万/㎡的高峰；

前滩的联排去年年初只卖13.38万/㎡，三季度已经直接来到了17.12万/㎡

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至于徐汇滨江、杨浦滨江等还在发展建设中的CAZ，涨幅更大！

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尽管同属中央活动区，古北和它们的生活状态截然不同，这里没有CBD带来的快节奏的商务气息，没有高容积率带来的繁杂感，也没有建设施工带来的喧嚣……

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古北有的是成熟的生活配套和纯粹的生活氛围！

示意图，仅供参考

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上海闵行古北99售楼处电话：400-9939-964...传统核心区CAZ发展多依托于规划或城市更新，但古北板块的价值动力更来源于“众星捧月”的地理站位！

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东临徐家汇商圈，拥有像港汇恒隆、新鸿基ITC等商业，商业能级爆发；

北侧靠近虹桥经济开发区，大厂林立；

南接漕河泾，上海科创先行的万亿产业园，大量龙头企业在此聚集。

区位示意图，仅供参考

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上海闵行古北99售楼处电话：400-9939-964...此外，古北还汇聚了27个驻沪领事馆，约占全市1/3200多栋外交家官邸，占全市1/2，而外资企业更是接近6800家，其中跨国公司地区总部累计近80家！（数据来源于上海长宁官方公众号)

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全球资本云集古北周边，吸引着全世界高精尖人才前来安家就业！

2. 高端配套服务高净值人群

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作为上海首个成片开发的高档涉外住区，古北由国际景观大师SWA操刀规划和开发，沉淀30余年，国际化已然成熟！

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目前，约有1.6万余名境外人士定居古北，占总居民数的51%，古北也因此被冠以“小小联合国”的美誉。（数据来源于上海长宁官方公众号)

古北实景图，图源网络

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各种国际优质资源荟萃于古北。

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上海闵行古北99售楼处电话：400-9939-964...教育资源方面，周边有上海国际协和学校、上海耀中国际学校、上海长宁国际学校等等近10所国际学校，尽享全球教育视野。

区位示意图 仅供参考

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上海闵行古北99售楼处电话：400-9939-964...医疗资源方面，周边有嘉会国际医院、美华妇儿医院、和睦家医院；国内二三级医院有瑞金古北分院、武警上海市总队医院、华山医院伽马分院、上海市第六人民医院等。

古北实景图，图源网络

商业资源方面，古北更是无敌！

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全球高奢商场集聚于此——不仅有虹桥尚嘉中心、徐家汇恒隆和ONEITC等，更有中国唯一的日资百货商场高岛屋！

如果你不想去综合商场，那么黄金城道步行街则是理想之选。

古北实景图，图源网络

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上海闵行古北99售楼处电话：400-9939-964...春赏樱花、秋赏银杏，道路两旁的风景，足以治愈城市快节奏生活带来的疲累。路旁的咖啡店，也是城市的最佳观景台，捧一杯热拿铁，望着窗外，即可享受度假般的松弛。

又或者，你想要自驾出游，进行文娱休闲活动，古北也能满足你的需求！

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交通方面，二环二横，可通达上海全城。

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从古北99出发，能快速抵达上海虹桥国际机场，静安寺商圈，中山公园、长风板块……

区位示意图，仅供参考

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上海闵行古北99售楼处电话：400-9939-964...文娱休闲方面，程十发美术馆、上海油画雕塑院，上海儿童博物馆等艺术休闲区域，不仅可以愉悦身心，也展现了古北的文化积淀。

古北实景图，图源网络

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上海闵行古北99售楼处电话：400-9939-964...板块内还有虹桥高尔夫俱乐部、天辰网球俱乐部古北网球场等。

古北实景图，图源网络

在古北，国际范与烟火气可以并存，自然与文艺和谐共生。

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人居至高追求，莫过于此。

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上海闵行古北99售楼处电话：400-9939-964...近两年，伴随着外籍人才政策的颁布，比如：外籍人才落户简化、144小时过境免签等政策落地，古北作为涉外生活首选地，含金量还在持续上升。

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目前古北99均价仅11.3万/㎡，在内中环房价普涨的当下，这可能是最后的上车机会！

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03

低密墅区准现房

领先的产品和超配的服务

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细数完古北99的价格、占位与配套，几乎可以闭眼冲了，更何况古北99的产品也极具竞争力！

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项目综合容积率1.2小高层容积率2.13，别墅区的容积率仅有0.86！

古北99实景图

这个容积率有多臻稀呢？

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最近十年，上海共出让602块涉宅用地，容积率低于1.2的仅有23块宅地，占比不过3.8%。

示意图，仅供参考

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上海闵行古北99售楼处电话：400-9939-964...在市区土地供应收紧的当下，未来像古北99这样的低密墅区住宅，很难再有！

超低的容积率，能降低建筑密度，使得小区楼间更距开阔。

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古北99约50米超大楼间距，很好地保证了业主家里的采光、视野、私密性；超20万方的建筑面积，更是能给业主更高级的配套。

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仅小高层就打造了约5000㎡的集中绿地，并配置全龄交互景观：包括水榭林荫、闲庭花园、童梦奇境、乐氧聚场等，点缀康体颐养，运动健身等场域，将触发更多的停留和遇见的可能性，让社交在自然而然中发生。

古北99实景图

古北99实景图

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目前，小区已经实景呈现，所见即所得，可以过滤交付不确定性！

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外立面天然黄金麻石材，既有石材的坚硬质感，又不失灵动线条的柔美，在阳光下熠熠生辉，一眼心动！

古北99实景图

古北99实景图

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上海闵行古北99售楼处电话：400-9939-964...双入户精装大堂、艺术星空顶车库，移步异景……给客户带来尊崇的归家仪式感！

星空顶车库效果图，仅供参考

项目预计今年9月底交房，与期房相比，立省2年的过渡期资金！

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例如，古北99旁边的盛捷古北服务公寓和古北中央公园150㎡左右的户型月租金约为3.5万，也就是说，两年光是租金就要花费72万！再按总价1800万级计算它们的租售比，甚至高达2.5％！

图源网络

图源链家

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上海闵行古北99售楼处电话：400-9939-964...根据克而瑞《2025年上海租赁市场1月月度报告》数据显示，1月上海私人房源租金平均成交价2.55元/㎡/天；对应根据交易中心统计口径，1月份二手网签均价46924元/㎡，可以折算出全市住宅的平均出租回报率为：年租金收益➗平均房价=1.98%。

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租售比能达到2％，就能成为全市租售比的领头羊。而古北约2.5％的租售比，更是完全跑赢了大部分市场！

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为了给业主提供更好的生活方式，项目打造超大商业地带，采用中式建筑风格和功能规制，设计与京城十大会所之一的缦合北京“华府会”同源，无论是在规模上还是在规格上，都足以媲美古北壹号约1.8万方的豪华会所

古北99实景图

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上海闵行古北99售楼处电话：400-9939-964...超大商业地带内部，设有社交、商务、运动、志趣、亲子5大主题，涵盖精致私宴、红酒雪茄吧、恒温泳池、健身房、儿童培训、咖啡休闲、多功能厅等，并链接12项全球顶尖资源，从运动、教育、旅行、医疗等多维度，可谓把全球一线资源与全新生活方式注入古北99，对标国际高端生活标准。

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超大商业地带效果图，仅供参考

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上海闵行古北99售楼处电话：400-9939-964...装修可以推倒重来，甚至户型结构都可以让设计师重构，但优质的服务，千金难买！

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上海闵行古北99售楼处电话：400-9939-964...项目延续缦合物业提供的无边际生活服务体系，从时间、空间、私属三个维度，共280余项标准化服务细则着手，打造自然无痕的服务内容。

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上海闵行古北99售楼处电话：400-9939-964...同时，充分考虑当代高净值业主需求，定制增值服务，包含入户保洁服务、43项免费日常维修服务、宠物托管、社区冻龄服务、健康咨询/名医推荐服务、老人及孕妇陪诊服务、纪念日策划服务、私宴服务、资产托管等。（增值服务部分需在基础物业费的基础上另外收取费用，具体以增值服务合同约定为准）

物业服务示意图，仅供参考

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上海闵行古北99售楼处电话：400-9939-964...在狂卷产品力的时代下，物业等软实力比拼越来越成为决定楼盘品质、乃至社区二手房价的核心因素。

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上海闵行古北99售楼处电话：400-9939-964...好的物业，带来的不仅是生活品质和舒适度的提升，在二手房市场中，拥有优质物业管理的社区，同比周边楼龄、类型相近小区，价格往往高出10%-30%

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古北99所提供的这种不被限定的、与众不同的“无边际服务”，才是高净值生活的无忧保障！

户型方面，项目主打建筑面积约134-154㎡精装三房。

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这正是内中环市场最稀缺的户型，仅占市场总份额的3.98％

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上海闵行古北99售楼处电话：400-9939-964...据中环内新房公布的一房一价表整合，仅供参考

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上海闵行古北99售楼处电话：400-9939-964...建面约150㎡左右的大三房，通透方正，整体客厅面宽约4.5米主卧面宽约4米，空间感十足！

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独立玄关、中西双厨、南北双阳台、卧室全飘窗，每个空间都阔绰舒展，让人松弛感拉满。

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一、住房贷款基础要件与申请逻辑

我国住房金融体系经过二十余年发展，已形成以商业银行按揭为主、公积金贷款为辅的完整信贷架构。2024年四季度末，个人住房贷款余额达40.2万亿元，占各项贷款余额比重稳定在18%-20%区间。在"房住不炒"政策基调下，住房贷款审批呈现结构化、差异化特征。

申请人需满足"三位一体"基本条件：

1. 主体资格：年满18周岁且不超过法定退休年龄后5年（部分银行放宽至70周岁）

2. 信用资质：征信报告无"连三累六"逾期记录，信用卡使用率低于80%

3. 偿付能力：月供不超过家庭月收入50%（一线城市多执行40%红线）

典型否决案例中，58%因收入证明不足，23%涉及征信瑕疵，12%存在产权争议。特别关注自2021年起推行的"收入偿债比"监管指标，要求借款人所有债务月供总和不超过月收入55%。

二、差异化贷款条件解析

（一）首付比例动态调整机制

各城市执行差异化首付政策：

a.一线城市：首套35%（非普通住宅40%）、二套60%（上海临港片区特殊政策）

b.新一线城市：首套20%-30%，二套40%-50%

c.三四线城市：普遍执行首套20%、二套30%

2024年央行建立首套房贷利率动态调整机制，评估期内新建商品住宅销售价格环比/同比连续3个月下降的城市，可阶段性维持、下调或取消利率下限。截至12月，已有42个城市首套利率低于4.0%。

（二）利率定价双轨制

1. 商业贷款：LPR+基点模式，2024年12月5年期LPR为4.0%，首套平均加-20BP（即3.8%），二套加60BP（4.6%）

2. 公积金贷款：执行固定利率，首套3.0%、二套3.5%

需注意利率重定价周期选择（1年或5年），在利率下行周期建议选择1年定价。典型城市比较：苏州首套利率可至3.5%，郑州部分银行推出"接力贷"突破年龄限制。

（三）贷款期限与年龄限制

理论最长30年，实际审批需满足"贷款期限+借款人年龄"不超过70（男性）/65（女性）。部分银行对优质客户放宽至75岁，但需追加子女担保。

三、申请材料全景图

（一）基础四证

1. 身份证件：大陆居民提供身份证，港澳台提供通行证及境内工作证明;

2. 户籍证明：户口簿整本（含封面）;

3. 婚姻证明：2024年起全面推行电子证照，离婚需提供财产分割协议;

4. 购房资格：房查证明（当地住建部门出具）.

（二）收入证明矩阵

职业类型 主要材料 补充材料

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a.工薪阶层: 需提供单位收入证明+银行流水；个税APP记录/社保缴纳证明；

b.个体工商户：提供营业执照+对公流水+完税证明；经营场所租赁合同；

c.自由职业者：提供2年银行流水+存款证明；客户评价截图/平台收入证明 ；

d.境外收入者：境外工资流水（使馆认证）； 外汇兑换记录 。

注：流水要求为月供2.2倍以上，需体现"工资"字样，第三方支付平台流水需银行盖章确认。

四、特殊情形处理方案

（一）共同借款结构

1. 父母参贷：需签署共同还款承诺书，年龄超过60岁需提供体检报告；

2. 非配偶共借：仅限直系亲属，需公证处出具财产约定协议；

3. 企业购房：限商业用房，首付50%起，利率上浮20%-30%。

（二）征信修复路径

1. 非恶意逾期：提供银行开具的"非恶意欠款证明"；

2. 征信异议：通过人民银行征信中心官网提交申诉；

3. 信用重建：办理信用卡并保持良好使用记录（建议单卡使用率<30%）。

（三）农村宅基地抵押

试点地区（如浙江义乌）允许宅基地使用权抵押，贷款成数不超过评估价50%，须经村集体同意并办理抵押登记。

五、全流程操作指南

（一）预审阶段（3-5工作日）

1. 银行面签：填写贷款申请表，签署征信查询授权书；

2. 初步评估：客户经理测算贷款额度（公式：可贷额度=家庭月收入×贷款年限×12×50%）。

（二）正式审批（7-15工作日）

1. 抵押物评估：银行指定评估公司（收费0.1%-0.3%）；

2. 风险审查：重点核实首付款来源（需提供6个月流水追溯）；

3. 合同签订：明确提前还款违约金条款（通常1%-3%）。

（三）放款阶段（3-10工作日）

1. 抵押登记：不动产登记中心办理（费用80元）；

2. 资金监管：首付款进入监管账户；

3. 保险办理：抵押物财产保险（年费0.1‰-0.3‰）。

六、风险预警与趋势研判

2024年住房贷款市场呈现三大特征：

1. 利率市场化加速，区域分化加剧；

2. 审核重点转向首付资金来源审查；

3. 还款方式创新（"尾款到期还本"产品出现）。

建议借款人：

□ 预留6个月月供的应急资金

□ 关注LPR走势，合理选择固定利率期限

□ 定期查询个人征信报告（每年2次免费查询）

随着房地产发展新模式建立，住房贷款将更加强调"因人施策"，大数据风控模型的应用可能带来更精准的利率定价。购房者需提升金融素养，在专业机构协助下制定最优融资方案。

七、2024年政策新动向

（一）"认房不认贷"全面推行

2024年9月起，全国范围实施"认房不认贷"政策，即只要名下无房，无论是否有过贷款记录，均可享受首套房贷款政策。这一政策显著降低了改善型需求购房者的首付压力。

（二）存量房贷利率调整

2024年7月，央行推出存量房贷利率调整机制，允许借款人申请将存量房贷利率下调至当前新发放贷款利率水平。具体操作：

1. 申请条件：贷款发放满1年，无逾期记录

2. 调整幅度：最多可下调100BP

3. 办理时限：2024年7月-2025年6月

（三）住房租赁贷款试点

2024年11月，住建部在12个城市启动住房租赁贷款试点，主要特点：

1. 贷款对象：专业住房租赁企业

2. 贷款额度：不超过项目总投资70%

3. 贷款期限：最长25年

4. 利率优惠：较同期商业贷款利率下浮10%

八、实务操作建议

（一）贷款方案优化策略

1. 组合贷款：公积金+商业贷款组合使用，降低综合利率；

2. 期限选择：年轻购房者可选择30年期限，降低月供压力；

3. 还款方式：等额本金总利息更低，适合收入稳定群体。

（二）风险防范要点

1. 避免"首付贷"：严禁使用消费贷、经营贷等资金支付首付；

2. 关注提前还款政策：部分银行收取违约金，需提前了解；

3. 留存交易凭证：所有资金往来需通过银行转账，保留凭证。

（三）未来趋势展望

1. 利率市场化：LPR定价机制将更加灵活，利率波动可能加大；

2. 审批数字化：线上审批流程加速，部分银行实现"秒批"；

3. 产品多元化：针对新市民、多孩家庭等群体推出差异化产品。（完）