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内环旁低密墅区准现房古北99压轴楼王将于明日开启认购，户型为建面约134-154㎡大三房，取证均价11.65万/㎡，总价1360万起，预计今年9月交付。
项目鸟瞰效果图，仅供参考，以实际交付为准
闵行金虹桥板块
【古北99】
推出172套约300-419㎡联排别墅
其中大面积别墅为全新建造现房
高层产品为原出租公寓产品升级
看房请提前预约
黄金城道实景图
不得不说项目价格质价比超高。
随着绿城潮鸣东方以19.5万/㎡开盘，浦西内中环房价迎来跳涨潮：
大宁地王放风价约16万/㎡、徐汇龙华项目整盘预计18万+/㎡，长宁天山项目放风价约14万/㎡。
区域新房筑底价正逼近14万/㎡。
古北99低密墅区准现房均价11.65万/㎡，可能是浦西内环旁最后一个11万+/㎡新盘！
当然，推崇古北99，更在于它背后稳健的资产安全性。
分享三个观点：
1、买入价非常关键，差不多的能级，相近的资源配套，一定是买入价更划算的新房更能抵御未来的不确定性。
古北99，有两颗定心丸：
古北99比周边次新房更划算。
不管长宁、徐汇还是大宁，新房价格远高于次新。
而古北二期近20年房龄，挂牌价11.5-14万/㎡，一街之隔的古北中央公园挂牌14万+/㎡，古北99取证均价11.65万/㎡，甚至是全市鲜有存在“倒挂”的项目，资产安全性更高。
与周边新房比，古北99实打实价格优势。
首先，项目东侧步行约950米的中铁峯汇里（售罄）早在2023年售价就已13.1万/㎡。
其次，古北99步行到内环只有约1.3公里，取证均价11.65万/㎡，而长宁天山项目贴着中环，预计14万/㎡；长宁西郊项目贴着外环，联动价11.8万/㎡。
古北99位置更好，贴近内环，价格反而更划算。
2、古北99的新房定价，真实可见；且闹中取静、绿化率超高，非常宜居。
现在新房定价普遍包含未来规划，但兑现可能存在不确定性，与此同时城市更新时间或长达8-10年，率先入住的居民生活中可能将伴随工地、扬尘的困扰。
而古北99不一样，古北作为第一代国际社区，成熟即享，适配居住人群，买入安全性高。
关键古北具有前瞻性的统一规划开发，打造约40%的超高绿化率，布局一路连缀的高端住区，铺就浓荫大道，在繁华商圈的环抱中，构建出 “闹中取静” 的社区，城市界面舒适，非常宜居。
古北社区环境实景图
另外，租售比是衡量区域价格是否被高估的关键。
古北租金一向坚挺，从数据看比长宁高端住区天山都要高。
事实上，古北租客多为驻沪领馆外事人员、外企高管、读国际学校的家庭，客户圈层高。
显然，古北新房定价无泡沫，风险更小，未来租售比也更高。
数据来源贝壳
3、在购房决策时，前瞻性地把握稀缺性，才能在未来的房地产市场中占据价值先手 。
古北开发殆尽，未来较难有纯低密居住用地。古北99作为区域内仅有的准现房新盘，凭借板块更新的房龄和产品力，将成为区域内的稀缺存在，占据价值高地。
浦西内中环11万+时代即将终结，古北99既是当下置业的确定性之选，更是未来资产的硬核保障，错过再无！
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“「古北99」”
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值得一提，还有一个大彩蛋：
除了收官小高层，大家翘首以盼的容积率仅约0.86的实景联排据悉6月公开。
2012年6月，国土资源部联合国家发展改革委下发通知，明确“住宅项目容积率不得低于1.0”。上海浦西市中心在售别墅中，仅约2.4%为有天有地的「真」别墅，其余均为容积率1.1或以上的风貌别墅。
项目联排建面约300/419㎡，地上4层，另有超高附赠空间，重新界定别墅生活格局，是有天有地的真别墅。
同时作为古北唯一的准现房别墅，以低密墅区、宽境楼距（南北栋距约12.6-22.1米，东西栋距约7-27.59米）不同与风貌5-10米楼间距，私密采光更加、超高附赠、35%绿化率，成为难以再生的藏品级别墅。
项目别墅建筑立面效果图，仅供参考，以实际交付为准
项目别墅景观效果图，仅供参考，以实际交付为准
售楼处人气实拍图
低密墅区+准现房+高端圈层服务
古北99三大确定性，筑牢资产护城河
1、约1.2容积率低密大社区，内环旁臻稀资产
2022年至今，上海中环内42块土拍地块中仅1块容积率≤1.2。
因此，古北99以约1.2 容积率、约20万方规模，成为内环旁难以复制的存在。
低密规划带来开阔视野与居住舒适度，联排产品更提升社区圈层价值；约20万方体量远超同环线项目，景观与配套更充裕，居住体验全面升级。
2、准现房眼见为实，置业更安心
古北99预计今年9月交付，相比期房优势显著：
省下过渡期资金。
曼
相比期房，实实在在省两年过渡期租金，按之前盛捷约3万/月租金算，两年可省72万。
所见即所得，品质确定性强。
项目无需等待图纸变现，干挂石材立面、约50米栋距、四季景观、架空层等，实景呈现无缩水，彻底告别期房“盲盒”风险。
项目鸟瞰效果图，仅供参考，以实际交付为准
1、全干挂石材立面，更历久弥新
古北99外立面实景呈现，采用天然黄金麻石材。相比同级楼盘普遍铝板+真石漆的配置，项目全干挂石材的投入，诚意满满。
项目实景图
2、约5000㎡集中绿地，约50米超大楼间距
只有大社区才能造就大面积景观和大栋距，还布局了观景会客厅、亲子乐园等多维节点。
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项目实景图
项目实景图
项目实景图
3、归家仪式感满满
宽境社区大门、四季景观，酒店式入户大堂/地库大堂、艺术星空顶车库入口...该有的仪式感一个都不落。
4、全龄共享架空层
项目将邻里、志趣空间延伸至架空层，设有儿童亲子、茶棋娱乐、休闲运动、阅览室等场景。
项目效果图，仅供参考，以实际交付为准
3、超大商业地带+缦合服务，顶豪标准的确定兑现
项目配备超大商业地带+缦合服务，将顶豪资源平权化，升华古北99圈层体验。
全市首屈一指的超大商业地带，比肩古北壹号会所。
超大商业地带与京城十大会所之一的缦合北京「华府会」设计同源。
项目实景图
规模和服务规格更是媲美古北壹号约1.8万方会所，设有社交、商务、运动、志趣、亲子5大主题，涵盖精致私宴、恒温泳池、健身房、儿童培训、咖啡休闲、多功能厅等。
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内部配置效果图
并链接8类61项全球尖端资源，从运动、教育、旅行、医疗等多维度，可谓把全球一线资源与全新生活方式注入古北99，对标国际高端生活标准。
超强软实力，缦合物业提供无边际生活服务体系。
在狂卷产品力的时代下，新房硬件差异并不大，未来走出独立行情的法宝是软实力，特别是服务，古北99掌握主动权。
项目缦系无边际服务体系，包含280余项细则，建立在时间、空间、私属三个维度之上。
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除了无边际基础服务之外，古北99还为业主增设了私属增值服务，包含儿童接送服务、入户保洁、43项免费日常维修、宠物托管、私人定制全球旅游方案、车辆养护代检等。
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Comfortable and fully furnished three-bedroom apartment
舒适精装大三房
The occupancy rate of this batch is approximately 80%
本批约80%得房率
In the market, three-bedroom units that combine scarcity and comfort are extremely rare. However, the three-bedroom units in Gubei 99, with a construction area of approximately 134-154 square meters, stand out with such a "treasure layout", featuring two core advantages.
市场上，兼具稀缺性与舒适度的大三房堪称凤毛麟角，而古北99建面约134-154㎡大三房，正是这样的 “宝藏户型”，以两大核心优势脱颖而出。
The scarcity attribute is maximized, and once missed, it's hard to get again
1、稀缺属性拉满，错过难再得
Since 2021, the supply proportion of new houses ranging from 135 to 155 square meters within the middle Ring Road of Shanghai has been less than 10%.
自2021年起，上海中环内135-155㎡新房供应占比不足10%。
At the same time, affected by the 70/90 policy, approximately 90% of this area section was designed as compact four-bedroom units, sacrificing spatial comfort for functionality.
同时受70/90政策影响，该面积段约90%被设计为紧凑四房，牺牲空间舒适度换取功能性。
In addition, for the newly auctioned plots in the Inner and middle ring roads, the 120-140 square meters four-bedroom units still follow the logic of "emphasizing functionality over experience".
另外，内中环新拍地块，120-140㎡四房仍在延续 “重功能轻体验” 的逻辑。
The 99 three-bedroom apartment in Gubei breaks the norm and meets the demand of people for improving the comfort of the space. Each functional room is spacious and transparent.
而古北99大三房打破常规，满足了改善人群对于空间舒适度的需求，每个功能间均宽敞通透。
2. Luxurious and appropriate scale, a perfect balance between space and function
2、奢适尺度，空间与功能的完美平衡
Unlike the compact three-bedroom units of 100-120 square meters in the market, the three-bedroom units with a construction area of approximately 134-154 square meters in Gubei 99 feature a living room with a width of 4.5 meters, a master bedroom with a width of 4 meters, and a usable floor area ratio of about 80% (the standard is 75%), achieving a certain degree of spatial luxury.
区别市场上100-120㎡紧凑三房，古北99建面约134-154㎡大三房以客厅4.5米面宽、主卧4米面宽及约80%得房率（常规为75%），实现空间奢适度的确定性。
Unit types A and C with a construction area of approximately 147-154 square meters:
建面约147-154㎡A和C户型：
The living room is approximately 4.5 meters wide and the master bedroom is about 4 meters wide, ensuring a comfortable living environment.
客厅面宽达约4.5米，主卧面宽达约4米，保证居住舒适度。
Standard equipped with Chinese and Western kitchens and an island counter, it caters to the cooking habits of high-net-worth individuals.
标配中西餐厨+岛台，符合高净值人群烹饪习惯；
The north and south balconies offer excellent views on both sides.
南北双阳台，两侧都有出色的景观视野。
At the same time, the kitchen and dining space of this apartment type is highly malleable. A 3-bedroom unit can be developed into a "3+1" room and used as a workspace, music room, etc., which is more flexible than a fixed 4-bedroom unit
同时该户型餐厨空间可塑性强，3房可成长“3+1”房，用作工作间、琴房等，比固定不变的4房更灵活
。
建面约134-137㎡B2户型：
该户型客厅面宽同样达到约4.5米，主卧面宽也是约4米，开间尺度阔绰。
双卧朝南，另一个房间也有南向采光。
厨房和X空间也有南向采光，其中X空间可随家庭结构变化灵活变化，可以是卧室、开放式书房、电竞区等。全卧飘窗，进一步延展室内使用空间。
哈
B2户型图并不能很好展示真实尺度感，建议现场参观更有感觉。
Shanghai CAZ Core + three-track potential!
上海CAZ核心+三轨潜力！
Gubei 99, with its mature international community, anchors the certainty of its future development
古北99以成熟国际社区，锚定未来发展确定性
Unlike high-priced areas such as "One River and One River" that rely on planning, Gubei, with over 30 years of forward-looking development, has long established a mature and complete living map, becoming a highland of asset security where "what you see is what you enjoy".
与一江一河等依赖规划的高价区域不同，古北凭借30余年前瞻性开发，早已构建起成熟完善的生活版图，成为「所见即所享」的资产安全高地。
1. Mature and well-equipped facilities are available for immediate occupancy and enjoyment
1、醇熟配套即住即享
If you want to go shopping, Golden City Road, Foreigner Street and Takashimaya create a strong international atmosphere.
想要逛街，黄金城道、老外街、高岛屋营造浓郁国际氛围；
It is close to high-end commercial complexes such as Shangjia Center (luxury) and Hongqiao Nanfeng City in the Hongqiao business district. Xujiahui Ganghui Henglong and One ITC are also conveniently accessible.
近邻虹桥商圈尚嘉中心（重奢）、虹桥南丰城等高端商业体，徐家汇港汇恒隆、One ITC也便捷可达。
黄金城道实景图
上海虹桥国际学校、上海耀中国际学校、协和双语高级中学等十多所国际学校环伺，为孩子提供国际优质教育。
新虹桥中心花园、虹桥高尔夫俱乐部、程十发美术馆等休闲文化配套，让艺术与运动融入生活日常。
新虹桥中心花园实景图
交通出行更是便捷，步行约700米可达15号线姚虹路站，约1.3公里10号线宋园路站。内环、中环、延安高架路在2公里内纵横交错，快速串联城市核心。
Project Location Schematic diagram
项目区位示意图
2. Unique international genes ensure that community values remain stable and enduring
2、独一无二的国际化基因，社区价值恒久稳固
As the first large-scale developed international residential area in Shanghai, Gubei is home to approximately 51% of the permanent foreign residents, 27 consular institutions in Shanghai, over 200 diplomatic residences, and residents from more than 50 countries, forming a "mini United Nations".
作为上海首个成片开发的国际住区，古北汇聚约51%外籍常住人口、27家驻沪领事机构、200多栋外交官官邸，50余国居民构成「小小联合国」。
This atmosphere of coexistence of diverse cultures, combined with the low-density villa area and pure social circle of Gubei 99, further ensures the long-term stability of community value.
这种多元文化共生的氛围，搭配古北99低密墅区与纯粹圈层，进一步保障社区价值长期稳定。
Data source: The People's Government of Changning District, Shanghai
数据来源：上海市长宁区人民政府
In addition to its maturity, Gubei still has a promising future to support it
3、成熟之余，古北还有可期的未来加持
Hongqiao - Gubei has been included in the Shanghai 2035 Central Activity Zone (CAZ), further upgrading its strategic status.
虹桥-古北被纳入上海2035中央活动区（CAZ），战略地位再升级。
同时古北99地处徐汇、长宁、闵行三区交汇处，是经贸产业核心圈中唯一的高端宜居板块。
随着高净值人群持续涌入，圈层与国际化氛围将持续进阶。
值得一提，规划中的25号线拟穿越古北，若设古北新城站，项目将实现三轨交汇，与徐家汇、虹桥商务区的联动更紧密，发展潜力巨大。
最后我想说：
古北99此次加推楼王，是“低密墅区准现房+成熟配套+亲民价格”三合一的最后机会，内中环真正的宝藏房源，明日认购，错过不再！
项目建面约300/419㎡有天有地的真别墅也即将亮相，敬请期待！
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古北99
Belonging to: Gubei International Community
所属板块：古北国际社区
Unit type: Flat 134-147-152 square meters (main unit)
户型：平层134-147-152㎡(主力)；
Penthouse duplex 230-300㎡(limited quantity)
顶楼复式230-300㎡(少量)
Average price: 116,500
均价：11.65万
Total price: 14 -20 million yuan for a flat floor.
总价：平层1400-2000万；
The top price ranges from 28.7 million to 36.5 million
顶复2870-3650万
Total construction area: 209,000 square meters
总建筑面积：20.9万㎡
Number of units available for opening: 100
开盘户数：100套
Comprehensive floor area ratio: 1.2
综合容积率：1.2
The floor height of the house is 3.015 meters
房屋层高：3.015米
Total height of the house: 15-19 floors
房屋总高：15-19层
Usable floor area ratio: approximately 80%
得房率：约80%
Parking space ratio: 1:1.4(Rent 1,500 per month;
车位配比：1:1.4(租1500/月;
Sale: 600,000 per piece
售:60万/个)
Land acquisition time: 1996
拿地时间：1996年
Completion time: The end of 2018
竣工时间：2018年底
Delivery time: September 30, 2021
交房时间：2025.9.30
Property management company: Manhe Property Management
物业公司：缦合物业
Property management fee: 7 yuan
物业费：7元
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房地产的基本常识包括哪些
1.房地产
房地产又称不动产，是房产和地产的总称，具体地是指土地及其附着物。房产总是以地产联结为一体的，具有整体性和不可分割性
2.房地产产权
是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利。
3.土地使用权
是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用。
4.房地产市场
主要包括房地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场：
一级市场是指国家土地管理部门(市国土管理局)按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其他用地者的市场。
二级市场是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位和个人的市场。
三级市场是指单位、个人之间的房地产权转让、抵押、租赁的市场，它是在二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场。
5.土地类型
土地按其使用性质划分为：居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施及自由集资、微利房用地。
6.三通一平
是指在发展基础上的水通、电通、路通及场地平整。
7.七通一平
是指上、下水通，排污通、排水通、路通、通讯通、煤气通、电通及场地平整。
8.土地管理局
代表国家行使土地所有者的权利，以及对房地产市场、房地产行业管理的政府部门。
9.公证处
是国家的证明机关，是提供法律公证的机构。
10.国土局产权登记处
是专门办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、变更、继承、赠与等手续的部门。
11.房地产证
是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证。
12.商品房
是指发展商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与及交换的房地产。
13.复式房
上、下两层二合为一，与标准房的结构方面有区别。
房地产的基本常识包括哪些
14.面积概念
总建筑面积：是指各层建筑面积的总和。底层建设按外墙墙角以上的外围水平面积计算，二层及二层以上按外墙外围水平面积计算。
建筑面积：是指住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积。高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。
使用面积：是指住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；内墙面装修厚度也计入使用面积。
公用面积：商业的公用面积是指住宅内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。
实用面积：是指它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。
套内面积：是指俗称“地砖面积”。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的空间的概念。
房屋的基底面积：房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。
15.建筑密度
在用地范围内所有建筑物的基底面积总和与地块面积之比。
16.容积率
规定的地块上全部的建筑部面积与地块面积之比。
17.红线图
又叫“宗地图”，是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房。
宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质，与相邻宗地的关系等。证书附图即房地产证后面的附图，是房地产证的重要组成部分，主要反映权利人拥有的房地产情况及房地产所在宗地情况。
18.预售许可证
按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料送到国土局申请，批准后方可预售楼花。
19.外销许可证
凡对境外预售的房屋都要办理此证方可出售。
20.
是由政府有关部门统一编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议，所有的商品房销售都必须签订此合同。
21.房地产抵押合同
是明确房地产抵押贷款中双方当事人权利和义务关系，由银行、业主和发展商三方签订。
22.银行按揭
是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主先付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购房者的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款和利息。
23.预售楼花
即楼宇预售。房地产经营者获取了建设土地，按政府批准的建筑施工图纸施工，且投入开发的资金已达到投资总额的三分之二(用地价款除外)，便可向长春市房地产产权登记处申请和办理楼宇预售登记，经批准后方可预售。
24.样板房与示范单位
是指与实际房屋的结构相同，但装修标准按发展商的售楼书而定的房间。示范单位与样板房的装修有区别，目的是为提供给客户做装修参考。
25.物业管理
是房地产管理市场化的一种综合性经营方式，分为维护性管理和经营性管理两类。维护性物业管理的职能，主要为高层与多层住宅、综合写字楼、标准工业厂房等楼宇及机电设备保养维修、治安、消防、环境卫生及其他服务为业主提供良好的工作和居住环境。经营性物业管理除具有维护性管理职能外，还通过对物业出租经营达到回收投资和获取利润的目的。
26.房地产评估
就是房地产估价师根据房地产的有关信息、数据，选择合适的估价方法，按照一定的估价程序，最后确定物业的价格和价值的过程。评估的主要方法有：1、市场比较法；2、收益还原法；3、剩余法；4、成本法。
27.银行本票
是付款人将款项交存银行，由银行签发给他凭此可以办理转帐结算或支取现金的票据。有效期为一个月。
28.银行汇票
是汇款人将款项交存当地银行，由银行签发给汇款人持往异地办理转帐结算或支取现金的票据。有效期为一个月。
29.银行支票
是银行的存款人签发给受款人办理转帐或委托开户银行将款项支付给受款人的票据。有效期为十天。
30.确权
确权是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、登记注册、发放证书等登记规定程序，确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和他项权利。
31.权属调查包括内容
声明：本文由入驻焦点开放平台的作者撰写，除焦点官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表焦点立场。
