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🔥绿城潮鸣外滩🔥

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虹口北外滩

绿城北外滩地王项目

【绿城潮鸣外滩】

预计推出建面约190-310㎡大户型

户型首次曝光

预计未来售价或冲击20万/㎡！

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户型分布：

网传户型首次曝光：

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2025年7月29日，北外滩区域的hk315-11地块新建住宅项目在土地出让签约完成后的次日便启动了设计方案公示流程，这一速度创下了虹口区从取得地块到公示的最快历史纪录。

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回溯至7月25日，在上海第六批次住宅用地集中出让活动中，绿城集团以64.7亿元人民币的总价成功竞得该地块，地块溢价率高达46%，折合楼面价约为12.66万/㎡。

该地块地处虹口区北外滩核心地带，具体范围为东至现有丹徒路，南至hk315-07地块及规划中的东余杭路，西至hk315-14地块，北至hk315-15地块与景泰大楼；其总建设用地面积约19441㎡，计容建筑面积约51130㎡。如果扣掉“高竞品质环节”的人才公寓和公建配套设施，实际可售面积只有约47507㎡！

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根据项目规划设计方案，项目拟建4栋10-29层高层住宅。

1号楼为10F高层住宅，一层局部架空；

2号楼为28F超高层住宅，一层架空，及其小区配套用房；

3号楼为29F超高层住宅，一层架空；

4号楼分别为14F高层住宅、一层人才房；25F超高层住宅，一层中间户以及西区居委会；三层中间户人才房；

各楼栋之间有连廊相接。

社区内配建四个下沉庭院与风雨连廊，贯通每栋住宅楼。社区为全人车分流。

从建筑边框来看，项目和绿城潮鸣东方都有弧形转角，所以说超牛X的360度全景舱此次应该还是一大卖点！

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从数据上来看，项目需要配比2%高端人才公寓，建筑总面积在1023㎡左右！根据公式的规划图我们可以得知：4号楼分为2幢，14层那栋1层都是人才公寓；25层那栋1层中间户、2层全部、3层中间户都是人才公寓，那么总共就8套！

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另外，从位置上来看，绿城北外滩这个项目，位于虹口区北外滩核心区，项目直线距离北外滩滨江段约1公里，且正对6万方北外滩中央公园。

不过，此次还只是项目规划方案，有用信息不多，按照常规开发节奏，项目入市时间应该会放在年底或者明年一二季度！

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虹口北外滩

绿城北外滩地王项目

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一、核心项目信息📌

二、核心优势🌟

1.北外滩核心绝版地段，城市价值巅峰

黄金三角核心：与外滩万国建筑群、陆家嘴"三件套"形成三足鼎立之势，左手历史文脉，右手金融脉搏

浦西第一高楼加持：南侧200米就是480米浦西第一高楼"北外滩中心"，未来城市天际线+生态绿肺双重赋能

江景+绿地双重稀缺资源：距黄浦江直线约900米，步行10分钟可达4.5公里滨江岸线；南向直面6公顷北外滩中央绿地，被誉为"上海版纽约中央公园"

北外滩规划红利：作为上海"黄金三角"最后一块拼图，北外滩正打造全球金融和航运中心核心承载区，未来价值潜力巨大

2.绿城顶豪品质，奢享生活典范

绿城中国打造：高端豪宅专家，29年品质沉淀，"品质为先，服务至上"理念贯穿始终，交付风险低，居住体验佳

悬浮会所Symphony：项目自带约2000㎡高端悬浮会所，包含私宴、雪茄吧、茶室、健身房、恒温泳池等功能，适配塔尖圈层社交需求

高得房率+精装标准：得房率约82%（大平层罕见），精装标准约1.5万/㎡，采用国际一线品牌，打造奢华居住空间

人性化设计：3-4房大平层设计，户型方正，南北通透，大横厅+全景落地窗，采光通风佳，视野开阔

3.四轨交汇+五隧道立体交通，极速连接城市核心

地铁便捷：步行约300米至规划中的19号线周家嘴路站，约500-600米至12/19号线提篮桥站，周边4号线、10号线等多条轨道交通交汇，快速直达陆家嘴、外滩、人民广场等核心商圈

自驾高效：北邻周家嘴路，近距北横通道新建路出入口，经大连路隧道、新建路隧道、外滩隧道等5条隧道，5分钟抵达陆家嘴，20分钟直达虹桥枢纽，10分钟覆盖新天地、南京西路

公交便利：步行约115米即达周家嘴路公平路公交站，715路、176路等多条公交线路覆盖，满足日常出行多样化需求

空中连廊规划：未来将通过空中连廊无缝衔接北外滩来福士商圈，无需地面拥堵直达高端购物中心

4.商业配套顶级，3公里生活圈奢华

1公里内：北外滩来福士、白玉兰广场两大商业综合体，集国际品牌、高端餐饮、影院娱乐、精品超市等全业态配套；500米内还有上滨生活广场，满足日常购物与休闲需求

3公里内：瑞虹天地太阳宫、瑞虹坊、外滩源、南京东路步行街及人民广场等顶级商圈，总商业体量超100万㎡，满足全场景消费需求

地下直通商圈：规划中地下车库直通北外滩来福士商圈，业主专属便捷通道，提升生活效率

5.医疗教育资源优质，全龄段保障充足

医疗资源：上海市第一人民医院（三甲）距离项目仅1.2公里，中西医结合医院（三甲）、第四人民医院等环伺，为业主健康保驾护航

教育资源：周边环绕华东师大一附中实验小学、上海市虹口区第二中心小学、澄衷高级中学、北虹高级中学等37所小学、43所中学，形成全龄教育链

社区配套：项目自带约1023㎡高端人才公寓，周边有社区便利店、特色餐饮、银行等配套，满足日常基本需求

6.生态环境优越，双生态屏障加持

中央绿地+滨江岸线：紧邻6公顷北外滩中央绿地，步行10分钟可达4.5公里滨江岸线，形成"三园环抱"生态格局，负氧离子浓度高，生态环境绝佳

休闲空间丰富：周边3公里范围内有295个公园，距离最近的仅350m，非常方便日常休闲使用

三、主要缺点⚠️

1.总价门槛极高，受众面极窄

单价约18-20万/㎡，总价约3000-5200万，首付约900-1560万，月供约10.8-18.7万，仅适合塔尖富豪、高净值人群和顶级改善客户，普通购房者难以企及

2.城市界面更新中，新旧交替反差大

项目周边目前仍存在大量老旧小区和待拆迁地块，城市界面更新需要漫长时间，未来几年甚至更长时间里，业主每天回家都要经过"新旧交替"的强烈反差之中

部分区域配套仍在完善中，高端社区氛围尚未完全形成，对追求成熟社区氛围的客户是一个考验

3.交通压力较大，高峰时段拥堵

位于北外滩核心区，周边道路规划合理，但早晚高峰时段仍可能面临一定交通压力，尤其是周家嘴路、公平路等主干道

地铁19号线仍在规划建设中，预计2027年通车，短期内无法享受四轨交汇的全部便利

4.限高影响视野，二手流通性或受影响

受虹桥机场航道限制，北外滩住宅普遍限高80米，虽未触及红线，但部分高楼层视野可能受到影响

顶豪大平层二手流通性相对普通住宅较弱，未来转让时可能面临周期长、溢价空间有限等问题

5.交付周期较长，等待成本高

预计2027年底-2028年初交房，购买后需等待2-3年才能入住，期间需承担租房成本

期房风险：相比现房项目，存在交付延期、品质不符等风险，需关注开发商资金状况和工程进度

三、周边配套详情📍

四、总结与购买建议💡

适合人群：塔尖富豪、高净值人群、顶级改善客户，尤其适合在陆家嘴、外滩、北外滩等地工作，追求北外滩核心绝版地段、绿城顶豪品质、便捷交通+顶级配套、江景+绿地双重稀缺资源的高端人群，以及看好北外滩规划红利的长期投资者。

购买建议：

优先选择南向直面中央绿地的楼栋，享受生态绿肺与开阔视野，总价约3800-5200万

顶级改善客户考虑170-200㎡三房，总价约3000-4000万，性价比高，满足三口之家需求

塔尖富豪/企业主选择220-260㎡四房，总价约4000-5200万，空间开阔，适合二胎家庭或三代同堂，适配高端社交需求

关注19号线周家嘴路站建设进度和北外滩中央绿地开放时间，这将对项目未来价值产生重要影响

考虑交付周期较长，提前规划租房成本，做好资金安排

了解绿城物业的具体服务内容和收费标准，确保符合高端居住需求

实地考察城市界面更新进度，评估居住舒适度与未来发展潜力

总体而言，绿城潮鸣外滩凭借北外滩核心绝版地段、绿城顶豪品质、四轨交汇立体交通、顶级商业配套和江景+绿地双重稀缺资源，是上海北外滩顶豪大平层的标杆项目，适合追求"极致地段+极致品质+极致配套"生活方式的塔尖人群和稳健型长期投资者。