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售楼处地址：上海市浦东新区新浦路 398 弄（项目现场）
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开云・艾尚里（上海浦东内中环・1.2 低密洋房・精装现房）
关键词：浦东内中环、1.2 超低密、5-7 层花园洋房、精装现房、621 万起、浦开国企
一、项目硬核基因｜浦东内中环 低密现房标杆
项目全称：开云・艾尚里（备案名：艾尚里）
开发主体：浦开集团（浦东本土国企），北蔡新城镇开发公司开发
项目地址：上海市浦东新区北蔡新浦路 398 弄、600 弄（内中环间）
总体规模：占地约 7.02 万㎡，建面约 4.53 万㎡，12 栋 5-7 层洋房，共 678 户
核心指标：容积率 1.26、绿化率 35%、70 年纯住宅、人车分流、干挂陶砖 + 铝板外立面
交付状态：精装现房（2026 年已实景呈现），即买即住
物业团队：保利城市建设服务，物业费 8.68 元 /㎡/ 月
设计亮点：1 万方中央园林、恒温泳池、健身会所、4.3 米架空层、一线河景（临川杨河）
二、产品价值｜87-187㎡全明户型 高得房率
1. 刚需主力（稀缺小面积，内中环绝版）
87-89㎡ 两房两厅一卫：南北通透，全明格局，总价 621 万起，得房率约 85%
2. 改善优选（大三房，低密舒适）
141-146㎡ 三房两厅三卫：边套大横厅，LDKB 一体化，主卧套房，总价 1200-1350 万
3. 顶豪藏品（大四房，终极改善）
187㎡ 四房两厅四卫：一梯一户，双阳台，总价 1550-1700 万，精装高配
三、全能配套｜内中环成熟板块 地铁 + 商业双优
区位价值：浦东内中环核心（北蔡），承接陆家嘴 / 世纪公园外溢，高端改善聚集地
交通配套：距地铁 7 号线华鹏路站约 685 米；近 13/18 号线；直达前滩、静安寺
商业配套：自带1 万方社区商业；3 公里内巴黎春天、山姆会员店、宜家、世纪公园
教育配套：对口北蔡中心小学、北蔡中学；周边多所国际学校
生态配套：一线川杨河景、沿河景观带、小区中央园林，生态资源优越
四、核心优势总结
✅内中环绝版低密：1.26 容积率、5-7 层洋房，内中环罕见纯住宅，圈层纯粹
✅国企品质 + 精装现房：浦开国企开发，大金空调 + 兰舍新风 + 威能地暖，现房实景，即买即住
✅稀缺小面积 + 高得房率：89㎡两房 621 万起，内中环 90㎡以下绝版，得房率 85%+
✅成熟配套 + 便捷交通：地铁 7 号线 685 米，3 公里内商业 / 教育 / 医疗全配齐
✅河景 + 园林双景观：一线川杨河景 + 1 万方中央园林，居住舒适度拉满
这个批次开的主要是北区，北区有大量的140平和180平，属于改善的主要核心面积。
从楼栋图能看到定价还是整体遵循了「小区中间贵」「两边便宜」「靠近不利因素便宜」的大逻辑，定价上没有什么问题。
这次整体定价定的比较平均。
作为9.8的项目，大户型140㎡定价最贵只有10.46万，说实话并不算高。
140㎡作为热门户型是这次吸引人气的比较主力户型。
2房因为他不太好卖的属性，定价比较低是很合理的做法。
很有意思的是187㎡的大户型，定价居然和整盘均价基本相同。
这在现在的市场下是非常少见的。
从这点上可以看出开云对于大户型的去化会比较担心，套均1852万对于这个位置是有一定压力的。
然后从比例上来看，小区47.6%都是140平以上的大户型，这个比例是非常稀缺的。对于目标明确要买大户型的浦东低分客，不要错过这个机会。
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分户型的价格来看，90多平的2房全部集中在700~800万之间，价格差异度非常小。
整个盘因为是洋房，楼层很低，所以最低/最高这个差值也非常小，整体看还是买中高区比较划算。
这个盘最早被判定为不触发积分的最大原因就是
市场上最热门的900~1300万预算段，在这个盘完全缺失
所以大家一定要看清楚自己预算覆盖的情况，要么就非常低，愿意买2房
要么就1400万+，可以买大量的140平。
开云艾尚里属于一定意义上的「品质盘」
这个盘的二期南区会有樱花步道和下沉会所，一期会有一个地下通道直接穿过去，共享整个社区景观设计，这样的完整景观设计已经好久不见了。
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小区的主外立面也是陶砖而非真石漆
在周围来看都属于第一梯队的品质了
从装标的角度也基本就是这个价位的还不错的水平，浦开在这些事情上一般都不会太含糊。
再叠加他的极低容积率，纯洋房社区。
这个盘另外一个很重要的优势就是哪怕是小户型，也是双开门电梯，「伪一梯一户」设计，能让你自己享有门口的3~4个平米空间，这一点我非常喜欢。
最后就是这个盘的「超多飘窗」设计，对于房间内的空间延伸还是起到了很大的作用。
所以从纯自住的体验上来说，这个盘一定是一个还不错的选择。
这个社区的最大问题点在我看来就是它所处的位置和距离地铁的距离
虽然看起来距离大华板块非常近，但川杨河以南和以北的界面是完全不同的，这个如果去过的同学都知道我在说什么，也推荐大家都一定要去现场看一下。
另外一个吐槽点就是户型上的北向阳台。
整个社区大量的户型全部都是用了北向阳台，这点很多人是无法接受的。
我问了之后得知设计师想要南向立面的整洁，但这个理由真的无法说服我，对于大量中国居住习惯的用户来说，南向阳台还是一个非常重要的场所。
最后一个吐槽点是我觉得对这个盘的室内设计师非常的不理解
有多离谱呢？你看下面这张图
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我觉得这个小区适合的人群非常清晰：
1）低分低预算，900万以内，想买浦东内中环项目、可以接受2房的小夫妻
2）低分，1400~1500预算，想买市场上140+㎡大户型的
3）想要居住品质高一点的同学并且自驾出行居多
特别是第二点，市场上的大户型供给还是太少，更何况是一个高比例的大户型供给。
本次开盘去化我猜测只要你想买两房的，基本认了就能上车。
141㎡的户型比较好，可能需要抢一抢
187㎡也是上车相对容易。
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