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北辰观澜府是位于苏州市吴中区太湖度假区核心地段的住宅项目，综合各项信息，其核心特点和评估如下：
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一、核心优势
地理位置优越
地处太湖国家旅游度假区内，紧邻灵岩山、太湖等自然景观，环境清幽
步行690米可达公交站，地铁5号线约1公里，10分钟连接中环高架
低密社区规划
容积率仅1.6-1.8（低于苏州市区平均水平），楼间距大，保障采光与隐私。
绿化率30%，配建1万㎡私享公园、800米有氧跑道及全龄儿童游乐区
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配套资源完善
商业：自带1万㎡商业体，周边12万㎡大型商场（香山邻里中心、木渎商圈）
教育：香山实验小学、幼儿园、中学一站式教育资源（步行可达）
医疗/休闲：社区卫生服务中心密集分布，15分钟车程至木渎人民医院；临近太湖湖滨公园、法布尔公园
产品多样化
户型：涵盖84-172㎡刚需至改善型产品，主力为3-4居，南北通透设计
物业类型：现房销售（规避期房风险），含洋房、叠墅、小高层
开发商：北辰实业（国企）开发，产权70年，信誉较高
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商业成熟度待提升
高端商业依赖城区，当前仅一个大型综合体
三、适合人群
：注重生态宜居、偏好低密社区的改善型家庭；依赖太湖度假区就业或休闲需求者
慎选：对绿化率要求高、主城区通勤频繁的购房者
建议：实地考察户型细节、园林实景及通勤路线，综合评估个人需求与价格匹配度
(项目实拍图)
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01
足够友好的刚需之选
在刚需首置客户眼中，性价比一定是第一考虑。北辰观澜府小高产品，总价125万起，如此亲民的“上车门槛”，放眼全苏州都不多见。
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(项目实拍图)
价格的优势之外，北辰观澜府的产品标准并未打丝毫的折扣。低密度的小高层产品、实景现房的社区进度，对于着急入住的朋友，或者对期房不放心的朋友，简直是量身定制。省去了漫长的等待周期，同时所见即所得，可以全然安心地付款收房。
产品：11/18层小高层、6-8层洋房、叠墅、联排
总户数：2244户（3个地块）
绿化率约：30%
住宅容积率：1.8
车位配比：1:1.2
物业：旭辉永升物业，2.59-2.83元/平
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02
值得托付的品质婚房
在北辰观澜府的成交客户中，婚房的占比同样不小。究其原因，一是因为总价优势，125万起的价格，对于小两口来说，即便不太需要父母帮衬，也不会有太大的压力。另外就是现房在售，对于即将步入婚姻或者刚刚结婚的年轻人而言，大家对新房的期许强烈，“无需等待”对他们而言有着十足的吸引力。
洋房120-130平 观意4-2-2洋房140-150平 观语（顶跃）4-2-2
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对于婚房群体而言，北辰观澜府除了满足当下需求，对于未来家庭中的全新需求满足也都不在话下。一路之隔的香山实验小学，将是孩子学龄期间的巨大便利。可以着眼于现在，又足以托付未来，这样的婚房谁能不爱。
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03
寄情自然的富氧生活
北辰观澜府所处的太湖湾区，无疑是全苏州生态优势最为显著的区域之一。有不少临近退休和已经退休的朋友，选择这里在这里买房，正是看中了这边的景区、生态资源，有一个清新舒适的生活环境，对他们来说很有吸引力。
(太湖实拍图)
太湖景区、穹窿山景区等等数十个高品质、高规格的景区近距离环绕，对于有着丰富退休生活、健康养老等需求的老人来说，都是不可替代的资源。加上北辰项目的价格、现房等优势，这样的选择足够让人安心。
04
品质改善的叠墅进阶联排
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每个人心中都有一个别墅梦想，在有天有地的庭院里舒展志趣，在阔达宽奢的空间内安放生活。如果墅区之畔，还能有一座绿意漫洒的园林，这样的别墅生活无疑是集万千宠爱于一身。
北辰观澜府·樾墅，作为国企北辰年度重磅作品，让这一向往成为现实。约百席浓荫联排，即将迎来首次开盘。远可望湖山阔远，近可享绿意灿然，来自于北辰地产的著墅诚意邀您亲鉴。
北辰观澜府作为40万方的品质大盘，楼盘体量在整个太湖湾位居前列，产品线的丰富程度，足以满足不同群体多元化的置业需求。
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其中改善类客户最为关注的，即是项目的叠墅产品，建面约110-176㎡的上下叠产品，上下双层的空间构成，功能空间舒阔充分，比如下叠大尺度的地下空间、上叠的阁楼、露台等等，是区域内不可多得的叠墅产品，同时240万起的总价，呈现了不俗的性价比，对于本打算置换平层的改善客户而言，北辰的叠墅产品提供了再次进阶的选择，堪称惊喜。
北辰观澜府联排樾墅新品坐落于69号地块，位于姚舍路与承祖路交汇处，距离太湖直线距离约900米。这次项目推出的联排樾墅新品位于地块东南侧，根据当时土地获取条件，樾墅产品南侧红线内有近万平米绿化，这也是该项目将会重点打造的园林区域。
（北辰观澜府69号地块鸟瞰图，红色区域为别墅新品及内部园林）
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目前北辰观澜府·樾墅建面约180-220㎡的别墅产品，即将迎来清盘时刻。难得的真联排产品，有着极具亲和力的价格，370万起即可以轻松置业。目前别墅产品已是实景准现房呈现，眼见为实的价值，在今天的市场背景下，显得弥足珍贵。无需漫长的等待，让你的别墅梦想快人一步。
(项目实拍图)
THE GREEN VILLA
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在如今市场上，很难看到别墅项目会拿出一整块近万方区域统一来打造园林景观带，而北辰观澜府就做到了这一点。而且，这片社区内部的私享公园，仅供北辰观澜府业主使用，由北辰观澜府物业统一管理，同时更加安全，更私密，在这个片区乃至苏州大市也是独一无二的。
园区景致，从曲径通幽处起始，穿过月洞门，将外界的喧嚣经由林荫小径，变换为静谧的归家心境。复行数十步，会听到水声流鸣，仿若弯月的一池水景映入眼帘，潋滟的波光倒映着一畔的景亭，传统文人笔下的雅集之趣与山水气韵悠然而至。
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整个公园设计上采用移步换景、堆坡造景的手法，营造出立体景观，甄选乔木、灌木、时花、地被、石子线等多重景观植物，形成三时有花、四季常青，纷叠交错的立体式园林景观，业主足不出小区就拥有四季景观。
（北辰观澜府樾墅园林实景）
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与园林景观对应，北辰观澜府联排樾墅采用了新中式建筑立面：大面积偏暖色干挂石材及铝板，兼具耐固性与美观度。而整个苏州只有极少数豪宅楼盘采用干挂石材作为小区外立面，足以看出北辰观澜府在产品打造上不惜成本的决心。
（北辰观澜府樾墅园林实景）
樾墅产品样板间已正式公开。整个项目仅24套，为地上三层，地下一层布局，三面采光，舒适度高。樾墅样板房面积约224㎡，采用的是4+1房2厅3卫设计,整体可拓展面积约85㎡，实际使用面积可达到约310㎡左右。
（北辰观澜府樾墅样板间实景）
樾墅的样板间花园采用绿篱隔开，私密性和独立性非常好，后期花园实际交付都是草坪，可以根据业主个人喜好来打理、设计。
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样板间一层层高3.3米，整个客厅南向开间6.7米，空间尺度感强，迎合现代人对大空间活动公区的偏好，朝南客厅大面积落地窗直面小区万方公园实景。楼梯中间，预留了电梯井的位置，可安装户内家用电梯。
样板间二层以多个房间组成，两个南向朝阳房间设置为儿童房,分别自带露台、飘窗。北侧卧室是老人房,带露台,方便老人晾晒。中间的亲子活动区由挑高空间改造而来，可以根据自己的需求来打造符合个性的趣味书吧、钢琴房、茶室等等。
三层为主卧大套房，卧室带独立卫生间+衣帽间，整体面积达到50㎡左右，满足一家之主的起居需求。主卧大套房北侧是附赠的超大露台，面积大约25㎡左右，业主可以在露台上品茶、阅读，享受闲暇时光。
（北辰观澜府樾墅样板间实景）
▲ 玄关，通过调整老人房的门洞和内部卫生间的布局，实现双面柜体设计，拥有业主需要的储物间（右侧门后），形成一个成熟的收纳系统
▲ 客厅纳入阳台，拓展空间增加采光，木地板通铺，顶面线条简洁，搭配美式家具，感知时光温润
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▲ 焦糖色皮质主沙发，以米色墙面为背景，分色搭配美式线条勾勒，一旁选择成品斗柜取代边几
▲ 原木纹理，棉麻质地搭配皮革与藤编元素，给予生活细腻、馥郁、自然的舒适
▲ 取消电视以半开放式弧形书柜结合沙发、地毯打造功能型阅读客厅，引导家人享受亲子互动的乐趣
▲ 定制的黑胡桃木柜体，以纯粹的木质表情营造温润的高级质感，阳台的角落依旧保留家政功能，实现生活与休闲的完美平衡
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▲ 餐桌、岛台、餐边柜，皆以黑胡桃木延续客厅格调
▲ 复古铁艺镜子将光影摆弄，餐边柜里的面包砖增添质朴感，与木质结合自然从容，营造愉悦、肆意的用餐体验
▲ 餐厅望向客厅视角
▲ 紧挨厨房延伸的柜体嵌入烤箱做西厨区，圆形餐桌提供流畅动线
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▲ 餐厅一角利用电子壁炉、复古装饰画、摆件等用心装饰，成为家中仅次于客厅的第二活动中心
▲ 中厨区，L型布局，浅胡桃木与白碰撞，让充满柴米油盐的日常也显得温馨美好
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▲ 老人房，以温暖的奶油色为底搭配原木地板，自然质朴，克莱因蓝绒面大床和暖光壁灯，温馨有格调
▲ 主卧，细腻深邃的沉淀之美，丛林绿、奶油白、深邃棕，让卧室变得沉稳而有内涵
▲ 主卧的软硬装搭配满溢浓厚的美式情调，呈现安宁又细腻深邃的沉淀之美，让每一个夜晚酣然入睡
▲ 床侧一组收纳柜做隔墙，柜体开合之间留出床头柜的功能
▲ 取消主卫功能，改造成结合书房功能的一体式衣帽间，功能升级的同时也提高空间利用率
▲ 卫生间干湿分区，提高使用效率，洗手台外移，利用壁龛避免台面凌乱
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地下空间也是樾墅的一大亮点，样板间整体地下空间挑高达到5.4米，可改造成两层，实用性强。样板间采用局部挑空构造，空间感显得更大。地下空间南向预留超大采光井，样板间将采光井位置设计为水族箱，充分保证地下空间的采光和通风的同时让业主在家中就能陶冶情操。值得一提的是，整个地下室交付时为毛坯状态，后期可以根据业主的喜好自行改造，具有很大的想象空间。交房时间2023年6月底。
鹿岛公园里的小鹿
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真能给你萌化了
“住在太湖度假区，对我来说最有吸引力的，就是这周边有太多的公园了，每周末带女儿去玩儿，都不带重复的。前一段时间开放的鹿岛公园，就是那种奈良的同款小鹿，我女儿简直太喜欢了，开心得不得了，那些小鹿真能给人萌化了，心心念念了好多天”。
（图片来源于网络）
王女士，是一位4岁女孩的妈妈，也是北辰观澜府的小高层业主。在她看来，城市里孩子的成长，要尽可能多的跟自然接触，很多时候孩子跟自然有着更加天然的亲近。度假区这边有得天独厚的优势，湿地公园、森林公园、穹窿山景区等等，是一个量身定制的选择。
GUANLAN MANSION
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（太湖度假区实景图）
我就喜欢度假区的那种
敞亮、开阔的感觉
“我是典型的“新区控”，我就非常喜欢一个新规划区的那种敞亮、开阔的感觉，人不是那么多，道路宽阔，天空湛蓝，那种感觉非常舒服。所以我就在度假区买了房，城里的那种紧凑、密集的感受，我个人不太喜欢。正好孩子也上大学了，跟爱人一商量，我俩全票通过，就搬到这里来了”。
（太湖度假区实景图）
老王刚刚退休不久，以前一直住在姑苏区，退休之后考虑到这边的环境更好，就以女儿的名义购置了北辰观澜府的房子。以不高的代价买这个区域的未来发展，算是留给孩子的一处房产，同时他们老两口也还可以享受这里崭新明净的环境，算是一举多得。
GUANLAN MANSION
择址太湖湾区
领瞰城市发展远见
北辰观澜府择址苏州吴中太湖湾核心，近享城市“十四五”规划战略侧重，多重政策利好加持
区域内高新产业、5A景区、缤纷商业、品质教育集萃，城市资源要素承载之地，地脉价值不彰自显。
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醇熟配套环绕
拥享都会精粹丰盈
北辰观澜府坐拥湾区璀璨，近享板块醇熟配套，区域内地铁5号线现已开通，苏州地铁“换乘王”强势接驳全城，12万方大型商业综合体（在建），咫尺150m，渔帆路商业中心、舟山邻里中心、香山邻里中心陆续落位。板块内文教资源丰富，项目与香山实验小学仅一路之隔，举步即达，区域内香山幼儿园、香山中学书香环绕，醇熟生活图景正在兑现。
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低密规制
花木环抱疏朗惬意
北辰观澜府规划容积率为1.5-1.8的低密住区
社区空间景观舒阔，将更多土地留作绿树花影与景观营造
精筑进阶生活理想质感
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永升物业
百强品牌谨呈至臻服务
北辰观澜府特聘百强物管企业——永升物业担纲物管
周到完善的服务涵盖客户的全生活场景、全生命周期和全龄关怀
2020年永升物业荣列中国物业服务百强企业第11位
坚持为客户提供“满意+惊喜”的智慧城市服务
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环境：远山近湖，宜居宜游；板块内在售离湖最近项目，800米；享有太湖生态福利；
商业：板块最大，一路之隔，约12万方私享商业区，一步繁华；
教育：学府为邻，接送无忧；幼儿园小学，
一路之隔；香山中学，1.5公里内；
医疗：度假区人民医院 700米
产品：多层洋房，稀缺联排；低密社区，实景现房，旭辉永升物业；
交通：5号线地铁、子胥快速路
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【苏州吴中北辰观澜府】
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上海户籍限购政策:
1、上海户籍家庭，在本市限购 2 套住宅，多子女家庭可增购 1 套住宅；
2、上海户籍单身人士，在本市限购 1 套住宅；有1个未成年子女，可增购 1 套住宅；有2个及以上子女（至少有1个未成年），可增购 2 套住宅；
大陆非上海户籍限购政策:
1、大陆非上海户籍家庭，在本市限购 1 套住宅，多子女家庭可增购 1 套住宅；
（1）所购住宅地处外环以内的，须提供网签之日前夫妻双方任意一方 39 个月内累计正常缴纳满 36 个月的社保单或个人所得税税单（简称“个税单”）；
（2）所购住宅地处外环以外的，须提供网签之日前夫妻双方任意一方 15 个月内累计正常缴纳满 12 个月的社保单或个税单；购买崇明区的住宅，社保或个税需在崇明区缴纳；
2、大陆非上海户籍单身人士，在本市限购1套住宅（外环以内新房限购），有2个及以上子女（至少有1个未成年），可增购1套住宅；
（1）所购住宅地处外环以内的，须提供网签之日前 39 个月内累计正常缴纳满 36 个月的社保单或个人所得税税单；
（2）所购住宅地处外环以外的，须提供网签之日前 15 个月内累计正常缴纳满 12 个月的社保单或个人税单；购买崇明区的住宅，社保或个税需在崇明区缴纳；
3、非本市户籍居民家庭或单身人士在2024年5月28日后，出售其名下上海市的全部住宅并过户完毕，可按置换性购房政策新购住房，免于核查缴纳社保或个税证明，仅限置换1套；
4、对持《上海市居住证》且积分达到120分、在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非上海市户籍居民家庭，在购买住房套数（不含税费）方面享受上海户籍居民家庭的购房待遇。
其他特殊群体限购政策:
1、境外个人、港澳台居民，在本市限购 1 套住宅，须中国境内家庭名下无房，提供网签之日前已连续满 1 年且在有效期内的本市劳动合同及相对应的社保单或个税单，可在本市购买 1 套用于自住的住宅；
2、原籍非上海户籍的驻沪部队现役军官，在本市限购 1 套住宅，提供军队团级以上政治部门开具的户籍证明；原籍为上海户籍的，按照上海户籍限购政策执行；
3、上海在读博士，在本市限购 1 套住宅，须满足在读、原籍大陆非上海户籍人士，因就学迁入学校集体户口的，至学校所在地的派出所开具户籍证明，至学校开具博士在读证明；
4、上海进站博士后，在本市限购 1 套住宅；
5、在自贸区临港新片区实施更加差异化的购房政策，对在新片区工作、存在职住分离的群体，在执行现有住房限购政策的基础上，可在新片区增购1套住房，促进职住平衡。
企业购房限购政策：
大陆注册的企业，在本市购买小户型二手住宅（2000年前竣工，面积＜70㎡）用于员工租住的，不限制购房套数；购买其他住宅在本市限购1套，且须在网签备案日期前满足（1）（2）条件之一：
（此政策针对大陆注册的企业，境外及港澳台注册的企业不可在上海市购买住房及非住宅类用房）
（1）企业近年在本市缴纳税款金额 500 万元（不含）以下的：
①企业设立年限已满5年；
②企业在本市累计缴纳税款金额已达100万元人民币；
③企业职工人数10名及以上，且按照规定在该企业缴纳社保和公积金满5年；
（2）企业近年在本市缴纳税款金额500万元（含）以上的，购房时不受上述企业设立年限和员工人数等条件的限制。
家庭名下拥有的住房套数计算
居民家庭已拥有住房，具体包括：
①已经取得不动产权证书的住房；
②已完成网上签约但尚未取得不动产权证书的住房；
③已获得认购入围资格的新建商品住房（若未实际购买，则撤销后可剔除）；
在限购政策实施之日前（简称限购前），上海户籍买方家庭夫妻双方各自和父母共有 2 套住房(≤2套）提供亲属关系证明，可不计入住房套数；上海户籍买方未成年时与父母共有 2 套住房(≤2套），提供亲属关系证明，可不计入住房套数；
对持《上海市居住证》且积分达到标准分值、在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非上海市户籍居民家庭，限购前与父母共有2套住房，提供亲属关系证明，也可不计入住房套数；
法拍房限购：自2021年3月8日起，上海法拍房将纳入限购，购买法拍房需具备本市购房资格。赠予房屋限购：2021年7月24日起，通过赠与方式转让住房的，受赠人应符合国家和本市住房限购政策；该住房5年内仍记入赠与人拥有住房套数。
购买二手房需要注意以下房屋（能否正常上市交易）：
对触发积分购买的新建商品住房，在购房合同网签备案后不满5年的；
动迁安置房小产证不满3年的或大产证和动迁协议均不满3年的；
经济适用住房不满5年的；有居住权登记及租赁备案登记的房屋；
交易房屋存在违章搭建的；交易房屋签约前被查封房的；
交易房屋为集体产权房（乡产、军产、校产房）的；交易房屋为公有住房（承租房、公租房、廉租房）的；
交易房屋涉及诉讼，判决书未下发，法院未出具判决生效书的；
买卖双方约定不办理权属转移登记，全程采用委托公证方式办理各项房屋买卖手续的；
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