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🔥保利外滩曜🔥

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18号线平凉路地铁站旁

【保利东外滩64地块】案名

【保利·外滩曜】即将入市！

主力建面约115-140㎡小高层

约165㎡洋房、195-205㎡低密别墅

户型官宣，预计年底上市！

售楼处线上火热预约中！

上海杨浦保利外滩曜

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YangpuPolyBundGlory,Shanghai

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一、项目基本概况

项目名称：保利外滩曜（备案名：恒曜雅筑）开发商：上海友登实业有限公司（保利发展控股全资子公司）位置：上海市杨浦区平凉社区01C5-02地块，东至怀德路，南至惠民路，西至许昌路，北至济宁路规模参数：

占地面积：约1.47万平方米（1.47公顷）

总建筑面积：约6.03万平方米（地上约3.7万㎡，地下约2.3万㎡）

容积率：2.5（内环内低密）

绿化率：35%

建筑密度：约28%

总户数：约255户（纯高端住区）

产权：70年住宅

开盘时间：预计2025年12月中下旬

交付时间：预计2028年6月（精装交付）

上海【保利外滩曜】

售楼处电话☎：400-8657-114【售楼处预约热线】（一对一热情服务）

如有问题欢迎来电咨询，预约来电尊享购房优惠，可预约案场内部销售人员，专业一对一热情服务，让您用专业眼光去买房。

二、产品详情

三大产品线，全周期覆盖

产品类型面积区间套数核心特点小高层114-139㎡约197套10-17层，一梯一户，超高实得率洋房约165㎡约37套8层，双阳台，南北通透，大面宽风貌别墅190-205㎡约21套稀缺内环别墅，独立入户，私享庭院

主力户型亮点

小高层(114-139㎡)：

114㎡三房两厅两卫：三开间朝南，客厅连接6.6米宽景阳台，独立电梯厅赠送约18㎡，实得率近90%，主卧套间设计

139㎡四房两厅两卫：大横厅设计，南向面宽约11米，采光极佳，双阳台配置，预留独立书房空间

洋房(165㎡)：

四房两厅三卫，双主卧设计，南北通透，南向面宽约12米

电梯直接入户，私密性强，得房率约82%

风貌别墅(190-205㎡)：

独门独院，部分带私家庭院和露台

多功能地下室（可改造为酒窖/影音室/健身房）

顶层设计星空露台，俯瞰陆家嘴璀璨夜景

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三、规划设计特色

1.建筑风格

新古典主义与现代元素融合，外立面采用高级石材+玻璃幕墙组合

大面宽、短进深设计，确保每户采光通风最佳

2.景观规划

"一轴三带"围合式布局，打造中央景观轴与三条景观带

约1500㎡中央绿地，水系环绕，营造"城中山水"意境

社区内保留部分历史建筑，打造特色文化景观节点

3.空间设计

全系一梯一户/两梯两户，独立电梯厅设计（赠送约18-20㎡实用空间）

人车分流设计，保障社区安全与静谧

车位配比1:1.8，全部地下车位，预留充电桩接口

四、区位与配套

1.交通网络（双轨交加持）

地铁：距18号线平凉路站约100米（步行2分钟），12号线江浦公园站约400米（步行5分钟）

自驾：通过内环高架、大连路隧道10分钟可达陆家嘴，25分钟直达虹桥枢纽

轮渡：步行10分钟可达杨树浦路轮渡站，可直达浦东东昌路

2.周边配套

教育资源（3公里内）：

幼儿园：本溪路幼儿园（市示范园）、打虎山路幼儿园

小学：打虎山路第一小学（市重点）、平凉路第三小学（区重点）

中学：兰生复旦中学、复旦附中、交大附中（均为市重点）

北侧规划九年一贯制学校，预计2026年开学

商业配套：

项目自带约2000㎡高端商业街区，已签约精品超市、高端餐饮

步行10分钟可达合生汇（18万㎡）、宝地广场（12万㎡）

3公里范围内覆盖北外滩来福士、瑞虹天地等顶级商圈（商业体量超100万㎡）

医疗资源：

杨浦区中心医院（三甲，约1.5km）

新华医院（三甲，约2km）

上海第一人民医院（三甲，约2.5km）

生态环境：

距黄浦江仅500米，步行8分钟可达滨江步道，部分高区户型可远眺江景

周边有和平公园、杨浦公园等，3km范围内有21处城市公园

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五、项目亮点与价值

1.稀缺性

内环CAZ核心区罕见低密项目（容积率2.5，区域平均3.5+）

内环内稀缺风貌别墅产品，仅21套，"卖一套少一套"

区域近三年无新增低密住宅用地，供应稀缺

2.产品力

全系一梯一户，独立电梯厅赠送约18-20㎡，实得率高达90%

114㎡户型实得面积约132㎡，性价比远超同类产品

精装标准约4000元/㎡，选用博世、科勒、劳芬等国际一线品牌

3.圈层价值

保利外滩系TOP级产品，定位高端改善，圈层纯粹

周边已聚集美团、字节跳动等科技企业高管和高校教授群体

4.升值潜力

杨浦滨江定位为"数字经济总部集群"，已吸引美团、B站等头部企业总部

2025年正式划入上海CAZ（中央活动区），与外滩、陆家嘴同等级别

预计导入20万高知人群，区域价值持续攀升

六、价格预期

小高层：预计单价约12.5-14万元/㎡，总价约1400-1900万元

洋房：预计单价约14-16万元/㎡，总价约2300-2600万元

风貌别墅：预计单价约16-18万元/㎡，总价约3000-3700万元

（注：价格信息仅供参考，最终以开盘公示为准）

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七、总结

保利外滩曜凭借内环CAZ核心区位+双轨交+超低密+高端产品的组合，打造上海内环滨江"终极改善"标杆。项目以2.5容积率和全系一梯一户设计，在内环内实现了"低密度+高得房率+强私密性"的居住理想，是保利"外滩系"迭代升级之作。

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第二,纯粹圈层:杨浦内环唯一的114㎡起步纯粹社区.

整个杨浦滨江,其实从大开发到现在,除了半亿级的风貌别墅外,其他基本都是百平米3房起的产品构成.

从价值的角度来看,一个纯粹约114㎡+的高端社区意味着:

社区圈层纯粹:全改善业主,圈层纯粹问的,多为高知高收入群体;

居住环境出众:邻居家庭背景相似,孩子或家长都比较容易找到价值观相近的稳定玩伴,社区氛围有助于形成良好的集体行为规范;

人均公共资源占有率高:住户少,资源人均占有高电梯、车库、花园、会所使用从容,无需争抢;

资产价值:高门槛形成价值共识稀缺品质支撑其市场定价权,资产更坚挺.

换句话说,保利外滩曜是所有目前杨浦滨江社区中,圈层最统一、居住环境最舒适、资产价值更笃定的选择.

第三,美学定调:以思九生洋行笔法,重塑海派新古典主义

保利外滩曜的建筑设计,是对土地文脉的深度解码与精准回应.

项目以地块内英商电车修理工场为起点,溯源其设计者——思九生洋行在外滩的经典作品,提炼出两大核心设计法则,实现真正的血脉传承.

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形制溯源:承袭外滩经典三段式构图

项目继承怡和洋行大楼与上海邮政总局经典的“横纵三段式”结构.

建筑立面通过明确的基座、主体与檐部层次,再现了经典新古典主义的庄重比例.

细部转译:从历史纹饰到当代语汇

设计从思九生作品的装饰细节中汲取灵感,将历史上的茛苕叶纹、齿状线脚及拱券形态等元素,进行简化与提炼,转化为符合现代审美与工艺的精致细节.

项目以思九生洋行的设计法则为蓝本,通过形制、细部与空间的三重演绎,让百年外滩的风华,在保利外滩曜获得当代的共鸣与回响.

第四,时钟会所:引入华尔道夫式的圈层场.

项目的会所,绝非设施的简单集合.

保利外滩曜以百年华尔道夫“Meetyouattheclock”的仪式为蓝本,将“时钟”从具象物升华为社区的精神图腾,构建一个围绕时间秩序运转的“时空社交枢纽”.

这里规划的不是功能房间,而是三种被精密设计的圈层生活场景.

健身中心与律动泳池,是精英阶层保持高效与活力的日常刚需.

这里远非简单的健身房.当您的邻居在固定时间出现,并保持高度的自律,这本身就是一道高效的“人群筛选器”.

疗愈氧舱与冥想空间,构成了“精神修复舱”.

一个能在高强度工作后快速恢复精力、厘清思路的专属环境.

亲子空间与儿童活动区,是确保圈层纯粹性与生命力的战略设计.

这是整个社区最具战略价值的“代际社交场”.

您的孩子在此结识的发小,其家庭背景与您的阶层高度同质.这不仅是孩子的玩伴,更是为他们未来构筑的第一层优质人脉网络.

这不仅服务于生活,更是为科创精英与高知阶层提供一个稳定、优雅的交流平台,让圈层在共同的生活节奏中自然凝聚.

上海杨浦保利·外滩曜售楼处电话：400-8657-114【预约看房热线】保利·外滩曜售楼处电话：4008657114【售楼处电话/地址】保利·外滩曜售楼处电话：400-865-7114【开发商认证】6月19日,6大国央企经过95轮激烈竞价,最终由保利发展以总价35亿元、楼板价95530元/㎡摘得杨浦东外滩64街坊地块.

创下杨浦滨江楼板价新高,也成为了近几年来上海最抢手的地王项目.

不少人在问:保利为何如此笃定地重仓于此?

答案,深植于土地本身——这或许是上海内环范围内,最后一块集齐“顶级城市资源密码”的潜力宅地.

1、是1.8%内环线的“终场门票”!

事实上,无论上海如何发展,稀缺与保值逻辑从未改变,内环内是核心中的核心.

内环环新房更稀缺:

内环土地本就臻稀,面积仅占全市约1.8%!新房供应也仅占约7%!(2022年至今,来源网上房地产)

内环资源更集中:

上海顶级文脉、商业地标、交通枢纽与生态绿地,几乎都浓缩在内环,据上海统计年鉴显示,上海内环内资源约是全市平均约10倍.

离传统市中心越近,资源密度越浓.

而保利外滩曜周边12/18号线双轨交环绕,2站北滨江/北外滩、5站南京西路.直线距离约5公里覆盖外滩、陆家嘴、人民广场等核心板块,与市中心资源深度绑定.

内环新房价格涨势更猛:

上海地价涨幅更猛的区域,始终是内环!

2站外的绿城项目可售楼板价约13.6万/㎡,售价冲击约20万+;

2站外的陆家嘴北滨江项目最新售价或将超过18万+;

静安东斯文里、苏州河新地块都预计约20万/㎡;

更别说黄浦全面冲击20万/㎡+.

开发商们的集体看好,背后是对核心地段价值的信心.

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而对于保利外滩曜而言,即使是约9.55万+的楼板价,在内环依旧保持着绝对的性价比和竞争力.

2、占据1.18%CAZ的经济心脏!

在上海,1.8%的内环土地是塔尖领土,而其中仅占全市1.18%的CAZ,则贡献了全市25%以上GDP.

这里是驱动整座城市运转的“经济心脏”.

正如纽约华尔街的资本脉搏牵动全球市场,伦敦金融城的决策影响国际贸易,上海的CAZ同样汇聚了这座城市最具影响力的资本与智慧.

尤其是杨浦滨江,这里不仅是美团、B站、字节跳动等科创巨头的总部所在,更聚集了数以千计的创新企业与顶尖人才,他们的每一个决策,都在塑造上海乃至中国未来的产业格局.

这种能级的产业聚集,直接定义了区域的不动产价值.

纵观全球,从曼哈顿下城到金丝雀码头,顶级资本枢纽的住宅资产始终是全球资金追逐的硬通货.

上海CAZ一线滨江的房价体系(房龄较新小区挂牌价普遍20万+/㎡,最高已突破27万/㎡)正是这一规律的直接体现.

换句话说,入住保利外滩曜,您的资产便与上海的经济命脉同频搏动,享受最强大的价值托底.

并且,项目约9.55万/㎡楼板价在这个维度,同样保持着极强的性价比.

3、一江一河黄金矩阵的第四极!

上海的源头、上海真正的顶层区域、未来承载上海参与全球竞争的核心动力,可以用四个字概括:一江一河.

在这个顶层规划下:

陆家嘴、外滩早已20万+;徐汇滨江在今年上半年进入20万+时代;而现在的苏州河两岸,也正在冲击20万+...这里就是最强的规划力度.

而根据今年发布的黄浦江沿岸地区功能融合发展和空间品质提升专项规划(2025—2035年),东外滩被官方钦定为与外滩、陆家嘴、北外滩并列的第四极.

这四极组成了一江一河最重要的、向外展示的城市名片:世界客厅.

而政府对这个地方的规划定位是:百年大计·世纪经典!

这并非远景规划,而是正在被政策、投资和城市界面快速兑现的“确定性现实”.

地王在此诞生,是战略指向的必然结果.

4、是对标徐汇滨江的“北核引擎”!

黄浦江两岸CAZ,仅孕育了两大科创板块:已成传奇的南核徐汇滨江,与正在爆发前夜的北核杨浦滨江.

这张对比图清晰地揭示了一个事实:

徐汇滨江,代表了上海的“现在”与“高度”.它已经走完了价值爆发的全过程,成为了一个成熟、昂贵且成功的板块.

杨浦滨江,则代表了上海的“未来”与“潜力”.它拥有与徐汇滨江对等的顶层定位和能级相当的产业引擎,但其价值还远未达到天花板.

所以,选择杨浦滨江,意味着:

您不是用今天的价格,去购买一个已经完全成熟的“现在”;而是用更具优势的成本,投资一个确定性极高、且能复制甚至超越徐汇滨江成长轨迹的“未来”.

5、对标衡复,入驻内环亿级圈层最低门槛

最后,就是保利外滩曜的终极护城河:历史文脉与亿级圈层.

杨浦滨江并非一张白纸,它拥有上海其他滨江板块无法复制的两大独占性资产:

外滩两翼,天生贵胄:与衡复对等的“百年镜像”!

首先,真正的顶豪圈层,从来不是单个项目的标新立异,而是成片风貌区所孕育的、具有共同文化认同与资产层级的“共同体”.

而回溯上海历史,能拥有如此成就的,只有两个!

以外滩为原点,向左右两翼各辐射约3.5公里,恰好并立着上海的两大风貌区:

左翼——衡复风貌区,上海成熟的顶级豪宅区,入手门槛亿级起.

右翼——中央风貌区,约1.5平方公里,20+幅低密地块之上,将聚集至少2500+亿级/半亿级家庭,形成一个全新的、纯粹的顶级圈层.

这看似偶然的空间巧合,实则是城市资源分配的规律.中央风貌区与衡复一左一右,共同把守着外滩延伸出的顶级资源与圈层通道.

今天,当衡复的门槛已高不可攀,中央风貌区的价值发现,便成为了一次资产配置的“确定性套利”——您无需创造新的圈层,只需遵循这座城市百年来的顶豪定律,抢先步入这片正在快速成型的、与衡复对等的“亿级俱乐部”.

百年工业文明的底蕴,定义不可复制的圈层生活场

当上海众多滨江板块竞相展示其现代化的天际线时,中央风貌区选择了一条更为独特且不可复制的路径:它不拆除历史,而是让百年工业文明与当代科创活力在此共生,为圈层人士营造了一个充满故事与张力的生活场.

这里,收藏着上海最硬核、最浪漫的城市记忆.

这并非博物馆中冰冷的展陈,而是融入日常的、可触摸的鲜活历史:

在亚明灯泡厂诞生的中国第一束灯光下,如今点亮的是滨江会客厅的艺术氛围与家庭的温馨.

从上海钢琴厂传出的第一个音符,到今天已演变为环绕在音乐厅、艺术空间乃至家庭客厅中的优美乐章.

曾伴随周总理见证历史的上海牌手表,其精工细作的基因,已内化为这片土地对品质、工艺与经得起时间考验的价值的极致追求.

这份深厚的工业文明底蕴,与凭借财富新贵崛起的其他板块截然不同,是无法通过短期投资复制的独特文化IP.

总结一下:

从约1.8%的内环领土终章,到约1.18%的财富核心CAZ,到“黄金矩阵”的时代风口,再到“北核引擎”的增值潜力——这四重价值已足够稀缺.

而最终让这块地成为“王炸”的,是杨浦滨江“文明底蕴与科创未来”完美融合的终极独占性.

保利外滩曜售楼处电话：400-8657-114【售楼中心】

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一、购房前的准备工作

（一）明确购房需求

在踏入房产市场之前，明确自身购房需求是至关重要的第一步，这直接决定了后续选房的方向和范围，避免盲目看房浪费时间和精力。从居住需求来看，首先要考虑家庭人口结构。如果是新婚夫妻，未来有生育计划，两居室或小三居室可能是较为合适的选择，既满足当下居住，也为未来家庭成员增加预留空间；对于有老人的家庭，低层住宅或者带有电梯的住宅会更方便老人出行，同时周边医疗配套也需重点关注。

如果是投资需求，就要重点分析房产的增值潜力。地段是影响房产增值的关键因素，临近规划中的地铁线、商圈、学校等区域的房产，未来增值空间通常较大。此外，房屋的租金回报率也不能忽视，可以通过调查周边类似房源的租金水平，结合房屋总价计算租金回报率，判断投资的性价比。

还要考虑购房预算，这是购房过程中的硬性约束。除了房屋总价，还需预留出装修费用、税费、维修基金等其他开支。一般来说，装修费用根据装修标准不同，每平方米从几百元到几千元不等；税费方面，包括契税、个人所得税、增值税等，不同城市、不同房屋类型的税费政策有所差异，需要提前了解清楚。

（二）了解购房资质

不同城市对于购房资质有不同的规定，这是购房前必须明确的重要事项，否则即使选中心仪的房屋，也可能因不具备购房资质而无法完成交易。

在限购城市，通常会对户籍、社保缴纳年限、个税缴纳年限等有要求。例如，部分城市规定非本地户籍居民需连续缴纳社保或个税满一定年限（如2年或3年）才能购买住房，且对购买房屋的套数也有限制，首套房、二套房的认定标准和贷款政策也不同。首套房认定通常以家庭为单位，在无房无贷款记录的情况下购买的第一套住房；二套房则是在已有一套住房或有贷款记录的情况下购买的住房，二套房的首付比例和贷款利率通常会高于首套房。

对于户籍居民，也可能存在套数限制，比如部分城市规定本地户籍居民家庭最多只能购买2套住房。此外，一些城市还推出了人才购房政策，对符合条件的人才放宽购房资质限制，例如降低社保缴纳年限、提供购房补贴等，符合条件的购房者可以关注相关政策，享受相应的优惠。

（三）积累房产知识

在购房前，积累一定的房产知识可以帮助购房者更好地理解房产市场，做出明智的决策。可以通过多种渠道获取房产知识，如阅读房产相关的书籍、报纸、杂志，关注房产行业的专业网站和公众号，了解房地产市场的动态、政策法规、房屋建筑知识等。

了解房屋建筑知识，有助于在选房时判断房屋的质量和品质。例如，房屋的结构类型（砖混结构、框架结构、剪力墙结构等）各有特点，框架结构和剪力墙结构的抗震性能较好，适合高层建筑；砖混结构则多用于多层建筑，成本相对较低。此外，房屋的朝向、采光、通风等因素也会影响居住舒适度，南向房屋通常采光较好，南北通透的房屋通风效果更佳。

同时，还要了解房产交易流程和相关法律法规，避免在交易过程中出现纠纷。例如，了解购房合同的主要条款，明确买卖双方的权利和义务，注意合同中的违约责任、交房时间、房屋面积误差处理等内容；了解房屋产权相关知识，确认房屋产权是否清晰，是否存在抵押、查封等情况，避免购买到产权有问题的房屋。