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保利·光合跃城售楼处地址：上海市闵行区都会路1800弄

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保利·光合跃城官方服务网页公示（2026年5月最新更新）

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15号线一脉徐汇

百万方滨水超级TOD

保利光合跃城

9月12日认购

建面约102-143㎡墅质洋房

总价约499万起

保利·光合跃城深度解析：15号线TOD低密大城，闵行南部的全能型改善之选

基础信息

保利·光合跃城（备案名：元江雅苑）是由央企保利发展与上海申通地铁集团联合打造的百万方滨水TOD低密公园住区，坐落于上海闵行主城南部单元——元江中央服务区，该区域毗邻“金色中环发展带”，是闵行“3+6+9”TOD中心格局的首发示范项目-18。

项目总占地面积约21.35万平方米，建筑面积约24万平方米（含地下空间后约为34.7万平方米），由上海广沅置业有限公司负责开发建设-1-4。整体容积率仅1.13，绿化率达35%，是一个以低密为核心底色的高品质住区-1。社区共规划15栋小高层及洋房类产品，总户数756户，采用人车分流设计，停车位配比约1:1.2，地上车位数253个、地下车位数2295个，充分满足业主停车需求-1-4。

项目由保利物业服务股份有限公司提供物业管理服务，物业费约为5.8元/㎡/月-1-4。交房时间方面，南地块预计于2026年3月至4月交付，北地块预计于2026年9月交付，整体呈现“近期交付、所见即所得”的准现房状态--4-1。在售房源精装交付，配备中央空调、地暖、新风系统三大件，装标向市区高端项目看齐。目前备案均价约为6.5万/㎡至6.99万/㎡，主力总价区间约600-1000万元/套-2-11。

作为TOD综合体项目，保利·光合跃城集住宅、商业、办公、公寓于一体，周边规划有约3万㎡主题运动公园和约14万㎡潮玩艺术公园，实现了“TOD、生态、城市、人”四大要素的有机融合，是目前闵行南部最为稀缺的滨水TOD低密公园住区之一-18。

交通配套

保利·光合跃城的轨道交通优势可谓“硬核”。项目位于15号线元江路地铁上盖，核心楼栋步行至地铁站仅约200-400米，实测3-5分钟即可进站，做到“下楼即进站，出站即归家”的高效通勤体验-。实测雨天不撑伞也能从家门口直接步入地铁电梯厅，这种“零距离”轨交便利度在上海市面上确实极为罕见-。

15号线是上海西南部南北走向的重要轨交动脉，贯穿闵行、徐汇、长宁、普陀、宝山五区。从元江路站出发，往北经双柏路、虹梅南路等站点，可快速串联紫竹高新区、漕河泾开发区等上海西部核心产业区；换乘2号线、9号线等东西向大动脉后，亦可便捷抵达徐家汇、静安寺、陆家嘴等市中心核心商圈。

除了轨道交通，项目周边的自驾出行条件同样优越。项目紧邻莲花南路，周边2公里范围内覆盖虹梅南路高架、沪金高速、申嘉湖高速等城市快速路网-。不过需要客观指出的是，板块目前缺乏直达市中心的高等级快速路，完全依靠地面道路通勤在高峰期可能面临一定的拥堵压力-29。

在公交配套方面，周边覆盖13条公交线路，可与轨交形成联动-29。总体来看，这是一个“轨交为首选、自驾为补充”的交通格局，对于依赖15号线通勤的市区就业人群来说，这一交通条件相当出色。

项目位于15号线元江路站地铁上盖。

步行进站后，向南可至紫竹国家级高新区、交通大学、华东师范大学所在的大零号湾；向北5站可至徐汇，直达漕河泾开发区等科创产业基地。

另外，19号线（规划）走向已公示，还有机场联络线火热在建中。

示意图，仅供参考

百万方滨水TOD除了更加便捷的轨道交通之外，在资产保值方面也非常出色！

经过对当前市场上的TOD住区进行详尽的梳理与分析，我们发现：

在二手市场上，TOD住区的溢价率非常高；尤其是市场下行之际，TOD住区的保值率要显著超越普通住宅。

示意图，仅供参考

除了地铁上盖的TOD之外，项目自驾也非常方便。

3个红绿灯上虹梅路高架，直通中环，串联徐汇滨江、前滩等各大CBD！

示意图，仅供参考

凭借虹梅路高架的优势，项目其实和华泾、梅陇、七宝处于同一价值环线。

如今梅陇、华泾的三房价总价都在800万左右，反观保利光合跃城三房总价仅约600万级，同样都是百平三房，超过200多万的差价，谁的性价比更高不言而喻！

教育配套

教育是家庭置业的核心考量之一。保利·光合跃城在这一维度上做出了切实的布局——项目已签约闵行区实验小学（简称闵实小）教育集团资源，社区内还自带规划幼儿园，形成了“家门口的全龄教育闭环”--32。

在周边教育资源的纵深上，步行范围内有多所幼儿园，包括闵行区颛桥实验幼儿园、协和双语幼儿园、颛桥镇第一幼儿园、常春藤幼儿园等。中小学方面，3公里半径内覆盖了田园第二外语实验小学、闵行区田园外语实验小学、颛桥中心小学、闵行区实验小学（颛桥分校）等多所公办小学，以及上海星河湾双语学校、君莲学校初中部、颛桥中学等优质初中-12-18。

不过这里需要做出一个重要提示：规划中的九年一贯制学校预计2026年才正式交付使用，首批入住的业主在短期内可能会经历一段过渡期-。此外，学区划分属于动态政策，实际入学资格需以交房后当年教育局官方公示为准，建议购房者在决策前主动向教育主管部门核实。

对于追求国际化教育路线的家庭，闵行南部同样不乏国际教育资源，但在“步行距离”内尚属短板，需要驱车前往更远区域。综合来看，保利·光合跃城在公办基础教育方面配置较高，对自住型改善家庭颇具吸引力。

对于父母而言更轻松，学校离得近，省去了奔波接送的时间和精力。

免责声明：对学校列举仅作描述使用，不代表或隐含开发商学区保证，具体请以政府规划为准。

商业配套

在商业生活上，保利·光合跃城正处于“蓝图落地期”。

项目最大的商业亮点在于自身规划：项目自带TOD大型商业综合体，预计2027年左右全面投入运营，届时将涵盖商业零售、餐饮娱乐、生鲜超市等全业态，真正实现“下楼即享繁华”的一站式消费体验-。

现阶段的商业配套则依赖于周边成熟资源：距项目约1.5公里的颛桥万达广场是目前最近的区域级购物中心，可以解决日常餐饮娱乐及服饰消费需求-。此外，满

天星生活广场、龙湖闵行中心、龙盛国际商场、仲盛世界商城等闵行南部核心商业体，均可在15分钟左右的自驾半径内到达--18。对于高端消费需求，梅陇商圈的百联南方购物中心、莘庄商圈的龙之梦购物中心等，也都可在合理自驾时间内抵达-12。

同板块内，有不少楼盘在商业配套上不如光合跃城全面：例如中铁建星樾云栖就没有自建大型商业设施，日常消费完全依赖外部商圈。从这个角度看，光合跃城自有的TOD商业体在长期居住品质上构成了显著的护城河优势。

值得提醒的是，如果购房者对“入住即享成熟商业”有较强预期，可能需要做一定的心理预期管理——现阶段想喝一杯咖啡或在社区门口解决一顿简餐，仍要前往1.5公里外的万达或依赖社区底商，自持商业的成熟尚需等待2年左右的时间-。

生活与医院配套

在生态休闲方面，保利·光合跃城坐拥得天独厚的“双公园+滨水景观”配置。项目周边规划了约3万㎡主题运动公园和约14万㎡潮玩艺术公园，同时毗邻滨水景观带-18。从实际探访来看，滨水景观带水质较为清澈，步道建设逐步推进中，是清晨慢跑、傍晚散步的理想场地，不过实测步道周边蚊虫密度偏高，建议傍晚前往时做好防蚊措施-19。此外，周边还有大型体育场馆和公园设施，充分满足了家庭户外活动的多元需求。

在医疗配套方面，保利·光合跃城的资源相对完善，但仍有提升空间。项目约1.8公里处有上海蓝生宏德医院，日常小病就诊与慢病管理十分便捷-29。颛桥社区卫生服务中心约1.5公里左右，可满足基本医疗需求-18。对于三甲医疗资源的需求，上海市闵行区中西医结合医院为区域综合性医院，能够覆盖大多数常规诊治需求。如需更顶级的专科或综合医疗支持，自驾约20-25分钟可抵达复旦大学附属闵行医院、上海市第五人民医院等三甲权威医疗机构。

综合来看，该项目的生态休闲资源非常突出——“双公园+滨水景观”的配置在同价位楼盘中堪称顶配；医疗配套则处在“够用”区间，日常就医可以满足，顶级医疗需要一定通勤距离。

生活在这里，业主几乎可以享受到所有维度媲美城央的高能级配套。

示意图，仅供参考

更重要的是，这座百万方TOD大城已经在国企申通与央企保利的高效资源整合与快速兑现能力的双重保证下，近乎全面且真实的展现在我们眼前~

约2万方超级街区光合里

现代感与烟火气并存的网红街区！

在商业方面，保利用街区的理念去打造漫游式的城市配套，将各种业态散落在社区的各个角落，成为整个片区烟火浓度最高的生活社交中心。

盖上约10000㎡凌空街区，将来可能会做空中花园，滨水主题轻餐，艺术交流空间等，非常容易成为网红打卡圣地。

盖下约4600㎡商街+约5000㎡社区配套，未来将再现保利时光里的商业品质，持续引进保利深度合作品牌，为整个元江路地区注入高端商业能量。

实景图，仅供参考

约20万方滨水双公园

“光合作用”下的国际健康社区！

不同于常规“横向生长”的园林，保利创新性地将公园纵向延伸，以“层层划分”的主题性营造，打造并呈现保利光合TOD垂直生长的立体城市系统。

约3万方体育公园，打造了1条约670米的悦跑道，“运动+休闲”两大赋能空间，篮球、足球、乒乓球等超10项运动休闲场景。

约14万方潮玩艺术公园，涵盖约2600米的滨水悦跑道、约1300㎡潮玩滑板公园、超2100㎡滨水阳光草坪、网球场、小、中、青、老各种年龄层的活力运动场地。

实景图，仅供参考

约1300㎡波普艺术滑板公园

此前，在这座对标迪拜知名“X-Dubai滑板公园”的专业滑板公园举办的首届专业级城市滑板赛，吸引了众多魔都滑板大咖与资深爱好者前来体验，目前已然成为沪上新晋的运动圣地！

首付与月供参考

按照2026年上海最新的购房信贷政策，闵行区属外环外区域，首套房商业贷款最低首付比例为15%，二套房最低为25%。以下为保利·光合跃城各主力户型的最新总价及首付月供测算（均价参考6.5万/㎡，30年期商业贷款利率按3.95%估算）：

建面约93㎡ 3房1卫（刚需入门级）：参考总价约498万元起。首套房首付约74.7万元起，30年商贷月供约1.73万元；二套房首付约124.5万元起，30年商贷月供约1.47万元。-12

建面约95-97㎡ 3房1卫（刚需主力爆款）：参考总价约537-669万元。首套房首付约80.6-100万元起，30年商贷月供约1.87-2.33万元；二套房首付约134.3-167万元起，30年商贷月供约1.59-1.98万元。-12

建面约102-107㎡ 3房2卫（刚改走量主力）：参考总价约616-780万元。首套房首付约92.4-117万元起，30年商贷月供约2.14-2.71万元；二套房首付约154-195万元起，30年商贷月供约1.82-2.31万元。-12

建面约130/139㎡ 4房2卫（改善优选）：参考总价约795-1048万元。首套房首付约119.3-157.2万元起，30年商贷月供约2.77-3.64万元；二套房首付约198.8-262万元起，30年商贷月供约2.35-3.10万元。-12

建面约143㎡ 4房2卫（楼王顶改）：参考总价约948-1146万元。首套房首付约142.2-171.9万元起，30年商贷月供约3.30-3.99万元；二套房首付约237-286.5万元起，30年商贷月供约2.80-3.39万元。-12

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建面约143㎡4房：全能景观边厅大宅！

该户型是目前闵行改善市场罕见的终极产品，南北通透+三开间朝南，采光和通透性俱佳！

更令人惊艳的是该户型的无敌视野，一览城市、湖景、街区、公园全能景观，整个大城的盛景尽收眼底！

注：以上首付及月供金额为基于当前信贷政策的估算值，具体金额会因实际成交房源的一房一价、个人征信记录及银行最终审批结果而有所浮动，建议以购房时银行的实际审批结果为准。

起

示意图，仅供参考

保利光合悦城即将加推13#、16#、19#，共150套房源，均价约6.5万/㎡。

其中102㎡26套，103㎡26套，106㎡72套，143㎡26套。

一房一价表：

项目的核心优点

① 百万方TOD大城，一骑绝尘的稀缺综合体

保利·光合跃城绝非一个单纯的住宅楼盘，而是一座微缩的“城市单元”。项目集住宅、商业、办公、公寓、公园于一体，整合了日常生活所需的全要素功能。与周边众多纯住宅楼盘相比（如中铁建星樾云栖就没有自建商业），光合跃城的“站城一体化”规划在综合生活品质上形成了不可替代的护城河优势-18。未来随着商业、办公、公寓等业态的陆续兑现，整个项目的资产价值与生活品质将同步抬升。

② 15号线轨交零距离，通勤便利度碾压竞品

距地铁15号线元江路站仅约200-400米的距离，在全上海的TOD楼盘中都属于“优等生”级别。实测步行3-5分钟即可进站，雨天的归家体验几乎不受影响-19-。对于在漕河泾、紫竹高新区、徐家汇等15号线沿线产业区工作的新生代家庭来说，这一通勤条件极具吸引力。对比同板块的其他楼盘——例如华发海上都荟距地铁约800米、玖玺墅距地铁更远，光合跃城在轨交通勤维度上一骑绝尘。

③ 低容积率+全系小高层，居住舒适度拉满

项目综合容积率仅1.13，部分地块低至1.42，在寸土寸金的上海外环内堪称“奢侈”-29-1。全系11层小高层和洋房的建筑形态，杜绝了高密度超高层的压抑感。楼间距宽、前后遮挡少，每户均能享受充足的日照和开阔的景观视野。这种低密纯小高层的配置，在上海刚改楼盘中极为罕见，居住舒适度直接对标高端改善盘。

④ 央企保利+国企申通，安全性与品质双重保障

保利发展是央企中的头部企业，资金实力雄厚、交付能力过硬；申通地铁集团则是上海轨道交通建设的核心力量。两家重量级国企联合开发，为项目的工程进度、品质兑现和后期物业服务提供了高等级保障。这一点在当前房地产市场整体进入“交付兑现期”的大背景下，显得格外珍贵。

⑤ 签约闵实小教育集团，教育资源锁定有力

项目已签约闵行区实验小学教育集团，社区内自带规划幼儿园，从学前教育到小学教育在家门口即可完成--33。对重视公办教育的家庭来说，这一点构成了强有力的置业决策依据——虽然学校交付需要一定时间，但“规划落地、资源锁定”的事实已经相当清晰。

户型的详细资料

保利·光合跃城的产品线覆盖了从刚需到高端改善的全链条需求，主力面积约93-143㎡，全部为精装3-4房，得房率约78%-82%之间，空间利用率极高--12。需要特别说明的是：项目采用整体17米标高高台抬升式设计，所有的住宅单元均凌空于地面层之上，形成了独特的“空中巴比伦花园”式布局，不仅从根本上规避了地面噪音和潮气困扰，更让每户都能俯瞰社区园林与滨水公园全景-12。

建面约93㎡ 3房1卫（刚需入门）：三开间朝南经典格局，南北通透，明厨明卫，LDK一体化客餐厨布局，南向双阳台大幅延伸了生活空间，主卧配备飘窗可做观景茶台-。作为整个项目的“上车门槛”，这套户型在总价498万起的价位上实现了三房功能性，非常适合单身贵族、新婚夫妇或三口之家-12。

建面约95-97㎡ 3房1卫（刚需主力）：在93㎡户型的基础上进一步优化了动线。三开间朝南+双阳台配置，客餐厅通透开阔，卧室区与活动区动静分离，兼顾了居住私密性与家庭互动性-。

建面约102-107㎡ 3房2卫（刚改走量主力）：这是光合跃城的“拳头户型”，也是房源最为紧张的户型梯队-12。实用性极强：户型设计为三开间朝南格局，主卧升级为套房设计（独立卫浴+衣帽区），南向超宽阳台保证了极佳的采光与通风，独立家政间提升了居家收纳效率。这套户型对预算有限但有老人带娃需求的三口之家来说，是“一步到位”的理想选择-29。

建面约130/139㎡ 4房2卫（改善优选）：拥有约12-13米的南向超大面宽，四开间朝南，格局极其奢阔。横厅连通超大景观阳台，主卧为豪华套房设计，南向次卧可作为老人房兼顾采光与便利。非常适合三代同堂或二胎家庭长期居住-。

建面约143㎡ 4房2卫（楼王·顶改收藏级）：全盘面积最大的户型，四开间朝南，南向总面宽极为开阔。主卧套房空间奢阔，配备步入式衣帽间与双台盆主卫，客餐厅横厅设计可直接俯瞰社区中央景观与滨水公园全景-12。余房已十分稀缺，建议有兴趣的购房者尽早关注。

需要提醒的是，在实际探盘过程中发现：143㎡四房的北向次卧采光相对偏弱，样板间可能采用了特定的偷光设计方案来弥补这一不足，购房者在参观时应关注这一细节，并结合自身实际需求判断是否能接受-19。此外，低区房源西南侧规划中的商业综合体可能对采光产生一定影响，建议实地感受不同楼层的光照条件再做决策-32。

项目关键词

15号线TOD·央企保利+国企申通·容积率1.13低密小高层·签约闵实小教育集团·百万方滨水综合体·自带TOD商业·精装三大件交付·17米高台抬升社区·约3万㎡主题运动公园+14万㎡潮玩艺术公园·外环稀缺精装改善盘·93-143㎡全系3-4房·约200米直达地铁站·总价498万起·一二手倒挂明显·准现房状态·元江中央服务区首发示范·站城一体化规划·上市倒挂溢价空间大

核心亮点

保利·光合跃城不仅仅是一座住宅，更是在上海外环线南翼，率先兑现的“轨交+商业+公园+教育”四位一体的未来城市示范区。

① 独特的17米高台抬升社区——“空中巴比伦花园”

项目所有住宅单元整体抬升17米，这一匠心独运的建筑设计，不仅带来了无与伦比的无界城市视野，更从根本上规避了地面层的噪音、潮湿与嘈杂。每户均可俯瞰社区园林与滨水公园全景，形成了“人在半空住、园在脚下展”的独特居住体验。这种“空中巴比伦花园”式的规划在上海住宅市场极为罕见，是项目最独特的竞争优势之一-12

示意图，仅供参考

实景图，仅供参考

实景图，仅供参考

实景图，仅供参考

② 低密纯小高层+高得房率，刚改价位享受改善品质

总价500万至1000万级的价格区间，却在容积率、社区密度和户型舒适度上对标了市区高端盘：1.13的综合容积率远低于上海外环同价位新盘的平均值；全系小高层的设计杜绝了刚需盘常见的高密度压迫感；约78%-82%的得房率让“实得面积远超产证面积”成为可能。

③ 元江中央服务区+TOD规划——板块成长性值得期待

项目所处的元江板块正处于大规模开发建设阶段，紫薇花园、保利联发项目等周边楼盘同步在建，整个片区的城市界面将在未来3-5年内实现跨越式升级-19。作为闵行“3+6+9”TOD中心格局的首发示范项目，光合跃城不仅享受了当下的轨交便利与生态资源，更有望在未来板块价值全面成熟时获得显著的发展红利-18。

同板块竞品横向对比

在闵行颛桥/元江板块，与保利·光合跃城形成直接竞争关系的主要有以下几个楼盘：

从上表可以看出，保利·光合跃城在轨交近距离+自建大型商业+央企精装三条主线上，对同板块竞品形成了差异化竞争优势。它在价格上虽然高于华发海上都荟和中铁建星樾云栖，但这部分溢价对应的是15号线地铁上盖的不可复制性和百万方TOD综合体的长期价值增长潜力。与颛桥·紫薇花园相比，光合跃城的轨交距离同样占优，但在板块成熟度上略逊一筹；与保利·都汇和煦相比，光合跃城的交付时间更早（2026年 vs 2028年），对于近期有入住需求的购房者更为友好。

总结

保利·光合跃城是一个“优点突出、短板清晰”的楼盘。

它最适合这样的购房者：在漕河泾、紫竹高新区、徐家汇等15号线沿线产业区工作的城市新锐中产家庭，追求“地铁通勤+自建商业+低密社区+优质教育”四位一体的生活品质，愿意以2-3年的时间等待商业兑现与板块成熟，预算在500万至1000万之间。它既是刚需客群“上车”改善的首选，也是改善家庭“一步到位”的理想落点——从93㎡的三口之家起步到143㎡的四世同堂，在产品线上都有对应的选择。

它不适合这样的购房者：极度依赖入住即享成熟商业的“即时满足型”买家；对教育配套有着不可接受过渡期的苛刻要求者；以及预算低于450万的纯刚需群体——总价门槛摆在那里，建议关注板块内其他低总价竞品。

在当前上海楼市进入“交付兑现期”的大背景下，央企+国企的开发背景意味着看得见的安全底线，15号线TOD与自建商业则勾勒出了清晰的价值成长曲线。保利·光合跃城的核心价值就在于：以当下能够把握的地铁近距离与低密舒适品质，换取未来板块成熟后的资产成长与生活升级。这或许就是这座百万方滨水TOD大城，给予购房者最真诚的投资逻辑。

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