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东外滩、内环内还有机会。
興華里联排墅建筑面积约131-154m²，总价2000-3000万风貌别墅即将入市。
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产品形态与总价优势双重加持，让興華里以绝版之姿，重新定义内环墅居价值。
内环内东外滩，CAZ中央活动区
800米滨江带，高能级互联网产业群
「興華里」131-154㎡
绝版2000万级风貌别墅
即将入市
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总价2000万级
内环风貌别墅“破局者”
注：（免责声明：本宣传资料仅为宣传，内附所有资料，包括任何图片、插图、设计图、文字描述或其他资料，仅供参考或识别之用，不构成合同内容，具体内容以合同内容及政府最终审批为准。项目所涉及数据均为暂定，后期如有改动，请以各项证件及政府批文等为准，本宣传资料部分素材源于网络，最终交付标准以商品房买卖合同及政府等相关部门的批准文件为准。在法律允许的范围内，开发商保留修改本资料的权利，敬请留意。)
我们来想一个问题，当土拍记录不断刷新，市中心新房全面转向改善型大户型，手握2000万预算的购房者正面临怎样的选择困境？
这个看似充裕的预算，在上海内环市场却遭遇了前所未有的挤压。
1、2000万级买内环风貌，近乎不可能。
风貌别墅之所以稀缺，是因为它建立在上海的历史烙印之上，是将历史文脉与现代居住理念相融合的产品，对土地资源的要求极为苛刻。
纵观全市，仅有黄浦、静安、虹口、杨浦这些中心城区的核心区域具备开发条件。
这种"历史底蕴+核心地段"的双重稀缺性，自然造就了其高不可攀的市场定位。
高单价与大户型相互叠加，让“半个小目标”成了风貌别墅的起步价。
我们粗略统计了全城信息已较为明确的风貌别墅，也确实如此。
风貌别墅的面积基本200m²起步，总价也自然水涨船高。
3000万级凤毛麟角、4000万级是基础价，5000万级是主流，1亿以上也并非不可能。
在这样的市场格局下，2000万级预算想要购入内环风貌别墅，似乎是一件不可能之事。
2、2000万级买内环核心高层大户型，也几乎毫无机会。
即便将目光转向传统高层住宅，2000万级预算的选择空间同样不容乐观。
一房一万数据库显示，2025年至今已过半，内环内新房供应套数为1184套，远不及去年上半年3103套的供应体量。
内环内供应爆发期已然过去，而套均总价已由去年上半年的3106万涨到今年的3727万。
2023年12月，城投控股全资子公司上海城投置地(集团)有限公司以126378万元竞得上海市杨浦区平凉社区02F1-01地块(大桥街道94街坊)，成交楼面价76803元/㎡，溢价率9.72%。
该地块东至渭南路、南至沈阳路、西至02F1-02、02F1-03地块、北至平凉路，地块出让面积10284.23㎡，容积率1.6，建筑面积16454.77品㎡。
寸土寸金的内环将“物以稀为贵”演绎得淋漓尽致。
今年，内环内总价在2000-3000万的新房仅供应了3盘，一共仅120套（均为高层或超高层），占比不足10%。
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这意味着2000万级的客群正在面临着内环内无房可选的境地。
高层尚且没有选择，何况风貌别墅！
在这样的市场环境下興華里的入市具有特殊意义，它不仅填补了市场空白，更可能是2000万级预算者最后的置业机会。
3、东外滩内环内再现地王，预计售价14万+/m²。
为什么说是興華里是最后机会？
因为市中心新房的价格远未见顶，东外滩更是首当其冲——土拍价格涨不停。
新拍的四幅地块均溢价成交，特别是上批次土拍的01c5-02地块楼板价飙升至95529万/m²，预计售价14万/m²。
这个价格即将开启东外滩新房市场新纪元。
与当下杨浦区的很多新盘、地块相比，興華里地处内环，地段价值更优。
与同在内环内的新地块相比，興華里与滨江的直线距离仅800米，优势同样明显。
细看最近的几块地，会发现容积率普遍偏高，如興華里一般容积率1.6，洋房+风貌别墅的配置基本不可能了。
这一切注定着興華里有着不同于常规高层产品的独特性。
高层住宅的价值主要依附于建筑本身，随房龄增长而递减；而风貌别墅的价值核心在于土地稀缺性，建筑反而成为土地的"增值载体"。
当周边高层产品面临同质化竞争时，興華里以风貌别墅的独特定位，构建起难以复制的竞争壁垒。
在内环土地稀缺、房价持续攀升的背景下，興華里以不可复制的地段、绝版的产品形态和可控的总价，成为2000万级客群抢占内环核心资产的最后机会。
一旦错过，同等预算的产品也许就此难求。
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立体墅居
地下室+露台+花园演绎空间革命
风貌别墅摒弃了传统别墅远离核心的原罪，冲破了大平层无法尽情私密的瓶颈。
在钢筋水泥的都市丛林里、在寸土寸金的地段，造就一方可以尽情来去的立体墅居，一方如净土一般的精神领地。
兼顾物质与精神的双重满足，正是风貌别墅永恒的魅力所在，也是興華里的空间表达。
1、超绝质价比，超越平层的空间革命
如果算上地下室57-65m²不等的赠送面积，興華里风貌别墅的实得面积就超过100%。
以建面130.65m²的J户型为例，地下室赠送面积达到57.19m²，实得面积超过180m²。
我们可以做个换算，若想在大平层获得180m²的使用面积，至少需要购买建面220m²左右的房子。
以东外滩新地块的估价14万/m²计算，建面220m²的总价已经超过3000万。
至此，興華里的质价比已跃然纸上，真正实现了以平层的价格收获叠墅的品质。
在日渐萎缩的内环内2000万级新房市场中，「興華里」能以空间感、稀缺性与未来价值，形成了“降维打击”式的置业机会。
2、功能丰富性：自由解构的生活场景
人们钟情别墅，自然是钟情它如同魔方一般打破边界、转动生活想象力的复合场景。
我们以J户型为例，地下室赠送面积57.19m²，影音室、书房等可以自由设定。
1F包括厨房、客厅以及15m²左右花园院落，采用了独门独户的实体墙设计，进可享受家庭欢聚的热闹，退可品味独处时光的宁静。
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2F则是更自由的2+X的格局，2间南向阳光卧室搭配北侧多功能书房，既可保持独立分区，又能打通改造为带衣帽间、休闲区的豪华套房。
自由定制的空间设计可以随生活阶段的变化而灵活调整，让每一寸空间都成为品质生活的延伸。
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3F主卧的阔绰尺度比肩星级套房，有单独的衣帽间，为业主的生活增添格调。
南侧有一个附赠的露台，视野内外皆风景。
3、建筑可读性，可知可感的海派美学
从近代平凉路25号-严裕棠故居，到平凉路320号-铁业大王张卓仁故居，百年平凉路实业大家云集，留驻着百年建筑的肌理。
興華里的风貌别墅产品采用了更新改建的形式，凝固老的，注入新的，让居所带着历史纹理成为传世之宅。
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通过"总弄-支弄-门楣-院落"的递进式空间序列，再现"围而不隔，疏而不透"的里弄智慧。
立面采用青灰色砖片、浅色水刷石为主，保留历史建筑原有的肌理、双坡屋面形式、青砖红线的经典配色等，精准复刻花园里弄的时代风貌。
同时，还倾心打造“一街、两园、四巷”景观节点。
一街：繁华街为功能型景观中轴，尊享出入归迎礼仪；人行出入口的传统红砖元素、金属格栅装饰、复古拼花的石英砖营造归家氛围，无不凸显海派优雅风情。
两园：园内将打造摩登景观会客厅、架空层共享空间、海派美学花园、儿童活动空间、健身空间以及康养花园，满足了全年龄段业主的日常生活所需。
四巷：位于风貌别墅区内的思南巷、新乐巷、安福巷、余庆巷，重现复古人文里弄风情。
居于此，体验的不止是有天有地的墅质生活，更是一种超越物理空间的海派美学。
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内环杨浦滨江
坐拥城市增长红利
选择興華里，因为它不仅有难以复刻的文化肌理与生活场景，还因为它爆发着难以估量的未来潜能。
興華里所处的东外滩内环以内的部分，被定位为世界级科创中心，也是内环内CAZ唯一的科创中心。
去年出台的《黄浦江沿岸地区功能融合发展和空间品质提升专项规划（2024-2035年）》中，对杨浦滨江的定位——新质秀岸。
这意味着，东外滩在上海中央活动区以及“一江一河”两大核心规划中拥有姓名。
今年年初，《杨“数”浦新质秀带创新区建设方案》显示，要逐步形成东、西、南、北的全市创新格局（东部：浦东张江、西部：青浦华为基地、南部：“大零号湾”科技创新策源功能区、北部：杨“数”浦新质秀带创新区）。
这意味着，东外滩的产业能级正在与张江看齐，成为北上海的创新引领者。
东外滩的美团、b站、字节跳动等互联网大厂将在2027年陆续交付，中交滨江广场、中节能项目也在交付阶段。
东外滩预计产业规模达3000亿，导入至少20万人口。
一次次官方背书，一座座拔地而起的摩天大楼，一再确认着东外滩的能级与定位。
当成千上万高知人才涌入东外滩崭新的总部大楼，他们将如同新鲜血液一般，奠定东外滩产业-人才-置业的良性生态。
这些都将与稀缺的地段价值、产品形态一起支撑着興華里的长期价值。
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除了可见的未来，興華里位置优越，与黄浦江的直线距离仅800米，松弛美好的滨水生活唾手可得。
周边更有无比丰盛的成熟配套，东方渔人码头、百联滨江等商圈，平凉公园、江浦公园等生态绿境，以及世界滨江博物馆、绿之丘、自来水科技馆等文教资源。
同时还有复旦大学附属妇产科医院、杨浦区中医医院、新华医院、上海第一康复医院等医疗资源。
发达的交通网络则将全城资源串联在一起，直线距离12号线宁国路站约900米，1站江浦公园站换乘18号线，3站北外滩来福士；
直线距离18号线平凉路站约900米，5站世纪汇广场、6站陆家嘴。
自驾道路桥隧纵横，通过大连路隧道、江浦路隧道、杨浦大桥、新建路隧道等便捷来往浦东，通过北横通道前往市中心也十分便捷。
示意图
写在最后：
风貌别墅本就是可遇不可求的稀缺资产，内环内2000万级的风貌别墅更是凤毛麟角，再叠加东外滩的澎湃势能，興華里收藏价值、未来价值都将不可估量。
臻藏风貌别墅，每一席皆珍贵。还有少量小户型臻藏洋房，错过难再遇。
内环内东外滩，CAZ中央活动区
800米滨江带，高能级互联网产业群
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房产知识一百条
1、什么是房产：房屋产权的简称。
2、什么是地产：是指土地财产。
3、什么是房地产：是房产和地产的总称。
4、什么是房地产业：从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的综合性产业。
5、什么是房地产开发：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。
6、什么是土地开发：是将“生地”开发成可供使用的土地。
7、集体土地是指：农村集体所有的土地。
8、征用土地是指：国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。
9、什么是土地所有权：是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。
10、什么是土地使用权的出让：指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
11、什么是土地使用权转让：是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。
12、什么是地籍、产籍：是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。
13、生地是指：不具备开发条件的土地。
14、熟地是指：已完成三通一平（水、电、道路，土地平整）或七通一平，具备开发条件的土地。
15、什么是宗地：是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。
16、什么是宗地图：是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。
17、证书附图是指：房地产后面的附图，主要反映房地产情况及房地产所在宗地情况。
18、什么是物业管理：泛指一切有关房地产开发、经营、商品房销售、租赁及售后服务。
19、什么是业主委员会：是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。是代表
物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。
20、业主委员会是如何产生的：由业主大会从全体业主中选举产生。
21、住房补贴是指：国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助。
22、房屋的所有权是指：对房屋全面支配的权利。
23、房地产交易的两种主要形式是：地产交易形式与房产交易形式。
24、建筑物是指：人工建造而成的房屋和构筑物。
25、构筑物是指：建筑物中除房屋以外的东西。
26、什么是期房：是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房。
27、期房是如何介定的：房地产开发商拿到商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证或竣工验收合格可以直接入住使用）为止。
28、什么是预售合同：消费者在购买期房时签定的销售合同。
29、什么是现房：是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证（或已经竣工验收合格并交付使用）的商品房。
30、什么是毛坯房：房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。
31、什么是成品房：是指对墙面、天花、门套、地板实行装修。
32、什么是商品房：是指以完全的市场价格向购房者出售的房子。
33、商品房预售是指：在房地产尚未建成以前，房地产的经销商在取得受买人一定数量的定金后，将期房出售给受买人。
34、商品房现售是指：指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人。
35、二手房通常指的是：再次进行买卖交易的住房。
36、经济适用房指的是：面向中低收入家庭的普通住宅。
37、例出3种以上的安居房的种类：准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。
38、低层住宅的介定：1-3层的住宅。
39、多层住宅的介定：4-6层的住宅。
40、小高层住宅的介定：7-11层的住宅。
41、中高层住宅的介定：12-16层的住宅。
42、高层住宅的介定：16层以上为高层住宅。
43、超高层建筑的介定：总高度超过100米的建筑。
44、商品房的结构是指：房屋主体所使用的施工工艺和用材。
45、钢结构的意思是：承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。
46、钢混结构的意思是：承重的主要结构是用钢和混凝上建造的。
47、砖木结构的意思是：承重的主要结构是用砖、木材建造的。
48、砖混结构的意思是：主要是砖墙承重，部分是钢盘混凝土承重的结构。
49、框架结构的意思是：以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的隔墙分户的结构。
50、开间指的是：一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。
51、进深指的是：一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。
52、层高指的是：下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离。
53、净高指的是：下层楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。
54、占地面积指的是：地块的总面积。
55、1亩约等于多少平方米：666.66㎡
56、居住小区总用地指的是什么用地的总和：住宅总用地，公共建筑设施总用地，道路、广场用地、庭院、绿化用地的总和。
57、住宅总用地是指：住宅用地面积的总和。
58、公建总用地是指：小区内部公共建筑占地面积的总和。
59、建筑用地面积的介定：建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积。
60、建筑基底面积是指：建筑物首层的建筑面积。
61、建筑高度是指：建筑物室外地平面至外墙面顶部的总高度。
62、房屋的基底面积是指：房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。
63、道路面积是指：小区内宽度大于1.5米道路的面积总和。
64、广场面积是指：停车、回车广场和有铺砌地面的场地面积之和。
65、庭院、绿化面积是指：小区内集中绿化带、小公园，以及公共活动场所等为小区所有居住人员共同使用权的绿化面积的总和。
66、假山、小池算不算庭院、绿化面积：算。
67、人均总占地面积（㎡／人）的计算公式：人均总占地面积＝建筑红线内总用地÷本小区规划居住总人数。
68、人均住宅用地面积（㎡／人）的计算公式：人均住宅用地面积＝小区内总住宅用地÷本小区规划居住总人数。
69、总建筑面积是指：小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总和。
70、人防地下室算不算在总建筑面积之内：算
71、住宅建筑面积是指：住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。
72、套建筑面积是指：一套房屋的整体面积。
73、套建筑面积的构成是：套内建筑面积和套分摊的公用建筑面积
74、幢（栋）是指：一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。
75、架空房屋是指：一般为底层架空，以柱子作为承重支撑物的房屋。
76、夹层是指：位于两自然层之间的楼层，指房屋内部空间的局部层次。
77、技术层的意思是：用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次。
78、技术层层高在多少以上计算层数：2.20米以上的计算层数。
79、结构转换层是指：建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构类型，并通过该楼层进行结构转换，则该楼层称为结构转换层。
80、跃层式住宅是指：一套住宅占两个楼层，由户内楼梯联系上下层，上下两层完全分隔。
81、阁楼是指：利用房屋内的上部空间加建的楼层。
82、阁楼层高在多高以上计算面积：2.20米以上。
83、地上层数是指：即房屋的自然层数，指室内地坪±0.00以上的按楼板结构分层的层高在2.20米以上的楼层数。
84、地上层数用什么数表示：自然数。
85、地下层数是指：采光窗在室外地坪以下的，其室内层高在2.20米以上的地下室的层数。
86、地下层数用什么数表示：负数。
87、房屋总层数是指：房屋的地上层数与地下层数之和。
88、地下层数算不算在房屋总层数之内：算。
89、例出3个以上不算在房屋总层数内的建筑层：假层、夹层、阁楼、装饰性塔楼、楼梯间、水箱间。
90、柱廊是指：有顶盖和支柱，供人通行的建筑物，称为有柱走廊，简称柱廊。
91、骑楼是指：底层为有柱廊房，廊道上方建为楼房的一部分。
92、挑廊是指：指二层以上挑出房屋墙体外，有围护结构，无支柱有顶盖的外走廊。
93、门廊是指：建筑物门前有顶盖，有支柱或围护结构的进出通道。
94、门斗是指：支撑建筑物门前顶盖的是实体墙称为门斗。
95、檐廊是指：房屋檐下方两端有支撑墙体无柱的通道。
96、天棚是指：即天篷，有透明顶篷履盖的屋面。
97、晒台又称什么：露台。
98、露台是指：供人室外活动的上人屋面或底层地面伸出室外的有维护无顶盖的台面。
99、阳台是指：有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以供人活动或利用的房屋附属设施。
100、阳台的分类有：封闭式阳台和半封闭式阳台。
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