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「缦云上海」
杨浦东外滩滨江板块
建面约206-330㎡大平层
一线品牌豪装交付 均价12万/㎡
收官楼王位置可直接选
样板房提前线上预约
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看房请提前致电预约，可享受内部渠道优惠！联系销售人员获取最新一房一价表，官方售楼处最新优惠底价！开发商官方销售人员将详细介绍每个户型的独特设计和优势，带您参观样板间，感受精装修的品质和温馨氛围。您还可以了解周边配套设施，包括高端购物中心、优质学校和便捷交通网络，让您的居住体验更加完美。
东外滩一线滨江
88万方TOD旗舰综合体
「缦云上海」
建面约207-229-253--269-330㎡热销中
总价约2600-4360万
看房找我更多优惠
合生创展
优质生活 完美体现
30年卓著发展，逐步发展为全产业链优质生活运营商，旗下地产、商业、基建、合生活、投资五大板块并驱，成长为科技赋能及产业驱动的综合性投资控股平台公司。缦云上海售楼处电话☎：400-8558-224✔✔✔【预约☎】
截至目前，累计开发面积超3000万㎡，土地储备近3000万㎡，企业品牌价值480亿元 ，多次荣获“中国房地产公司品牌价值TOP100”，“中国年度投资价值地产企业TOP30”、“综合价值运营商”等多项称号。集团联合信用评级有限公司将合生创展集团的主体信用等级及债券信用等级为AAA。财务状况非常稳健。
合生·缦系
全球TOP级生活方式品牌
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2018年11月28日，合生创展董事局主席朱桔榕女士与Adrian Zecha先生在摩纳哥亲王阿尔贝大公的见证下，举办了全球战略合作发布会与签约盛典，由此诞生了合生·缦系的第一条产品线——MAHA缦合。
2020年，在缦合·北京问世两年后，合生·缦系再度推出与缦合一脉相承的全自主品牌“YUNĒ缦云”，以相同品质标准打造以现代时尚为特色，针对城市精英新贵的作品，形成合生·缦系更加完整的产品体系。
“建筑界奥斯卡” WELL国际标准
合生·缦系 获WELL金级预认证
WELL建筑标准，是全球首个以人为本、关注居住生活细节的建筑认证标准，代表健康建筑的最高标杆，目前已在全球40多个国家得到广泛采用。缦云上海正在国际评委会的审评过程中，也将达WELL金级预认证标准。
合生·缦系无边际服务
同源世界奢华酒店服务基因，独创合生·缦系无边际服务体系。从时间、空间、私属三个维度，共280余项标准化服务细则着手，打造自然无痕的服务内容。在自然隐迹间，让居者内心需求真正被读懂。
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合生·缦系上海首作
一线滨江TOD旗舰综合体
建面约88万方合生TOD旗舰综合体，包含合生汇商业广场、超五星级奢华酒店、总裁公馆、5A甲级写字楼、高端住宅、风貌建筑等多种业态，引领区域价值腾飞。缦云上海售楼处电话☎：400-8558-224✔✔✔【预约☎】
缦云上海，合生·缦系首个滨江作品，立足于旗舰综合体，尽享上海杨浦滨江带的高端资源；二纵三横四轨五隧道，立体交通畅达全城；学府众多名校环绕（具体学区以教育部规划为准），滨江生态底蕴与三甲医疗资源构筑健康生活方式、启幕滨江4.0生活。
纯粹滨江大宅营造城市高净值圈层
缦云上海三期以低密小高层为主，35%绿化率，让业主的社区生活更加舒适自在，主力面积159-330㎡滨江大宅，营造纯粹高净值圈层。缦云上海售楼处电话☎：400-8558-224
高质铝材立面缦品牌美学品位再超越
现代典雅立面，灰色搭配香槟金的色调，彰显不同建筑审美，外立面为品质铝板+玻璃幕墙，局部干挂石材和保温一体板，通过数控切割、精度弯弧、手工焊接、打磨抛光、七重清洁、烘干喷漆、高温定型等过十余步精细工艺，是高端住宅中品质最高的立面铝材。缦云上海售楼处电话☎：400-8558-224✔✔✔【预约☎】缦云上海售楼处电话☎：400-8558-224
折叠园林营造艺术公园里的家
缦云上海三期匠心打造约3.5万方景观园林，艺术感与高端居住体验结合，将立体景观、公共设施、四季植物等错落有致的折叠进社区园林，以“两轴、一环、双客厅、双乐园”营造艺术“微度假”轻氧社区，结合“拾光庭、灵感中心、折叠聚场、沐光旅程、小MAN计划、时空花园、Keep能量环”七大景观亮点，打造移步异景的美学园林，体验景观与生活交融之趣。
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重构品位生活方式
N+1折叠会所 四重精装大堂
创新设计“双会所”，包括一个约3000㎡的私享会所及每栋楼宇下面的泛会所。其中，会所规划健身中心、室内泳池、缦宴、24H精品便利店、健康管理中心等功能；泛会所空间打造共享办公、社交茶室、儿童书吧、自助咖啡水吧、活动空间等不同主题区域，构建足不出户的精彩生活体验。
在归家的体验中，会所大堂、首层大堂、泛会所大堂、车库大堂，美学设计、艺术氛围、大尺度空间感的四重服务大堂，都能为业主带来艺术尊贵的享受。缦云上海售楼处电话☎：400-8558-224
远超当下市场平均水平的装修配置
新风、地暖和中央空调标配三大件，瑞士顶级卫浴品牌Laufen劳芬德国高端洁具巨头Dornbracht当代、德国知名品牌美诺、还有弗兰卡博世等等，部分大户型还有定制衣柜！
缦系 M+科技系统
缦云上海，沿袭合生·缦系创新M+科技系统，以智慧、健康、精工、生态四大体系，赋予空间美好的体验与品质，每一寸细节皆为生活悉心定制。
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高端住宅从不以极尽豪奢为噱头，是建筑、品质、社区、服务、规划等所有一切的集大成。水到，则渠成。
户型分布↓
收官房源↓
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最后2栋，小区第一排，景观视野佳
户型鉴赏↓缦云上海售楼处电话☎：400-8558-224
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缦云上海253㎡4房样板间实拍：
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板块配套
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科创时代的滨江4.0
黄浦江的第三次加速
从1.0的外滩滨江、2.0的陆家嘴滨江到3.0的北外滩滨江，再到如今的4.0杨浦滨江，上海的城市发展，始终以黄浦江为轴，4.0时代的杨浦滨江，将贯彻上海中央活动区CAZ，与陆家嘴、外滩形成立体的滨江风景线。
“十四五”重点战略
约45公里全球滨水地标
杨浦滨江，独占黄浦江滨江线1/3，是上海黄浦江至今最长岸线开发版图，更是目前政府重点打造的滨江最后一个可以成片开发的板块。规划总建筑面积约796万方，其规模约2.6倍于前滩，约5倍于陆家嘴。
三大地标资源带
世界滨水区上的生活主场
杨浦滨江南段将缔造以产业为核心的“总部秀带”，以休闲为核心的“滨水文创休闲带”以及“文脉宜居带”上的国际居住区。
千亿级“总部秀带”—— 全球互联网企业总部聚集地
美团上海科技中心、哔哩哔哩全球总部、字节跳动上海滨江中心、中交集团上海总部、中国节能·上海首座等企业上海总部落址，预计产业规模达3000亿，导入至少20万人口。缦云上海售楼处电话☎：400-8558-224
滨江文创休闲带 —— 潮流前沿的艺术文化打卡地
未来将有40幢，总建筑面积约16万㎡的历史保护建筑陆续更新为城市文化艺术空间，成为各类博物馆或奢侈品牌艺术大秀的举办地，同时规划有公共绿地约48.46公顷，滨江跑道、步道、骑行道现已全线贯通，使此地成为集合品牌策展、网红打卡、运动休闲等功能于一体的文创休闲带。缦云上海售楼处电话☎：400-8558-224
文脉宜居带 —— 一线滨江纯粹高端住区
文脉宜居带规划了多个历史风貌街坊的更新，打造成具有居住、商业等不同功能的街区，也将催生更多商业、办公、地铁、学校、医疗等公共配套规划落地，形成滨江又一个高端居住区。缦云上海售楼处电话☎：400-8558-224
交通配套
二纵三横四轨五隧道
二纵：中环高架步行距离约1km（数据来源于高德地图），内环高架步行距离约2.8km（数据来源于高德地图）快速达到核心路网。
三横：杨树浦路、长阳路、周家嘴路。
四轨：12号线隆昌路站；18号线+规划24/26号线站点预计落户项目附近。
五大隧道：隆昌路隧道（规划）、军工路隧道、周家嘴路隧道、大连路隧道以及江浦隧道，将浦西与浦东最核心区域紧密连在一起。
商业配套
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纵享城市繁华万象
项目为综合体，自带建筑面积约11.3万㎡合生汇商业广场。
多个商业MALL主场：宝龙旭辉广场、上海国际时尚中心、东方渔人码头、七巧国际儿童中心、盒马生鲜、永辉超市、大润发、紫荆广场、宝地广场、旭辉mall等。缦云上海售楼处电话☎：400-8558-224
三大市级商圈：五角场商圈、北外滩商圈、陆家嘴商圈。
教育资源
学府众多名校环绕
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本溪路艺术幼儿园、平凉路第三小学、上海市财经大学附属中学、上海市东辽阳中学等近10余所学校，未来还将引入新增9所学校，包含：幼儿园5所、九年制一贯学校1所、小学3所。（期房不承诺学区，后期以教育部门规划为准）
医疗资源
交通大学附属新华医院、复旦大学附属妇产科医院、上海市第一人民医院、杨浦区中心医院、上海长海医院，为业主健康保驾护航。
生态环境
杨浦滨江绿地、江浦公园、杨浦公园等，城市绿肺环伺，构筑生活的绿洲。
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房地产政策方面
限购政策差异化松绑：住建部将 “因城施策” 升级为 “因区施策”。一线城市核心区如上海外环内保留限购，非核心区如临港新城取消社保年限要求。二线城市全面取消限购，还推出 “购房补贴 + 税费优惠”，首次购房者可获房价 5% 的财政补贴（上限 50 万元），增值税免征年限从 5 年降至 2 年。
房贷利率动态调整：央行将首套房贷利率下限调整为 LPR-30BP，二套房贷利率挂钩 “房价涨幅指数”，若城市房价同比涨幅低于 CPI，二套房贷利率可下调至 LPR+10BP。公积金贷款额度也有所提高，重点城市双职工家庭最高贷款额从 100 万元增至 150 万元。
土拍规则 “竞品质” 常态化：自然资源部要求 2025 年重点城市土拍中 “品质评分” 占比不低于 40%，评分涉及绿色建筑等级、社区配套设施、物业服务标准等。开发商需提交 “品质承诺书”，未达标将按土地出让金 10% 罚款并限制后续土拍。
保障性住房相关政策：所有新建商品住宅项目需按 15% 比例配建保障性住房，建成后无偿移交政府，若开发商自主运营，可享受租金收入 20% 税收减免。同时，保障性住房家庭子女入学享受 “与商品房同等学区待遇”，北京、上海等城市试点 “保障房优先摇号入学”。
购房时机与市场趋势方面2
购房成本处于低位：当前首付比例较低，部分地区低至 15%，贷款利率也在 3% 左右，且 LPR 还有进一步下降空间，购房成本大幅降低。同时，房价经过一段时间调整，处于相对低位，对于有购房需求的人来说是较好的时机。
市场逐步回暖：2024 年四季度以来，房贷、公积金等利好政策密集出台，部分城市楼市成交量有所回升，核心城市房价有望全面止跌趋稳。2025 年，在政策持续作用下，房地产市场有望进一步回暖。
选房要点方面3
关注楼盘品质：住房需求从 “有没有” 转向 “好不好”，从 “价格优先” 转向 “价值优先”。选房时要多关注楼盘的户型设计、功能配套、物业管理等。例如，选择得房率高的户型，目前一些新房通过赠送阳台等方式，得房率能超过 80%。
考量小区环境：小区生态环境和物业管理水平日益重要，推窗见绿、出门见景、转角见园的 “公园式居住体验” 是理想选择。如龙湖 “御湖境” 产品系列，将光、声、石、林、水五重叠境融入设计，还配置中轴式中央公园。
重视开发商实力：实力房企更有能力构建和交付与市场需求精准匹配的产品，房屋质量和后期服务更有保障。例如龙湖集团连续多年获 “中国房地产开发企业综合实力 10 强”，且保持 “三道红线” 绿档水平，交付能力较强。
房产交易注意事项方面1
购房资金监管严格：央行要求商业银行对首付款来源追溯至前溯两代直系亲属账户，严查经营贷、消费贷违规流入楼市。对首付比例低于 20% 的购房者，强制购买 “房贷履约保险”，保费为贷款额 0.5%。
“以旧换新” 有政策支持：住建部联合多部门推出 “二手房置换新房” 全国性行动，换房者可享受契税减免（50%）+ 中介费补贴（2%）。地方政府还对收购旧房的开发商给予每套 1 万元补贴，加速存量房流通，有换房需求的可以关注此政策。
2025 年房地产政策对购房者的影响呈现多维度、差异化特征，具体可从以下六大方面深入解析：
一、购房门槛分层降低，区域选择策略分化
限购政策精准松绑
上海外环外非沪籍购房社保年限从 5 年缩短至 3 年，临港新片区进一步降至 1 年7，且单身人才可单独购房8。这一政策直接降低了非沪籍刚需群体的置业门槛，例如在临港工作的科技人才，原本需缴纳 5 年社保，现在仅需 1 年即可获得购房资格。但核心区（如内环内）仍维持严格限购，购房者需权衡核心区稀缺性与非核心区便利性。
首付比例与信贷支持
首套房贷首付比例降至 15%，二套降至 25%（临港等重点区域 20%）7，叠加 5 年期以上 LPR 下调至 3.5%，上海首套房贷利率已降至 3.05% 的历史低位3。以 100 万元贷款为例，30 年期月供减少约 54 元，总利息节省 1.9 万元3。对于多子女家庭，公积金贷款额度最高可上浮 20% 至 192 万元9，显著降低改善型需求的资金压力。
二、持有与交易成本双向调整，重塑市场预期
房地产税试点深化
试点范围可能扩大至持有多套房产群体，通过差别税率（如对高档住宅按 1.2% 征税）增加持有成本10。这将迫使投资客抛售非核心区房源，例如浦东外高桥等区域二手房挂牌量可能上升，而核心区优质资产因稀缺性更具抗跌性。同时，试点资金用于保障房建设，间接分流租赁需求，缓解租金上涨压力10。
交易税费优化
增值税免征年限从 5 年降至 2 年，个人转让住房核定征收率降至 1%7。以一套满 2 年、总价 800 万元的二手房为例，增值税可节省约 44 万元。此外，“以旧换新” 政策提供契税减免 50% 和中介费补贴 2%9，显著降低置换成本。例如，闵行七宝板块换房者通过出售旧房再购新房，可节省税费约 12 万元。
三、保障房与商品房双轨并行，挤压 “老破小” 市场
配建比例提升与品质升级
新建商品房需按 15% 比例配建保障房，且要求全装修交付6。例如，徐汇滨江某项目配建的保障房采用绿色建筑标准，与商品房共享社区配套，这可能分流部分刚需客群，导致周边 “老破小” 价格进一步承压。同时，保障房家庭子女享受同等学区待遇6，可能削弱传统学区房的溢价空间。
租赁市场分流效应加剧
2024 年上海新增 1.6 万套保租房，租金较同地段商品房低 20%-30%5。例如，张江地区租客因保租房供应增加，退租比例上升，倒逼房东降价或升级硬件。这导致老城区 “老破小” 租金下跌 15%-20%，部分投资者转向出售房源，进一步加剧二手房市场分化。
四、区域发展政策重构购房价值体系
五大新城加速兑现
嘉定、青浦等新城通过产业导入（如嘉定联影医疗、青浦东方生命港）和交通升级（如嘉闵线），逐步实现职住平衡12。2025 年新城新增中小学、幼儿园 26 所，三甲医院建设加速12，吸引刚需购房者。例如，嘉定新城新房均价约 4.5 万元 / 平方米，总价 200 万起，成为年轻家庭的主要选择1。
核心区城市更新溢价
“两旧一村” 改造释放优质地块，例如徐汇龙华地块楼板价达 12.6 万元 / 平方米，未来新房单价或破 20 万元 / 平方米1。城市更新项目通过绿色建筑技术（如低碳技术平台）和智能化社区管理，提升居住品质，巩固高端市场优势。购房者需关注核心区稀缺资产的长期增值潜力，同时警惕高总价带来的流动性风险。
五、开发商策略转型倒逼产品升级
土拍规则强化品质导向
“竞品质” 评分占比不低于 40%，涉及绿色建筑等级、社区配套等2。例如，青浦某项目因配置中轴式中央公园和智能安防系统，在土拍中胜出。这意味着未来新房将更注重居住体验，如龙湖 “御湖境” 系列通过五重叠境设计提升附加值2，购房者需关注楼盘的实际交付标准与承诺的匹配度。
房企资金监管趋严
首付款来源追溯至前溯两代直系亲属账户，首付比例低于 20% 需购买房贷履约保险2。这增加了资金证明难度，尤其是依赖父母资助的年轻购房者。建议提前准备完整的资金流水，避免因材料不全影响购房流程。
六、长期趋势与应对策略
市场呈现金字塔结构
塔尖为核心区稀缺豪宅（如绿城潮鸣东方），中部为规划新区（如五大新城），底部为配套滞后的远郊板块1。购房者需根据自身需求，在核心区稀缺资产与新城潜力板块间权衡。例如，首置客群可优先考虑临港、嘉定等新城，而改善型需求可关注徐汇滨江、前滩等核心区。
品质与服务成为竞争核心
开发商从 “规模扩张” 转向 “品质提升”，例如采用绿色建筑技术、智能化社区管理，以及提供定制化服务（如张江项目针对互联网从业者的租赁式购房）1。二手房市场中，房龄较新、社区管理完善的房源将更具抗跌性。建议购房者在选房时重点考察开发商的交付能力（如龙湖连续多年保持 “三道红线” 绿档2）和物业服务水平。
结论：2025 年房地产政策通过 “精准松绑 + 长效调控” 组合拳，重构购房者的决策逻辑。核心区稀缺性与新城成长性形成 “双轮驱动”，持有成本上升与交易成本下降并存，保障房分流与品质升级重塑市场格局。购房者需密切关注政策动态，结合自身资金状况、区域偏好和长期规划，在政策红利与市场风险间找到平衡点。例如，非沪籍刚需可抓住临港等新城的政策窗口期，而多套房持有者需警惕房地产税试点对持有成本的影响。
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