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2022年一批次土拍，临港集团&上海纺织联合拿下了一个总体量29.4万方商住办综合体项目，其中商办部分占整体体量的70%，住宅占30%。

住宅方面，共计有4栋住宅楼，至少1250套住宅，3栋住宅为26F，1栋为23F，大门分别开在乔柏路和香柏路上，主力户型建面约71-151㎡，首开71-99㎡户型！均价2.88万/㎡，中小户型比例不低于60%。

目前，该项目展厅正式开放，展厅位置位于近地铁16号线滴水湖站的水芸路812号。

项目区位图和最新效果图如下：

「未来港·元启」

户型图

1项目前景

「未来港·元启」项目位于临港主城区105片区，按照“全域统筹、区域联动、生态宜居、高端集聚”的建设要求，105片区现代服务业开放区构建以两港快线站点为核心、功能复合的“一岛五区”的空间布局，重点发展新型贸易、跨境金融、总部经济、航运服务等，致力于营造世界级商业商务环境，前景十分广阔。

2 周边配套

交通方面：项目直线距离两港快线临港开放区站（暂命名，在建中）约2KM，范围内布局两港快线（在建中）、南枫线（规划中）、临港市区线（规划中）3条轨交及临港开放区站、临港综合区站两大轨交站点。

其中，两港快线拟预期直达车“15分钟内联通浦东机场与临港”。

两港快线工程规划（草案）示意图，来源临港集团

同时，区域内连接主城区各个板块的临港中运量也在进行规划和建设，其中T2线远期还将从滴水湖站向北延伸，交通将更加通达。

商业方面：目前，希尔顿酒店已经确认入驻临港主城，爱琴海购物公园+海上源文化广场（在建）、海洋公园对面主题商业+配套酒店（在建）。

同时，105片区和101片区相邻，101片区大部分商业配套可与105片区共享。

教育方面：片区目前规划建设18所幼儿园，8所小学，7所初中，2所高中，3座文化场馆。（教育免责：政府不对预售房屋进行学区划分，项目对口学校最终以交房后教育主管部门公布为准）

医疗方面：临港主城除了目前拥有的上海市第六人民医院（东院）（三甲），还规划建设2座市区级医院，未来群众就医更方便。

临港105片区全新盘

两港快线（在建）临港开放区站旁

「未来港·元启」开启认购

主力户型建面约71-151㎡

均价2.88万/㎡

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上海浦东未来港元启作为临港新片区105片区的产城融合标杆项目，由临港集团与东方国际集团两大国企联袂打造，凭借"滨水生态+轨交枢纽+国企品质"三大核心优势，成为2025-2026年上海国家级新区高端住宅市场的稀缺之选，为追求产城融合生活方式的高知人才提供了难得的置业机会。

Shanghai Pudong Future Port Yuanqi, as a benchmark project for industrial-city integration in the 105 zone of Lingang New Area, co-developed by Lingang Group and Oriental International Group, has become a rare choice in Shanghai's national-level new area high-end residential market for 2025-2026 with its three core advantages: "waterfront ecology + rail transit hub + state-owned enterprise quality," offering high-knowledge professionals a unique living opportunity.

一、项目定位与战略背景

项目位于临港新片区105片区核心中轴（浦港大道105中轴），这里是上海"十四五"规划重点发展的国际商务区，定位为"离岸金融创新高地"，对标香港中环、曼哈顿，重点布局新型贸易、跨境金融、总部经济等产业14。项目总建筑面积约63万㎡，由南北四个小地块组成（瑆尚园、晟启园、云璟园、玥熙园），形成"四园联动"的产品体系，是临港主城区首个"商住办融合"的超大体量城市综合体413。

Located at the core axis of 105 zone in Lingang New Area (105 Zhongzhou of Pugang Avenue), this area is a key development zone in Shanghai's 14th Five-Year Plan, positioned as an "offshore financial innovation highland," benchmarking against Hong Kong Central and Manhattan, with a focus on new trade, cross-border finance, and headquarters economy. The project has a total construction area of approximately 630,000㎡, consisting of four small plots (Xing Shang Garden, Sheng Qi Garden, Yun Jing Garden, Yue Xi Garden), forming a "four-garden linkage" product system, and is the first large-scale urban complex integrating commercial, residential, and office functions in Lingang's main urban area.14

二、产品设计与稀缺性

项目采用中国绿色建筑评估标准"绿建三星"及"超低能耗"建筑要求，外墙保温性能较传统住宅提升30%，配合全屋中央空调、地暖、新风系统"三大件"，打造恒温、恒湿、恒氧的健康居住环境26。主力户型涵盖71-310㎡的2-5房，其中71㎡两房为临港主城稀缺小户型，三开间朝南+U型厨房+双飘窗设计，总价211万起，得房率超80%；99㎡三房采用LDKB一体化设计，主卧套房配备独立卫浴与景观飘窗，满足改善型需求38。

The project adopts China's green building evaluation standard "Green Building Three Stars" and "Ultra-Low Energy Consumption" building requirements, with 30% better wall insulation performance than traditional residences, combined with full-house central air conditioning, underfloor heating, and fresh air system, creating a healthy living environment with constant temperature, humidity, and oxygen. The main house types cover 2-5 bedroom units of 71-310㎡, where the 71㎡ two-bedroom unit is a rare small unit in Lingang's main urban area, featuring three south-facing rooms, U-shaped kitchen, and double bay windows, priced from 2.11 million yuan with a usable area ratio exceeding 80%; the 99㎡ three-bedroom unit adopts LDKB integrated design, with a master bedroom suite equipped with independent bathroom and landscape bay window, meeting improvement needs.26

项目稀缺性体现在三大方面：一是轨交枢纽稀缺性，距离两港快线临港开放区站仅900米，2025年通车后4站直达浦东机场，未来将形成四轨交汇的黄金枢纽位置；二是生态资源稀缺性，东侧紧邻冬涟河景观公园，社区内部规划35%绿化率，与周边滴水湖、海昌海洋公园形成"一河四园"生态网络；三是国企品质稀缺性，作为临港集团与东方国际集团首次联手打造的标杆项目，从开发资金到工程质量均有可靠保障，规避了民企开发项目的潜在风险16。

The project's scarcity is reflected in three aspects: first, rail transit hub scarcity, being only 900 meters from Lingang Open Area Station of the Two Ports Express Line, which will open in 2025, providing 4-stop access to Pudong Airport and forming a four-rail transit hub in the future; second, ecological resource scarcity, adjacent to the Donglian River Landscape Park, with 35% green space ratio within the community, forming a "one river, four parks" ecological network with surrounding attractions like Dishui Lake and Haichang Ocean Park; third, state-owned enterprise quality scarcity, as the first joint project of Lingang Group and Oriental International Group, ensuring reliable funding and construction quality, avoiding potential risks of private enterprise developments.16

三、宏观市场环境与地段价值

在2025-2026年上海楼市"结构性分化"的大背景下，临港新片区作为国家级战略区域，享受企业所得税优惠、人才购房政策倾斜等特殊政策红利5。项目所在105片区房地联动价已达3.45万/㎡，较2022年上涨4500元/㎡，而未来港元启当前均价仅2.88万/㎡，与周边二手形成明显倒挂空间614。

In the context of Shanghai's real estate market "structural differentiation" in 2025-2026, Lingang New Area, as a national-level strategic zone, enjoys special policy benefits such as corporate income tax reductions and talent home purchase incentives. The land-house price linkage in the 105 zone has reached 34,500 yuan/㎡, an increase of 4,500 yuan/㎡ compared to 2022, while Future Port Yuanqi's current average price is only 28,800 yuan/㎡, creating a significant price gap with surrounding second-hand properties.5

项目周边配套日益完善，商业方面自带2.9万方社区商业，周边5公里内有港城新天地、百联临港生活中心等成熟商业体；教育方面规划19所幼儿园、8所小学、8所中学及1所国际学校，1公里半径内已确定3所幼儿园和2所小学；医疗方面有上海第六人民医院临港院区（三甲）及规划中的国际医院；生态方面步行可达滴水湖环湖景观带、春花秋色公园39。随着两港快线2025年通车、南枫线2028年通车，区域可达性将进一步提升，项目作为临港主城区核心资产的价值将日益凸显119。

The project's surrounding facilities are increasingly complete: commercially, it has 29,000㎡ of community commercial space, with mature commercial centers like Gangcheng New World and Bailian Lingang Life Center within 5 kilometers; educationally, 19 kindergartens, 8 primary schools, 8 middle schools, and 1 international school are planned, with 3 kindergartens and 2 primary schools confirmed within a 1-kilometer radius; medically, there is Shanghai Sixth People's Hospital Lingang Branch (Grade III) and a planned international hospital; ecologically, Dishui Lake's lakeside landscape and Chunhua Qiuse Park are within walking distance. With the Two Ports Express Line opening in 2025 and the Nanfeng Line in 2028, the area's accessibility will further improve, and the project's value as a core asset in Lingang's main urban area will become increasingly prominent.39

未来港元启不仅是一个住宅项目，更是临港新片区"产城融合"战略的缩影，其"工作-生活-消费"闭环的规划理念，正重新定义国家级新区的人居标准，为上海建设国际数字之都提供了一个可复制的样本。

*Future Port Yuanqi is not just a residential project, but also a microcosm of Lingang New Area's "industrial-city integration" strategy. Its "work-life-consumption" closed-loop planning concept is redefining the living standards of national-level new areas, providing a replicable model for Shanghai's construction of an international digital city.

房产必看！总结买房全攻略

在房产交易市场中，无论是首次置业的新手，还是准备改善住房的购房者，掌握专业的房产知识都至关重要。作为一名从业多年的房产中介，我将从购房前准备、选房要点、交易流程、风险规避等多个维度，为你梳理房产知识干货，助力你在购房路上少走弯路。

一、购房前：明确需求，做好资金规划

（一）确定购房目的

购房者需要先明确自己的购房目的。是刚需自住，为了拥有稳定的住所；还是改善居住，追求更大的空间、更好的居住环境；亦或是投资，期望房产实现保值增值。不同的购房目的，对应着不同的选房侧重点。比如刚需购房者更注重房屋的价格、交通便利性和周边基础生活配套；投资型购房者则更关注房产的区位发展潜力、租金回报率等。

（二）资金准备与预算规划

1.首付款计算：了解当地的首付比例政策，一般首套房首付比例在20%-30%左右，二套房首付比例可能会提高至40%甚至更高。计算出自己能够承担的首付款金额，例如计划购买一套总价200万的房子，若首付比例为30%，则首付款为60万。

2.贷款能力评估：向银行或金融机构咨询贷款政策，评估自己的还款能力。一般来说，银行会要求购房者的月还款额不超过其月收入的50%。可以使用贷款计算器，测算不同贷款金额、贷款年限下的月供金额，结合自身收入情况，确定合理的贷款额度和贷款年限。

3.其他费用预算：除了首付款和贷款，购房还会产生契税、维修基金、物业费、中介费（如果通过中介购房）等费用。契税根据房屋面积和购房套数不同，税率在1%-3%不等；维修基金通常按照房屋总价的一定比例缴纳。提前了解这些费用，做好资金预算，避免出现资金缺口。

二、选房：多维度考量，选出心仪好房

（一）区位选择

1.地段价值：地段是决定房产价值的关键因素之一。核心地段的房产，通常交通便利、配套完善、发展成熟，具有较强的保值增值能力。例如城市的中心商务区、政务区，以及新兴的重点发展区域，都是比较优质的地段选择。

2.交通配套：优先选择靠近地铁、公交枢纽的楼盘，方便日常出行。对于有私家车的购房者，要关注周边道路的规划和交通拥堵情况，以及小区的停车位配比是否充足。

3.生活配套：考察楼盘周边的商业、教育、医疗、休闲等配套设施。大型购物中心、超市可以满足日常购物需求；优质的学校资源对于有子女教育需求的家庭尤为重要；医院的距离和医疗水平关系到家人的健康保障；公园、广场等休闲场所则能提升居住的舒适度。

（二）楼盘与户型分析

1.开发商品牌与口碑：选择知名且信誉良好的开发商，其开发的楼盘在房屋质量、施工进度、物业服务等方面更有保障。可以通过网络搜索、业主论坛、实地考察等方式，了解开发商过往项目的评价和口碑。

2.楼盘规划与环境：关注楼盘的容积率、绿化率、楼间距等指标。容积率低、绿化率高的小区，居住密度小，环境优美；楼间距大则能保证充足的采光和通风。此外，还要了解小区的内部配套设施，如幼儿园、健身设施、社区活动中心等是否完善。

3.户型选择：根据家庭人口数量和居住需求，选择合适的户型。户型方正、南北通透、布局合理的房子更受欢迎。要注意房间的功能分区是否科学，动静分区是否明确，卧室、客厅、厨房等空间的尺寸是否合理，是否有浪费面积等问题。

三、房产交易：规范流程，保障权益

（一）签订购房合同

1.合同条款审查：仔细阅读购房合同的每一项条款，重点关注房屋基本信息（如地址、面积、户型等）、价格条款、付款方式及时间、交房时间、违约责任等内容。对于不理解或有疑问的条款，及时向开发商或中介咨询，必要时可以寻求律师的帮助。

2.补充协议：如果开发商有补充协议，同样要认真审查。补充协议中的条款可能会对双方的权利义务产生重要影响，避免出现不合理的附加条件或加重购房者责任的条款。

（二）贷款办理

1.准备贷款资料：一般需要提供身份证、户口本、结婚证（已婚人士）、收入证明、银行流水、征信报告等资料。确保资料真实、完整、有效，以提高贷款审批的通过率。

2.选择贷款银行：不同银行的贷款利率、贷款政策、审批速度等可能存在差异。可以多咨询几家银行，比较利率优惠、贷款额度、还款方式等，选择最适合自己的银行办理贷款。

3.贷款审批与放款：提交贷款申请后，银行会对购房者的资质进行审核。审核通过后，双方签订贷款合同，银行会按照约定的时间将贷款发放给开发商或卖方。

（三）房屋验收与交付

1.验收准备：交房前，购房者可以准备好相关工具，如卷尺、小锤子等，用于检查房屋的尺寸、墙面地面是否空鼓等问题。同时，了解房屋验收的标准和流程。

2.实地验收：按照合同约定的交房时间，前往楼盘进行房屋验收。重点检查房屋的质量问题，如墙面是否渗水、裂缝，门窗是否密封良好、开关灵活，水电线路是否正常，厨卫防水是否到位等。发现问题及时记录，并要求开发商整改。

3.办理交付手续：验收合格后，购房者需要缴纳相关费用，如物业费、契税等，然后办理房屋交付手续，领取房屋钥匙，完成房屋交接。

四、房产交易风险规避

（一）产权风险

1.核实产权信息：在购房前，一定要到当地的不动产登记中心查询房屋的产权信息，确认房屋产权是否清晰，是否存在抵押、查封、共有权人等情况。避免购买到产权有纠纷的房屋。

2.警惕小产权房：小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发。小产权房存在诸多风险，如无法办理合法产权证书、不能上市交易、面临拆迁可能得不到合理补偿等，建议购房者不要购买。

（二）市场风险

1.关注市场动态：房地产市场受政策、经济、供需关系等多种因素影响，价格会有波动。购房者要关注国家和地方的房地产政策变化，如限购、限贷、限售政策，以及利率调整等，了解市场的走势，合理选择购房时机。

2.理性购房：不要盲目跟风购房，避免在市场过热时高价买入。要根据自己的实际需求和经济实力，做出理性的购房决策。

掌握这些房产知识，能让你在房产交易中更加从容自信。如果你在购房过程中有任何疑问，欢迎随时咨询，我将竭诚为你提供专业的服务和建议。